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房地產(chǎn)策劃師基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)講義PPT課件是由紅軟PPT免費(fèi)下載網(wǎng)推薦的一款職業(yè)PPT類型的PowerPoint.

房地產(chǎn)策劃師（基礎(chǔ)知識(shí)）sCj紅軟基地
培訓(xùn)講義sCj紅軟基地
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)     黃福新sCj紅軟基地
第一部分    職業(yè)道德和房地產(chǎn)策劃知識(shí)sCj紅軟基地
第一章    職業(yè)道德基本知識(shí)sCj紅軟基地
第一節(jié)    房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德sCj紅軟基地
                與職業(yè)守則sCj紅軟基地
第二節(jié)    房地產(chǎn)策劃師職業(yè)素養(yǎng)sCj紅軟基地
第一節(jié)    房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德                與職業(yè)守則sCj紅軟基地
1、房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德，是指房地產(chǎn)策劃師在房地產(chǎn)策劃服務(wù)工作中所應(yīng)遵循的特定的道德標(biāo)準(zhǔn)。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德是社會(huì)道德意識(shí)形態(tài)的重要組成部分之一，是社會(huì)為了調(diào)整房地產(chǎn)策劃師之間以及房地產(chǎn)策劃師與顧客及社會(huì)之間的關(guān)系，要求房地產(chǎn)策劃師遵循的行為準(zhǔn)則。sCj紅軟基地
2、房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德規(guī)范sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德規(guī)范是房地產(chǎn)策劃師在房地產(chǎn)策劃服務(wù)工作中所應(yīng)遵循的特定的行為規(guī)范。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德規(guī)范源于并高于房地產(chǎn)策劃師的道德生活和職業(yè)實(shí)踐，它從房地產(chǎn)策劃行業(yè)及職業(yè)要求和社會(huì)公眾利益出發(fā)，經(jīng)過(guò)概括而形成。它是對(duì)房地產(chǎn)策劃師的最低道德要求。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)道德規(guī)范包括以下兩大方面：sCj紅軟基地
（1）要以為人民服務(wù)為核心sCj紅軟基地
“社會(huì)主義道德建設(shè)要以為人民服務(wù)為核心” 。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃是一種服務(wù)性職業(yè)，加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)更有其特殊意義。要大力推行房地產(chǎn)策劃服務(wù)社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化，樹立房地產(chǎn)策劃面向群眾、面向行業(yè)、面向社會(huì)的全方位的服務(wù)觀念，拓展服務(wù)領(lǐng)域，增加服務(wù)項(xiàng)目，充實(shí)服務(wù)內(nèi)容，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，明確服務(wù)準(zhǔn)則，規(guī)范服務(wù)行為，改善服務(wù)質(zhì)量，提高整個(gè)行業(yè)的服務(wù)水平。sCj紅軟基地
（2）遵循房地產(chǎn)策劃職業(yè)道德準(zhǔn)則sCj紅軟基地
“大力倡導(dǎo)愛崗敬業(yè)、誠(chéng)實(shí)守信、辦事公道、服務(wù)群眾、奉獻(xiàn)社會(huì)的職業(yè)道德”這句話所概括的五個(gè)方面的內(nèi)容是所有行業(yè)都應(yīng)當(dāng)遵循的公共性的職業(yè)道德準(zhǔn)則，其中每一個(gè)方面都是同“為人民服務(wù)”緊密聯(lián)系在一起的。sCj紅軟基地
沒有“為人民服務(wù)”的思想，就不可能“愛崗敬業(yè)”、“辦事公道”，更不能做到“服務(wù)群眾”和“奉獻(xiàn)社會(huì)”。對(duì)職業(yè)崗位的熱愛和對(duì)群眾的真誠(chéng)關(guān)心，都必然出于一種發(fā)自內(nèi)心的“為人民服務(wù)”的獻(xiàn)身精神。sCj紅軟基地
3、房地產(chǎn)策劃師職業(yè)守則sCj紅軟基地
（1）遵紀(jì)守法，尊重知識(shí)產(chǎn)權(quán)sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃師首先要遵紀(jì)守法。法治和責(zé)任理念是現(xiàn)代社會(huì)的基本理念。遵紀(jì)守法是公民應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任和道德義務(wù)。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃師也要尊重知識(shí)產(chǎn)權(quán)，不能侵犯別人的知識(shí)產(chǎn)權(quán)。知識(shí)產(chǎn)權(quán)制度作為保護(hù)智力勞動(dòng)成果的一項(xiàng)重要制度，發(fā)揮著激勵(lì)創(chuàng)新、規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)、調(diào)整利益和傳播信息的重要作用。sCj紅軟基地
尊重知識(shí)產(chǎn)權(quán)的根本出路在于創(chuàng)新，在公平市場(chǎng)條件下謀生存、求發(fā)展。尋找房地產(chǎn)策劃新思路、新創(chuàng)意、新計(jì)劃、新方式、新途徑、新策略的過(guò)程，是尊重知識(shí)產(chǎn)權(quán)并打開房地產(chǎn)策劃師工作新局面的必經(jīng)之路。sCj紅軟基地
（2）忠誠(chéng)敬業(yè)，恪盡職守sCj紅軟基地
忠誠(chéng)就是要對(duì)自己所從事的工作忠于職守、毫不懈怠，是一種職業(yè)的責(zé)任感，它是成就事業(yè)最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。敬業(yè)是成就事業(yè)的首要條件，它既包含了個(gè)人對(duì)事業(yè)的執(zhí)著，又包含了對(duì)事業(yè)的無(wú)限熱愛之情。sCj紅軟基地
要做到忠誠(chéng)敬業(yè)，首先，要熱愛本職工作。要以恭敬、虔誠(chéng)的態(tài)度對(duì)待房地產(chǎn)策劃職業(yè)。其次，要堅(jiān)守崗位責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值較大，如果不嚴(yán)格堅(jiān)守崗位責(zé)任，就有可能出現(xiàn)項(xiàng)目的流產(chǎn)，甚至引起一些不必要的糾紛。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃師要想在工作上取得成就，還應(yīng)恪盡職守。恪盡職守的第一要義就是要立足本職、兢兢業(yè)業(yè)，踏實(shí)工作，不計(jì)較個(gè)人得失，勇于承擔(dān)工作重任，做實(shí)事、創(chuàng)實(shí)績(jī)。sCj紅軟基地
（3）公正誠(chéng)信，杜絕欺詐sCj紅軟基地
公正是指人們?cè)谔幚韱?wèn)題時(shí)，站在公正的立場(chǎng)，公正合理、不偏不倚。這是房地產(chǎn)策劃師開展工作的基本要求。sCj紅軟基地
誠(chéng)實(shí)守信是為人之本、從業(yè)之要。誠(chéng)信是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)則，是我們?yōu)槿颂幨赖母�本要求。作為房地產(chǎn)策劃師，而對(duì)于所在公司或委托客戶的商業(yè)機(jī)密應(yīng)當(dāng)自覺嚴(yán)格保守，不得泄露，維護(hù)自身信譽(yù)。sCj紅軟基地
作為房地產(chǎn)策劃師，在策劃過(guò)程中要始終誠(chéng)實(shí)守信，應(yīng)當(dāng)做到：一是實(shí)事求是。二是恪守合同。三是保守商業(yè)秘密。  sCj紅軟基地
第二節(jié)   房地產(chǎn)策劃師職業(yè)素養(yǎng)sCj紅軟基地
1、房地產(chǎn)策劃師職業(yè)基本知識(shí)結(jié)構(gòu)sCj紅軟基地
（1）企業(yè)策劃知識(shí)sCj紅軟基地
企業(yè)的任何決策應(yīng)在策劃以后進(jìn)行，這是避免決策失誤的有效途徑。sCj紅軟基地
“策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為”。sCj紅軟基地
在策劃過(guò)程中，能影響管理者的決策、意見、方向等問(wèn)題，決策后又以策劃保證決策的成功實(shí)施。sCj紅軟基地
（2）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)sCj紅軟基地
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論包括房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理等，它揭示了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律。房地產(chǎn)策劃是在房地產(chǎn)領(lǐng)域運(yùn)用科學(xué)規(guī)范的策劃行為，因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論是房地產(chǎn)策劃的基礎(chǔ)，它的基本規(guī)律指導(dǎo)著房地產(chǎn)的策劃行為。sCj紅軟基地
（3）市場(chǎng)營(yíng)銷知識(shí)sCj紅軟基地
房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)、建設(shè)以后，最終要推向市場(chǎng)。在推向市場(chǎng)時(shí)，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)營(yíng)銷使產(chǎn)品引導(dǎo)到消費(fèi)者手里，在這一過(guò)程中，沒有市場(chǎng)營(yíng)銷理論的貫穿是難以實(shí)現(xiàn)的。市場(chǎng)營(yíng)銷理論是房地產(chǎn)策劃的理論根基，房地產(chǎn)策劃離不開市場(chǎng)營(yíng)銷理論的指導(dǎo)。房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃的理念就體現(xiàn)了這一原則。sCj紅軟基地
（4）項(xiàng)目管理知識(shí)sCj紅軟基地
項(xiàng)目管理理論的最大特點(diǎn)是以項(xiàng)目壽命周期來(lái)進(jìn)行管理，“通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目組織的努力，運(yùn)用系統(tǒng)理論和方法對(duì)項(xiàng)目及其資源進(jìn)行計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制，旨在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的特定目標(biāo)的管理方法體系”。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃中的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，實(shí)際上也是項(xiàng)目管理理論的一個(gè)分支。策劃既是管理，推而言之，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃亦是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理。sCj紅軟基地
（5）城市規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)知識(shí)sCj紅軟基地
城市規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)是兩門技術(shù)含量很高的科學(xué)，房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及產(chǎn)品的建設(shè)就與它們息息相關(guān)。如果房地產(chǎn)策劃師對(duì)這兩門知識(shí)不懂或懂得不多，雖然在其它方面有所擅長(zhǎng)，但還不是一位合格的策劃師。sCj紅軟基地
（6）人文基礎(chǔ)知識(shí)sCj紅軟基地
人文基礎(chǔ)知識(shí)包括社會(huì)學(xué)、心理學(xué)以及文、史、哲等人文學(xué)科內(nèi)容，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)策劃師提供人文知識(shí)和人文思想的支持。就拿社會(huì)學(xué)知識(shí)來(lái)說(shuō)，就與房地產(chǎn)策劃密切相關(guān)。sCj紅軟基地
社會(huì)學(xué)理論強(qiáng)調(diào)社會(huì)關(guān)系、社會(huì)群體、社會(huì)生活、社會(huì)人口、社會(huì)文化以及社區(qū)發(fā)展等問(wèn)題，這些都是房地產(chǎn)策劃的思想依據(jù)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)策劃涉及的產(chǎn)品是社會(huì)最重要的消費(fèi)品，這些消費(fèi)品可以構(gòu)成一個(gè)龐大的社會(huì)，這個(gè)社會(huì)涉及到眾多的社區(qū)問(wèn)題需要去解決。sCj紅軟基地
（7）房地產(chǎn)政策與法規(guī)知識(shí)sCj紅軟基地
房地產(chǎn)政策與法規(guī)有兩部分：一是與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的基本政策與法規(guī)。二是房地產(chǎn)行業(yè)的基本政策與法規(guī)。此外，還要了解當(dāng)前最新的政策和法規(guī)。sCj紅軟基地
（8）房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí)sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí)包括：房地產(chǎn)開發(fā)知識(shí)、城市規(guī)劃知識(shí)、房地產(chǎn)策劃知識(shí)、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)知識(shí)、房地產(chǎn)投融資知識(shí)、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷知識(shí)、房地產(chǎn)物業(yè)管理知識(shí)等。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃專業(yè)能力包括：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與定位、房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)售后服務(wù)和物業(yè)管理等。sCj紅軟基地
2、房地產(chǎn)策劃師職業(yè)能力sCj紅軟基地
（1）掌握全局的能力sCj紅軟基地
房地產(chǎn)屬于資金和人才密集型產(chǎn)業(yè)，某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤可能導(dǎo)致整個(gè)樓盤血本無(wú)歸。因此作為一個(gè)好的策劃師要能夠整合包括市場(chǎng)、設(shè)計(jì)、建筑、融資等在內(nèi)的各種可以利用的資源。同時(shí)要協(xié)調(diào)好這些資源發(fā)揮其特定的價(jià)值。sCj紅軟基地
（2）充分的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)sCj紅軟基地
由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，任何成功的經(jīng)驗(yàn)都很難照搬應(yīng)用在新項(xiàng)目上，而且前一個(gè)項(xiàng)目的成功也不能保證未來(lái)項(xiàng)目一定成功。在充分的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上鍛煉出來(lái)的吸收各種策劃元素，進(jìn)而去粗取精，優(yōu)化組合的能力是策劃成功的關(guān)鍵所在。sCj紅軟基地
（3）出色的創(chuàng)新能力sCj紅軟基地
差異化雖然不是房地產(chǎn)企業(yè)惟一的生存戰(zhàn)略，卻是獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要手段。房地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)沒有創(chuàng)新意識(shí)，或創(chuàng)新能力不足，就抓不住差異化的機(jī)會(huì)�！　�sCj紅軟基地
（4）敏銳的洞察力sCj紅軟基地
所謂洞察力，是指房地產(chǎn)策劃師要對(duì)市場(chǎng)有效需求變化的敏感程度與預(yù)見能力。房地產(chǎn)策劃師對(duì)市場(chǎng)可能的變化必須有敏銳的洞察力，及時(shí)修正與市場(chǎng)有效需求相悖的定位。sCj紅軟基地
（5）較強(qiáng)的合作能力sCj紅軟基地
