這是一個(gè)關(guān)于土地估價(jià)的基本理論教案PPT課件，主要介紹了地租的本質(zhì)、類型、傳統(tǒng)地租理論的基本觀點(diǎn)及指導(dǎo)應(yīng)用、區(qū)位理論中的概念、分類及農(nóng)業(yè)區(qū)位論的基本觀點(diǎn)等內(nèi)容。地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)(或其他產(chǎn)業(yè))中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。馬克思指出：“地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式”。資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)把地租定義為“土地在生產(chǎn)利用中自然產(chǎn)生的或應(yīng)該產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬”。“地租是一種經(jīng)濟(jì)剩余，即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本之后余下的那部分”。并將地租分為契約地租和經(jīng)濟(jì)地租兩類。更多內(nèi)容，歡迎點(diǎn)擊下載土地估價(jià)的基本理論教案PPT課件哦。

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第二章  土地估價(jià)的基本理論QR7紅軟基地
本章主要內(nèi)容：QR7紅軟基地
1、  地租理論QR7紅軟基地
2、  區(qū)位理論QR7紅軟基地
3、 土地市場(chǎng)理論QR7紅軟基地
4、 土地報(bào)酬遞減規(guī)律QR7紅軟基地
重點(diǎn)及難點(diǎn) QR7紅軟基地
      1、地租的本質(zhì)、類型QR7紅軟基地
      2、傳統(tǒng)地租理論的基本觀點(diǎn)及指導(dǎo)應(yīng)用QR7紅軟基地
      3、區(qū)位理論中的概念、分類及農(nóng)業(yè)區(qū)位論 QR7紅軟基地
            的基本觀點(diǎn)QR7紅軟基地
第一節(jié)    地租理論QR7紅軟基地
基本要求： QR7紅軟基地
掌握：地租的定義，地租與地價(jià)的關(guān)系。QR7紅軟基地
熟悉：馬克思主義地租理論，新古典城QR7紅軟基地
               市地租理論。QR7紅軟基地
了解：地租理論在土地估價(jià)中的應(yīng)用QR7紅軟基地
難點(diǎn)：有關(guān)基本觀點(diǎn) QR7紅軟基地
重點(diǎn)：地租的本質(zhì)、類型，傳統(tǒng)地租理QR7紅軟基地
        論的基本觀點(diǎn)及指導(dǎo)應(yīng)用。   QR7紅軟基地
第一節(jié)  地租理論QR7紅軟基地
主要內(nèi)容：QR7紅軟基地
   1、地租概念QR7紅軟基地
   2、馬克思地租理論QR7紅軟基地
   (1)級(jí)差地租QR7紅軟基地
   (2)絕對(duì)地租QR7紅軟基地
   (3)壟斷地租QR7紅軟基地
   (4)礦山地租QR7紅軟基地
   (5)建筑地段地租QR7紅軟基地
   3、新古典城市地租理論(自學(xué)，作業(yè)）QR7紅軟基地
   4、地租與地價(jià)的關(guān)系QR7紅軟基地
   5、地租理論在土地估價(jià)中的應(yīng)用QR7紅軟基地
一、地租概念QR7紅軟基地
地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)(或其他產(chǎn)業(yè))中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。QR7紅軟基地
馬克思指出：“地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式”。QR7紅軟基地
資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)把地租定義為“土地在生產(chǎn)利用中自然產(chǎn)生的或應(yīng)該產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬”。“地租是一種經(jīng)濟(jì)剩余，即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本之后余下的那部分”。并將地租分為契約地租和經(jīng)濟(jì)地租兩類。QR7紅軟基地
契約地租也稱商業(yè)地租，是指土地所有者將土地租給土地使用者，土地承租人和出租人簽訂租賃契約所確定的租金；QR7紅軟基地
經(jīng)濟(jì)地租也稱理論地租，是指土地產(chǎn)品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超過(guò)成本的純收入。QR7紅軟基地
近代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)將地租的概念加以擴(kuò)充為廣義地租和狹義地租。QR7紅軟基地
廣義地租指超額的工資、利息、利潤(rùn)及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬。QR7紅軟基地
狹義地租僅指利用土地所獲得的超額利潤(rùn)。QR7紅軟基地
