這是一個(gè)關(guān)于土地估價(jià)理論與方法PPT課件，主要介紹了關(guān)于估價(jià)師考試介紹、本科目考試大綱簡(jiǎn)介、授課依據(jù)與原則、本課程教授主要內(nèi)容等內(nèi)容。國(guó)家設(shè)定的執(zhí)業(yè)資格考試， 全國(guó)統(tǒng)一考試，成績(jī)合格頒發(fā)“中華人民共和國(guó)土地估價(jià)師或房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)”，注冊(cè)后頒發(fā)“中華人民共和國(guó)土地估價(jià)師或房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)”，可以以估價(jià)師的名義從事土地或房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，執(zhí)業(yè)資格全國(guó)范圍內(nèi)有效，單位可根據(jù)需要按國(guó)家有關(guān)規(guī)定聘任經(jīng)濟(jì)師職務(wù)。更多內(nèi)容，歡迎點(diǎn)擊下載土地估價(jià)理論與方法PPT課件哦。

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土地估價(jià)理論與方法bg2紅軟基地
     中國(guó)土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試之二bg2紅軟基地
緒   論bg2紅軟基地
一、關(guān)于估價(jià)師考試介紹bg2紅軟基地
二、本科目考試大綱簡(jiǎn)介bg2紅軟基地
三、授課依據(jù)與原則bg2紅軟基地
四、本課程教授主要內(nèi)容bg2紅軟基地
一、 關(guān)于估價(jià)師考試介紹bg2紅軟基地
（一）類(lèi)型：bg2紅軟基地
          土地估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師bg2紅軟基地
（二）考試性質(zhì)：bg2紅軟基地
國(guó)家設(shè)定的執(zhí)業(yè)資格考試， 全國(guó)統(tǒng)一考試，成績(jī)合格頒發(fā)“中華人民共和國(guó)土地估價(jià)師或房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)”，注冊(cè)后頒發(fā)“中華人民共和國(guó)土地估價(jià)師或房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)”，可以以估價(jià)師的名義從事土地或房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，執(zhí)業(yè)資格全國(guó)范圍內(nèi)有效，單位可根據(jù)需要按國(guó)家有關(guān)規(guī)定聘任經(jīng)濟(jì)師職務(wù)。bg2紅軟基地
（三）考試內(nèi)容：bg2紅軟基地
1、土地估價(jià)師考試bg2紅軟基地
（1）土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)     （2）土地估價(jià)理論與方法bg2紅軟基地
（3）土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ) （06年后）bg2紅軟基地
（4）土地估價(jià)案例與報(bào)告（06年后）  土地估價(jià)實(shí)務(wù)（06年前）                                                       bg2紅軟基地
（5）土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)（06年后））bg2紅軟基地
        土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法（06年前）bg2紅軟基地
各科內(nèi)容bg2紅軟基地
土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)：bg2紅軟基地
（1）土地基礎(chǔ)知識(shí)：土地概念、土地的分類(lèi)、土地權(quán)利制度。bg2紅軟基地
（2）土地管理：土地管理概念、地籍管理、土地規(guī)劃管理、耕地保護(hù)與土地整理管理、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用與征地管理、建設(shè)用地供應(yīng)管理、土地市場(chǎng)交易與監(jiān)管、地價(jià)管理、土地執(zhí)法監(jiān)察等。bg2紅軟基地
（3）相關(guān)法律法規(guī)bg2紅軟基地
土地估價(jià)理論與方法：地價(jià)理論、土地估價(jià)方法、地上附著物及其他資產(chǎn)評(píng)估等bg2紅軟基地
土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)：土地與相關(guān)稅收、金融、會(huì)計(jì)與統(tǒng)計(jì)、土地與房屋測(cè)量、城市經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與工程造價(jià)、地上附著物及其他資產(chǎn)評(píng)估、土地估價(jià)行業(yè)管理等。bg2紅軟基地
土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)和案例與報(bào)告：土地估價(jià)步驟、常見(jiàn)目的土地估價(jià)、常見(jiàn)用途土地估價(jià)、土地分等與定級(jí)、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估、地上附著物及其它財(cái)產(chǎn)評(píng)估等。bg2紅軟基地
房地產(chǎn)估價(jià)師：五個(gè)科目，四門(mén)試卷bg2紅軟基地
1、房地產(chǎn)基本制度與政策bg2紅軟基地
2、房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)bg2紅軟基地
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理bg2紅軟基地
4、房地產(chǎn)估價(jià)案例分析bg2紅軟基地
（三）考試形式、時(shí)間、合格標(biāo)準(zhǔn)等bg2紅軟基地
形式：全國(guó)統(tǒng)考，每年考試，房地產(chǎn)估價(jià)師兩年滾動(dòng)有效、土地估價(jià)師三年滾動(dòng)有效bg2紅軟基地
時(shí)間：房地產(chǎn)估價(jià)師-每年10月中旬的周末；bg2紅軟基地
            土地估價(jià)師-時(shí)間變動(dòng)大  bg2紅軟基地
合格標(biāo)準(zhǔn)：所有科目合格bg2紅軟基地
土地估價(jià)師考試從06年發(fā)生較大變化：bg2紅軟基地
由以前的兩年考一次改為每年考試bg2紅軟基地
合格標(biāo)準(zhǔn)由總分改為所有科目及格bg2紅軟基地
由一次通過(guò)改為三年成績(jī)滾動(dòng)有效bg2紅軟基地
考試科目由原來(lái)的四門(mén)改為五門(mén)bg2紅軟基地
各科目考試時(shí)間、分?jǐn)?shù)變動(dòng)較大bg2紅軟基地
土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)：原來(lái)的150分鐘、150分改為bg2紅軟基地
                                                     60分鐘、100分bg2紅軟基地
土地估價(jià)理論方法  由180分鐘、200分改為bg2紅軟基地
                                           90分鐘，120分bg2紅軟基地
土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)　 為150分鐘、160分bg2紅軟基地
土地估價(jià)案例與報(bào)告 為150分鐘、160分bg2紅軟基地
 原為土地估價(jià)實(shí)務(wù)一門(mén)180分鐘、200分改為兩門(mén)科目 300分鐘，320分）bg2紅軟基地
土地估價(jià)相關(guān)知識(shí) 由原來(lái)的150分鐘、150分改為bg2紅軟基地
                                                     150分鐘、160分bg2紅軟基地
（四）各科目考試基本題型bg2紅軟基地
土地估價(jià)師：bg2紅軟基地
1、土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)     判斷、單選、多選、情景bg2紅軟基地
2、土地估價(jià)理論與方法     判斷、單選、多選、情景bg2紅軟基地
3、土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)       單選、多選、情景、計(jì)算bg2紅軟基地
4、土地估價(jià)案例與報(bào)告   案例分析、報(bào)告判讀（問(wèn)答、改錯(cuò)）bg2紅軟基地
5、土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)       判斷、單選、多選、情景bg2紅軟基地
房地產(chǎn)估價(jià)師：bg2紅軟基地
1、房地產(chǎn)基本制度與政策        判斷、單選、多選、綜合分析bg2紅軟基地
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理       判斷、單選、多選、計(jì)算bg2紅軟基地
3、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法       判斷、單選、多選、計(jì)算bg2紅軟基地
4、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析      單選、問(wèn)答、指錯(cuò)、改錯(cuò) bg2紅軟基地
二、本科目考試大綱簡(jiǎn)介bg2紅軟基地
第三部分  地價(jià)理論           5方面內(nèi)容bg2紅軟基地
（一）土地價(jià)格概念 ：測(cè)試對(duì)土地價(jià)格理論的基本內(nèi)涵、基bg2紅軟基地