策劃師要能夠使其項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)與項(xiàng)目操作同步進(jìn)行。這不是單個(gè)閱歷豐富、才華橫溢的策劃人所能肩負(fù)的重任，需要眾多的專業(yè)人士通力合作。sCj紅軟基地
3、房地產(chǎn)策劃師職業(yè)素質(zhì)sCj紅軟基地
（1）對(duì)民族傳統(tǒng)文化和人文精神有普遍的認(rèn)識(shí)sCj紅軟基地
文化、人文是最為持久穩(wěn)定的因素，它不會(huì)輕易改變。文化的延續(xù)性對(duì)中國(guó)人產(chǎn)生的影響是難于估量的。文化的變化只會(huì)是一點(diǎn)一滴的、漸進(jìn)的，他不會(huì)出現(xiàn)斷裂或在某一瞬間發(fā)生重大的質(zhì)的改變�？v然是異族入侵，血火相逼，文化依然是那樣淡定而從容，從不變色，從不變節(jié)。sCj紅軟基地
（2）對(duì)當(dāng)代國(guó)際精神、流行文化、生活形態(tài)有著較為深入的理解sCj紅軟基地
現(xiàn)在，國(guó)際文化正以強(qiáng)大的氣勢(shì)迅速滲入我國(guó)，各種流行思潮，現(xiàn)代后現(xiàn)代生活方式、生活形態(tài)洶涌而入。這些流行文化、生活形態(tài)對(duì)房地產(chǎn)起著直接的領(lǐng)引和促進(jìn)作用。sCj紅軟基地
（3）對(duì)特定區(qū)域、特定城市的歷史文脈、城市精神、價(jià)值取向和民眾的生活習(xí)慣有著系統(tǒng)而深刻的認(rèn)識(shí)sCj紅軟基地
盡管房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)影響深遠(yuǎn)，但具體到某一個(gè)樓盤，卻是典型的區(qū)域產(chǎn)品。房地產(chǎn)營(yíng)銷也是典型的區(qū)域營(yíng)銷。因此針對(duì)某一特定的樓盤，深入挖掘該城市、該區(qū)域的特定的城市精神、人文精神，民眾的生活習(xí)慣就顯得十分必要。每一個(gè)城市都有它與眾不同的城市精神，都有它與眾不同的生活習(xí)性、審美情趣和對(duì)新事物的接受方式。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃策劃師經(jīng)常出現(xiàn)跨地域策劃的情況，他們對(duì)某個(gè)城市的民情風(fēng)俗的認(rèn)識(shí)可能存在某種差距，這就要求在策劃之前應(yīng)做好詳細(xì)的市場(chǎng)研究工作。市場(chǎng)調(diào)研不是簡(jiǎn)單的人口、GDP、購(gòu)買力、交通、地段等可量化的指標(biāo)，更包括特定城市、區(qū)域的心理特點(diǎn)、生活習(xí)慣、審美情趣等不可量化的因素。而且后者往往更加深刻的影響著消費(fèi)者對(duì)某一房產(chǎn)的購(gòu)買行為。sCj紅軟基地
（4）對(duì)民族以及世界的建筑歷史、建筑文化、建筑思潮有著較為全面的了解sCj紅軟基地
歷史上，古希臘建筑、羅馬建筑、中世紀(jì)建筑、哥特式建筑等，各具特色，各領(lǐng)風(fēng)騷。每一個(gè)時(shí)代的建筑都表達(dá)一個(gè)時(shí)代的思想。對(duì)建筑的歷史有一個(gè)系統(tǒng)的回顧和反思，對(duì)建筑及流派思潮的發(fā)展歷程進(jìn)行系統(tǒng)的梳理，對(duì)建筑的未來(lái)和居住的未來(lái)才能有更為準(zhǔn)確的把脈。sCj紅軟基地
（5）對(duì)各種營(yíng)銷理論、微觀經(jīng)濟(jì)理論有著系統(tǒng)而深刻的認(rèn)識(shí)sCj紅軟基地
策劃師對(duì)各種營(yíng)銷理論、微觀經(jīng)濟(jì)理論應(yīng)能游刃有余地熟練運(yùn)用。歷史上的各種營(yíng)銷理論如市場(chǎng)細(xì)分理論、市場(chǎng)定位理論、獨(dú)特銷售主張、個(gè)性化營(yíng)銷、服務(wù)營(yíng)銷、深度營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、品牌營(yíng)銷、直效營(yíng)銷、客戶關(guān)系營(yíng)銷、整合營(yíng)銷傳播、生活形態(tài)行銷、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)營(yíng)銷等。這些營(yíng)銷理論都在特定的市場(chǎng)條件下對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷產(chǎn)生過(guò)重大影響。sCj紅軟基地
（6）深諳各種廣告、品牌傳播理論的精義，熟練運(yùn)用宣傳造勢(shì)手法，同時(shí)具有較強(qiáng)的駕馭語(yǔ)言的能力sCj紅軟基地
雖然在一般情況下，廣告會(huì)由廣告專業(yè)公司來(lái)完成，但很多時(shí)候廣告不得門徑，因此房地產(chǎn)策劃師不能不具備廣告策劃和文案的能力。策劃師最好同時(shí)也是一個(gè)廣告策略大師和創(chuàng)意大師，具有較強(qiáng)的語(yǔ)言駕馭能力，能撰寫優(yōu)秀的廣告語(yǔ)和廣告文案。sCj紅軟基地
（7）對(duì)藝術(shù)和美的想象能力和領(lǐng)悟能力，以及溝通執(zhí)行的能力sCj紅軟基地
作為房地產(chǎn)策劃師，必須具有足夠的想象能力，具有對(duì)藝術(shù)和美的領(lǐng)悟能力，才可能策劃出具有美的居住感覺的房子，才能策劃出符合生活藝術(shù)的居住空間。sCj紅軟基地
（8）對(duì)設(shè)計(jì)的技術(shù)處理和建筑施工有一定的認(rèn)識(shí)sCj紅軟基地
策劃是一種思想，策劃可以天馬行空，但技術(shù)上是否可行，技術(shù)上是否能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)在策劃之時(shí)就加以考慮。如果缺乏技術(shù)可行性，則策劃出來(lái)的東西是沒有意義的。因此策劃師還因?qū)υO(shè)計(jì)技術(shù)和建筑施工有一定的認(rèn)識(shí)。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃是一個(gè)高智商、高要求的行業(yè)，必須是一個(gè)通才。房地產(chǎn)策劃至少跨越了文化、建筑、營(yíng)銷、廣告專業(yè)。在策劃業(yè)風(fēng)起云涌，社會(huì)各界人士蜂擁而上的情況下，必然泥沙俱下，素質(zhì)高低不一。當(dāng)前的策劃師，可能不缺營(yíng)銷知識(shí)，也不缺廣告知識(shí)，但最缺的就是文化知識(shí)的浸潤(rùn)。成功的策劃師都是以深厚的文化知識(shí)和寬闊的視野為背景的。sCj紅軟基地
第二章    房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí) sCj紅軟基地
第一節(jié)    房地產(chǎn)開發(fā)sCj紅軟基地
第二節(jié)    城市規(guī)劃sCj紅軟基地
第三節(jié)    房地產(chǎn)策劃sCj紅軟基地
第四節(jié)    房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)sCj紅軟基地
第五節(jié)    房地產(chǎn)投資和融資sCj紅軟基地
第六節(jié)    房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷sCj紅軟基地
第七節(jié)    房地產(chǎn)項(xiàng)目管理sCj紅軟基地
第一節(jié)    房地產(chǎn)開發(fā)sCj紅軟基地
1、房地產(chǎn)開發(fā)sCj紅軟基地
房地產(chǎn)開發(fā)是生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者為了實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)目的，通過(guò)多種資源的組合利用而為人類提供人住空間，并改變?nèi)祟惥幼…h(huán)境的一種活動(dòng)。sCj紅軟基地
與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)活動(dòng)非常廣泛，國(guó)土開發(fā)、區(qū)域開發(fā)、城市開發(fā)等都與房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)有著密切的關(guān)系。從某種意義上講，這些開發(fā)可以視為廣義的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)開發(fā)主要是指在依法取得了土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為，它是在特定地段上所進(jìn)行的具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)和施工及驗(yàn)收等開發(fā)活動(dòng)。sCj紅軟基地
2、房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容sCj紅軟基地
（1）房地產(chǎn)開發(fā)類型sCj紅軟基地
按開發(fā)的區(qū)域性質(zhì)劃分：可以將房地產(chǎn)開發(fā)分為新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)再開發(fā)兩種形式。sCj紅軟基地
按開發(fā)的規(guī)模劃分：可以將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為單項(xiàng)開發(fā)和成片開發(fā)兩種形式。sCj紅軟基地
按開發(fā)的對(duì)象劃分：可以將房地產(chǎn)開發(fā)分為土地開發(fā)、房屋開發(fā)和綜合開發(fā)三種形式。sCj紅軟基地
（2）房地產(chǎn)開發(fā)形式sCj紅軟基地
新區(qū)開發(fā)與舊城區(qū)改建sCj紅軟基地
新區(qū)開發(fā)是指按照城市具體規(guī)劃，在城市現(xiàn)有建成區(qū)以外的一定地段，進(jìn)行集中成片、綜合配套的開發(fā)建設(shè)活動(dòng)。舊城改建是指保護(hù)好舊城區(qū)優(yōu)秀的歷史文化遺產(chǎn)及傳統(tǒng)風(fēng)貌。充分利用并發(fā)現(xiàn)舊城區(qū)現(xiàn)有各項(xiàng)設(shè)施的潛力，根據(jù)目前實(shí)際情況和存在的主要矛盾，有計(jì)劃、有步驟、有重點(diǎn)地對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行充實(shí)和更新的建設(shè)活動(dòng)。sCj紅軟基地
外延型開發(fā)與內(nèi)涵型開發(fā)sCj紅軟基地
外延型開發(fā)是指單純靠增加城市土地面積進(jìn)行土地開發(fā)和新建房屋實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)方式。內(nèi)涵型開發(fā)是指在原有土地上通過(guò)增加土地的容積率、更新基礎(chǔ)設(shè)施、新建和翻新、擴(kuò)建房屋等方式實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)。sCj紅軟基地
（3）房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)sCj紅軟基地
綜合性——綜合性是房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)在要求。綜合性還表現(xiàn)為開發(fā)過(guò)程中工作關(guān)系的廣泛性及項(xiàng)目操作的復(fù)雜性。房地產(chǎn)開發(fā)的綜合性還體現(xiàn)在其作為一個(gè)基本的物質(zhì)生產(chǎn)部門，必須與本國(guó)、本地區(qū)各產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展相協(xié)調(diào)，并起到一定的先導(dǎo)作用。sCj紅軟基地
長(zhǎng)期性——房地產(chǎn)開發(fā)從投入資本到資本回收．從破土動(dòng)工到形成產(chǎn)品，需要經(jīng)過(guò)幾個(gè)階段的工作，如準(zhǔn)備階段、施工階段和銷售階段等。一般來(lái)說(shuō)，普通的開發(fā)項(xiàng)目需要2～3年，規(guī)模稍大的綜合性項(xiàng)目需要4～5年，而一些成片開發(fā)的大型項(xiàng)目需要的時(shí)間則更長(zhǎng)sCj紅軟基地
時(shí)序性——盡管房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面廣、比較復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，但從實(shí)務(wù)上來(lái)講具有很強(qiáng)的操作程序。從項(xiàng)目的可行性分析到土地的獲�。畯馁Y金的融通到項(xiàng)目的實(shí)施，乃至后期的房屋租售管理等，雖然頭緒繁多，但先后有序。sCj紅軟基地
地域性——房地產(chǎn)不可移動(dòng)．房地產(chǎn)的使用、價(jià)值和市場(chǎng)等帶有強(qiáng)烈的地域特征，并且使房地產(chǎn)開發(fā)投資更為地域所限制。從微觀來(lái)看，開發(fā)項(xiàng)目受區(qū)位或地段的影響非常大，從宏觀上看，房地產(chǎn)開發(fā)的地域性主要表現(xiàn)在投資地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征對(duì)項(xiàng)目的影響。sCj紅軟基地
風(fēng)險(xiǎn)性——主要包括籌集資金的風(fēng)險(xiǎn)、競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)、受形式和政策影響的風(fēng)險(xiǎn)等。sCj紅軟基地
（4）房地產(chǎn)開發(fā)策劃內(nèi)容sCj紅軟基地
開發(fā)區(qū)位和地段的分析與選擇sCj紅軟基地
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位作為戰(zhàn)略性選擇，是對(duì)項(xiàng)目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、法律、自然條件等因素。項(xiàng)目具體地段的分析與選擇是指對(duì)項(xiàng)目坐落地點(diǎn)和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價(jià)、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完善與通達(dá)程度及地質(zhì)水文等因素。sCj紅軟基地
開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇sCj紅軟基地
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)內(nèi)容和開發(fā)規(guī)模應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下，選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模，主要包括市場(chǎng)定位、建筑總面積、建筑裝修檔次、設(shè)備配備等。sCj紅軟基地
開發(fā)時(shí)機(jī)和開發(fā)進(jìn)度的分析與選擇sCj紅軟基地
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)和開發(fā)進(jìn)度的分析與選擇，首先應(yīng)考慮開發(fā)完成的市場(chǎng)前景，再倒推出獲取開發(fā)場(chǎng)地和開始建設(shè)的時(shí)機(jī)，必須充分估計(jì)到辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度對(duì)開發(fā)進(jìn)展的影響。大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常應(yīng)考慮分期分批開發(fā)或滾動(dòng)開發(fā)。sCj紅軟基地
開發(fā)合作方式的分析與選擇sCj紅軟基地
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)合作方式的分析與選擇，主要是考慮自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營(yíng)專長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系等方面的實(shí)力或優(yōu)勢(shì)程度．  以及從分散投資風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對(duì)獨(dú)資、合資、合作合建、委托開發(fā)等方式進(jìn)行選擇。在考慮合資、合作方式時(shí)，特別要注意對(duì)方是否能與自己坦誠(chéng)相處和發(fā)揮優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。sCj紅軟基地
項(xiàng)目融資方式的分析與選擇sCj紅軟基地
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資方式的分析與選擇．主要是結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的合作方式設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項(xiàng)目投資的資本金中所占的份額，并通過(guò)分析可能的投資來(lái)源和經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)項(xiàng)目所需短期和長(zhǎng)期資金的籌措作出合理的安排。sCj紅軟基地
開發(fā)完成后產(chǎn)品推廣方式的分析與選擇sCj紅軟基地
房地產(chǎn)開發(fā)完成后的產(chǎn)品營(yíng)銷方式分析與選擇。主要是考慮近期利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的兼顧、資金壓力、自身營(yíng)銷能力以及市場(chǎng)的可接受程度等因素。對(duì)出售(包括現(xiàn)房出售和期房預(yù)售)、出租(包括現(xiàn)房出租和期房預(yù)租)和自營(yíng)等營(yíng)銷方式進(jìn)行選擇。sCj紅軟基地
