這是一個關于土地估價注意事項講解PPT課件，主要介紹了土地估價報告的變化和完善內容、估價過程中的注意事項、集體建設用地估價介紹等內容。因委托方融資的需要，委托我公司對其所屬的位于金牛區(qū)金牛鄉(xiāng)金牛村2、3、4、5組的一宗國有出讓住宅用地土地使用權正常市場價格進行評估，本次估價目的僅為抵押雙方(抵押人和抵押權人)提供獨立、客觀、公正的土地使用權抵押貸款價格參考。（為委托方確定國有出讓土地使用權抵押貸款額度提供參考依據）。更多內容，歡迎點擊下載土地估價注意事項講解PPT課件哦。

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土地估價注意事項講解rZB紅軟基地
土地評估部  岳 靈rZB紅軟基地
主要內容rZB紅軟基地
一、土地估價報告的變化和完善rZB紅軟基地
（一）變化的主要依據rZB紅軟基地
《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 rZB紅軟基地
土地估價報告質量評審標準rZB紅軟基地
協(xié)會備案報告抽查審核評分標準rZB紅軟基地
中估聯(lián)行估價實務手冊 rZB紅軟基地
《土地估價報告質量評審標準》rZB紅軟基地
（二）報告變化的主要內容rZB紅軟基地
1、估價目的rZB紅軟基地
標準要求：滿足委托方何種需要、估價結果應用方向；是否僅一個估價目的；估價標的是否符合土地處分的有關規(guī)定等rZB紅軟基地
新模板rZB紅軟基地
估價目的 rZB紅軟基地
因委托方融資的需要，委托我公司對其所屬的位于金牛區(qū)金牛鄉(xiāng)金牛村2、3、4、5組的一宗國有出讓住宅用地土地使用權正常市場價格進行評估，本次估價目的僅為抵押雙方(抵押人和抵押權人)提供獨立、客觀、公正的土地使用權抵押貸款價格參考。 （為委托方確定國有出讓土地使用權抵押貸款額度提供參考依據）rZB紅軟基地
2、估價基準日rZB紅軟基地
估價結果對應的具體日期，在具體日期后注明。一般有兩種情況：rZB紅軟基地
現場查勘之日rZB紅軟基地
根據委托方《估價委托書》（或國資項目的立項批復）委托確定。rZB紅軟基地
3、容積率的設定rZB紅軟基地
依據：rZB紅軟基地
出讓合同rZB紅軟基地
規(guī)劃設計條件通知書rZB紅軟基地
總平圖rZB紅軟基地
注意事項rZB紅軟基地
當實際開發(fā)容積率與出讓合同不一致時，實際開發(fā)容積率大于出讓合同約定容積率是一定要核實是否補交增容出讓金。rZB紅軟基地
在收集《總平圖》時一定要收集《建設工程規(guī)劃許可證》，核實《建設工程規(guī)劃許可證》中記載的“建設規(guī)模”是否與《總平圖》經濟指標中的“總建筑面積”對應。rZB紅軟基地
4、委托估價方rZB紅軟基地
增加委托方與土地使用權人的關系描述rZB紅軟基地
委托估價方與土地使用權人為同一單位。rZB紅軟基地
委托估價方與土地使用權人非同一單位，委托估價方為土地使用權人的母公司、債權收購方等（說明具體隸屬關系），并分別描述。rZB紅軟基地
注明委托方聯(lián)系人及聯(lián)系電話。rZB紅軟基地
5、土地使用權取得方式（土地權利狀況）rZB紅軟基地
增加描述：rZB紅軟基地
    根據《成都國有土地使用權出讓合同》（***）及相關票據可知，估價對象的土地使用者于2003年9月28日通過出讓方式合法取得估價對象的土地使用權，出讓金157755421元及契稅4732663元已全部繳納。rZB紅軟基地
6、影響地價的因素說明rZB紅軟基地
一般因素（分析應涵蓋城市資源狀況（地理位置、土地資源、人口等）、房地產制度與房地產市場狀況（土地制度、住房制度、地價政策等）、產業(yè)及稅收政策、城市規(guī)劃與發(fā)展目標、城市社會經濟發(fā)展狀況（城市經濟規(guī)模、綜合實力、社會儲蓄與投資特別是房地產投資、人均可支配收入等）五個方面。已修改，見模板。rZB紅軟基地
區(qū)域因素、個別因素注意事項rZB紅軟基地
①描述內容應與方法應用中的描述對應、一致；rZB紅軟基地
②描述內容應涵蓋市場比較法、基準地價系數修正法中的因素。rZB紅軟基地