                         本特征及類(lèi)型的理解與掌握程度 bg2紅軟基地
（二）地租理論：測(cè)試對(duì)地租理論的理解與掌握程度 bg2紅軟基地
（三）區(qū)位理論：測(cè)試對(duì)區(qū)位理論的理解與掌握程度bg2紅軟基地
（四）土地報(bào)酬遞減規(guī)律bg2紅軟基地
（五）土地市場(chǎng)理論 bg2紅軟基地
第四部分    土地估價(jià)方法    10方面bg2紅軟基地
（一）土地估價(jià)概念：測(cè)試對(duì)土地估價(jià)的定義、作用 及現(xiàn)bg2紅軟基地
                         實(shí)意義的理解與掌握程度。 bg2紅軟基地
（二）土地估價(jià)的原則：測(cè)試對(duì)土地估價(jià)原則內(nèi)涵的理解與bg2紅軟基地
                            掌握程度。 bg2紅軟基地
（三）土地估價(jià)的基本步驟： 測(cè)試對(duì)土地估價(jià)整體把握能bg2紅軟基地
                  力及對(duì)各步驟的技術(shù)要點(diǎn)的理解與掌握程度。bg2紅軟基地
（四）收益還原法 ：測(cè)試對(duì)收益還原法的基本原則及其應(yīng)用bg2紅軟基地
                       的理解與掌握程度bg2紅軟基地
（五）市場(chǎng)比較法：測(cè)試對(duì)市場(chǎng)比較法的原理和特點(diǎn)的理解bg2紅軟基地
                       與掌握程度 bg2紅軟基地
（六）成本逼近法：測(cè)試對(duì)成本逼近法的基本原理及其應(yīng)用bg2紅軟基地
                       的理解與掌握程度bg2紅軟基地
（七）剩余法 ：測(cè)試對(duì)剩余法的基本原理及其應(yīng)用的理解與bg2紅軟基地
                   掌握程度 bg2紅軟基地
（八）路線價(jià)法：測(cè)試對(duì)路線價(jià)估價(jià)法的基本原理及其應(yīng)用bg2紅軟基地
                     的理解與掌握程度bg2紅軟基地
（九）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：測(cè)試對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法bg2紅軟基地
                                的理解與掌握程度。 bg2紅軟基地
（十）確定土地價(jià)格方法：測(cè)試對(duì)在試算價(jià)格的基礎(chǔ)上確定bg2紅軟基地
                         土地評(píng)估價(jià)格方法的理解與掌握程度bg2紅軟基地
三、授課依據(jù)與原則bg2紅軟基地
依據(jù)教材但不局限于教材bg2紅軟基地
與國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》統(tǒng)一bg2紅軟基地
全國(guó)土地估價(jià)師考試要求bg2紅軟基地
內(nèi)容力求最新bg2紅軟基地
兼顧房地產(chǎn)估價(jià)師考試內(nèi)容bg2紅軟基地
理論與實(shí)踐結(jié)合bg2紅軟基地
講授與討論結(jié)合bg2紅軟基地
講授與測(cè)驗(yàn)結(jié)合bg2紅軟基地
各章內(nèi)容均分為掌握、熟悉、了解三個(gè)層次bg2紅軟基地
地價(jià)理論bg2紅軟基地
第一章  土地估價(jià)概述bg2紅軟基地
第二章 土地估價(jià)基本理論bg2紅軟基地
基本估價(jià)方法bg2紅軟基地
第三章   收益還原法bg2紅軟基地
第四章    市場(chǎng)比較法bg2紅軟基地
第五章    剩余法bg2紅軟基地
第六章    成本逼近法bg2紅軟基地
  應(yīng)用估價(jià)方法bg2紅軟基地
第七章    路線價(jià)法bg2紅軟基地
第八章   基準(zhǔn)地價(jià)修正法bg2紅軟基地
建筑物估價(jià)bg2紅軟基地
第一章     土地估價(jià)概述bg2紅軟基地
主要內(nèi)容：bg2紅軟基地
1、  土地價(jià)格概念bg2紅軟基地
2、  土地估價(jià)概念bg2紅軟基地
3、  土地估價(jià)原則與方法bg2紅軟基地
難點(diǎn)及重點(diǎn)：bg2紅軟基地
1、  土地價(jià)格的內(nèi)涵與外延bg2紅軟基地
2、  土地價(jià)格的特征及類(lèi)型bg2紅軟基地
3、  土地估價(jià)的概念bg2紅軟基地
4、  相關(guān)土地估價(jià)原則的理論依據(jù)bg2紅軟基地
5、 不同估價(jià)原則適用范圍及注意點(diǎn) bg2紅軟基地
第一節(jié)  土地價(jià)格概念bg2紅軟基地
基本要求：bg2紅軟基地
     掌握：土地價(jià)格的定義，土地價(jià)格主要特征和我 bg2紅軟基地
                 國(guó)土地價(jià)格的內(nèi)涵。bg2紅軟基地
     熟悉：不同分類(lèi)方式下的土地價(jià)格類(lèi)別，我國(guó)土bg2紅軟基地
                地價(jià)格的主要類(lèi)型及土地價(jià)格的影響因素。bg2紅軟基地
    了解：我國(guó)土地價(jià)格理論的發(fā)展歷史。bg2紅軟基地
難點(diǎn)及重點(diǎn)： bg2紅軟基地
      1、  土地價(jià)格的內(nèi)涵與外延bg2紅軟基地
      2、  土地價(jià)格的特征及類(lèi)型bg2紅軟基地
一、土地價(jià)格概念bg2紅軟基地
土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購(gòu)買(mǎi)獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。bg2紅軟基地
換言之，土地價(jià)格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益(地租)高低。bg2紅軟基地
我國(guó)土地價(jià)格的含義不同于一般土地私有制國(guó)家：它是取得多年土地使用權(quán)時(shí)支付的一種代價(jià)，是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提、一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的一種實(shí)現(xiàn)形式，而不是土地所有權(quán)的價(jià)格。bg2紅軟基地
與土地所有權(quán)價(jià)格相比，不僅量不同，而且有質(zhì)的差別。在估價(jià)程序與方法上與土地私有制國(guó)家又是相似的。bg2紅軟基地
土地價(jià)格的內(nèi)涵與外延bg2紅軟基地
土地價(jià)格的內(nèi)涵：土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購(gòu)買(mǎi)獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。土地價(jià)格的高低取決于可以獲得的預(yù)期土地收益高低。bg2紅軟基地
 土地價(jià)格的外延：購(gòu)買(mǎi)土地實(shí)際上是購(gòu)買(mǎi)土地的權(quán)利，不同的土地權(quán)利為購(gòu)買(mǎi)者帶來(lái)的收益不同，因此其價(jià)格也不同。對(duì)于土地來(lái)講，實(shí)際中可以表現(xiàn)為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等價(jià)格形式。bg2紅軟基地
二、土地價(jià)格的主要特征 bg2紅軟基地
1、土地價(jià)格是權(quán)益價(jià)格；bg2紅軟基地
2、土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定；bg2紅軟基地
3、土地價(jià)格主要由土地需求決定；bg2紅軟基地
   4、土地價(jià)格呈上升趨勢(shì)；bg2紅軟基地
  5、土地價(jià)格具有明顯的地域性。bg2紅軟基地
表示方式不同、  價(jià)格基礎(chǔ)不同 bg2紅軟基地
  形成時(shí)間不同、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不同、折舊現(xiàn)象不同     bg2紅軟基地
三、土地價(jià)格的類(lèi)型bg2紅軟基地
按土地權(quán)利劃分bg2紅軟基地
按土地價(jià)格形成方式劃分bg2紅軟基地
按政府管理手段劃分bg2紅軟基地
按土地價(jià)格表示方法劃分bg2紅軟基地
按土地的存在形態(tài)劃分bg2紅軟基地
按土地的交易方式劃分bg2紅軟基地
按土地價(jià)格使用目的劃分   bg2紅軟基地
按土地權(quán)利分為bg2紅軟基地
所有權(quán)價(jià)格bg2紅軟基地
使用權(quán)價(jià)格bg2紅軟基地
租賃權(quán)價(jià)格bg2紅軟基地
抵押權(quán)價(jià)格bg2紅軟基地
他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格bg2紅軟基地
土地所有權(quán)價(jià)格是一種土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格，或說(shuō)為賣(mài)斷價(jià)格。bg2紅軟基地
土地使用權(quán)價(jià)格是在一定期限中擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價(jià)格。bg2紅軟基地
同樣，租賃和抵押權(quán)會(huì)形成租賃權(quán)價(jià)格和抵押權(quán)價(jià)格。bg2紅軟基地
按土地價(jià)格形成方式可分為bg2紅軟基地
交易價(jià)格是通過(guò)市場(chǎng)交易形成的土地成交價(jià)格。bg2紅軟基地
理論價(jià)格理論價(jià)格指經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理想的，或是真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格，bg2紅軟基地