3、房地產(chǎn)開發(fā)程序sCj紅軟基地
（1）項(xiàng)目立項(xiàng)階段sCj紅軟基地
項(xiàng)目立項(xiàng)階段的開發(fā)程序：投資機(jī)會(huì)研究→申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見書及項(xiàng)目立項(xiàng)批文→申請(qǐng)定點(diǎn)→申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)→申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書等文件→申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。sCj紅軟基地
（2）項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段sCj紅軟基地
項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段的開發(fā)程序：選擇勘察隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位→申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證→申領(lǐng)房屋拆遷許可證→做好“七通一平”工作→選擇承包單位→選擇監(jiān)理單位。sCj紅軟基地
（3）項(xiàng)目建設(shè)階段sCj紅軟基地
項(xiàng)目建設(shè)階段的開發(fā)程序：組織承包商進(jìn)場(chǎng)→加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制→申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證→項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。sCj紅軟基地
（4）項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段sCj紅軟基地
項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段的開發(fā)程序：辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)→申領(lǐng)商品房銷售許可證→與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同→提交相關(guān)資料→與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同→做好物業(yè)管理工作。sCj紅軟基地
第二節(jié)    城市規(guī)劃sCj紅軟基地
1、城市規(guī)劃sCj紅軟基地
城市規(guī)劃是人類為了在城市的發(fā)展中維持公共生活的空間秩序而作的未來(lái)空間安排的意志。這種對(duì)未來(lái)空間發(fā)展的安排意圖，在更大的范圍內(nèi)，可以擴(kuò)大到區(qū)域規(guī)劃和國(guó)土規(guī)劃，而在更小的空間范圍內(nèi)，可以延伸到建筑群體之間的空間設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃是人居環(huán)境各層面上的、以城市層次為主導(dǎo)工作對(duì)象的空間規(guī)劃。sCj紅軟基地
城市規(guī)劃的根本社會(huì)作用是作為建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)，是保證城市合理地進(jìn)行建設(shè)和城市土地合理開發(fā)利用及正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的前提和基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的綜合性手段。sCj紅軟基地
2、城市規(guī)劃的任務(wù)sCj紅軟基地
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，城市規(guī)劃的本質(zhì)任務(wù)是合理地、有效地和公正地創(chuàng)造有序的城市生活空間環(huán)境。這項(xiàng)任務(wù)包括實(shí)現(xiàn)社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)的決策意志及實(shí)現(xiàn)這種意志的法律法規(guī)和管理體制，同時(shí)也包括實(shí)現(xiàn)這種意志的工程技術(shù)、生態(tài)保護(hù)、文化傳統(tǒng)保護(hù)和空間美學(xué)設(shè)計(jì)，以指導(dǎo)城市空間的和諧發(fā)展，滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展和生態(tài)保護(hù)的需要。sCj紅軟基地
我國(guó)現(xiàn)階段城市規(guī)劃的基本任務(wù)是保護(hù)和修復(fù)人居環(huán)境，尤其是城鄉(xiāng)空間環(huán)境的生態(tài)系統(tǒng)，為城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化協(xié)調(diào)、穩(wěn)定地持續(xù)發(fā)展服務(wù)，保障和創(chuàng)造城市居民安全、健康、舒適的空間環(huán)境和公正的社會(huì)環(huán)境。sCj紅軟基地
3、城市規(guī)劃的原則sCj紅軟基地
（1）人工環(huán)境與自然環(huán)境相和諧的原則sCj紅軟基地
在強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)候，不應(yīng)忘記經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)就是要為人類服務(wù)，而良好的生態(tài)環(huán)境就是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的根本保證。城市規(guī)劃師必須充分認(rèn)識(shí)到面臨的自然生態(tài)環(huán)境的壓力，明確保護(hù)和修復(fù)生態(tài)環(huán)境是所有城市規(guī)劃師崇高的職責(zé)。sCj紅軟基地
（2）歷史環(huán)境與未來(lái)環(huán)境相和諧的原則sCj紅軟基地
保持城市發(fā)展過(guò)程的歷史延續(xù)性，保護(hù)文化遺產(chǎn)和傳統(tǒng)生活方式，促進(jìn)新技術(shù)在城市發(fā)展中的應(yīng)用，并使之為大眾服務(wù)，努力追求城市文化遺產(chǎn)保護(hù)和新科學(xué)技術(shù)運(yùn)用之間的協(xié)調(diào)等，這些都是城市規(guī)劃師的歷史責(zé)任。sCj紅軟基地
（3）城市環(huán)境中各社會(huì)集團(tuán)之間社會(huì)生活和諧的原則sCj紅軟基地
城市規(guī)劃不僅要考慮城市設(shè)施的逐步現(xiàn)代化，同時(shí)要滿足日益增長(zhǎng)的城市居民文化生活的需求，要為建設(shè)高度的精神文明創(chuàng)造條件。sCj紅軟基地
城市規(guī)劃更應(yīng)為城市中所有的居民，不分種族、性別、年齡、職業(yè)以及收入狀況，不分其文化背景、宗教信仰等，創(chuàng)造健康的城市社會(huì)生活。堅(jiān)持為全體城市居民服務(wù)，并且為弱勢(shì)集團(tuán)提供優(yōu)先權(quán)，這是城市規(guī)劃師的根本立場(chǎng)。sCj紅軟基地
強(qiáng)調(diào)城市中不同文化背景和不同社會(huì)集團(tuán)之間的社會(huì)和諧，重視區(qū)域中各城市之間居民生活的和諧，避免城市范圍內(nèi)社會(huì)空間的強(qiáng)烈分割和對(duì)抗。sCj紅軟基地
4、城市規(guī)劃的內(nèi)容和特點(diǎn)sCj紅軟基地
（1）城市規(guī)劃工作的基本內(nèi)容sCj紅軟基地
城市規(guī)劃工作的基本內(nèi)容是依據(jù)城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)和環(huán)境保護(hù)的要求，根據(jù)區(qū)域規(guī)劃等上層次的空間規(guī)劃的要求，在充分研究城市的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和技術(shù)發(fā)展條件的基礎(chǔ)上，制定城市發(fā)展戰(zhàn)略，預(yù)測(cè)城市發(fā)展規(guī)模，選擇城市用地的布局和發(fā)展方向，按照工程技術(shù)和環(huán)境的要求，綜合安排城市各項(xiàng)工程設(shè)施，并提出近期控制引導(dǎo)措施。sCj紅軟基地
（2）城市規(guī)劃工作的特點(diǎn)sCj紅軟基地
城市規(guī)劃是綜合性的工作sCj紅軟基地
城市的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和技術(shù)發(fā)展等各項(xiàng)要素，既互為依據(jù)，又相互制約，城市規(guī)劃需要對(duì)城市的各項(xiàng)要素進(jìn)行統(tǒng)籌安排，使之各得其所、協(xié)調(diào)發(fā)展。綜合性是城市規(guī)劃工作的重要特點(diǎn)，它涉及許多方面的問(wèn)題。sCj紅軟基地
城市規(guī)劃是法治性、政策性很強(qiáng)的工作sCj紅軟基地
城市規(guī)劃既是城市各種建設(shè)的戰(zhàn)略部署，又是組織合理的生產(chǎn)、生活環(huán)境的手段，涉及到國(guó)家的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境、文化等眾多部門，法治性、政策性很強(qiáng)。sCj紅軟基地
城市規(guī)劃工作具有地方性sCj紅軟基地
城市規(guī)劃要根據(jù)地方特點(diǎn)，因地制宜地編制；同時(shí)，規(guī)劃的實(shí)施要依靠城市政府的籌劃和廣大城市居民的共同努力。sCj紅軟基地
城市規(guī)劃是長(zhǎng)期性和經(jīng)常性的工作sCj紅軟基地
城市規(guī)劃既要解決當(dāng)前建設(shè)問(wèn)題，又要預(yù)計(jì)今后一定時(shí)期的發(fā)展和充分估計(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展要求；它既要有現(xiàn)實(shí)性，又要有預(yù)計(jì)性。sCj紅軟基地
城市規(guī)劃具有實(shí)踐性sCj紅軟基地
實(shí)踐性首先在于它的基本目的是為城市建設(shè)服務(wù)，規(guī)劃方案要充分反映建設(shè)實(shí)踐中的問(wèn)題和要求，有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性。其次是按規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)是實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的唯一途徑，規(guī)劃管理在城市規(guī)劃工作中占有重要地位。sCj紅軟基地
5、城市規(guī)劃的層面及其主要內(nèi)容sCj紅軟基地
城市發(fā)展戰(zhàn)略層面的規(guī)劃sCj紅軟基地
主要是研究確定城市發(fā)展目標(biāo)、原則、戰(zhàn)略部署等重大問(wèn)題，表達(dá)的是城市政府對(duì)城市空間發(fā)展戰(zhàn)略方向的意志，當(dāng)然在一個(gè)民主法制社會(huì)，這一戰(zhàn)略必須建立在市民參與和法律法規(guī)的基礎(chǔ)之上。我國(guó)的城市總體規(guī)劃以及土地利用總體規(guī)劃都屬于這一層面。sCj紅軟基地
建設(shè)控制引導(dǎo)層面的規(guī)劃sCj紅軟基地
是對(duì)具體每一地塊未來(lái)開發(fā)利用做出法律規(guī)定，它必須尊重并服從城市發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)其所在空間的安排。由于直接涉及土地的所有權(quán)和使用權(quán)，所以建設(shè)控制引導(dǎo)層面的規(guī)劃必須通過(guò)立法機(jī)關(guān)以法律的形式確定下來(lái)。但這一層面的規(guī)劃也可以依法對(duì)上一層面的規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整。我國(guó)的詳細(xì)規(guī)劃屬于這一層面的工作。sCj紅軟基地
在實(shí)際工作中，為了便于工作的開展，在正式編制城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃前，可以由城市人民政府組織制定城市規(guī)劃綱要，對(duì)確定城市發(fā)展的主要目標(biāo)、方向和內(nèi)容提出原則性意見，作為規(guī)劃編制的依據(jù)。sCj紅軟基地
根據(jù)城市的實(shí)際情況和工作需要，大城市和中等城市可以在城市土地使用發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃基礎(chǔ)上編制分區(qū)規(guī)劃，進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地的用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，并為下一層面的規(guī)劃提供依據(jù)。sCj紅軟基地
建設(shè)控制引導(dǎo)性的規(guī)劃根據(jù)不同的需要、任務(wù)、目標(biāo)和深度要求，可分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃兩種類型。sCj紅軟基地
（1）城市規(guī)劃綱要的主要內(nèi)容sCj紅軟基地
城市總體規(guī)劃綱要的主要任務(wù)是：研究確定城市總體規(guī)劃的重大原則，并作為編制城市總體規(guī)劃的依據(jù)。sCj紅軟基地
（2）城市總體規(guī)劃的主要內(nèi)容sCj紅軟基地
城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)是：綜合研究和確定城市性質(zhì)、規(guī)模和空間發(fā)展?fàn)顟B(tài)，統(tǒng)籌安排城市各項(xiàng)建設(shè)用地，合理配置城市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，處理好遠(yuǎn)期發(fā)展與近期建設(shè)的關(guān)系，指導(dǎo)城市合理發(fā)展。sCj紅軟基地
城市總體規(guī)劃的期限一般為20年，同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)城市遠(yuǎn)景發(fā)展作出輪廓性的規(guī)劃安排。近期建設(shè)規(guī)劃是總體規(guī)劃的一個(gè)組成部分．應(yīng)當(dāng)對(duì)城市近期的發(fā)展布局和主要建設(shè)項(xiàng)目作出安排。近期建設(shè)規(guī)劃期限一般為5年。建制鎮(zhèn)總體規(guī)劃的期限可以為10～20年，近期建設(shè)規(guī)劃可以為3～5年。sCj紅軟基地
（3）分區(qū)規(guī)劃的主要內(nèi)容sCj紅軟基地
編制分區(qū)規(guī)劃的主要任務(wù)是：在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)城市土地利用、人口分布和公共設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施的配置作出進(jìn)一步的安排，以便與詳細(xì)規(guī)劃更好地銜接。sCj紅軟基地
（4）詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容sCj紅軟基地
詳細(xì)規(guī)劃的主要任務(wù)是：以總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地的各項(xiàng)控制指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求，或者直接對(duì)建設(shè)作出具體的安排和規(guī)劃設(shè)計(jì)。sCj紅軟基地
詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。根據(jù)城市規(guī)劃的深化和管理的需要，一般應(yīng)當(dāng)編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，以控制建設(shè)用地性質(zhì)、使用強(qiáng)度和空間環(huán)境。作為城市規(guī)劃管理的依據(jù)，并指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制。sCj紅軟基地
6、城市總體規(guī)劃的調(diào)整、修改和審批sCj紅軟基地
（1）城市總體規(guī)劃的調(diào)整和修改sCj紅軟基地
城市總體規(guī)劃的調(diào)整，是指城市人民政府根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展情況，按照實(shí)際需要對(duì)已經(jīng)批準(zhǔn)的總體規(guī)劃作局部性變更。局部調(diào)整的決定由城市人民政府作出，并報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)備案。sCj紅軟基地
總體規(guī)劃的修改，是指城市人民政府在實(shí)施總體規(guī)劃的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)總體規(guī)劃的某些基本原則和框架已經(jīng)不能適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展的要求，必須作出重大變更。sCj紅軟基地
（2）城市規(guī)劃的審批sCj紅軟基地
城市規(guī)劃必須堅(jiān)持嚴(yán)格的分級(jí)審批制度，以保障城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。sCj紅軟基地