西方經(jīng)濟(jì)學(xué)把使用土地以外的其他資源時(shí)所付的報(bào)酬，稱為準(zhǔn)地租。QR7紅軟基地
二、馬克思主義地租理論QR7紅軟基地
級(jí)差地租QR7紅軟基地
絕對(duì)地租QR7紅軟基地
壟斷地租QR7紅軟基地
礦山地租QR7紅軟基地
建筑地段地租QR7紅軟基地
馬克思級(jí)差地租理論的基本內(nèi)容QR7紅軟基地
1、級(jí)差地租的概念：是指租用較優(yōu)土地所獲QR7紅軟基地
          得的歸土地所有者所占有的超額利潤(rùn)。QR7紅軟基地
2、對(duì)資本主義級(jí)差地租的實(shí)例分析：QR7紅軟基地
假定前提條件：資本主義的生產(chǎn)關(guān)系在農(nóng)業(yè)中已占統(tǒng)治地位，資本在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門之間，在農(nóng)業(yè)和工業(yè)之間可以自由轉(zhuǎn)移，平均利潤(rùn)、生產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)形成，農(nóng)產(chǎn)品像其他一切商品一樣，按照生產(chǎn)價(jià)格出售。QR7紅軟基地
實(shí)例分析：根據(jù)土地自然肥沃程度和地理位置的差別，把土地劃分若干個(gè)地塊，分為優(yōu)、中、劣三個(gè)等級(jí)，分別由各租地農(nóng)場(chǎng)主耕種。在相同面積的土地，投入等量的勞動(dòng)和相同的資本，也會(huì)形成不同的勞動(dòng)生產(chǎn)率，使耕種劣等土地的產(chǎn)品量低于耕種中、優(yōu)等土地的產(chǎn)品量，其個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格就會(huì)相應(yīng)最高。QR7紅軟基地
對(duì)資本主義級(jí)差地租的實(shí)例分析QR7紅軟基地
假定農(nóng)產(chǎn)品的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格，也像工業(yè)中產(chǎn)品價(jià)格，是由社會(huì)平均必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的，或者說(shuō)是由中等生產(chǎn)條件的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格決定的。那么，劣等地所生產(chǎn)的產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格就高于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格，租用或是經(jīng)營(yíng)劣等土地的農(nóng)業(yè)資本家，就得不到平均利潤(rùn)。QR7紅軟基地
在這種情況下，農(nóng)業(yè)資本家就不會(huì)去租用或是經(jīng)營(yíng)劣等土地了。就會(huì)出現(xiàn)兩種情況：一是劣等地退出耕種后，產(chǎn)品供求平衡，那么原來(lái)較好的土地就會(huì)成為全部耕地中的劣等地；另一種情況是當(dāng)劣等地退出耕種后，農(nóng)產(chǎn)品供不應(yīng)求，價(jià)格上漲，并且一直漲到原來(lái)的劣等地也能得到平均利潤(rùn)，又重新投入耕種。QR7紅軟基地
對(duì)資本主義級(jí)差地租的實(shí)例分析QR7紅軟基地
農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)價(jià)格就只能由劣等地農(nóng)產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格來(lái)決定。因而經(jīng)營(yíng)比劣等地質(zhì)量?jī)?yōu)越的各級(jí)土地，都能按土地等級(jí)的差別，獲得超額利潤(rùn)。QR7紅軟基地
舉例說(shuō)明QR7紅軟基地
3、級(jí)差地租形成原因QR7紅軟基地
土地自然條件的差別(即土地等級(jí)的差別)成為級(jí)差地租形成的自然條件或自然基礎(chǔ)。而土地的有限性所引起的土地經(jīng)營(yíng)上的壟斷，才是級(jí)差地租產(chǎn)生的原因。QR7紅軟基地
級(jí)差地租來(lái)源于農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值即超額利潤(rùn)，它不過(guò)是經(jīng)由農(nóng)業(yè)資本家手中轉(zhuǎn)到土地所有者手中。 QR7紅軟基地
4、級(jí)差地租的分類QR7紅軟基地
級(jí)差地租按其形成的基礎(chǔ)不同，可分為級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ兩種形式。QR7紅軟基地
級(jí)差地租Ⅰ：是指農(nóng)業(yè)工人因利用肥沃程度高和位置較好的土地所創(chuàng)造的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化的地租。QR7紅軟基地
級(jí)差地租Ⅱ：是指對(duì)同一地塊上的連續(xù)增加投資，使各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的地租。QR7紅軟基地