7、土地估價原則rZB紅軟基地
要求：選擇是否得當、全面；描述是否規(guī)范、正確；與估價目的、方法是否協(xié)調rZB紅軟基地
刪除內容：估價基準日原則rZB紅軟基地
增加描述：與方法聯(lián)系，如：rZB紅軟基地
評估選用的市場比較法、剩余法均適用于替代原則、變動原則、供需原則、報酬遞增遞減原則、貢獻原則、最有效利用原則。rZB紅軟基地
本次評估選用的收益法、剩余法適用于預期收益原則。rZB紅軟基地
8、估價方法應用評價和地價確定rZB紅軟基地
在以簡單算術平均值確定評估結果一般沒什么問題，兩種方法都可以評價為“其估價結果接近市價”。rZB紅軟基地
但是在加權平均取值時沒有注意估價方法的應用評價。必須對兩種方法進行比較，權重高的肯定更有說服力。rZB紅軟基地
土地估價結果的確定，兩種方法的結果差異在30%以內的，采用簡單算術平均法確定；差異在30%以上的應采用加權算術平均法確定，權重比例一般為0.6、0.4.rZB紅軟基地
如：rZB紅軟基地
市場比較法是一種比較價格，具有較高的適宜性和可信度，估價結果接近市價。rZB紅軟基地
剩余法是預測未來的收入和成本，可能存在一定的不確定性和不可預見性，因此其測算結果的準確性相比市場比較法來說稍差。rZB紅軟基地
市場比較法rZB紅軟基地
變化內容：rZB紅軟基地
增加可比實例照片rZB紅軟基地
增加修正系數確定的理由和標準rZB紅軟基地
注意事項：rZB紅軟基地
各條件描述是否客觀、具體、量化。rZB紅軟基地
期日修正不能直接采用中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網公布的數據，必須加以描述和分析，對其適用性進行說明，并對滯后期間的變化進行說明。rZB紅軟基地
在采用市場比較法評估地價時，各比較案例修正后的比準價格相差不能超過40%。即（高比準價格-低比準價格）/低比準價格≤40%，對超過40%的，應另選案例予以替換。非特殊情況下應采用各案例比準價格的用簡單算術平均法確定市場比較法最終取值。若采用加權算術平均法取值時，應有針對性的說明，并注意權重大的其修正幅度應較小，避免邏輯矛盾。rZB紅軟基地
剩余法rZB紅軟基地
變化內容：rZB紅軟基地
方法描述rZB紅軟基地
不動產現值的確定rZB紅軟基地
折現率的確定rZB紅軟基地
    根據資本資產定價模型，利用WIND終端數據無風險取3.94%，房地產行業(yè)收益率取11.23%，β值取1.27，計算得出折現率為13.19%，因本次開發(fā)物業(yè)為住宅，折現率取整為13%。rZB紅軟基地
刪除原模板住房維修基金扣除項，統(tǒng)一在銷售費用中考慮rZB紅軟基地
土地增值稅rZB紅軟基地
全省土地增值稅預征率、核定征收率rZB紅軟基地
基準地價系數修正法rZB紅軟基地
說明采用的基準地價的公布（或制定）時間、批準文號、批準機關、基準地價內涵、修正體系。rZB紅軟基地
成本逼近法rZB紅軟基地
人均耕地、耕地比例取值隨意。rZB紅軟基地
取費無依據（由縣、市、省文件為依據）。rZB紅軟基地
位置修正應與基準地價修正幅度保持一致（同時采用基準地價系數修正法時）。rZB紅軟基地
測算表rZB紅軟基地
報告格式rZB紅軟基地
字體土地估價報告字體所有漢字格式應為國標GB字體，如“仿宋-GB2312”、“楷體-GB2312”。rZB紅軟基地
表格——網格5。rZB紅軟基地
二、在現場查勘和資料收集時的注意事項rZB紅軟基地
資料收集rZB紅軟基地
資料收集時土地證必須復印齊全、完整，要求逐頁、無遮擋復印件，包括證號頁、正文頁、附記頁、宗地圖等，且與原件核對一致。rZB紅軟基地
對于房地產開發(fā)項目用地，需收集其相關開發(fā)資料，如可研報告、銷售合同、施工合同等，以便剩余法測算參考，避免隨意取值。rZB紅軟基地
對于委托方提供的土地出讓合同，需在中國土地市場網（www.landchina.com）進行核實（核實成交價格及規(guī)劃條件），若無相關記錄或二者不一致，需委托方提供相關合理說明。rZB紅軟基地
資料收集rZB紅軟基地