第三節(jié)    房地產(chǎn)策劃sCj紅軟基地
1、房地產(chǎn)策劃sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃是在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、開發(fā)營(yíng)銷中運(yùn)用科學(xué)規(guī)范的策劃行為，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并從具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。sCj紅軟基地
主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃和房地產(chǎn)項(xiàng)目后期策劃兩大部分。sCj紅軟基地
2、房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)特征sCj紅軟基地
（1）市場(chǎng)性sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃要適應(yīng)市場(chǎng)的需求，吻合市場(chǎng)的需要。凡是商品都要考慮適銷對(duì)路的問(wèn)題，但對(duì)房地產(chǎn)商品來(lái)講，尤為重要。這也是房地產(chǎn)的特性決定的。sCj紅軟基地
（2）地域性sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃的地域性特征，是區(qū)別于其它行業(yè)獨(dú)有的特征，它是由房地產(chǎn)位置固定性的特性決定的。sCj紅軟基地
（3） 前瞻性sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見性。前瞻性是由房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)決定的。sCj紅軟基地
（4）系統(tǒng)性sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，各個(gè)策劃子系統(tǒng)組成一個(gè)大系統(tǒng)，缺一不可，密切聯(lián)系，有機(jī)統(tǒng)一。sCj紅軟基地
（5）創(chuàng)新性sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃要追求新意、獨(dú)創(chuàng)，永不雷同。創(chuàng)新是房地產(chǎn)策劃的生命所在。sCj紅軟基地
（6）操作性sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃要符合實(shí)際、易于操作，具有充分的可操作性。sCj紅軟基地
（7）效益性sCj紅軟基地
策劃的最終目的在于為投資者帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益。sCj紅軟基地
3、房地產(chǎn)策劃的地位與作用sCj紅軟基地
（1）房地產(chǎn)策劃的地位sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為企業(yè)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃在策劃咨詢領(lǐng)域中具有領(lǐng)先、主導(dǎo)地位。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫(kù)，是企業(yè)決策者的親密助手。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中自始至終貫穿一起，為項(xiàng)目開發(fā)成功保駕護(hù)航。sCj紅軟基地
（2）房地產(chǎn)策劃的作用sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。sCj紅軟基地
增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。sCj紅軟基地
能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成一種前所未有的優(yōu)勢(shì)。sCj紅軟基地
提升樓盤價(jià)值和附加值 。sCj紅軟基地
4、房地產(chǎn)策劃的原則和內(nèi)容sCj紅軟基地
（1）房地產(chǎn)策劃的原則sCj紅軟基地
獨(dú)創(chuàng)原則sCj紅軟基地
獨(dú)創(chuàng)原則是房地產(chǎn)策劃最重要的原則。無(wú)論房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位、建筑設(shè)計(jì)的理念、策劃方案的創(chuàng)意、營(yíng)銷推廣的策略，沒有獨(dú)創(chuàng)、毫無(wú)新意，要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得主動(dòng)地位是不可能的。獨(dú)創(chuàng)就是獨(dú)到、創(chuàng)新，差異化，有個(gè)性。sCj紅軟基地
定位原則sCj紅軟基地
定位原則是房地產(chǎn)策劃的基本原則，貫穿于房地產(chǎn)策劃的方方面面。所謂“定位”，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是給房地產(chǎn)策劃的項(xiàng)目確定具體位置和方向，找準(zhǔn)明確的目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體定位很重要，關(guān)系到項(xiàng)目的發(fā)展方向。sCj紅軟基地
整合原則sCj紅軟基地
整合原則是房地產(chǎn)策劃的一個(gè)比較獨(dú)到的原則。所謂“整合”，就是把不同的客觀資源集中一起，通過(guò)策劃人的整理、分類、組合，形成圍繞主題中心有效資源。sCj紅軟基地
人文原則sCj紅軟基地
人文原則是房地產(chǎn)策劃的一個(gè)獨(dú)有原則，它強(qiáng)調(diào)在房地產(chǎn)策劃中要認(rèn)真把握社會(huì)人文精神，并把它貫穿到策劃的每一個(gè)環(huán)節(jié)中去。sCj紅軟基地
全局原則sCj紅軟基地
全局原則是房地產(chǎn)策劃的一個(gè)主要原則，它要求在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中要注意項(xiàng)目整體，避免因?yàn)榫植坷�益而影響全局效益�?span style="display:none">sCj紅軟基地
可行原則sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃的可行原則亦稱可行性原則。是指房地產(chǎn)策劃運(yùn)行的方案是否達(dá)到并符合切實(shí)可行的策劃目標(biāo)和效果。策劃方案如果沒有達(dá)到預(yù)期的效果和目標(biāo)，沒有達(dá)到經(jīng)濟(jì)性和有效性，那么這個(gè)方案是不可行的，是沒有意義的�？尚性瓌t就是要求房地產(chǎn)策劃行為應(yīng)時(shí)時(shí)刻刻地為項(xiàng)目的科學(xué)性、可行性著想，避免出現(xiàn)不必要的差錯(cuò)。sCj紅軟基地
（2）房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容sCj紅軟基地
1）房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃sCj紅軟基地
房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃是為達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期的預(yù)期的目標(biāo)，根據(jù)對(duì)現(xiàn)狀的充分了解、對(duì)未來(lái)發(fā)展的科學(xué)預(yù)測(cè)，圍繞項(xiàng)目目標(biāo)所采取的方式、方法、程序等進(jìn)行全面、慎密的構(gòu)思、設(shè)計(jì)及優(yōu)選所組成一系列的工作。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃實(shí)際上是站在項(xiàng)目的最高點(diǎn)，從統(tǒng)領(lǐng)全局的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的總體運(yùn)作作出對(duì)項(xiàng)目有決定性的前瞻統(tǒng)籌。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃包括市場(chǎng)策劃、投資策劃和設(shè)計(jì)策劃等三個(gè)部分sCj紅軟基地
房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃——房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃是指房地產(chǎn)策劃師依據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的總體要求，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與研究，找出項(xiàng)目的市場(chǎng)空白點(diǎn)，最后進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的創(chuàng)造性過(guò)程。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃的主要內(nèi)容有：sCj紅軟基地
①房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查和研究；sCj紅軟基地
            ②房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析策劃；sCj紅軟基地
            ③房地產(chǎn)項(xiàng)目消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)者研究；sCj紅軟基地
            ④房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分策劃；sCj紅軟基地
            ⑤房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)投資策劃——房地產(chǎn)投資策劃是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，以投資效益為中心，從機(jī)會(huì)選擇、項(xiàng)目構(gòu)思到正式立項(xiàng)等一系列的策劃工作，是以獲取具體的投資方案為目的的創(chuàng)造性活動(dòng)。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)投資策劃的內(nèi)容有：sCj紅軟基地
①房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境的分析與評(píng)價(jià)；sCj紅軟基地
             ②房地產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)機(jī)的分析與選擇；sCj紅軟基地
             ③房地產(chǎn)項(xiàng)目投資區(qū)位的分析與選擇；sCj紅軟基地
             ④房地產(chǎn)項(xiàng)目投資內(nèi)容的分析與選擇；sCj紅軟基地
             ⑤房地產(chǎn)項(xiàng)目投資模式與開發(fā)模式的選擇；sCj紅軟基地
             ⑥房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)設(shè)計(jì)策劃——房地產(chǎn)設(shè)計(jì)策劃亦稱產(chǎn)品策劃，是指房地產(chǎn)策劃師、設(shè)計(jì)師及建筑師依據(jù)城市規(guī)劃的總體要求，從建筑角度出發(fā)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃的前提下，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)行設(shè)想和構(gòu)思，為建筑設(shè)計(jì)師進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)提供指導(dǎo)性意見，以便進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)造性過(guò)程。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)設(shè)計(jì)策劃具體內(nèi)容有：sCj紅軟基地
①房地產(chǎn)項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)；sCj紅軟基地
             ②房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的內(nèi)容和規(guī)模策劃；sCj紅軟基地
             ③房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的環(huán)境策劃；sCj紅軟基地
             ④房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的功能和空間策劃；sCj紅軟基地
             ⑤房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的戶型策劃。sCj紅軟基地
2）房地產(chǎn)項(xiàng)目后期策劃sCj紅軟基地
房地產(chǎn)項(xiàng)目后期策劃是以綜合運(yùn)用市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)及相關(guān)理論為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研為前提，從項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的需要出發(fā)，科學(xué)地配置企業(yè)可運(yùn)用的資源，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷方案并組織實(shí)施，以實(shí)現(xiàn)預(yù)定的營(yíng)銷目標(biāo)。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)項(xiàng)目后期策劃包括銷售策劃、廣告策劃、形象（品牌）策劃、物業(yè)管理策劃等四個(gè)部分。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)銷售策劃——房地產(chǎn)銷售策劃是指房地產(chǎn)策劃師為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目或樓盤的銷售目標(biāo)，對(duì)樓盤的銷售計(jì)劃、價(jià)格、推廣、促銷等一系列工作進(jìn)行有意識(shí)的整合，使樓盤按照規(guī)范的操作手段進(jìn)行運(yùn)作，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目或樓盤的總體目標(biāo)的一種創(chuàng)意活動(dòng)。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)銷售策劃的內(nèi)容主要有：sCj紅軟基地
①房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售計(jì)劃與周期；sCj紅軟基地
             ②目標(biāo)客戶群分析與定位；sCj紅軟基地
             ③房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)策劃；sCj紅軟基地
             ④房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣策劃；sCj紅軟基地
             ⑤房地產(chǎn)公關(guān)活動(dòng)策劃；sCj紅軟基地
             ⑥房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售費(fèi)用與推廣效果。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)廣告策劃——房地產(chǎn)廣告策劃是在廣泛的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和個(gè)案進(jìn)行分析，以決定廣告活動(dòng)的策略和廣告實(shí)施計(jì)劃，力求廣告進(jìn)程的合理化和廣告效果的最大化。房地產(chǎn)廣告策劃不僅能夠進(jìn)一步明確開發(fā)商的目標(biāo)市場(chǎng)和產(chǎn)品定位，而且能夠細(xì)化開發(fā)商的營(yíng)銷策略，最大限度地發(fā)揮廣告活動(dòng)在市場(chǎng)營(yíng)銷中的作用。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)廣告策劃的內(nèi)容主要有：sCj紅軟基地
①房地產(chǎn)廣告策劃流程；sCj紅軟基地
             ②房地產(chǎn)廣告目標(biāo)確定；sCj紅軟基地
             ③房地產(chǎn)廣告主題與表現(xiàn)；sCj紅軟基地
             ④房地產(chǎn)廣告媒體選擇與運(yùn)用；sCj紅軟基地
             ⑤房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)與創(chuàng)意；sCj紅軟基地
             ⑥房地產(chǎn)廣告預(yù)算與安排；sCj紅軟基地