馬克思絕對(duì)地租理論的基本內(nèi)容QR7紅軟基地
絕對(duì)地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。QR7紅軟基地
絕對(duì)地租不是平均利潤(rùn)的一部分，而是農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格高于生產(chǎn)價(jià)格的余額。QR7紅軟基地
農(nóng)產(chǎn)品不按生產(chǎn)價(jià)格而按市場(chǎng)價(jià)格出售的原因：①低于工業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成的農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成是絕對(duì)地租形成的條件。QR7紅軟基地
②土地所有權(quán)的壟斷是絕對(duì)地租形成的根本原因。QR7紅軟基地
   絕對(duì)地租的實(shí)質(zhì)和來(lái)源同樣是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值。QR7紅軟基地
壟斷地租QR7紅軟基地
壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租。QR7紅軟基地
壟斷地租的形成，除了土地所有權(quán)壟斷這個(gè)前提外，還因某些土地具有的特殊的自然條件。壟斷價(jià)格與生產(chǎn)價(jià)格之間的差額，即壟斷利潤(rùn)。這部分利潤(rùn)經(jīng)由租地資本家轉(zhuǎn)交給土地所有者后形成壟斷地租。QR7紅軟基地
壟斷地租不是來(lái)自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值，而是來(lái)自社會(huì)其他部門工人創(chuàng)造的價(jià)值。。 QR7紅軟基地
礦山地租QR7紅軟基地
概念：礦山地租是指工業(yè)資本家為取得采掘地下礦藏財(cái)富的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。經(jīng)營(yíng)礦山開采業(yè)的資本家同樣要繳納級(jí)差地租和絕對(duì)地租。QR7紅軟基地
原因：QR7紅軟基地
①各礦山開采的礦產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格不同。QR7紅軟基地
②礦產(chǎn)品的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格由劣等生產(chǎn)條件的礦QR7紅軟基地
        山的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格來(lái)決定。QR7紅軟基地
③由于存在礦山所有權(quán)的壟斷，使礦產(chǎn)品可以QR7紅軟基地
    按高于它生產(chǎn)價(jià)格的價(jià)值出售。 QR7紅軟基地
建筑地段地租QR7紅軟基地
建筑地段地租是指工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。QR7紅軟基地
建筑地段地租同樣是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)。它的來(lái)源同樣是工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值超過(guò)平均利潤(rùn)的余額，反映了土地所有者對(duì)雇傭勞動(dòng)者的剝削關(guān)系。QR7紅軟基地
馬克思在分析建筑地段地租時(shí)指出，農(nóng)業(yè)地租是建筑地段地租的基礎(chǔ)；建筑地段地租同樣存在著級(jí)差地租，同樣要“遵循著和農(nóng)業(yè)級(jí)差地租相同的規(guī)律”。QR7紅軟基地
建筑地段地租自身的特征QR7紅軟基地
1、建筑地段地租是為了獲得生產(chǎn)的場(chǎng)所和空間而支付的。QR7紅軟基地
2、建筑地段所處的位置對(duì)建筑地段地租有著決定性的影響。QR7紅軟基地
3、建筑地段地租的另一個(gè)顯著特點(diǎn)，就是壟斷地租占有顯著的優(yōu)勢(shì)。QR7紅軟基地
 社會(huì)主義條件下，仍然存在絕對(duì)地租、級(jí)差地租和壟斷地租等多種地租形式，因此，馬克思地租理論仍是城鎮(zhèn)土地估價(jià)的基本理論依據(jù)之一。QR7紅軟基地
三、新古典主義城市地租理論 QR7紅軟基地
1、新古典主義關(guān)于地租、地價(jià)的論述的特點(diǎn)：QR7紅軟基地
(1)對(duì)地租的概念，新古典主義將生產(chǎn)過(guò)程視為多種變量不斷變化的過(guò)程，通過(guò)邊際產(chǎn)品價(jià)格與生產(chǎn)要素價(jià)格的比較，對(duì)地租的本質(zhì)含義進(jìn)行闡述。QR7紅軟基地
(2)區(qū)位因素的重視和區(qū)位平衡概念的引入， 使得新古典主義更具實(shí)際應(yīng)用價(jià)值。QR7紅軟基地
(3)對(duì)土地市場(chǎng)的分析趨于成熟。QR7紅軟基地
(4)解決了城市地租測(cè)算的理論方法，建立了有關(guān)地租模型。QR7紅軟基地
(5)更注重對(duì)政府政策的研究，使得它有良好的應(yīng)用前景。QR7紅軟基地
2、政策因素與地租和地價(jià)QR7紅軟基地