評(píng)估價(jià)格是由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員，按照一定的程序和方法評(píng)定的土地價(jià)格，包括交易底價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、課稅地價(jià)等bg2紅軟基地
①交易底價(jià)；在土地交易之前參與土地交易的各方，政府、購(gòu)買(mǎi)者、租賃者、抵押者等都要對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估，形成各自底價(jià)。bg2紅軟基地
②基準(zhǔn)地價(jià)；是政府為管理土地市場(chǎng)，由專(zhuān)業(yè)部門(mén)、專(zhuān)業(yè)人員評(píng)定的土地等級(jí)和區(qū)域的平均價(jià)格。bg2紅軟基地
③課稅價(jià)格；是政府為征收有關(guān)土地稅收而評(píng)定的土地價(jià)格。bg2紅軟基地
按土地價(jià)格表示方法可分為bg2紅軟基地
土地總價(jià)格：是指一宗土地的整體價(jià)格，一般不能反映土地價(jià)格水平的高低。bg2紅軟基地
單位面積地價(jià)：又稱(chēng)土地單價(jià)，是指單位土地面積的價(jià)格，一般可以反映土地價(jià)格水平的高低。   bg2紅軟基地
   單位面積地價(jià)=土地總價(jià)格÷土地總面積bg2紅軟基地
樓面地價(jià)：又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格，樓面地價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。bg2紅軟基地
認(rèn)清單位價(jià)格，必須認(rèn)清價(jià)格單位，否則無(wú)經(jīng)濟(jì)意義。bg2紅軟基地
      價(jià)格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成：     1．貨幣：包括幣種和貨幣單位。     2．面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位。bg2紅軟基地
   三者之間關(guān)系：bg2紅軟基地
        樓面地價(jià) = 土地總價(jià)格÷總建筑面積bg2紅軟基地
      樓面地價(jià) = 土地單價(jià)÷容積率bg2紅軟基地
如:有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價(jià)為70O元／m 2，容積率為5；乙土地的單價(jià)為500元／m2，容積率為3。應(yīng)購(gòu)買(mǎi)甲土地還是購(gòu)買(mǎi)乙土地？bg2紅軟基地
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在各土地上每平方米建筑面積可獲得利潤(rùn)？ bg2紅軟基地
甲土地= 1200-900-140=160（元）bg2紅軟基地
乙土地= 1200-900-170=130（元）bg2紅軟基地
按政府管理手段可分為bg2紅軟基地
①申報(bào)地價(jià)：由土地所有人或使用人向有關(guān)機(jī)關(guān)申報(bào)的地價(jià)。bg2紅軟基地
②公告(示)地價(jià)：是政府定期公布的地價(jià)。它一般是征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。bg2紅軟基地
按土地的存在形態(tài)可分為bg2紅軟基地
生地價(jià)格：指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開(kāi)發(fā)和土地平整的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。bg2紅軟基地
熟地價(jià)格：指完成了土地開(kāi)發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。bg2紅軟基地
毛地價(jià)格：指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開(kāi)發(fā)而未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。bg2紅軟基地
凈地價(jià)格：指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套、場(chǎng)地內(nèi)達(dá)到開(kāi)工條件且沒(méi)有設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。bg2紅軟基地
按土地的交易方式可分為：拍賣(mài)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格、掛牌價(jià)格。bg2紅軟基地
按土地價(jià)格使用目的可分為：買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征地價(jià)格等。 bg2紅軟基地
實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格 bg2紅軟基地
實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。bg2紅軟基地
名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。bg2紅軟基地
在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種：  1．要求在成交日期時(shí)一次付清。  2．如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣。  3．從成交日期時(shí)起分期付清。  4．約定在未來(lái)某個(gè)日期一次付清。  5．以抵押貸款方式支付。bg2紅軟基地
例題1：某人購(gòu)房在成交日期首付款10萬(wàn)元，又以抵押貸款方式支付20萬(wàn)元，此時(shí)的總價(jià)30萬(wàn)元為名義價(jià)格。（判斷）bg2紅軟基地
  答案：錯(cuò) bg2紅軟基地
例題2：某套建筑面積100平方米、每平方米建筑面積3000元的住房，總價(jià)30萬(wàn)元。如果實(shí)際單價(jià)為2928元/平方米，年折現(xiàn)率為5%，則實(shí)際交易中的付款方式為（       ） A在成交日期時(shí)一次付清，給予5%的優(yōu)惠； B從成交日期起分期付清，首付10萬(wàn)元，余款每隔半年支付10萬(wàn)元，一年付清； C一年后付清； D以抵押方式支付，首付5萬(wàn)元，余款在10年內(nèi)以抵押方式支付。bg2紅軟基地
 答案：B bg2紅軟基地
四、地價(jià)的影響因素bg2紅軟基地
   主要地價(jià)影響因素：影響土地價(jià)格的因素，按因素與土地的關(guān)系及影響范圍可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。bg2紅軟基地
一般因素：影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素。包括：bg2紅軟基地
行政因素：土地與住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、bg2紅軟基地
            交通管制、行政隸屬變更等。bg2紅軟基地
人口因素：人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口構(gòu)成。bg2紅軟基地
  社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化進(jìn)程、房地bg2紅軟基地
            產(chǎn)投機(jī)等。bg2紅軟基地
國(guó)際因素：國(guó)際經(jīng)濟(jì)、政治因素。bg2紅軟基地
經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀bg2紅軟基地
            況、居民收入與消費(fèi)水平、物價(jià)變動(dòng)、利率水平等。bg2紅軟基地
一般因素bg2紅軟基地
（一）、行政因素bg2紅軟基地
行政因素主要是指國(guó)家政策對(duì)土地價(jià)格的干預(yù)。國(guó)家從全社會(huì)利益和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度出發(fā)，制訂有關(guān)政策，或推動(dòng)土地的轉(zhuǎn)移，或限制某類(lèi)土地的利用等，從而達(dá)到提高土地總體利用效益的目的。這種干預(yù)，對(duì)土地價(jià)格影響至關(guān)重大。bg2紅軟基地
影響地價(jià)的行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。bg2紅軟基地
土地制度：包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價(jià)格的存在、上漲或下跌。bg2紅軟基地
住房制度：住房制度改革以取消補(bǔ)貼、實(shí)行住房商品化為目標(biāo)，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的良性循環(huán)，推動(dòng)了地價(jià)的合理實(shí)現(xiàn)。bg2紅軟基地
城市規(guī)劃：在城市規(guī)劃中，對(duì)用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對(duì)地價(jià)有重要的影響。bg2紅軟基地
地價(jià)政策：高地價(jià)政策和低地價(jià)政策bg2紅軟基地
稅收政策：稅賦增加--→居民和企業(yè)的儲(chǔ)蓄減少--→社會(huì)投資減少--→經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度降低--→企業(yè)無(wú)力或不想擴(kuò)大投資--→土地需求降低--→土地價(jià)格降低。bg2紅軟基地
行政隸屬變更：行政隸屬變更一般都會(huì)引起當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格的變動(dòng)。通常分為以下兩類(lèi)，一是級(jí)別升格，如某一城市由縣級(jí)市上升為地級(jí)市，或某非建制鎮(zhèn)上升為建制鎮(zhèn)等等；另一類(lèi)是級(jí)別不變，其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。bg2紅軟基地