             ⑧房地產(chǎn)廣告效果與反饋。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)形象（品牌）策劃——項(xiàng)目形象或者說(shuō)樓盤形象是指樓盤文化物質(zhì)形態(tài)，是指項(xiàng)目在人們心目中形成的總體印象和評(píng)價(jià)。項(xiàng)目形象策劃是指對(duì)樓盤的形象、命名、視覺、理念、行為各子系統(tǒng)的規(guī)范與整合的過(guò)程，通過(guò)CIS——項(xiàng)目識(shí)別系統(tǒng)來(lái)實(shí)施。CIS可以幫助項(xiàng)目樹立建筑形象、企業(yè)形象，提高消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知程度，實(shí)質(zhì)是幫助項(xiàng)目實(shí)施差異化發(fā)展戰(zhàn)略。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)形象策劃的內(nèi)容主要有：sCj紅軟基地
①房地產(chǎn)文化定位；sCj紅軟基地
            ②房地產(chǎn)形象定位；sCj紅軟基地
            ③樓盤命名策劃；sCj紅軟基地
            ④樓盤形象設(shè)計(jì)；sCj紅軟基地
            ⑤樓盤形象包裝；sCj紅軟基地
            ⑥房地產(chǎn)品牌策劃。sCj紅軟基地
物業(yè)管理策劃——物業(yè)管理策劃是指對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理活動(dòng)所進(jìn)行的前瞻性籌劃和安排，是解決項(xiàng)目保值升值的主要途徑。做好物業(yè)管理策劃，不僅是提升項(xiàng)目品質(zhì)和銷售量的有效保證，更是項(xiàng)目品牌塑造的重要支持。sCj紅軟基地
物業(yè)管理策劃的內(nèi)容主要有：sCj紅軟基地
①物業(yè)管理公司的選擇；sCj紅軟基地
            ②物業(yè)管理方案的選擇；sCj紅軟基地
            ③物業(yè)管理介入的時(shí)機(jī)；sCj紅軟基地
            ④物業(yè)管理合同和制度的制定；sCj紅軟基地
            ⑤物業(yè)管理的品牌戰(zhàn)略。sCj紅軟基地
5、房地產(chǎn)策劃的程序sCj紅軟基地
第一階段：項(xiàng)目洽談階段sCj紅軟基地
這一階段的工作主要是解決策劃代理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)來(lái)源問(wèn)題，也是決定策劃代理機(jī)構(gòu)是否存在的一個(gè)主要環(huán)節(jié)。這一階段的工作如果做得不好，后面的其他工作就無(wú)從談起，更談不上策劃代理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)發(fā)展。sCj紅軟基地
第二階段：組建機(jī)構(gòu)階段sCj紅軟基地
這一階段工作是保證委托代理的業(yè)務(wù)在人員配備、工作計(jì)劃、時(shí)間安排以及業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)上得到落實(shí)，以便為下一步開展業(yè)務(wù)做好一切精神和物質(zhì)的準(zhǔn)備。經(jīng)常有這樣的問(wèn)題，在沒有配備好人員的情況下，倉(cāng)促上陣，欲促而不達(dá)，影響了整個(gè)計(jì)劃的進(jìn)行。sCj紅軟基地
第三階段：項(xiàng)目調(diào)研階段sCj紅軟基地
這一階段是整個(gè)策劃代理工作的重頭戲，也是策劃成果的主要內(nèi)容。在項(xiàng)目調(diào)研階段，最能反映一個(gè)策劃師或策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的能力和水平。策劃人員為了取得大量的項(xiàng)目調(diào)研資料，走訪的許多政府部門、業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，為的是取得項(xiàng)目調(diào)研的第一手真實(shí)資料；同時(shí)，策劃人員還要翻閱大量的資料和文件，以取得項(xiàng)目調(diào)研的書面資料。sCj紅軟基地
第四階段：項(xiàng)目研討階段sCj紅軟基地
在策劃師通過(guò)調(diào)研取得了大量的資料以后，緊接下來(lái)就是針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研究、討論、論證、創(chuàng)意的時(shí)候了。這一階段工作的好壞，直接影響到策劃方案的質(zhì)量和可行問(wèn)題。通過(guò)大家召開碰頭會(huì)認(rèn)真研究、論證，或經(jīng)過(guò)大家的頭腦風(fēng)暴的進(jìn)行創(chuàng)意，一個(gè)比較理想的方案就呈現(xiàn)在我們面前。sCj紅軟基地
第五階段：提交報(bào)告階段sCj紅軟基地
通過(guò)項(xiàng)目策劃小組一段時(shí)間的積極努力，就進(jìn)入了編寫報(bào)告、向委托公司提交策劃成果的時(shí)候。這一階段的重點(diǎn)是保證策劃成果的質(zhì)量，如果在編寫時(shí)感到策劃結(jié)果沒有達(dá)到預(yù)期的效果，還要再一次回到上面的調(diào)研和研討階段，直到得到滿意的結(jié)果為止。sCj紅軟基地
第六階段：實(shí)施方案階段sCj紅軟基地
策劃方案或報(bào)告得到了委托企業(yè)的肯定，就進(jìn)入了實(shí)施方案階段了。但作為房地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu)，不能以為到這里就算完成了任務(wù)，還要對(duì)實(shí)施的效果進(jìn)行監(jiān)測(cè)。監(jiān)測(cè)的結(jié)果如果達(dá)不到方案的目的，還要進(jìn)行修正。sCj紅軟基地
如果在方案實(shí)施階段，策劃代理機(jī)構(gòu)還一同進(jìn)行實(shí)施和執(zhí)行（不是配合），那這一階段還是最重要的，它關(guān)系到策劃代理機(jī)構(gòu)的策劃成果是否產(chǎn)生效益，關(guān)系到策劃代理機(jī)構(gòu)是否得到更好的報(bào)酬。sCj紅軟基地
6、房地產(chǎn)策劃的模式sCj紅軟基地
（1）房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式sCj紅軟基地
戰(zhàn)略策劃模式是一種在宏觀市場(chǎng)上把握房地產(chǎn)策劃的具體模式。戰(zhàn)略策劃是為企業(yè)發(fā)展或項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)總譜，并幫助企業(yè)從全局的需要出發(fā)，有效整合這些專業(yè)性操作，使其在統(tǒng)一的平臺(tái)上，協(xié)調(diào)一致地實(shí)現(xiàn)總體目標(biāo)。sCj紅軟基地
戰(zhàn)略策劃的內(nèi)容和方法：sCj紅軟基地
①大勢(shì)把握——出思路。在大勢(shì)把握的前提下，要幫助企業(yè)搞清她昨天從哪里來(lái)，今天處于什么方位，明天向哪里去。從而根據(jù)每一個(gè)企業(yè)的不同特點(diǎn)，找到適合她的發(fā)展思路。大勢(shì)把握包括中國(guó)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，區(qū)域市場(chǎng)需求大勢(shì)，區(qū)域行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)大勢(shì)，區(qū)域板塊文化底蘊(yùn)。sCj紅軟基地
②理念創(chuàng)新——出定位。思路有了，準(zhǔn)備要做了，那么怎么選擇擺脫同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的迷局，確定差異化發(fā)展的突破點(diǎn)，然后按照揚(yáng)長(zhǎng)避短、度身定造的原則，總結(jié)、提純出一個(gè)能體現(xiàn)并統(tǒng)帥企業(yè)或產(chǎn)品發(fā)展的靈魂和主旋律。理念創(chuàng)新包括概念創(chuàng)新、預(yù)見創(chuàng)新、整合創(chuàng)新。sCj紅軟基地
③策略設(shè)計(jì)——出方案。量身定造，針對(duì)企業(yè)特點(diǎn)設(shè)計(jì)一套科學(xué)、獨(dú)創(chuàng)、有前瞻性的，且具可操作性的對(duì)策方案，解決怎么干的問(wèn)題。策略設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目總體定位，項(xiàng)目理念設(shè)計(jì)，項(xiàng)目功能規(guī)劃，項(xiàng)目運(yùn)作模式，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思路，項(xiàng)目推廣策略。sCj紅軟基地
④資源整合——出平臺(tái)。幫助企業(yè)整合內(nèi)外資源，包括整合各種專業(yè)化公司的力量，創(chuàng)造一個(gè)統(tǒng)一的操作平臺(tái)，讓各種力量發(fā)揮應(yīng)有的作用。資源整合包括企業(yè)內(nèi)部資源整合，企業(yè)外部資源整合，行業(yè)內(nèi)部資源整合，行業(yè)外部資源整合。sCj紅軟基地
⑤動(dòng)態(tài)顧問(wèn)——出監(jiān)理。操作過(guò)程主要由企業(yè)家完成，策劃人作為顧問(wèn)起參謀作用。一是防止走偏，二是根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整策略和捕捉機(jī)遇，扶上馬送一程。顧問(wèn)監(jiān)理包括項(xiàng)目重大事件，項(xiàng)目重要環(huán)節(jié)，項(xiàng)目節(jié)奏把握，項(xiàng)目時(shí)常引爆，項(xiàng)目品牌提升。sCj紅軟基地
戰(zhàn)略策劃模式的適用性：sCj紅軟基地
①戰(zhàn)略策劃模式對(duì)宏觀大勢(shì)的把握能使項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，找到項(xiàng)目最合適的發(fā)展思路；sCj紅軟基地
             ②戰(zhàn)略策劃模式能有效地協(xié)調(diào)各專業(yè)公司圍繞項(xiàng)目的總目標(biāo)進(jìn)行操作，并從全局出發(fā)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)；sCj紅軟基地
             ③戰(zhàn)略策劃模式由于是從宏觀戰(zhàn)略的高度來(lái)策劃項(xiàng)目的，因而最適宜操作大盤項(xiàng)目。sCj紅軟基地
             ④戰(zhàn)略策劃模式對(duì)策劃人各方面的素質(zhì)要求很高，具有哲理型、思想型、創(chuàng)新型素質(zhì)的策劃人才能勝任。sCj紅軟基地
（2）房地產(chǎn)全程策劃模式sCj紅軟基地
簡(jiǎn)單地說(shuō)就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的策劃，即從市場(chǎng)調(diào)研、土地取得、投資分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案、建筑施工、項(xiàng)目形象、項(xiàng)目營(yíng)銷、品牌培植以及物業(yè)服務(wù)等各個(gè)方面都進(jìn)行全方位策劃，使項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值提升到最理想的位置。sCj紅軟基地
全程策劃的內(nèi)容和方法：sCj紅軟基地
①市場(chǎng)研究——研究項(xiàng)目所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項(xiàng)目當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤進(jìn)行調(diào)研分析。sCj紅軟基地
②土地研制——挖掘土地的潛在價(jià)值。對(duì)土地的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅進(jìn)行分析。sCj紅軟基地
③項(xiàng)目分析——通過(guò)對(duì)項(xiàng)目自身?xiàng)l件及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況分析，確定項(xiàng)目定位策略，決定目標(biāo)客戶及樓盤形象，決定項(xiàng)目市場(chǎng)定位、功能定位及形象定位。sCj紅軟基地
④項(xiàng)目規(guī)劃——提出建議性項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、市場(chǎng)要求、建筑及園林風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)及綜合設(shè)施配套等。sCj紅軟基地
⑤概念設(shè)計(jì)——做好規(guī)劃概念設(shè)計(jì)、建筑概念設(shè)計(jì)、環(huán)境概念設(shè)計(jì)、藝術(shù)概念設(shè)計(jì)。sCj紅軟基地
⑥形象設(shè)計(jì)——開發(fā)商與項(xiàng)目的形象整合，項(xiàng)目形象、概念及品牌前期推廣。sCj紅軟基地
⑦營(yíng)銷策略——分析項(xiàng)目環(huán)境狀況，凸現(xiàn)其價(jià)值；找準(zhǔn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷機(jī)會(huì)點(diǎn)sCj紅軟基地
⑧物業(yè)服務(wù)——與項(xiàng)目定位相適應(yīng)的物業(yè)管理概念提示，將服務(wù)意識(shí)傳播給員工，以服務(wù)為圓心的組織架構(gòu)。sCj紅軟基地
⑨品牌培植——抓住企業(yè)和項(xiàng)目培養(yǎng)品牌，延伸產(chǎn)品的價(jià)值。sCj紅軟基地
全程策劃模式的適用性：sCj紅軟基地
全程策劃模式比較適應(yīng)中小型項(xiàng)目操作運(yùn)行，各方面比較容易策劃到位，大的項(xiàng)目如幾千畝的住宅社區(qū)就會(huì)感到力不從心。這時(shí)，就應(yīng)該采用其他策劃模式與全程策劃模式交叉進(jìn)行，取長(zhǎng)補(bǔ)短，創(chuàng)造出成功的項(xiàng)目范例。sCj紅軟基地
全程策劃模式三種不同的策劃方向：sCj紅軟基地
①是在項(xiàng)目接手后，從市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、廣告推廣、銷售代理以及售后服務(wù)等一系列環(huán)節(jié)都參與進(jìn)去，并在各個(gè)專業(yè)上具體操作，直到項(xiàng)目成功推出市場(chǎng)。sCj紅軟基地
②是在項(xiàng)目接手后，從項(xiàng)目的一系列環(huán)節(jié)也都參與進(jìn)去，但不涉及到具體專業(yè)操作工作。市場(chǎng)調(diào)查由專業(yè)的調(diào)查公司去做，建筑設(shè)計(jì)由專業(yè)的設(shè)計(jì)公司去搞，形象設(shè)計(jì)由專業(yè)的形象策劃公司參與，廣告發(fā)布請(qǐng)廣告公司，銷售由銷售代理公司去操作，等等。sCj紅軟基地
③是在項(xiàng)目接手后，由于接手的策劃咨詢公司的專業(yè)特長(zhǎng)不一樣，在全過(guò)程策劃服務(wù)的前提下，有的在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)方面專業(yè)參與比較多；有的在市場(chǎng)調(diào)研、投資分析方面有擅長(zhǎng)；有的在廣告策劃方面有突出的表現(xiàn)；還有的在策劃銷售方面最有能力。sCj紅軟基地
（3）房地產(chǎn)品牌策劃模式sCj紅軟基地
房地產(chǎn)品牌就是房地產(chǎn)項(xiàng)目具有區(qū)別與其他項(xiàng)目的個(gè)性，有獨(dú)特的目標(biāo)市場(chǎng)和共同認(rèn)知的目標(biāo)客戶群，它具有較高的知名度、美譽(yù)度和忠誠(chéng)度。房地產(chǎn)品牌策劃是對(duì)房地產(chǎn)品牌的內(nèi)涵進(jìn)行挖掘、發(fā)現(xiàn)和推廣，使商品房贏得人們的信賴，創(chuàng)造新的生活方式和新的需求。sCj紅軟基地
品牌策劃的內(nèi)容和方法sCj紅軟基地
①品牌策劃以建立品牌為中心。在房地產(chǎn)策劃中，建立品牌有兩大作用：一是取得較大的市場(chǎng)份額，二是取得較高的利潤(rùn)。sCj紅軟基地
②品牌策劃就是建立一流的品質(zhì)和一流的推廣。品牌的推廣要推廣一流的附加值，要有一流的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，要建立一流的物業(yè)管理隊(duì)伍。sCj紅軟基地
③品牌策劃中的附加值推廣要有側(cè)重點(diǎn)。一是要融入自然的和諧環(huán)境，二是要社區(qū)服務(wù)的社會(huì)化，三是要家居生活的信息化。sCj紅軟基地
④品牌策劃推廣有四個(gè)階段：sCj紅軟基地
“人工造雨”階段——這個(gè)階段主要通過(guò)一些公關(guān)活動(dòng)、軟性廣告令開發(fā)項(xiàng)目有一個(gè)較為精彩的亮相，從而吸引區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶的注意。sCj紅軟基地
“筑池蓄水”階段——這個(gè)階段主要以持續(xù)的軟性推廣、定期的新聞炒作、公關(guān)活動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)銷售為手段，不斷積累起社會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，以其量變到質(zhì)變，形成品牌的知名度和美譽(yù)度。sCj紅軟基地
“開閘泄流”階段——這個(gè)階段是在以前的推廣上做一個(gè)總結(jié)，并在短期內(nèi)投放大量的硬性廣告，吸引目標(biāo)客戶的購(gòu)買。sCj紅軟基地