政策因素的作用主要在于避免土地自由市場(chǎng)對(duì)居民收入和社會(huì)財(cái)富的分配可能帶來(lái)的種種不公，同時(shí)也在于減少各種不同用地之間不相容的現(xiàn)象，從用地的角度減少污染、擁擠等帶來(lái)的損失。QR7紅軟基地
土地利用規(guī)劃：土地利用規(guī)劃一般被認(rèn)為是一種對(duì)土地市場(chǎng)上個(gè)人活動(dòng)進(jìn)行限制的消極措施。QR7紅軟基地
城市基礎(chǔ)設(shè)施政策：基礎(chǔ)設(shè)施投資在地價(jià)中占有很大比重，這一比例從35%到80%不等。設(shè)施的水平、設(shè)施建設(shè)的投資方式以及設(shè)施的質(zhì)量，對(duì)一個(gè)具體地塊來(lái)說(shuō)是三個(gè)最關(guān)鍵的因素。QR7紅軟基地
3、地租模型QR7紅軟基地
阿蘭索的地租模型是新古典主義地租模型中最杰出的代表，他將空間作為地租問(wèn)題的一個(gè)核心進(jìn)行了考慮，并首次引進(jìn)了區(qū)位平衡這一新古典主義概念，同時(shí)成功地解決了城市地租計(jì)算的理論方法問(wèn)題。QR7紅軟基地
阿蘭索公式 ：Y=PzZ+P(t)q+K(t) QR7紅軟基地
Y—收入；  Z—其他商品的數(shù)量；q—土地?cái)?shù)量；QR7紅軟基地
Pz—其他商品的單位價(jià)格；  P(t)—距市中心t處的地價(jià)； QR7紅軟基地
K(t)—距t處的交通費(fèi)用；  t—距市中心距離。QR7紅軟基地
四、地租與地價(jià)的關(guān)系QR7紅軟基地
土地價(jià)格實(shí)際上是地租的資本化，地價(jià)的高低取決于可以獲取的預(yù)期地租的高低，土地除以價(jià)格表示外，還可以用租金表示，即地產(chǎn)有租賃市場(chǎng)存在。土地價(jià)格與租金的關(guān)系，猶如資本與利息的關(guān)系，只要確定了還原率，兩者就能相互推出。 QR7紅軟基地
五、地租理論在土地估價(jià)中的指導(dǎo)作用QR7紅軟基地
1、絕對(duì)地租是土地價(jià)格存在的根源QR7紅軟基地
2、級(jí)差地租的存在是決定土地價(jià)格高低的主要因素 QR7紅軟基地
3、壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價(jià)格高的主要原因QR7紅軟基地
在進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，應(yīng)該以地租理論為指導(dǎo)。QR7紅軟基地
嚴(yán)格審查被評(píng)估土地的權(quán)屬性質(zhì)，并確定其相應(yīng)的價(jià)格。QR7紅軟基地
根據(jù)級(jí)差地租和壟斷地租等的特點(diǎn)分析被評(píng)估對(duì)象所在的位置和所具有的特定的物質(zhì)和經(jīng)濟(jì)條件，準(zhǔn)確地評(píng)估出土地價(jià)格。QR7紅軟基地
作業(yè)：QR7紅軟基地
總結(jié)西方古典經(jīng)濟(jì)學(xué)和庸俗經(jīng)濟(jì)學(xué)家地租地價(jià)理論的代表人物、主要著作及主要觀點(diǎn)QR7紅軟基地
第二節(jié)   區(qū)位理論QR7紅軟基地
 基本要求：QR7紅軟基地
掌握：區(qū)位概念，區(qū)位的影響因素。QR7紅軟基地
熟悉：幾種主要的區(qū)位論。QR7紅軟基地
了解：區(qū)位理論在土地估價(jià)中的作用。QR7紅軟基地
難點(diǎn)：有關(guān)基本觀點(diǎn) QR7紅軟基地
重點(diǎn)：區(qū)位理論中的概念、分類及農(nóng)業(yè)區(qū)QR7紅軟基地
            位論的基本觀點(diǎn)QR7紅軟基地
主要內(nèi)容：QR7紅軟基地
1．區(qū)位概念 QR7紅軟基地
    (1)區(qū)位的定義  (2)區(qū)位的實(shí)質(zhì)QR7紅軟基地
2．區(qū)位的影響因素QR7紅軟基地
3．幾種主要的區(qū)位論  QR7紅軟基地
    (1)農(nóng)業(yè)區(qū)位論  QR7紅軟基地
    (2)工業(yè)區(qū)位論     QR7紅軟基地
    (3)中心地理論QR7紅軟基地
4．區(qū)位理論在土地估價(jià)中的作用QR7紅軟基地
一、區(qū)位概念QR7紅軟基地
1、區(qū)位定義：QR7紅軟基地
區(qū)位是一個(gè)綜合的概念，除解釋為地球上某一個(gè)事物的空間幾何位置外，還強(qiáng)調(diào)自然界的各種地理要素與人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。QR7紅軟基地
2、區(qū)位實(shí)質(zhì)：QR7紅軟基地
    區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)。QR7紅軟基地
二、區(qū)位的影響因素QR7紅軟基地
  影響土地區(qū)位的主要因素包括自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)和行政等因素。QR7紅軟基地
1、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素QR7紅軟基地
(1)繁華程度 (2)交通狀況或通達(dá)程度 (3)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的完備程度 (4)人口密度 QR7紅軟基地