（二）、人口因素bg2紅軟基地
人口狀態(tài)是最主要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。人口因素對(duì)地價(jià)的影響與人口密度、人口素質(zhì)和家庭人口構(gòu)成密切相關(guān)。bg2紅軟基地
人口密度：人口密度提高，對(duì)土地的需求上升，導(dǎo)致地價(jià)上漲。bg2紅軟基地
人口素質(zhì)：人口素質(zhì)通常與受教育程度和文化素質(zhì)相關(guān)。這一因素一般對(duì)住宅用地價(jià)格的影響較大。bg2紅軟基地
家庭人口構(gòu)成：由于傳統(tǒng)生活方式改變及城市化的影響，家庭結(jié)構(gòu)會(huì)越來(lái)越小。住宅用地的價(jià)格上漲，而且這種上漲的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。bg2紅軟基地
（三）、社會(huì)因素bg2紅軟基地
影響地價(jià)的社會(huì)因素有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等四個(gè)主要方面。bg2紅軟基地
政治安定狀況：政局穩(wěn)定，則房地產(chǎn)投資的運(yùn)轉(zhuǎn)渠道正常，風(fēng)險(xiǎn)小，資金可以按預(yù)期的目標(biāo)在預(yù)期期限內(nèi)得到回收并取得利潤(rùn)，從而投資者的投資信心增強(qiáng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。bg2紅軟基地
社會(huì)治安狀況：社會(huì)秩序良好，人們會(huì)感到安全，從而愿意投資、購(gòu)物、居住，因此帶動(dòng)地價(jià)上升。bg2紅軟基地
房地產(chǎn)投機(jī)：是指投機(jī)者期望并利用房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)獲得超常利潤(rùn)的行為。建立在對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的基礎(chǔ)上，這個(gè)因素對(duì)市場(chǎng)地價(jià)水平有突出的影響。三種情況：上漲；下跌；穩(wěn)定價(jià)格。bg2紅軟基地
城市化進(jìn)程：城市化進(jìn)程對(duì)地價(jià)的影響表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是城市地區(qū)人口分布密集的地點(diǎn)，地價(jià)漲幅較高；二是人口遷入比例高，即城市化進(jìn)程速度快的地區(qū)，地價(jià)漲幅和上漲速度都要高于一般地區(qū)。bg2紅軟基地
（四）、國(guó)際因素：bg2紅軟基地
國(guó)際政治、經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)地價(jià)的影響是通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)狀況的影響而間接反映出來(lái)的。bg2紅軟基地
國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況：一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可能完全孤立于世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展之外，總是或多或少地與其他國(guó)家發(fā)生經(jīng)濟(jì)上的聯(lián)系。隨著世界市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放，這種聯(lián)系只會(huì)越來(lái)越密切。因此，一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)興衰通常與世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展休戚相關(guān)，地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也不例外。bg2紅軟基地
國(guó)際政治因素：國(guó)家之間關(guān)系良好，外交環(huán)境寬松、和諧，有利于投資者的越洋投資，致使土地需求和地價(jià)上漲；反之，對(duì)立國(guó)家彼此經(jīng)濟(jì)封鎖，限制人員往來(lái)和資金的流向，其結(jié)果就是對(duì)土地的需求下降，地價(jià)下跌。bg2紅軟基地
（五）、經(jīng)濟(jì)因素bg2紅軟基地
經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的重要指標(biāo)之一是國(guó)民收入。國(guó)民收入增加，意味著社會(huì)總投資增加，對(duì)土地的總需求不斷擴(kuò)大，帶動(dòng)土地價(jià)格上漲。從各國(guó)、各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地需求變動(dòng)來(lái)看，土地需求變動(dòng)趨勢(shì)大體與經(jīng)濟(jì)循環(huán)趨勢(shì)一致。bg2紅軟基地
儲(chǔ)蓄和投資水平：儲(chǔ)蓄水平和投資水平是正相關(guān)的，即儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)則投資也相應(yīng)增長(zhǎng)。儲(chǔ)蓄率水平的高低與家庭儲(chǔ)蓄行為的循環(huán)過(guò)程與房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)有密切的關(guān)系。一般地講，一系列儲(chǔ)蓄率高的時(shí)期往往是超額儲(chǔ)蓄累積期；儲(chǔ)蓄率在連續(xù)較高的情況下突然轉(zhuǎn)為較低時(shí)，則是房地產(chǎn)熱潮期，此時(shí)地價(jià)會(huì)飛漲。bg2紅軟基地
財(cái)政收支與金融狀況：財(cái)政、金融狀況的外在表現(xiàn)是貨幣供給量，其增加則表示市面上的流通資金增加，即社會(huì)閑散資金增加。游資過(guò)剩會(huì)導(dǎo)致過(guò)多的貨幣，爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)少數(shù)的貨品，特別是購(gòu)置可以保值的房地產(chǎn)，造成對(duì)房地產(chǎn)的需求增加，促使地價(jià)上漲。bg2紅軟基地
居民收入和消費(fèi)水平：從收入水平和消費(fèi)水平變化中看不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，一是高收入的家庭將住宅專(zhuān)供居住用的比率較高；二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高；三是高收入者有較高的自有住宅比率，與之相應(yīng)的是租房者中收入水平略低；四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。bg2紅軟基地
物價(jià)變動(dòng)：房地產(chǎn)越是在物價(jià)變動(dòng)時(shí)期越能體現(xiàn)其保值性，因此物價(jià)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響成正比，需要說(shuō)明的是，房地產(chǎn)價(jià)格巨漲，只會(huì)發(fā)生在城市地區(qū)，鄉(xiāng)村地區(qū)較少受影響，甚至在某些人口外流嚴(yán)重的地區(qū)地價(jià)還有下跌現(xiàn)象。bg2紅軟基地
利率水平：一般投資者的收入不可能一次性支付巨額款項(xiàng)，所以必須直接向銀行貸款或是以房地產(chǎn)作抵押取得抵押貸款。為此，投資者或地產(chǎn)評(píng)估人員就要時(shí)刻了解金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)行的融資、房屋貸款政策，特別是了解利率水平的變化。bg2紅軟基地
區(qū)域因素bg2紅軟基地
區(qū)域因素：指土地所在地區(qū)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件，這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。主要包括地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。bg2紅軟基地
①繁華程度：主要指商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級(jí)及其對(duì)土地利用的影響程度。商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級(jí)越高，土地利用的集聚效益越高；且土地效用隨著距離商服中心距離的增加，呈現(xiàn)遞減的變化趨勢(shì)。bg2紅軟基地
②交通條件：影響地價(jià)的交通條件主要有區(qū)域的交通類(lèi)型、對(duì)外聯(lián)系方式及方便程度、整體性交通結(jié)構(gòu)、道路狀況及等級(jí)、公共交通狀況及路網(wǎng)密度等。bg2紅軟基地
③基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件bg2紅軟基地
影響地價(jià)的基礎(chǔ)設(shè)施條件，主要包括基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施兩大類(lèi)。指上下水道、電力、電訊、煤氣、暖氣以及幼兒園、學(xué)校、公園、醫(yī)院等設(shè)施的等級(jí)、結(jié)構(gòu)、保證率、齊備程度及距離等。bg2紅軟基地
④環(huán)境質(zhì)量bg2紅軟基地
影響地價(jià)的環(huán)境質(zhì)量主要包括人文環(huán)境和自然環(huán)境，包括地質(zhì)、地勢(shì)、坡度、風(fēng)向、空氣和噪音污染程度等各種自然環(huán)境條件以及居民職業(yè)類(lèi)別、教育程度和收人水平等人文環(huán)境條件。bg2紅軟基地
⑤城市規(guī)劃限制bg2紅軟基地
影響地價(jià)的城市規(guī)劃因素，主要有區(qū)域土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制等。bg2紅軟基地