“持續(xù)蓄水”階段——公開銷售后要及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整策略，為隨后的蓄水提供依據(jù)。sCj紅軟基地
⑤品牌策劃推廣的五種方法sCj紅軟基地
“筑巢引鳳”法——以配套為“龍頭”，帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功。sCj紅軟基地
“盆景示范”法——先把“盆景”做好，如園林綠化，再配合相應(yīng)的公關(guān)活動(dòng)。sCj紅軟基地
“借花獻(xiàn)佛”法——發(fā)展商依仗以前品牌的名氣、口碑，不需大量廣告，就已備受矚目。sCj紅軟基地
“馬良神筆”法——發(fā)展商從方方面面展示出項(xiàng)目美麗的生活圖案，加深人們的印象。sCj紅軟基地
“巨量廣告”法——對(duì)于資金雄厚的發(fā)展商，用大量的廣告叫響品牌，因?yàn)槠放剖且欢�量的廣告堆砌成的。sCj紅軟基地
⑥品牌策劃的六個(gè)工程sCj紅軟基地
軟性推廣工程；公關(guān)活動(dòng)工程；賣場(chǎng)的包裝工程；口碑工程；公關(guān)危機(jī)工程。sCj紅軟基地
品牌策劃模式的適用性sCj紅軟基地
房地產(chǎn)品牌策劃模式的最大特點(diǎn)是除了著重強(qiáng)調(diào)打造品牌的內(nèi)在品質(zhì)和外在品質(zhì)外，還強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目品牌的推廣。通過(guò)工地包裝、現(xiàn)場(chǎng)銷售包裝、電視報(bào)紙廣告造勢(shì)、樣板房推動(dòng)、軟性新聞宣傳、公關(guān)活動(dòng)介入等，把不知名的樓盤短時(shí)內(nèi)變得家喻戶曉，吸引客戶購(gòu)買，從而達(dá)到品牌策劃的目的。這就是“快速推廣品牌”。sCj紅軟基地
品牌策劃模式對(duì)一些內(nèi)外品質(zhì)稍差的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，效果是很好的，通過(guò)“快速推廣”，使項(xiàng)目贏得人們的認(rèn)同。但是，如果在推廣時(shí)片面追求“造勢(shì)”、“炒作”，對(duì)產(chǎn)品不進(jìn)行精雕細(xì)琢，雖取得首次開盤成功，后幾期就會(huì)賣不動(dòng)了。因此，在“快速推廣”的同時(shí)，也不能忘了打造品牌的品質(zhì)，因?yàn)樽罱K得到客戶信賴的還是項(xiàng)目的真正品質(zhì)。sCj紅軟基地
（4）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式sCj紅軟基地
房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃，就是對(duì)房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)品需求進(jìn)行調(diào)研、定位、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷以及物業(yè)管理等內(nèi)容的謀劃和運(yùn)籌，以適應(yīng)人們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品不斷變化、提高的要求。sCj紅軟基地
產(chǎn)品策劃的重點(diǎn)。“顧客就是上帝”，一切圍繞著客戶的需求來(lái)策劃產(chǎn)品，注重產(chǎn)品的舒適性和藝術(shù)性，使人們對(duì)產(chǎn)品的喜愛和喜悅而促進(jìn)人們的心身健康。另一個(gè)重點(diǎn)是產(chǎn)品定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，產(chǎn)品定位應(yīng)先于產(chǎn)品設(shè)計(jì)。sCj紅軟基地
產(chǎn)品策劃的內(nèi)容：sCj紅軟基地
①產(chǎn)品調(diào)研——產(chǎn)品的前期策劃中最重要的是調(diào)研，目的是了解需求和供應(yīng)狀況，為產(chǎn)品定位作準(zhǔn)備。sCj紅軟基地
②產(chǎn)品定位——在產(chǎn)品調(diào)研的前提下，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行恰如其分的確定具體位置。包括目標(biāo)客戶定位，這最重要，因?yàn)楫a(chǎn)品完工后是賣給他們的。還有產(chǎn)品品質(zhì)定位、產(chǎn)品功能定位、產(chǎn)品地段定位、產(chǎn)品規(guī)模定位、產(chǎn)品形象定位等。sCj紅軟基地
③產(chǎn)品設(shè)計(jì)——根據(jù)目標(biāo)客戶的特性分析，產(chǎn)品就為它量身而做。包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、其他設(shè)計(jì)等。sCj紅軟基地
④產(chǎn)品工藝——這是保證產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵之處。sCj紅軟基地
⑤產(chǎn)品營(yíng)銷——怎么把產(chǎn)品的半成品和成品賣給預(yù)先針對(duì)的目標(biāo)客戶。包括產(chǎn)品的包裝、產(chǎn)品的推廣等。sCj紅軟基地
⑥產(chǎn)品服務(wù)——這里主要是售后服務(wù)，即物業(yè)管理。目的是把產(chǎn)品的價(jià)值提升和延長(zhǎng)。sCj紅軟基地
產(chǎn)品策劃模式的適用性sCj紅軟基地
房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式的適用性相當(dāng)廣泛，只要產(chǎn)品機(jī)會(huì)分析做對(duì)、產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)準(zhǔn)確、產(chǎn)品設(shè)計(jì)到位、產(chǎn)品營(yíng)銷手段新穎，加上策劃人有強(qiáng)烈的創(chuàng)新專業(yè)精神和較高的專業(yè)素質(zhì)，差不多都會(huì)運(yùn)用得當(dāng)，獲得成功。sCj紅軟基地
不過(guò)，如果只強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的品質(zhì)方面，對(duì)大勢(shì)的把握、全程的參與、品牌的推廣等策劃理念不重視，甚至不屑一顧，那么，策劃出來(lái)的樓盤也不一定暢銷，這是人們交“學(xué)費(fèi)”總結(jié)出來(lái)的真理。sCj紅軟基地
6、房地產(chǎn)策劃的發(fā)展歷史sCj紅軟基地
（1）房地產(chǎn)策劃產(chǎn)生原因sCj紅軟基地
據(jù)有關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)策劃孕育產(chǎn)生是從1993年開始的。它的產(chǎn)生和發(fā)展有著深厚的歷史原因。sCj紅軟基地
①房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入低潮的客觀現(xiàn)實(shí)和要求促使房地產(chǎn)策劃的產(chǎn)生。這是房地產(chǎn)策劃產(chǎn)生的客觀基礎(chǔ)。sCj紅軟基地
②計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大環(huán)境，為房地產(chǎn)策劃的產(chǎn)生提供了良好土壤，使房地產(chǎn)策劃有著廣闊的發(fā)展空間和表演舞臺(tái)。sCj紅軟基地
③知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代到來(lái)時(shí)刻，智力、智慧普遍受到了人們的重視。于是，智慧與房地產(chǎn)相結(jié)合的問(wèn)題就擺在一些發(fā)展商的面前。sCj紅軟基地
（2）房地產(chǎn)策劃發(fā)展的歷史階段sCj紅軟基地
單項(xiàng)（銷售）策劃階段（1993年6月~1997年3月）sCj紅軟基地
廣東順德“碧桂園”。此階段是廣東順德“碧桂園”成功推向市場(chǎng)作為起點(diǎn)、標(biāo)志的。sCj紅軟基地
階段特征。此階段房地產(chǎn)策劃的主要特點(diǎn)是運(yùn)用各種單項(xiàng)技術(shù)手段進(jìn)行策劃，并在某種技術(shù)手段深入開展，規(guī)范操作，取得了良好的效果。sCj紅軟基地
策劃理念、思想逐漸形成。隨著房地產(chǎn)策劃實(shí)踐的日益深入，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)策劃的成功個(gè)案不斷增多，房地產(chǎn)策劃的理論思想也逐漸形成，其代表人物是王志綱。sCj紅軟基地
“大陸奇書”——《謀事在人—王志綱策劃實(shí)錄》。房地產(chǎn)策劃經(jīng)過(guò)幾年的實(shí)踐，策劃實(shí)踐總結(jié)也開始出現(xiàn)。此時(shí)期影響最大、被海外華人稱為“大陸奇書”的是1996年3月出版的《謀事在人—王志綱策劃實(shí)錄》。此書作者用流暢的筆調(diào)，描述了王志綱從廣東順德“碧桂園”進(jìn)入房地產(chǎn)策劃王國(guó)的神秘歷程，是一部不可多得的介紹房地產(chǎn)策劃人及策劃神秘領(lǐng)域?qū)嶄浐脮��?span style="display:none">sCj紅軟基地
由于房地產(chǎn)策劃在實(shí)踐中創(chuàng)造出典范項(xiàng)目并為企業(yè)創(chuàng)造了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，引起了人們的極大興趣和關(guān)注。以致出現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)策劃和策劃人的神化、無(wú)限夸大策劃的作用等思潮，使以后房地產(chǎn)策劃的發(fā)展受到了不同程度的影響。sCj紅軟基地
綜合策劃階段（1997年4月~1999年6月）sCj紅軟基地
廣州“錦城花園”。綜合策劃階段是以廣州“錦城花園”成功銷售作為標(biāo)志的。sCj紅軟基地
階段特征。此階段房地產(chǎn)策劃的主要特點(diǎn)是各項(xiàng)目根據(jù)自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運(yùn)用市場(chǎng)、投資、廣告、營(yíng)銷等各種技術(shù)手段，使銷售達(dá)到理想的效果。sCj紅軟基地
“概念地產(chǎn)”理念。由于房地產(chǎn)策劃實(shí)踐的不斷深入，各種策劃思想、策劃理論、策劃流派層出不窮。最具代表性的房地產(chǎn)策劃思想有王志綱的“概念地產(chǎn)”理念。sCj紅軟基地
“策劃基本理論”和“全程策劃理論”。此階段產(chǎn)生的主要策劃理論有王志綱的“策劃基本理論”和馮佳的“全程策劃理論”。sCj紅軟基地
策劃流派多元化。經(jīng)過(guò)深入的房地產(chǎn)策劃實(shí)踐，此階段逐漸形成不同的策劃流派，共同引領(lǐng)房地產(chǎn)策劃的發(fā)展。sCj紅軟基地
策劃研討活動(dòng)。此階段各種房地產(chǎn)策劃研討活動(dòng)也不斷出現(xiàn)。一是各種房地產(chǎn)策劃巡回演講活動(dòng)。二是各種與房地產(chǎn)策劃有關(guān)的研討活動(dòng)。三是房地產(chǎn)策劃方案招標(biāo)活動(dòng)。sCj紅軟基地
策劃運(yùn)作模式。經(jīng)過(guò)幾年的房地產(chǎn)策劃實(shí)踐，房地產(chǎn)策劃人形成了三種不同的運(yùn)作方式。一是公司的組織形式，二是以策劃研究與實(shí)踐相結(jié)合的組織形式，三是以自由策劃人身份出現(xiàn)的形式。sCj紅軟基地
策劃思想爭(zhēng)鳴出現(xiàn)。此階段房地產(chǎn)策劃思想爭(zhēng)鳴也開始出現(xiàn)。較有代表性的爭(zhēng)論是《現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷全錄》中的“做房地產(chǎn)策劃的王志綱——老師下課罷”這篇文章。sCj紅軟基地
復(fù)合策劃階段（1999年7月~2001年4月）sCj紅軟基地
廣州“奧林匹克花園”。復(fù)合策劃階段是以廣州“奧林匹克花園”成功銷售作為標(biāo)志的。sCj紅軟基地
階段特征。該階段房地產(chǎn)策劃的主要特點(diǎn)是狹義地產(chǎn)與泛地產(chǎn)相復(fù)合，即房地產(chǎn)策劃除了在房地產(chǎn)領(lǐng)域運(yùn)用各種技術(shù)手段外，還可以運(yùn)用房地產(chǎn)領(lǐng)域以外的其它手段。廣州“奧林匹克花園”就是房地產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)嫁接成功的復(fù)合地產(chǎn)典范。sCj紅軟基地
“泛地產(chǎn)”理念。此階段的房地產(chǎn)策劃思想以“泛地產(chǎn)”理念最為創(chuàng)見。所謂“泛地產(chǎn)”，就是不局限于以“房子”為核心，是在某一特定概念下營(yíng)造一種人性化的主題功能區(qū)域，“房子”在這里可能是主體，也可能成為附屬的配套設(shè)施，sCj紅軟基地
“概念地產(chǎn)”頂峰——“SOHO現(xiàn)代城”。1999年底，一本出自北京“現(xiàn)代城”發(fā)展商之手的長(zhǎng)篇文字《SOHO現(xiàn)代城.居家辦公.酷.com》出現(xiàn)在諸多媒體上，SOHO的概念被正式推出。sCj紅軟基地
“戰(zhàn)略策劃”理論和“房地產(chǎn)全程營(yíng)銷”理論。此階段的房地產(chǎn)策劃理論有的“戰(zhàn)略策劃”理論和“房地產(chǎn)全程營(yíng)銷”策劃理論。sCj紅軟基地
策劃界出現(xiàn)混亂現(xiàn)象。這一階段，房地產(chǎn)策劃界出現(xiàn)了一些較為混亂的現(xiàn)象。個(gè)別策劃人在策劃中違背職業(yè)道德，給企業(yè)帶來(lái)不必要的損失；一些剛?cè)腴T的策劃者也大肆鼓吹個(gè)人能力，把策劃說(shuō)得神乎其神，動(dòng)輒伸手要高價(jià)，使企業(yè)望而止步；一些以房地產(chǎn)專家自居的人士對(duì)房地產(chǎn)策劃界不屑一顧；房地產(chǎn)策劃界實(shí)戰(zhàn)型與戰(zhàn)略型陣營(yíng)之間有時(shí)也互相拆臺(tái)，相互指責(zé)。sCj紅軟基地
整合策劃階段（2001.5~2006.5）sCj紅軟基地
廣州“星河灣”。整合策劃階段是以廣州“星河灣”的成功推廣為標(biāo)志的。sCj紅軟基地
階段特征。該策劃階段的主要特點(diǎn)是以客戶的市場(chǎng)需求或潛在需求為中心，整合各種產(chǎn)業(yè)、理念、智力和手段，使推出的樓盤升級(jí)換代，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中脫穎而出，贏得消費(fèi)者的青睞。sCj紅軟基地
整合策劃三大走向。①大盤策劃。大盤策劃是由于“大盤”出現(xiàn)產(chǎn)生的。所謂“大盤”，一般來(lái)說(shuō)是指上千畝以上的大項(xiàng)目。②連鎖策劃。最著名的是“奧林匹克花園”連鎖項(xiàng)目，出了“廣州奧園”、“南國(guó)奧園”外，北京、上海、大連等城市都有“奧園”連鎖項(xiàng)目。③城市策劃。sCj紅軟基地
策劃模式形成。經(jīng)過(guò)多年的項(xiàng)目策劃實(shí)踐，房地產(chǎn)策劃的具體模式在此階段基本形成。sCj紅軟基地
策劃理論走向成熟。房地產(chǎn)策劃的理論研究，在這一階段有了長(zhǎng)足的發(fā)展，涌現(xiàn)出不少優(yōu)秀理論研究人才和學(xué)術(shù)成果。sCj紅軟基地
策劃人才“北伐”。在整合策劃階段，南方的房地產(chǎn)策劃理念和技術(shù)已經(jīng)比較成熟，而北方則稍微滯后。南方的一些策劃?rùn)C(jī)構(gòu)看到了商機(jī)，紛紛揮師北上，占領(lǐng)房地產(chǎn)策劃咨詢的市場(chǎng)份額。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃職業(yè)資格準(zhǔn)入。根據(jù)房地產(chǎn)策劃行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，2005年3月31日，國(guó)家勞動(dòng)和社會(huì)保障部正式向社會(huì)發(fā)布第三批10個(gè)新職業(yè)，其中包括了“房地產(chǎn)策劃師”職業(yè)。2006年1月17日，國(guó)家勞動(dòng)和社會(huì)保障部又制定并頒布了《房地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，對(duì)房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)概況、基本要求和工作要求進(jìn)行了詳細(xì)的界定。sCj紅軟基地
創(chuàng)意策劃階段（2006.6至今）sCj紅軟基地
北京“華遠(yuǎn)·企業(yè)號(hào)”。創(chuàng)意策劃階段是以北京“華遠(yuǎn)·企業(yè)號(hào)”項(xiàng)目成功推出作為標(biāo)志的。sCj紅軟基地
階段特征。此階段的主要特征是在整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)中都投入大量創(chuàng)意因素，從理念、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造，到營(yíng)銷和物業(yè)管理各個(gè)環(huán)節(jié)都要有創(chuàng)意，形成整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的創(chuàng)意整合，提升產(chǎn)品的品牌效應(yīng)和無(wú)形資產(chǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)意項(xiàng)目成功推向市場(chǎng)。sCj紅軟基地
“創(chuàng)意地產(chǎn)”理念。這一階段，出現(xiàn)了眾多較為新穎的房地產(chǎn)策劃理念，如“創(chuàng)意地產(chǎn)”理念、“開放式社區(qū)”理念、“節(jié)能省地”理念、“親情和諧”理念、“精細(xì)化設(shè)計(jì)”理念等，其中“創(chuàng)意地產(chǎn)”理念最為精辟，引領(lǐng)時(shí)代潮流。sCj紅軟基地
對(duì)“創(chuàng)意地產(chǎn)”理念的理解，有兩種代表性的觀點(diǎn)：sCj紅軟基地