2、自然因素QR7紅軟基地
   地形坡度、土地承載力、洪水淹沒(méi)及排水狀況、公園與綠地、環(huán)境質(zhì)量等都會(huì)對(duì)土地區(qū)位的優(yōu)劣產(chǎn)生影響。QR7紅軟基地
3、行政因素QR7紅軟基地
    主要是城鎮(zhèn)規(guī)劃QR7紅軟基地
三、區(qū)位理論的主要內(nèi)容QR7紅軟基地
1、農(nóng)業(yè)區(qū)位論QR7紅軟基地
2、工業(yè)區(qū)位論 QR7紅軟基地
3、中心地理論 QR7紅軟基地
作業(yè)：QR7紅軟基地
各理論的代表人物、主要著作、主要觀點(diǎn)QR7紅軟基地
幾種主要的區(qū)位論QR7紅軟基地
農(nóng)業(yè)區(qū)位論—杜能 QR7紅軟基地
（1）杜能“孤立國(guó)”理論的前提 QR7紅軟基地
（2）杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟(jì)分析 ：QR7紅軟基地
          P+T=V-E=KQR7紅軟基地
（3）杜能圈：六種耕作制度 QR7紅軟基地
（4）杜能圈的修整模型 QR7紅軟基地
工業(yè)區(qū)位理論—韋伯 QR7紅軟基地
（1）基本假設(shè) QR7紅軟基地
（2）關(guān)于運(yùn)輸成本定向工業(yè)區(qū)位的分析          QR7紅軟基地
（3）勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析 QR7紅軟基地
（4）聚集與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析QR7紅軟基地
中心地理論—克里斯塔勒 QR7紅軟基地
（1）幾個(gè)基本概念 QR7紅軟基地
（2）假設(shè)條件 QR7紅軟基地
（3）六邊形市場(chǎng)區(qū) QR7紅軟基地
（4）市場(chǎng)等級(jí)序列 QR7紅軟基地
（5）中心地體系的基本模型 QR7紅軟基地
   市場(chǎng)原則——K=3        交通原則——K=4   QR7紅軟基地
   行政原則——K=7QR7紅軟基地
四、區(qū)位理論在土地估價(jià)中的作用QR7紅軟基地
1、區(qū)位是決定城市土地利用價(jià)值的重要因素;QR7紅軟基地
2、區(qū)位是衡量地租、地價(jià)的主要標(biāo)尺。QR7紅軟基地
因此，以區(qū)位理論作指導(dǎo)，從區(qū)位條件入手，用因果關(guān)系的推理思路，根據(jù)各種條件下形成的區(qū)位類型(自然、經(jīng)濟(jì)、交通)對(duì)不同區(qū)位土地產(chǎn)生的影響，及其在空間上表現(xiàn)出的不同的使用價(jià)值和價(jià)值及市場(chǎng)交易形成的地價(jià)和土地收益，就能準(zhǔn)確地評(píng)估出土地價(jià)格。QR7紅軟基地
第三節(jié)  土地市場(chǎng)理論QR7紅軟基地
基本要求QR7紅軟基地
掌握：土地供給與需求的特征。QR7紅軟基地
熟悉：土地供給的種類與方式，土地需                  求的種類與方式，土地供需平衡原理。QR7紅軟基地
了解：我國(guó)土地供需關(guān)系的特點(diǎn)。QR7紅軟基地
一、土地的供給QR7紅軟基地
1、土地供給的涵義含義QR7紅軟基地
土地供給是指在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，人類可利用的各種土地資源的數(shù)量，包括已利用的和未利用的后備資源儲(chǔ)量的總和。土地的供給按其性質(zhì)可分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給兩個(gè)方面。QR7紅軟基地
2、土地供給的特征QR7紅軟基地
土地的自然供給的數(shù)量是固定不變的，其彈性為零；土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。QR7紅軟基地
3、土地供給的方式：QR7紅軟基地
土地的自然供給：是指土地自然固有的可供人類利用的部分。QR7紅軟基地
制約土地自然供給的因素主要有：QR7紅軟基地
①適宜于人類生產(chǎn)生活及動(dòng)植物生長(zhǎng)的氣候條件及地形、地貌條件；QR7紅軟基地
②資源條件；可供人類生活的物品和生產(chǎn)必需的資源，如礦產(chǎn)資源，水資源等；QR7紅軟基地
③交通運(yùn)輸條件。通過(guò)某種交通工具可以到達(dá)。 QR7紅軟基地
土地的經(jīng)濟(jì)供給：是指土地在自然供給及自然條件允許的范圍內(nèi)，在一定的時(shí)間和地區(qū)因用途與價(jià)格變化而形成的土地供給數(shù)量。QR7紅軟基地
影響土地經(jīng)濟(jì)供給的因素主要有：QR7紅軟基地
①土地的自然供給量。這是土地經(jīng)濟(jì)供給的基礎(chǔ)和前提。QR7紅軟基地
②人們利用土地的知識(shí)和技術(shù)水平。QR7紅軟基地
③交通運(yùn)輸條件。交通運(yùn)輸條件改善，可使原來(lái)不便利用的土地易于接近，且運(yùn)輸成本降低，因而增加土地的經(jīng)濟(jì)供給。QR7紅軟基地
④土地利用的集約化程度。一般來(lái)說(shuō)利用集約程度愈高的土地，其經(jīng)濟(jì)供給亦隨之增加。QR7紅軟基地