個(gè)別因素bg2紅軟基地
個(gè)別因素：指宗地本身的條件和特征，因而又稱(chēng)宗地因素。個(gè)別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價(jià)差異的重要原因。bg2紅軟基地
主要有面積、寬度、深度、形狀、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、宗地臨街狀況、城市規(guī)劃限制、土地使用年限等。bg2紅軟基地
①面積：宗地面積必須適宜，過(guò)大、過(guò)小都不適宜土地利用bg2紅軟基地
②寬度：臨街寬度過(guò)窄，影響土地使用，也影響展示效果和收益bg2紅軟基地
③深度：宗地臨街進(jìn)深過(guò)淺、過(guò)深，都不適合利用，影響地價(jià)bg2紅軟基地
④形狀：宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、不規(guī)則形等都不便于利用bg2紅軟基地
⑤坡度：坡度過(guò)大，不容易開(kāi)發(fā)或使開(kāi)發(fā)成本過(guò)高bg2紅軟基地
⑥宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件：指與宗地直接相關(guān)的上下水、供電、供氣、供暖、電訊設(shè)施等bg2紅軟基地
⑦宗地臨街狀況：宗地是否臨街，前后均臨街或街角地等，對(duì)宗地地價(jià)都有很大影響bg2紅軟基地
⑧城市規(guī)劃限制：作為個(gè)別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等bg2紅軟基地
⑨土地使用年限：決定了可以使用該土地并獲取收益的時(shí)間，從而直接影響地價(jià)bg2紅軟基地
地價(jià)影響因素的作用規(guī)律bg2紅軟基地
一般因素從宏觀上對(duì)地區(qū)的整體地價(jià)水平產(chǎn)生全局性影響。bg2紅軟基地
區(qū)域因素對(duì)地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。bg2紅軟基地
個(gè)別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價(jià)差異的重要原因。bg2紅軟基地
五、我國(guó)土地價(jià)格的主要類(lèi)型bg2紅軟基地
反映城鎮(zhèn)整體地價(jià)水平，作為政府對(duì)地價(jià)進(jìn)行宏觀管理和控制標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價(jià)；bg2紅軟基地
反映宗地在一般市場(chǎng)條件下正常地價(jià)水平，作為政府對(duì)地價(jià)和地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行具體管理的依據(jù)的標(biāo)定地價(jià)；bg2紅軟基地
反映宗地在不同市場(chǎng)條件和不同交換形式下地價(jià)水平，供土地交換或交換各方作為交易最低價(jià)或期望價(jià)參考的交易評(píng)估價(jià)；bg2紅軟基地
反映具體宗地在地產(chǎn)交易或交換等活動(dòng)中現(xiàn)實(shí)價(jià)格，由土地交易雙方認(rèn)可并據(jù)此支付地價(jià)款的成交地價(jià)；bg2紅軟基地
以上四種類(lèi)型衍生的土地出讓、土地稅收、資產(chǎn)核算等方面使用的地價(jià)。bg2紅軟基地
第二節(jié)     土地估價(jià)概念bg2紅軟基地
   基本要求：bg2紅軟基地
掌握：土地估價(jià)的定義、作用。bg2紅軟基地
熟悉：土地估價(jià)的現(xiàn)實(shí)意義，土地估價(jià)的使用方向。bg2紅軟基地
了解：我國(guó)土地估價(jià)產(chǎn)生的背景和發(fā)展過(guò)程bg2紅軟基地
  難點(diǎn)及重點(diǎn)：bg2紅軟基地
1、對(duì)土地估價(jià)概念的理解；bg2紅軟基地
2、土地估價(jià)的作用及現(xiàn)實(shí)意義。bg2紅軟基地
一、土地估價(jià)的概念bg2紅軟基地
土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響。綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。bg2紅軟基地
土地估價(jià)必須依據(jù)土地估價(jià)的理論和方法 bg2紅軟基地
土地估價(jià)必須依據(jù)充足的土地市場(chǎng)交易資料 bg2紅軟基地
土地估價(jià)必須考慮土地政策的影響 bg2紅軟基地
土地估價(jià)要充分了解評(píng)估對(duì)象地塊的各種權(quán)利狀況 bg2紅軟基地
土地估價(jià)所評(píng)估出的地價(jià)是該地塊某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格bg2紅軟基地
 bg2紅軟基地
    房地產(chǎn)估價(jià)的概念bg2紅軟基地
   房地產(chǎn)估價(jià)的完整定義：估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。bg2紅軟基地
   分析—主要指對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的各種影響因素進(jìn)行的分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及總體趨勢(shì)的分析；bg2紅軟基地
   測(cè)算—主要指利用有關(guān)數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)，對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行計(jì)算；bg2紅軟基地
   判斷—主要指房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)測(cè)算出的結(jié)果以及市場(chǎng)行情和自己的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行最終的判定。bg2紅軟基地
   分析、測(cè)算和判斷三種活動(dòng)是相互聯(lián)系的，分析是測(cè)算的基礎(chǔ)，測(cè)算是判斷的基礎(chǔ)。bg2紅軟基地
房地產(chǎn)估價(jià)的要素bg2紅軟基地
一、估價(jià)當(dāng)事人bg2紅軟基地
二、估價(jià)對(duì)象bg2紅軟基地
三、估價(jià)目的bg2紅軟基地
四、價(jià)值依據(jù)bg2紅軟基地
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)bg2紅軟基地
六、估價(jià)依據(jù)bg2紅軟基地
七、估價(jià)假設(shè)bg2紅軟基地
八、估價(jià)原則bg2紅軟基地
九、估價(jià)程序bg2紅軟基地
十、估價(jià)方法bg2紅軟基地
十一、估價(jià)結(jié)果bg2紅軟基地
二、土地估價(jià)的作用及現(xiàn)實(shí)意義bg2紅軟基地
1、能靈敏地反映市場(chǎng)的供需狀況、土地的利用狀況和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化，同時(shí)通過(guò)與其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)綜合反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r； bg2紅軟基地
2、調(diào)控土地市場(chǎng)供需的有力杠桿；bg2紅軟基地
3、調(diào)整土地市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體之間經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的保障； bg2紅軟基地
4、推進(jìn)我國(guó)土地使用制度改革的重要前提 ；bg2紅軟基地
5、量化國(guó)有土地資產(chǎn)的尺度。 bg2紅軟基地
三、土地估價(jià)的使用方向bg2紅軟基地
1、為國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收 回、收購(gòu)儲(chǔ)備、作價(jià)人股、清產(chǎn)核資等提供地價(jià)參考；bg2紅軟基地
2、為集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價(jià)人股和轉(zhuǎn)讓等提供地價(jià)參考；bg2紅軟基地
3．為土地使用權(quán)抵押提供地價(jià)參考；bg2紅軟基地
4．為企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并，分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供地價(jià)參考；bg2紅軟基地
5．確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)；bg2紅軟基地
6．實(shí)現(xiàn)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)；bg2紅軟基地
7．對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行分等定級(jí)；bg2紅軟基地
8．確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià)；bg2紅軟基地
9．為土地增值稅等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征收提供地價(jià)參考；bg2紅軟基地
10．為司法鑒定提供地價(jià)參考。bg2紅軟基地
四、我國(guó)土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過(guò)程bg2紅軟基地
建立了與我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系相適應(yīng)的土地估價(jià)制度和土地估價(jià)師資格制度；bg2紅軟基地
形成了一整套具有中國(guó)特色的土地估價(jià)理論方法體系與土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系； bg2紅軟基地