第一種觀點(diǎn)是：創(chuàng)意地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)的一種門類，又是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的一個(gè)分支，具有雙重隸屬關(guān)系。創(chuàng)意地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)融合的交叉產(chǎn)業(yè)。它以泛地產(chǎn)為理念，進(jìn)行創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，其核心是新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作，主干為創(chuàng)意尚鋪、創(chuàng)意辦公樓、創(chuàng)意園區(qū)、兼及創(chuàng)意住區(qū)。創(chuàng)意地產(chǎn)的靈魂是創(chuàng)造意義，注重時(shí)尚、文脈、體驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)。sCj紅軟基地
第二種觀點(diǎn)是：創(chuàng)意地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的美妙聯(lián)姻，從而誕生了創(chuàng)意地產(chǎn)。創(chuàng)意地產(chǎn)并不是一種與住宅地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、會(huì)展地產(chǎn)、娛樂(lè)休閑地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)產(chǎn)品相并列的地產(chǎn)品種，而是房地產(chǎn)產(chǎn)品的一種新的運(yùn)作理念和方法。創(chuàng)意地產(chǎn)，不僅是指含有創(chuàng)意因素的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且是指在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)中都投入大量創(chuàng)意因素。sCj紅軟基地
策劃行業(yè)活動(dòng)。此階段的房地產(chǎn)策劃行業(yè)活動(dòng)眾多，代表性的有：房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)百?gòu)?qiáng)研究活動(dòng)， “創(chuàng)意地產(chǎn)”研討活動(dòng)等。sCj紅軟基地
策劃理論深入發(fā)展。這一階段房地產(chǎn)策劃理論發(fā)展迅速，涌現(xiàn)出一大批房地產(chǎn)策劃理論著作，特別是商業(yè)房地產(chǎn)策劃理論相當(dāng)顯著。sCj紅軟基地
策劃教育與職業(yè)資格認(rèn)證。這一階段，在高等院校（職業(yè)技術(shù)院校）開設(shè)房地產(chǎn)策劃專業(yè)的呼聲日益高漲。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認(rèn)證工作在這一階段也開展得有聲有色，試驗(yàn)性職業(yè)資格認(rèn)證工作在全國(guó)部分省市相繼鋪開。sCj紅軟基地
第四節(jié)    房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)sCj紅軟基地
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)sCj紅軟基地
房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃設(shè)計(jì)，是根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況和開發(fā)設(shè)想，綜合協(xié)調(diào)城市規(guī)劃行政主管部門、各有關(guān)部門以及配套單位的意見和要求，根據(jù)政策法規(guī)、基地可行性研究和市場(chǎng)調(diào)查資料，在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益統(tǒng)一的前提下，擬訂項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，然后進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，選出最優(yōu)同時(shí)又是比較經(jīng)濟(jì)的方案，并在進(jìn)一步優(yōu)化后付諸實(shí)施。sCj紅軟基地
（1）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則sCj紅軟基地
規(guī)劃設(shè)計(jì)定位時(shí)，要堅(jiān)持以人為本。sCj紅軟基地
規(guī)劃設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位。 sCj紅軟基地
規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)考慮將來(lái)物業(yè)管理的方便。 sCj紅軟基地
規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)考慮項(xiàng)目營(yíng)銷的方便。 sCj紅軟基地
規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)考慮中國(guó)傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說(shuō)的基本禁忌。sCj紅軟基地
（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本內(nèi)容sCj紅軟基地
土地使用、用地邊界與面積。sCj紅軟基地
環(huán)境容量：建筑容積率、建筑密度；人口密度；綠地率。sCj紅軟基地
建筑控制：建筑高度；建筑后退；建筑間距。sCj紅軟基地
城市設(shè)計(jì)。sCj紅軟基地
建筑空間、功能及其經(jīng)濟(jì)性。sCj紅軟基地
基地停車車位、總體布置、出入口。sCj紅軟基地
2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃審批內(nèi)容及程序sCj紅軟基地
城市規(guī)劃法的城市規(guī)劃實(shí)施內(nèi)容中對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的審批程序作出了明確規(guī)定，即實(shí)行選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度，也就是常說(shuō)的“一書兩證”制度。sCj紅軟基地
（1）選址意見書制度sCj紅軟基地
選址意見書是指建設(shè)項(xiàng)目(主要指新建大、中型工業(yè)與民用項(xiàng)目)在立項(xiàng)過(guò)程中，城市規(guī)劃行政主管部門對(duì)提出的關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目選擇具體用地地址的批復(fù)意見等具有法律效力的文件。sCj紅軟基地
選址意見書的內(nèi)容：sCj紅軟基地
建設(shè)項(xiàng)目的基本情況。建設(shè)項(xiàng)目的基本情況主要指建設(shè)項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)、建設(shè)規(guī)模、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)、水源及其他能源的需求量。sCj紅軟基地
建設(shè)項(xiàng)目選址的依據(jù)。建設(shè)項(xiàng)目選址的主要依據(jù)有：sCj紅軟基地
①經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書；建設(shè)項(xiàng)目所在城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃。sCj紅軟基地
             ②建設(shè)項(xiàng)目所在城市的交通、通信、能源、市政、防災(zāi)規(guī)劃。sCj紅軟基地
            ③建設(shè)項(xiàng)目所在城市生活居住區(qū)及公共設(shè)施規(guī)劃。sCj紅軟基地
            ④建設(shè)項(xiàng)目所在城市的環(huán)境保護(hù)規(guī)劃和風(fēng)景名勝、文物古跡管理規(guī)劃等。sCj紅軟基地
（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證制度sCj紅軟基地
建設(shè)用地規(guī)劃許可證是由建設(shè)單位或個(gè)人提出建設(shè)用地申請(qǐng)，城市規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的建設(shè)用地位置、面積、界限的法律憑證。sCj紅軟基地
建設(shè)用地規(guī)劃許可證的審批sCj紅軟基地
（1）現(xiàn)場(chǎng)踏勘。sCj紅軟基地
（2）征求意見。 sCj紅軟基地
（3）提供設(shè)計(jì)條件。 sCj紅軟基地
（4）審查總平面圖及用地面積。 sCj紅軟基地
（5）核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。sCj紅軟基地
（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度sCj紅軟基地
建設(shè)工程規(guī)劃許可證是由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的，sCj紅軟基地
     用于確認(rèn)建設(shè)工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。sCj紅軟基地
建設(shè)工程規(guī)劃許可證的審批sCj紅軟基地
（1）建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)。sCj紅軟基地
（2）初步審查。 sCj紅軟基地
（3）核發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)意見書。 sCj紅軟基地
（4）方案審查。sCj紅軟基地
（5）核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可出證。sCj紅軟基地
3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與工程勘察、設(shè)計(jì)sCj紅軟基地
（1）工程勘察、設(shè)計(jì)sCj紅軟基地
工程勘察是指為滿足工程建設(shè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)及綜合活動(dòng)等方面的需要，對(duì)地形、地質(zhì)及水文等狀況進(jìn)行測(cè)繪勘探、測(cè)試，并提供相應(yīng)成果和資料的活動(dòng)。巖土工程中的勘測(cè)、設(shè)計(jì)、處理、監(jiān)測(cè)活動(dòng)也屬工程勘察范疇。sCj紅軟基地
工程設(shè)計(jì)是指運(yùn)用工程技術(shù)理論及技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，按照現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)新建、擴(kuò)建、改建項(xiàng)目的工藝、土建工程、公用設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等進(jìn)行綜合性設(shè)計(jì)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，并提供作為建設(shè)依據(jù)的設(shè)計(jì)文件和圖紙的活動(dòng)。sCj紅軟基地
（2）工程勘察工作sCj紅軟基地
勘察工作的主要任務(wù)是正確反映地形、地質(zhì)情況，確保原始資料數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，結(jié)合實(shí)際地質(zhì)情況和開發(fā)項(xiàng)目的具體要求，提出明確的評(píng)價(jià)、結(jié)論和建議；體現(xiàn)國(guó)家可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，做好環(huán)境地質(zhì)的評(píng)價(jià)工作。sCj紅軟基地
勘察工作的目的就是為設(shè)計(jì)、施工提供精確的原始資料、數(shù)據(jù)，使設(shè)計(jì)、施工工作得以順利進(jìn)行，在保證開發(fā)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)安全、質(zhì)量?jī)?yōu)良的前提下，最大限度地節(jié)省投資，降低造價(jià)，為項(xiàng)目開發(fā)創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益。sCj紅軟基地
3）勘察工作的主要程序sCj紅軟基地
承接勘察任務(wù)。sCj紅軟基地
搜集已有資料，包括與該區(qū)相鄰地質(zhì)資料以備校核sCj紅軟基地
現(xiàn)場(chǎng)踏勘，編制勘察綱要。sCj紅軟基地
出工前的準(zhǔn)備。sCj紅軟基地
野外調(diào)查、測(cè)繪、勘探。sCj紅軟基地
試驗(yàn)、整理數(shù)據(jù)、、分析資料。sCj紅軟基地
編制圖樣及編制勘察報(bào)告。sCj紅軟基地
4）勘察過(guò)程的分類sCj紅軟基地
1)資料分析。對(duì)工程的穩(wěn)定性和適宜性作出評(píng)價(jià)，編制反映地形、地貌1：5000的地形圖，為選擇場(chǎng)址提供資料。這類勘察稱為選擇場(chǎng)址勘察。sCj紅軟基地
2)初步勘察。初步勘察一般在選擇場(chǎng)址勘察之后進(jìn)行。對(duì)場(chǎng)地的穩(wěn)定性、是否適宜建設(shè)作出地質(zhì)評(píng)價(jià)，提出1：2000的地形圖作為建設(shè)總平面布置、主要建筑場(chǎng)地地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的依據(jù)。sCj紅軟基地
3)詳細(xì)勘察。詳細(xì)勘察是在初步勘察的基礎(chǔ)上對(duì)建筑場(chǎng)地進(jìn)行進(jìn)一步勘察，作出工程地質(zhì)評(píng)價(jià)，為地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的地基處理與加固、不良地質(zhì)現(xiàn)象防治提供地質(zhì)資料并繪出1：1000的地形圖。sCj紅軟基地
4)施工勘察。只有在地質(zhì)比較復(fù)雜，工程要求高的情況下，對(duì)與施工有關(guān)的工程地質(zhì)問(wèn)題進(jìn)行勘察，為制定施工方案提供相應(yīng)的工程地質(zhì)資料。sCj紅軟基地
5）勘察工作的具體內(nèi)容sCj紅軟基地
1）地形測(cè)量。地形圖的繪制是地形測(cè)量中的重要組成部分。sCj紅軟基地
2）工程勘察。地質(zhì)鉆探、挖探槽是工程地質(zhì)勘察常用的兩種方式。通過(guò)這兩種方式，可以查明建筑場(chǎng)地的土質(zhì)、構(gòu)造、地層和地基的承載能力及穩(wěn)定性狀況、巖石的性質(zhì)、土壤的性質(zhì)、地下水狀況等等。sCj紅軟基地
3）地下水、地表水的勘探。在施工前，必須查明地下水在不同時(shí)期的水位變化、流動(dòng)方向，水的化學(xué)成分，能否與混凝土發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，是否會(huì)引起鋼筋銹蝕，以及地層的透水性，以確定施工方案。sCj紅軟基地
4）氣象調(diào)查。其內(nèi)容應(yīng)該包括空氣的濕度、溫度以及風(fēng)向、雨雪、不凍季節(jié)的延續(xù)、凍土層的深度等資料，為設(shè)計(jì)和施工提供依據(jù)。sCj紅軟基地
（3）工程設(shè)計(jì)工作sCj紅軟基地
1）設(shè)計(jì)工作的原則sCj紅軟基地
①要遵守國(guó)家的法律、法規(guī)，貫徹執(zhí)行國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和基本建設(shè)程序，特別應(yīng)貫徹執(zhí)行提高經(jīng)濟(jì)效益和促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步的方針。sCj紅軟基地
②要采取節(jié)約能源的措施，對(duì)北方需要供暖設(shè)施的開發(fā)項(xiàng)目要提倡區(qū)域性供熱，重視余熱利用。sCj紅軟基地
③應(yīng)積極改進(jìn)工藝，采用行之有效的技術(shù)措施，防止各種有害因素對(duì)環(huán)境的污染，并進(jìn)行綜合治理和利用，使設(shè)計(jì)符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。sCj紅軟基地
④開發(fā)項(xiàng)目的選址必須因地制宜，提高土地利用率。應(yīng)盡量利用荒地、劣地，不占或少占耕地。總平面圖的布置要緊湊合理。sCj紅軟基地
⑤引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)必須符合我國(guó)國(guó)情，著眼于提高國(guó)內(nèi)技術(shù)水平和制造能力。凡引進(jìn)技術(shù)、進(jìn)口關(guān)鍵設(shè)備能滿足需要的，就不應(yīng)引進(jìn)成套項(xiàng)目；凡能自行設(shè)計(jì)或合作設(shè)計(jì)的，就不應(yīng)委托或單獨(dú)依靠國(guó)外設(shè)計(jì)。sCj紅軟基地
⑥要堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用、美觀實(shí)用并保證安全的原則。sCj紅軟基地
⑦要合理設(shè)計(jì)戶型、日照間距、外立面等居民密切關(guān)心的內(nèi)容，以有利于將來(lái)開發(fā)物業(yè)的出租出售。sCj紅軟基地