⑤社會(huì)需求。土地社會(huì)需求的變動(dòng)將促使土地利用的改變，從而促使土地經(jīng)濟(jì)供給的改變。QR7紅軟基地
二、土地需求QR7紅軟基地
1、涵義：土地需求，是指人類為了生存和發(fā)展，利用土地進(jìn)行各種生產(chǎn)和消費(fèi)活動(dòng)的需求。QR7紅軟基地
2、特征：土地需求是一種引致需求，或者說(shuō)是一種派生需求，是由于對(duì)土地產(chǎn)品的需求才有對(duì)土地的需求。QR7紅軟基地
人類對(duì)土地的需求，是人們對(duì)生活資料的需求所引起的；人們對(duì)生活資料的種類、數(shù)量和質(zhì)量的多少或者高低，直接影響著土地需求的程度。QR7紅軟基地
3、影響土地需求的因素主要有：QR7紅軟基地
①人口變動(dòng)。人口增加將導(dǎo)致對(duì)土地需求的增加；QR7紅軟基地
②經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。經(jīng)濟(jì)景氣，對(duì)土地的需求增加。QR7紅軟基地
③人類利用土地的知識(shí)和科技水平。利用土地的知識(shí)越多，科技水平越高，土地需求就會(huì)增加。QR7紅軟基地
2、土地需求的種類：作為生產(chǎn)要素的土地需求；作為投資的土地需求；混合性土地需求。QR7紅軟基地
3、土地需求的種類QR7紅軟基地
①作為生產(chǎn)要素的土地需求；QR7紅軟基地
②作為投資的土地需求；QR7紅軟基地
③混合性土地需求；QR7紅軟基地
三、土地供需平衡原理QR7紅軟基地
土地供求關(guān)系是指土地經(jīng)濟(jì)供給與人們對(duì)某種土地用途需求之間的關(guān)系。QR7紅軟基地
因?yàn)樽匀还┙o是無(wú)彈性的，土地資源的總供給是受限制的，總供給量有一個(gè)極限值。但由于土地用途具有多樣性，且可以相互轉(zhuǎn)換，人們可以通過(guò)改變土地用途來(lái)增加某種用途的土地供給，以適應(yīng)人們對(duì)這種用途的土地需求，這種經(jīng)濟(jì)供給可以擴(kuò)大或減少(有彈性)，但最終受限于總的自然供給量。 QR7紅軟基地
土地的供求關(guān)系與一般商品的供求關(guān)系一樣，在自由競(jìng)爭(zhēng)情況下，供求關(guān)系決定土地價(jià)格，土地價(jià)格影響土地的供求關(guān)系。QR7紅軟基地
土地市場(chǎng)的供求機(jī)制是決定地價(jià)的主要因素之一，供不應(yīng)求，地價(jià)上漲，供過(guò)于求，地價(jià)下降。QR7紅軟基地
四、房地產(chǎn)需求（補(bǔ)充）QR7紅軟基地
（一）、概念：房地產(chǎn)的需求，是指消費(fèi)者(買者)在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意且有能夠購(gòu)買的數(shù)量。QR7紅軟基地
形成需求有兩個(gè)條件：一是消費(fèi)者愿意購(gòu)買；  二是消費(fèi)者有能力購(gòu)買。QR7紅軟基地
房地產(chǎn)需求QR7紅軟基地
（二）、影響需求量的因素QR7紅軟基地
    對(duì)某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，其中主要的有：     1．該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平，QR7紅軟基地
       2.   消費(fèi)者的收入水平，    3.   相關(guān)物品的價(jià)格水平，QR7紅軟基地
       4． 消費(fèi)者的偏好，QR7紅軟基地
       5． 消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。QR7紅軟基地
影響需求量的因素QR7紅軟基地
1、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平：一般來(lái)說(shuō)某種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，對(duì)其需求就會(huì)減少；價(jià)格下降，對(duì)其需求就會(huì)增加。其他商品一般也如此。比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。QR7紅軟基地
2、消費(fèi)者的收入水平。由于消費(fèi)者對(duì)商品的需求是有支付能力需要，因此需求水平的高低直接取決于消費(fèi)者的收入水平。對(duì)于多數(shù)商品來(lái)說(shuō)，當(dāng)消費(fèi)者的收入水平提高時(shí)，就會(huì)增加對(duì)商品的需求；相反，就會(huì)減少對(duì)商品的需求。 QR7紅軟基地
影響需求量的因素QR7紅軟基地
3、相關(guān)物品的價(jià)格水平。當(dāng)一種房地產(chǎn)自身的價(jià)格保持不變 而與它相關(guān)的物品的價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求也會(huì)發(fā)生變化。QR7紅軟基地
   與某種房地產(chǎn)相關(guān)的房地產(chǎn)，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。QR7紅軟基地
   商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住宅QR7紅軟基地