在開發(fā)項目必須收集《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》、《預售許可證》等，屬于用途、容積率設定的依據和滿足合法原則。rZB紅軟基地
資料收集rZB紅軟基地
現場查勘時除估價對象需有估價人員在場的照片外，還需對選取比較案例宗地內外及區(qū)域進行拍照，并作為報告附件存檔。rZB紅軟基地
現場查勘時需用手機定位，并將定位截圖作為報告附件存檔。rZB紅軟基地
估價對象四至無明確界址或參照物時，現場查勘無法明確其四至需委托方提供由國土局蓋章確認的宗地位置圖、衛(wèi)星圖片，并作為報告附件（儲備用地特別注意）。rZB紅軟基地
當估價對象宗地內尚有未拆遷房屋或其他附著物時，現場查勘需進行走訪核實并做筆錄，若委托方承諾已補償完畢需其提供相應證明材料（包括但不限于補償協(xié)議、補償款支付憑證等）。rZB紅軟基地
三、集體建設用地估價rZB紅軟基地
（一）現狀rZB紅軟基地
目前處于探索階段，尚無成熟理論。rZB紅軟基地
（二）集體建設用地定義rZB紅軟基地
集體建設用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業(yè)建設所使用的土地。rZB紅軟基地
集體建設用地分為三大類：宅基地、公益性公共設施用地和經營性用地。rZB紅軟基地
集體建設用地所有權歸集體所有（鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體）。rZB紅軟基地
（三）評估涉及的集體建設用地rZB紅軟基地
《擔保法》、《物權法》規(guī)定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權。rZB紅軟基地
公益性公共設施用地肯定是不能抵押。rZB紅軟基地
能夠抵押的就只有經營性集體建設用地。rZB紅軟基地
（三）評估涉及的集體建設用地rZB紅軟基地
2013年11月15日，《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》：rZB紅軟基地
    允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。rZB紅軟基地
     集體經營性建設用地主要指：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地（工業(yè)）、鄉(xiāng)村旅游、商服配套用地（商業(yè)）rZB紅軟基地
（三）評估涉及的集體建設用地rZB紅軟基地
估價可能遇到比較多的就是商業(yè)用地rZB紅軟基地
（四）評估方法rZB紅軟基地
集體建設用地評估方法與國有土地評估方法一致，也包括收益法、市場法、剩余法、成本法、基準地價系數修正法等。rZB紅軟基地
目前具有可操作性的主要方法有收益法、市場法和成本法。rZB紅軟基地
1、收益法rZB紅軟基地
收益法主要是土地的客觀租金rZB紅軟基地
還原利率（風險高于國有用地、回報較小）rZB紅軟基地
2、市場法rZB紅軟基地
市場法案例rZB紅軟基地
    成都集體建設用地出讓成交結果.xlsxrZB紅軟基地
市場法影響因素：rZB紅軟基地
    當地經濟發(fā)展水平、人口密度數量消費水平、對外交通條件、基礎設施配套狀況、交通條件，土地自身條件（臨路狀況、面積、地形、地勢等）rZB紅軟基地
3、成本法rZB紅軟基地
公式：集體建設用地使用權價值=土地取得費及相關稅費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值收益rZB紅軟基地
土地取得費不包括安置補助費。rZB紅軟基地
相關稅費（耕地開墾費、耕地占有稅、新菜地開發(fā)基金等，目前無相關法律、法規(guī)文件規(guī)范）rZB紅軟基地
增值收益（目前無明確標準，主要是用途轉換，但低于國有用地）rZB紅軟基地
敬請大家多提寶貴意見！謝 謝！rZB紅軟基地
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