形成了一只具有規(guī)模、專(zhuān)門(mén)提供土地估價(jià)中介服務(wù)的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍 ；bg2紅軟基地
有利地配合土地使用制度改革和土地市場(chǎng)建設(shè)；bg2紅軟基地
有力地配合國(guó)有企業(yè)改革；bg2紅軟基地
土地估價(jià)行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨(dú)立公正、自主發(fā)展的道路。bg2紅軟基地
第三節(jié)  土地估價(jià)原則與方法bg2紅軟基地
  基本要求：bg2紅軟基地
掌握：土地估價(jià)原則內(nèi)涵 bg2紅軟基地
熟悉：土地估價(jià)各原則的適用范圍及注意點(diǎn)bg2紅軟基地
了解：土地估價(jià)各原則的理論依據(jù) bg2紅軟基地
  難點(diǎn)及重點(diǎn)：bg2紅軟基地
 1．相關(guān)土地估價(jià)原則的理論依據(jù)；bg2紅軟基地
 2．不同估價(jià)原則適用范圍及注意點(diǎn)。 bg2紅軟基地
一、概述bg2紅軟基地
概念：人們?cè)谕恋毓纼r(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中．逐漸認(rèn)識(shí)了土地價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)出了一些簡(jiǎn)明扼要的、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。這些法則或標(biāo)椎就是土地估價(jià)原則。bg2紅軟基地
應(yīng)當(dāng)遵循的主要原則有：合法原則；最有效使用原則（最高最佳使用原則）；替代原則；變動(dòng)原則（估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則）；報(bào)酬遞增遞減原則；預(yù)期收益原則；供需原則；貢獻(xiàn)原則；公平原則等。bg2紅軟基地
作用及重要性：土地估價(jià)原則是使不同的估價(jià)人員對(duì)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估計(jì)結(jié)果具有近似性。bg2紅軟基地
二、主要估價(jià)原則bg2紅軟基地
合法原則bg2紅軟基地
替代原則bg2紅軟基地
最有效使用原則bg2紅軟基地
估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則bg2紅軟基地
預(yù)期收益原則bg2紅軟基地
供需原則bg2紅軟基地
報(bào)酬遞增遞減原則bg2紅軟基地
貢獻(xiàn)原則bg2紅軟基地
合法原則bg2紅軟基地
合法原則要求土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。 bg2紅軟基地
土地估價(jià)為什么要遵循合法原則？?jī)勺趯?shí)物狀況相同的土地，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能有很大的不同。但是在估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象的權(quán)益不是委托人或估價(jià)人員可以隨意假定的，必須有合法的依據(jù)。bg2紅軟基地
合法原則bg2紅軟基地
合法產(chǎn)權(quán)bg2紅軟基地
應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件為依據(jù)。bg2紅軟基地
現(xiàn)行的土地權(quán)屬證書(shū)有《國(guó)有土地使用征》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》四種，bg2紅軟基地
房屋權(quán)屬證書(shū)有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種。bg2紅軟基地
統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》三種。bg2紅軟基地
任何產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象。bg2紅軟基地
合法使用bg2紅軟基地
應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制等）為依據(jù)。bg2紅軟基地
例如，如果城市規(guī)劃現(xiàn)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。bg2紅軟基地
西方所謂的城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值，在一定程度上反映了這一要求。  bg2紅軟基地
合法處分bg2紅軟基地
應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使月權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。bg2紅軟基地
處分方式包括買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等。bg2紅軟基地
以抵押為例說(shuō)明bg2紅軟基地
 （1）法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，沒(méi)有抵押價(jià)值�；蛘哒f(shuō)這類(lèi)房地產(chǎn)抵押價(jià)值為零。bg2紅軟基地
 （2）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評(píng)估其價(jià)值時(shí)應(yīng)符合轉(zhuǎn)讓條件，否則不應(yīng)作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，沒(méi)有抵押價(jià)值；或者說(shuō)其房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)評(píng)估為零。bg2紅軟基地
抵押價(jià)值評(píng)估bg2紅軟基地
（3）評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金．bg2紅軟基地
（4）評(píng)估拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除拖欠工程款后的余額部分才是其抵押價(jià)值。bg2紅軟基地
（5）評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分才是其抵押價(jià)值。bg2紅軟基地
在其他方面bg2紅軟基地
如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。例如，評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。bg2紅軟基地
如房改售房的價(jià)格要符合政府有關(guān)該價(jià)格測(cè)算的要求；新建的經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，要符合國(guó)家規(guī)定的價(jià)格構(gòu)成和對(duì)利潤(rùn)率的限定；農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，要符合政府有關(guān)農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆�律、法�?guī)。bg2紅軟基地
替代原則bg2紅軟基地
替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類(lèi)似土地在同等條件下的正常價(jià)格。bg2紅軟基地
類(lèi)似土地是指土地所在區(qū)域的區(qū)域特征，以及影響地價(jià)的因素和條件均與待估土地類(lèi)似的土地。bg2紅軟基地
在同一市場(chǎng)上，相同的商品，具有相同的價(jià)值。bg2紅軟基地
土地價(jià)格也符合這一規(guī)律，只是由于土地的獨(dú)一無(wú)二性，使得完全相同的土地幾乎沒(méi)有，但在同一市場(chǎng)上具有相近效用的土地，其價(jià)格是相近的。bg2紅軟基地
根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其他具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類(lèi)型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。bg2紅軟基地
替代原則bg2紅軟基地
土地估價(jià)中的替代原則可概括如下：bg2紅軟基地
土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定；bg2紅軟基地
土地價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買(mǎi)賣(mài)者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格；bg2紅軟基地
土地價(jià)格可通過(guò)比較地塊的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。bg2紅軟基地
替代原則bg2紅軟基地
市場(chǎng)比較法是以替代原則為基礎(chǔ)的 bg2紅軟基地
替代原則實(shí)際上與收益還原法也有較深的淵源關(guān)系 bg2紅軟基地
適用范圍廣，是估價(jià)原則的中心內(nèi)容之一 bg2紅軟基地
基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法實(shí)際上都是替代原則在估價(jià)實(shí)踐中的具體運(yùn)用。bg2紅軟基地
在收益法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等估價(jià)方法中都得以應(yīng)用bg2紅軟基地
最有效使用原則（最高最佳使用原則）bg2紅軟基地
土地價(jià)格是以該地塊的效用最有效發(fā)揮為前提。bg2紅軟基地
土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效使用為前提進(jìn)行。bg2紅軟基地