   住宅與其配套的商業(yè)、娛樂(lè)房地產(chǎn) QR7紅軟基地
   郊區(qū)住宅與高速公路收費(fèi)QR7紅軟基地
影響需求量的因素QR7紅軟基地
4、消費(fèi)者的偏好。消費(fèi)者對(duì)商品的需求產(chǎn)生于消費(fèi)者的需要或欲望，而消費(fèi)者對(duì)不同商品的欲望又有強(qiáng)弱緩急之分，從而形成消費(fèi)者的偏好。當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加；相反，需求就會(huì)減少。QR7紅軟基地
5、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。 消費(fèi)者的行為不僅受許多現(xiàn)實(shí)因素的影響，還受其對(duì)未來(lái)的預(yù)期的影響。當(dāng)預(yù)期某種房地產(chǎn)的價(jià)格未來(lái)上升時(shí)，就會(huì)增加對(duì)該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求；相反，就會(huì)減少對(duì)該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求。QR7紅軟基地
五、房地產(chǎn)供給QR7紅軟基地
  （一）、概念    QR7紅軟基地
    某種房地產(chǎn)的供給，是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者(賣者)在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意且能夠提供出售的數(shù)量。QR7紅軟基地
    形成供給有2個(gè)條件：一是開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是開發(fā)商或擁有者有能力供給。 QR7紅軟基地
在現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在未來(lái)某一時(shí)間的供給量為：QR7紅軟基地
供給量＝存量－拆毀量－轉(zhuǎn)換為其他種  類房地產(chǎn)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量＋新開發(fā)量QR7紅軟基地
房地產(chǎn)供給QR7紅軟基地
（二）、影響供給量的因素QR7紅軟基地
    對(duì)某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，其中主要的有：     1．該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平，    2.   該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本，    3．該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平，     4．開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。 QR7紅軟基地
影響供給量的因素QR7紅軟基地
1、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。 一般來(lái)說(shuō)某種房地產(chǎn)的價(jià)格越高，開發(fā)該種房地產(chǎn)越有利可圖，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會(huì)越多；相反開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會(huì)越少。QR7紅軟基地
2、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本。某種房地產(chǎn)自身的價(jià)格保持不變的情況下，開發(fā)成本上升會(huì)減少開發(fā)利潤(rùn)，從而會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給減少，相反，會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給增加。QR7紅軟基地
3、該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。在一般情況下，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤(rùn)，開發(fā)商就會(huì)開發(fā)更多數(shù)量的房地產(chǎn)。QR7紅軟基地
4、開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。如果開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期看好，如開發(fā)商預(yù)期這種房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)上漲，則在制定投資開發(fā)計(jì)劃時(shí)會(huì)增加開發(fā)量，從而會(huì)使未來(lái)的供給增加，同時(shí)會(huì)把現(xiàn)在開發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣，待價(jià)而沽，從而會(huì)減少該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給；如果開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期是悲觀的，其結(jié)果會(huì)相反。QR7紅軟基地
第四節(jié)   土地報(bào)酬遞減規(guī)律QR7紅軟基地
基本要求QR7紅軟基地
掌握：土地報(bào)酬遞減的含義。QR7紅軟基地
熟悉：土地報(bào)酬遞減的基本原理。QR7紅軟基地
了解：土地報(bào)酬遞減規(guī)律在土地估價(jià)中QR7紅軟基地
               的應(yīng)用。QR7紅軟基地
作業(yè)：QR7紅軟基地
1、何謂土地報(bào)酬遞減？QR7紅軟基地
2、總報(bào)酬、平均報(bào)酬、邊際報(bào)酬的概念QR7紅軟基地
3、土地報(bào)酬曲線之間的關(guān)系如何？QR7紅軟基地
4、不同階段，三者的關(guān)系如何？QR7紅軟基地
土地報(bào)酬遞減的含義：是指在技術(shù)和其他要素不變的條件下，在同一塊土地上連續(xù)追加物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)，達(dá)到一定限度后，其增加收益就會(huì)遞減的現(xiàn)象。QR7紅軟基地
土地報(bào)酬遞減的基本原理QR7紅軟基地
 1、總報(bào)酬、平均報(bào)酬和邊際報(bào)酬的概念 QR7紅軟基地
    總報(bào)酬：即總產(chǎn)量，可記為TP；QR7紅軟基地
  平均報(bào)酬: 總報(bào)酬除以某種要素的投入量，即平均每單位生產(chǎn)要素投入所產(chǎn)生的報(bào)酬，可記為AP：     AP=y/X；QR7紅軟基地
  邊際報(bào)酬：對(duì)同一塊土地上連續(xù)追加物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)， 最后一單位追加要素所帶來(lái)的總報(bào)酬的增加量，可記為MP：MP=△y/△x， QR7紅軟基地
 土地報(bào)酬曲線之間的關(guān)系QR7紅軟基地
總報(bào)酬曲線和邊際報(bào)酬曲線的關(guān)系QR7紅軟基地
  邊際報(bào)酬等于總報(bào)酬曲線在各點(diǎn)切線的斜率QR7紅軟基地
總報(bào)酬曲線與平均報(bào)酬曲線的關(guān)系QR7紅軟基地
  在幾何上，平均報(bào)酬等于總報(bào)酬曲線上每一點(diǎn)與原點(diǎn)連線的斜率，因此，當(dāng)原點(diǎn)與總報(bào)酬曲線上某一點(diǎn)的連線恰好是總報(bào)酬曲線的切線時(shí)，斜率最大，從而平均報(bào)酬最高。QR7紅軟基地
邊際報(bào)酬曲線與平均報(bào)酬曲線的關(guān)系QR7紅軟基地
當(dāng)邊際報(bào)酬大于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬具有上升趨勢(shì)；QR7紅軟基地
當(dāng)邊際報(bào)酬小于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬開始下降；QR7紅軟基地
當(dāng)兩者相等時(shí)，平均報(bào)酬最高。QR7紅軟基地
總報(bào)酬、平均報(bào)酬和邊際報(bào)酬三者之間的關(guān)系QR7紅軟基地
第一階段:在平均報(bào)酬從上升轉(zhuǎn)為下降之前，邊際報(bào)酬先升后降，平均報(bào)酬處于遞增狀態(tài)，從而增加勞動(dòng)投入能帶來(lái)總報(bào)酬更大比例的增長(zhǎng)，這個(gè)階段停止投入是不合理的，繼續(xù)勞動(dòng)投入將使得勞動(dòng)-土地-資本等生產(chǎn)要素組合的生產(chǎn)效率得到進(jìn)一步提高。QR7紅軟基地
第二階段：平均報(bào)酬等于邊際報(bào)酬之后到邊際報(bào)酬等于零之前。這一階段邊際報(bào)酬小于平均報(bào)酬，且邊際報(bào)酬和平均報(bào)酬均隨勞動(dòng)投入量的遞增而下降；邊際報(bào)酬和平均報(bào)酬同時(shí)遞減，但是在此階段總報(bào)酬持續(xù)上升，以至達(dá)到最高點(diǎn)。QR7紅軟基地
  在通常情況下，選擇在第二階段組織生產(chǎn)是合理的QR7紅軟基地
第三階段：邊際報(bào)酬為零，總報(bào)酬達(dá)到最大之后。投入勞動(dòng)的邊際報(bào)酬和生產(chǎn)彈性均為負(fù)數(shù)，而且平均報(bào)酬繼續(xù)遞減，總報(bào)酬也趨于下降。因此在這一階段繼續(xù)投入是不合理的。QR7紅軟基地
土地報(bào)酬遞減規(guī)律在土地估價(jià)中的作用QR7紅軟基地
 運(yùn)用該規(guī)律可以找到土地的邊際使用點(diǎn)（最大效益點(diǎn)），判斷土地是否為最有效使用。QR7紅軟基地
運(yùn)用該規(guī)律有助于在應(yīng)用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)正確理解成本的含義，剔除不合理的  成本項(xiàng)目，準(zhǔn)確評(píng)估地價(jià)。QR7紅軟基地
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