最有效使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。bg2紅軟基地
最有效使用必須同時(shí)符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)①法律上許可；②技術(shù)上可能；③經(jīng)濟(jì)上可行；④價(jià)值最大化。bg2紅軟基地
最有效使用不是無(wú)條件的最有效使用，而是在法律（包括法律、行政法規(guī)、城市規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓合合同等）許可范圍內(nèi)的最有效使用，這也是合法原則的要求。bg2紅軟基地
最有效使用原則bg2紅軟基地
以該原則為依據(jù)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就不應(yīng)該受現(xiàn)實(shí)的使用狀況所限制，而應(yīng)對(duì)何種情況下才能最有效使用作出正確的判斷。bg2紅軟基地
該地塊的最佳利用方式是什么；目前的利用方式是否為最有效使用；如果不是，轉(zhuǎn)換為最有效使用的可能性如何；最有效使用方式能持續(xù)多久等。bg2紅軟基地
最有效使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要 bg2紅軟基地
以預(yù)測(cè)原則、變動(dòng)原則為基礎(chǔ)，就過(guò)去、現(xiàn)在以至將來(lái)作長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮后予以確定。bg2紅軟基地
最高最佳使用具體包括3個(gè)方面①最佳用途；②最佳規(guī)模；③最佳集約度。bg2紅軟基地
尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個(gè)方面依序篩選：bg2紅軟基地
 ①法律上的許可性 ②技術(shù)上的可能性 ③經(jīng)濟(jì)上的可行性 ④價(jià)值是否最大 bg2紅軟基地
三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于把握最高最佳使用（1）收益遞增遞減原理；（2）均衡原理；（3）適合原理。 bg2紅軟基地
三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理bg2紅軟基地
收益遞增遞減原理揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系：一種是在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系；另一種是在所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系�？梢詭椭�我們確定最佳集約度和最佳規(guī)模。 bg2紅軟基地
均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來(lái)判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。bg2紅軟基地
以建筑物與土地的組合來(lái)講，建筑物與土地比較，如果過(guò)大或過(guò)小，或者檔次過(guò)高或過(guò)低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。 bg2紅軟基地
例3-1 bg2紅軟基地
例題bg2紅軟基地
例3-1：某宗房地產(chǎn)，土地面積 300平方米，建筑面積 250平方米，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過(guò)時(shí)，有待拆除重建，估計(jì)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則：bg2紅軟基地
該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額＝（300－50）×250 bg2紅軟基地
                            ＝ 62500（元）bg2紅軟基地
  例3-2：某建筑物的建筑面積5000平方米，坐落的土地面積為2000平方米，土地價(jià)格 1500元／平方米．用成本法估算出的該建筑物的重置價(jià)格為1600元／平方米，市場(chǎng)上該類(lèi)房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為1800元/平方米，則bg2紅軟基地
該建筑物的價(jià)值＝（1800×5000-1500×2000）÷5000bg2紅軟基地
              ＝ 1200（元／平方米）bg2紅軟基地
1200元／平方米，比1600元／平方米低 400元／平方米。bg2紅軟基地
適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳用途。bg2紅軟基地
適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞成原理，即當(dāng)房地產(chǎn)與外部環(huán)境為最協(xié)調(diào)，同時(shí)內(nèi)部構(gòu)成要素為最適當(dāng)?shù)慕M合時(shí)，便為最高最佳使用。bg2紅軟基地
最高最佳使用原則要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中 ，能夠獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果. bg2紅軟基地
當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明。bg2紅軟基地
1、保持現(xiàn)狀前提。現(xiàn)有建筑物應(yīng)于保留的條件是；現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額．bg2紅軟基地
2、裝修改造前提。對(duì)現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝修改造的條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于裝修改造費(fèi)用。bg2紅軟基地
3、轉(zhuǎn)換用途前提。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用。bg2紅軟基地
4、重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)。bg2紅軟基地
5、上述情形的某種組合。最常見(jiàn)的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合。bg2紅軟基地
估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則bg2紅軟基地
 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值。bg2紅軟基地
在不同的時(shí)間，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，每一個(gè)價(jià)格都對(duì)應(yīng)著一個(gè)時(shí)間。bg2紅軟基地
估價(jià)通常僅是求取估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定的時(shí)間上的價(jià)值，而且這個(gè)特定時(shí)間不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，這個(gè)特定時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。bg2紅軟基地
  估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則bg2紅軟基地
確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的時(shí)間界限。bg2紅軟基地
例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、行政法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、稅收的發(fā)布變更、實(shí)施日期等，均有可能影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，因此在估價(jià)時(shí)是采用發(fā)布、變更、實(shí)施日期之前的還是之后的，就應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)來(lái)確定。再如，運(yùn)用比較法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如果選用的可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同（通常都是這種情況），就需要把可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，如此，可比實(shí)例的成交價(jià)格才能作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。bg2紅軟基地
如何確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)？bg2紅軟基地
四者的內(nèi)在聯(lián)系bg2紅軟基地
估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的關(guān)系bg2紅軟基地
舉例bg2紅軟基地
1．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。bg2紅軟基地
2．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。 bg2紅軟基地
3．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形，是估價(jià)中最常見(jiàn)、最大量的，包括在建工程估價(jià)。bg2紅軟基地
4．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的情形，如評(píng)估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購(gòu)價(jià)格。bg2紅軟基地
5．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來(lái)建成后的價(jià)值。bg2紅軟基地
現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，可能同時(shí)存在著下列3種估價(jià)：bg2紅軟基地
(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的估價(jià)，即該在建工程在現(xiàn)在這個(gè)樣子的價(jià)值是多少；bg2紅軟基地
(2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后將建成，而現(xiàn)在預(yù)售或預(yù)購(gòu)它的價(jià)值是多少；bg2紅軟基地
(3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后將建成，且在建成時(shí)的價(jià)值是多少。 bg2紅軟基地
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預(yù)期收益原則bg2紅軟基地
土地價(jià)格受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右，土地投資者是在預(yù)測(cè)該土地在有限使用年期內(nèi)所能帶來(lái)的收益或效用后進(jìn)行投資的，因此，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)土地現(xiàn)在以至未來(lái)能給權(quán)利人帶來(lái)的利潤(rùn)總和(即收益價(jià)格)是預(yù)期收益原則的具體表現(xiàn)。bg2紅軟基地
預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。bg2紅軟基地
預(yù)期收益原則，對(duì)土地估價(jià)中的地區(qū)分析、交易實(shí)例價(jià)格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。bg2紅軟基地
在土地估價(jià)實(shí)踐中，剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益的確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。bg2紅軟基地
供需原則bg2紅軟基地
土地不能實(shí)行完全競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格的獨(dú)占傾向性較強(qiáng)。供需信息及替代性有限，土地不能僅根據(jù)均衡法則來(lái)決定其價(jià)格。bg2紅軟基地
供需原則是以預(yù)期收益原則、變動(dòng)原則、競(jìng)爭(zhēng)原則為基礎(chǔ)的。bg2紅軟基地
報(bào)酬遞增遞減原則bg2紅軟基地
利用該原則，找出土地邊際收益點(diǎn)（也即最大收益點(diǎn)或最有效使用點(diǎn)）。這一原則說(shuō)明，成本的增加并不一定會(huì)使土地價(jià)格增加。bg2紅軟基地
貢獻(xiàn)原則bg2紅軟基地
對(duì)于土地估價(jià)，這一原則是指不動(dòng)產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果，其中一部分的收益，對(duì)總收益而言，是部分與整體的關(guān)系。bg2紅軟基地
貢獻(xiàn)原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價(jià)的基礎(chǔ)。bg2紅軟基地
變動(dòng)原則bg2紅軟基地
  土地價(jià)格是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，地價(jià)相應(yīng)而變。與預(yù)測(cè)原則密切相關(guān)，是估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的基礎(chǔ)，是基準(zhǔn)地價(jià)更新等的理論依據(jù)。bg2紅軟基地
三、土地估價(jià)方法bg2紅軟基地
土地估價(jià)方法，可以分為基本估價(jià)法和應(yīng)用估價(jià)法�；�本估價(jià)方法又分為：收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法和成本逼近法。bg2紅軟基地
最近同類(lèi)房地產(chǎn)在市場(chǎng)上是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的--市場(chǎng)比較法bg2紅軟基地
重新開(kāi)發(fā)或建造同類(lèi)房地產(chǎn)需要多少費(fèi)用—成本法bg2紅軟基地
如果直接利用該房地產(chǎn)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益（即基于房地產(chǎn)的收益能力來(lái)衡量其價(jià)值）--收益還原法bg2紅軟基地
應(yīng)用估價(jià)法又稱(chēng)為大量估價(jià)法，即在應(yīng)用基本估價(jià)方法評(píng)估樣點(diǎn)宗地地價(jià)的基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)城市或城市內(nèi)一定區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)格、地價(jià)影響因素和地價(jià)變化規(guī)律進(jìn)行分析，建 立起一套大范圍內(nèi)宗地價(jià)格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān)地評(píng)估出該區(qū)域內(nèi)各個(gè)宗地價(jià)格。bg2紅軟基地
屬于此類(lèi)的方法有：路線價(jià)估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法等。bg2紅軟基地
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土地估價(jià)的基本理論教案PPT課件：這是一個(gè)關(guān)于土地估價(jià)的基本理論教案PPT課件，主要介紹了地租的本質(zhì)、類(lèi)型、傳統(tǒng)地租理論的基本觀點(diǎn)及指導(dǎo)應(yīng)用、區(qū)位理論中的概念、分類(lèi)及農(nóng)業(yè)區(qū)位論的基本觀點(diǎn)等內(nèi)容。地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)(或其他產(chǎn)業(yè))中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。馬克思指出：“地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式”。資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)把地租定義為“土地在生產(chǎn)利用中自然產(chǎn)生的或應(yīng)該產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬”。“地租是一種經(jīng)濟(jì)剩余，即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本之后余下的那部分”。并將地租分為契約地租和經(jīng)濟(jì)地租兩類(lèi)。更多內(nèi)容，歡迎點(diǎn)擊下載土地估價(jià)的基本理論教案PPT課件哦。

土地估價(jià)師青島會(huì)議報(bào)告點(diǎn)評(píng)PPT課件：這是一個(gè)關(guān)于土地估價(jià)師青島會(huì)議報(bào)告點(diǎn)評(píng)PPT課件，主要介紹了報(bào)告的完整性、合規(guī)性、地價(jià)定義、內(nèi)涵的合理性、評(píng)估方法應(yīng)用的合理性、報(bào)告前后描述的對(duì)應(yīng)關(guān)系、評(píng)估報(bào)告中遇到的需要討論的問(wèn)題等內(nèi)容。地價(jià)定義：說(shuō)明估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途和宗地內(nèi)外實(shí)際開(kāi)發(fā)程度、本次估價(jià)所設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實(shí)際用途需以國(guó)有土地使用證登記用途為依據(jù)。土地開(kāi)發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)與估價(jià)對(duì)象土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的相一致，分別界定為宗地紅線外或宗地內(nèi)外“幾通”（指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等）和宗地內(nèi)平整。更多內(nèi)容，歡迎點(diǎn)擊下載土地估價(jià)師青島會(huì)議報(bào)告點(diǎn)評(píng)PPT課件哦。

土地估價(jià)注意事項(xiàng)講解PPT課件：這是一個(gè)關(guān)于土地估價(jià)注意事項(xiàng)講解PPT課件，主要介紹了土地估價(jià)報(bào)告的變化和完善內(nèi)容、估價(jià)過(guò)程中的注意事項(xiàng)、集體建設(shè)用地估價(jià)介紹等內(nèi)容。因委托方融資的需要，委托我公司對(duì)其所屬的位于金牛區(qū)金牛鄉(xiāng)金牛村2、3、4、5組的一宗國(guó)有出讓住宅用地土地使用權(quán)正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，本次估價(jià)目的僅為抵押雙方(抵押人和抵押權(quán)人)提供獨(dú)立、客觀、公正的土地使用權(quán)抵押貸款價(jià)格參考。（為委托方確定國(guó)有出讓土地使用權(quán)抵押貸款額度提供參考依據(jù)）。更多內(nèi)容，歡迎點(diǎn)擊下載土地估價(jià)注意事項(xiàng)講解PPT課件哦。