2)工程設(shè)計(jì)的依據(jù)sCj紅軟基地
進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、編制設(shè)計(jì)文件的主要依據(jù)是項(xiàng)目建議書。在有條件的情況下，設(shè)計(jì)單位應(yīng)該積極參與項(xiàng)目建議書的編制、建設(shè)地址的選擇、建設(shè)規(guī)劃的制定及試驗(yàn)研究等設(shè)計(jì)的前期工作。sCj紅軟基地
3)設(shè)計(jì)各階段內(nèi)容及深度sCj紅軟基地
①初步設(shè)計(jì)。初步設(shè)計(jì)一般應(yīng)包括以下文字說(shuō)明和圖樣：設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、產(chǎn)品方案、各類資源的用量和來(lái)源、主要建筑物和構(gòu)筑物、公用及輔助設(shè)施、新技術(shù)采用情況、外部協(xié)作條件、占地面積和土地利用情況、綜合利用和“三廢”治理、抗震和人防措施、各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)順序和期限、總概算等。sCj紅軟基地
初步設(shè)計(jì)的深度應(yīng)滿足以下要求：設(shè)計(jì)方案的比較選擇和確定、主要設(shè)備和材料的定貨、土地征用、基建投資的控制、施工圖設(shè)計(jì)的編制、施工組織設(shè)計(jì)的編制、施工準(zhǔn)備等。sCj紅軟基地
②技術(shù)設(shè)計(jì)。技術(shù)設(shè)計(jì)的內(nèi)容，由有關(guān)部門根據(jù)工程的特點(diǎn)和需要自行制定。其深度應(yīng)能滿足確定設(shè)計(jì)方案中重大技術(shù)問(wèn)題和有關(guān)實(shí)驗(yàn)、設(shè)備制造等方面的要求。sCj紅軟基地
③施工圖設(shè)計(jì)。施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)已獲批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)進(jìn)行。其深度應(yīng)能滿足以下要求：設(shè)備、材料的安排和非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的制作、施工圖預(yù)算的編制、施工要求等。sCj紅軟基地
4)設(shè)計(jì)工作的基本內(nèi)容sCj紅軟基地
總體設(shè)計(jì)。總體設(shè)計(jì)一般由文字說(shuō)明和圖樣兩部分組成。其內(nèi)容包括：建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、主要建筑物及構(gòu)筑物、公用和輔助工程、  “三廢”治理及環(huán)境保護(hù)方案、占地面積估計(jì)、總圖布置、工程進(jìn)度和配合要求、投資估算等。sCj紅軟基地
單體設(shè)計(jì)。單體設(shè)計(jì)應(yīng)該在總體設(shè)計(jì)的指導(dǎo)下，以統(tǒng)一規(guī)劃為前提，對(duì)建筑物的立面造型、使用功能、裝飾裝修等方面進(jìn)行具體的設(shè)計(jì)。其內(nèi)容包括建筑層數(shù)、層高、戶型、各種管線及通道走向、建筑物外立面顏色、玻璃幕墻的選擇應(yīng)用等。sCj紅軟基地
建筑構(gòu)造設(shè)計(jì)。建筑材料的選擇、建筑結(jié)構(gòu)形式等都屬于構(gòu)造設(shè)計(jì)。sCj紅軟基地
抗震設(shè)防。地震烈度為6度及6度以上地區(qū)都必須進(jìn)行抗震設(shè)防。sCj紅軟基地
4、居住區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)sCj紅軟基地
（1）用地規(guī)模與配置sCj紅軟基地
城市土地使用分為六大類sCj紅軟基地
居住用地、公共活動(dòng)中心用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、市政公用設(shè)施用地和綠地。綠地指市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的公共綠地和生產(chǎn)防護(hù)綠地。基地土地使用性質(zhì)確定后，項(xiàng)目選擇前必須向規(guī)劃市政工管部門征詢清楚，否則前期開發(fā)的工作做得越多，損失越大。sCj紅軟基地
環(huán)境容量sCj紅軟基地
環(huán)境容量包括住宅區(qū)人口凈密度、人均住宅用地、住宅區(qū)建筑密度和住宅區(qū)容積率幾個(gè)指標(biāo)，sCj紅軟基地
土地利用sCj紅軟基地
居住密度的高低取決于土地的價(jià)值和土地資源的狀況、生活環(huán)境質(zhì)量的定位，以及對(duì)城市型生活氛圍的營(yíng)造；住宅區(qū)規(guī)劃應(yīng)從節(jié)約土地、保證生活環(huán)境的質(zhì)量、滿足城市生活的需求這三方面來(lái)確定適當(dāng)?shù)木幼∶芏取?span style="display:none">sCj紅軟基地
一般而言，越接近市中心的住宅區(qū)居住密度越高，土地資源越緊張的城市住宅區(qū)的居住密度越高，環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)越高的住宅區(qū)居住密度越小。sCj紅軟基地
容積率和覆蓋率的控制sCj紅軟基地
建筑容積率、覆蓋率是重要的環(huán)境容量指標(biāo)．它與基地所處的地段、用地性質(zhì)和建筑高度等參數(shù)有關(guān)。同時(shí)。容積率的大小受基地周圍道路通行能力、上下水、電力和通信等基礎(chǔ)設(shè)施的制約sCj紅軟基地
（2）設(shè)施與布局sCj紅軟基地
住宅區(qū)的設(shè)施包括公共服務(wù)設(shè)施、道路與停車設(shè)施、教育設(shè)施、綠地與戶外活動(dòng)場(chǎng)地、管理設(shè)施和市政設(shè)施六大類。sCj紅軟基地
（3）道路交通sCj紅軟基地
建立人車分行交通組織體系目的在于保證住宅區(qū)內(nèi)居住生活環(huán)境的安靜與安全，人車分行的路網(wǎng)布局一般要求步行路網(wǎng)與車行路網(wǎng)在空間上不能重疊，無(wú)法避免時(shí)可以采用局部立交的工程措施。sCj紅軟基地
（4）建筑控制sCj紅軟基地
建筑高度——建筑高度的規(guī)定，不僅要考慮建設(shè)規(guī)模和規(guī)劃參數(shù)的要求，還應(yīng)考慮開發(fā)基地所在地區(qū)有關(guān)機(jī)場(chǎng)航線、氣象觀測(cè)、通訊、消防的要求和控制。sCj紅軟基地
建筑后退——沿路建筑退讓紅線的距離按當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門要求執(zhí)行，同時(shí)要滿足消防、交通的要求。sCj紅軟基地
建筑間距——建筑間距的控制是為了保證人們的工作、生活質(zhì)量與安全，必須符合日照、通風(fēng)、消防、工程管線埋設(shè)和建筑保護(hù)等方面的要求，同時(shí)還要考慮視線干擾因素。sCj紅軟基地
（5）城市設(shè)計(jì)。城市設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)塑造和諧的城市空間。sCj紅軟基地
（6）建筑空間sCj紅軟基地
住宅的功能空間要更加合理；住宅的物理性能要有較大改善 ；提高住宅設(shè)施設(shè)備的裝備水平 ；提高住宅的耐久性。sCj紅軟基地
（7）景觀與形象sCj紅軟基地
住宅區(qū)的空間景觀應(yīng)從建筑層數(shù)的選擇與分布，各層次外部空間的銜接、布局、形態(tài)、用途和尺度，街道的格局與形式和建筑的布局與風(fēng)格等方面綜合考慮空間景觀的組織。sCj紅軟基地
5、住宅設(shè)計(jì)sCj紅軟基地
（1）臥室sCj紅軟基地
臥室是休養(yǎng)生息的主要場(chǎng)所，私密性和獨(dú)用性最強(qiáng)，是住宅最核心的部分。人均臥室居住面積和間數(shù)的多少，是國(guó)際上通行的衡量一個(gè)國(guó)家居住水平高低的標(biāo)準(zhǔn)。sCj紅軟基地
（2）廚房sCj紅軟基地
廚房是人們做飯的場(chǎng)所，花園住宅和公寓式住宅一般都有獨(dú)用的廚房。sCj紅軟基地
（3）衛(wèi)生間sCj紅軟基地
衛(wèi)生間是人們用廁和清潔身體的專門場(chǎng)所，早期的衛(wèi)生間功能主要是前者。sCj紅軟基地
（4）起居室sCj紅軟基地
起居室是家庭會(huì)客、娛樂(lè)、休閑的主要場(chǎng)所。sCj紅軟基地
（5）書房sCj紅軟基地
書房是讀書、寫作或做其他案頭工作的場(chǎng)所。sCj紅軟基地
（6）儲(chǔ)藏室sCj紅軟基地
儲(chǔ)藏室是家庭放置因季節(jié)變化而暫時(shí)不用物品的地方。    sCj紅軟基地
第五節(jié)    房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和融資 sCj紅軟基地
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資sCj紅軟基地
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是指以資金作資本，購(gòu)建房地產(chǎn)物業(yè)，以圖謀取未來(lái)收益的經(jīng)濟(jì)行為。由于房地產(chǎn)物業(yè)本身所具備的物理及經(jīng)濟(jì)特征，房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)為區(qū)別于其他投資的固有特性。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)投資特性sCj紅軟基地
（1）前期工作十分重要sCj紅軟基地
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，少則數(shù)月，多則數(shù)年甚至十?dāng)?shù)年；投資數(shù)額巨大，少則數(shù)百萬(wàn)、千萬(wàn)，高則上億元；投資回收期遠(yuǎn)遠(yuǎn)長(zhǎng)于一般商品經(jīng)營(yíng)。較大的風(fēng)險(xiǎn)使投資者不得不謹(jǐn)慎從事，不惜時(shí)間和精力，進(jìn)行投資前的調(diào)查研究和分析，使失誤的可能性降到最低程度。sCj紅軟基地
（2）增值與保值sCj紅軟基地
由于土地資源的稀缺性和不可再生性，以及人類對(duì)土地資源需求的日益增長(zhǎng)，造成房地產(chǎn)商品，尤其是住宅，經(jīng)常處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。這一特定的條件決定了房地產(chǎn)商品的增值性與保值性，因而，房地產(chǎn)投資成為抵御通貨膨脹沖擊，可以保值與增值的，最吸引人的投資項(xiàng)目。sCj紅軟基地
（3）替換性sCj紅軟基地
投資者一般不愿投資于那些難以更改用途的特種物業(yè)。如特種廠房、碼頭、油罐等。而商場(chǎng)、寫字樓、廠房、公寓等，常常會(huì)被各種公司租用，更改使用性質(zhì)也方便，更吸引投資者注意。sCj紅軟基地
（4）法規(guī)約束與保護(hù)sCj紅軟基地
房地產(chǎn)投資比任何其他投資行為都要更多地受到法律的規(guī)范和保護(hù)，比任何其他的經(jīng)濟(jì)行為都要更多地受到政府的干預(yù)和控制。sCj紅軟基地
（5）金融的作用sCj紅軟基地
投資者在很大程度上依賴金融部門的支持。房地產(chǎn)商品的消費(fèi)，也有賴于金融部門所提供的抵押貸款。sCj紅軟基地
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資sCj紅軟基地
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其基本特征是具有償還性。sCj紅軟基地
擁有多余資金的機(jī)構(gòu)或個(gè)人在融出資金后便處于債權(quán)人的地位，債權(quán)人有權(quán)按期收回融出的資金，并要求獲得融出資金的報(bào)酬即利息；而暫時(shí)需要資金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)或購(gòu)買房地產(chǎn)的投資者，在融入資金后便處于債務(wù)人的地位，他可以暫時(shí)支配融入的資金，以彌補(bǔ)自由資金的不足，但條件是到期必須償還，并按借貸合同規(guī)定支付一定利息，作為使用資金的代價(jià)。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的特征，是融資過(guò)程中存儲(chǔ)、信貸關(guān)系，都是以房地產(chǎn)項(xiàng)目為核心。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的特點(diǎn)sCj紅軟基地
（1）融資規(guī)模大sCj紅軟基地
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于價(jià)值大而產(chǎn)生大量的資金要求。由于房地產(chǎn)企業(yè)的白有資金總是不足的，必須依靠大量信貸資金。sCj紅軟基地
（2）償還期較長(zhǎng)sCj紅軟基地
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢、回收期長(zhǎng)。sCj紅軟基地
（3）房地產(chǎn)資產(chǎn)缺乏流動(dòng)性sCj紅軟基地
房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，在傳統(tǒng)的資產(chǎn)形態(tài)下，屬于一種缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)。sCj紅軟基地
3、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資對(duì)象sCj紅軟基地
（1）土地房地產(chǎn)sCj紅軟基地
土地是指地球上陸地表面及其上下一定范圍的空間。土地房地產(chǎn)是指對(duì)土地進(jìn)行投資的一種形式，簡(jiǎn)稱為地產(chǎn)，這是就狹義而言。廣義的地產(chǎn)就是我們所說(shuō)的房地產(chǎn)。sCj紅軟基地
從投資的角度來(lái)說(shuō)，土地分為：生地，是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地；毛地，是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地；熟地，是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，能直接在其上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地。sCj紅軟基地
土地房地產(chǎn)的投資特征sCj紅軟基地
①最基本的投資形式。土地是房地產(chǎn)投資中最基本的形式 。sCj紅軟基地
②易受政府政策的制約。政府政策的影響是土地投資的最大風(fēng)險(xiǎn)。sCj紅軟基地
③土地投資簡(jiǎn)單靈活。其他類型的房地產(chǎn)都要經(jīng)過(guò)開發(fā)建設(shè)這一環(huán)節(jié)，變成物業(yè)產(chǎn)品出售，回收投資收益。sCj紅軟基地
④投資獲利最為明顯。由于土地不可移動(dòng)、供給有限、保值增值的固有特點(diǎn)，使得土地房地產(chǎn)投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他類型房地產(chǎn)投資收益的水平，sCj紅軟基地
（2）住宅房地產(chǎn)sCj紅軟基地
住宅房地產(chǎn)是指滿足人們起居、衛(wèi)生、飲食等基本要求的居住空間，以及與其配套的環(huán)境和設(shè)施。住宅房地產(chǎn)不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價(jià)交換、按質(zhì)論價(jià)、供求決定價(jià)格等商品的共性，還帶有鮮明的社會(huì)保障性。sCj紅軟基地
住宅房地產(chǎn)的投資特點(diǎn)sCj紅軟基地
①住宅需求量最大。住宅是人們最基本的居住形式，從普羅大眾到富豪人家，都離不開它，是人們最低的生活標(biāo)準(zhǔn)之一。sCj紅軟基地
②住宅在于居住，保值或升值。投資的關(guān)鍵是準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位及目標(biāo)消費(fèi)群體定位，最后通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值。sCj紅軟基地
③住宅投資風(fēng)險(xiǎn)較小。相對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，住宅投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小，因?yàn)樽≌�消費(fèi)群體較廣，住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能，也具有投資功能，其雙重作用為銷售提供了廣闊的購(gòu)買群體。sCj紅軟基地
④住宅的樣式豐富多樣。由于消費(fèi)者的需求不同、收入不同、職業(yè)不同、家庭結(jié)構(gòu)不同，以及購(gòu)買心理行為的不同，使得市場(chǎng)上的住宅樣式豐富多彩，千姿萬(wàn)態(tài)，有效地滿足人們的各種不同的需要。sCj紅軟基地
⑤住宅是房地產(chǎn)開發(fā)的主流。從政府部門到一般平民，都對(duì)住宅予以高度的關(guān)注。住宅是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，各級(jí)政府把振興住宅產(chǎn)業(yè)當(dāng)作解決居民生活的重要事情來(lái)抓；居民則永遠(yuǎn)關(guān)注著住房的價(jià)格高低，夢(mèng)想自己能否有一天能買得起。因此，住宅房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)永恒的主題。sCj紅軟基地
住宅房地產(chǎn)的類型sCj紅軟基地
①按住宅的建設(shè)檔次來(lái)分有普通住宅和高級(jí)住宅。sCj紅軟基地
普通住宅是為普通居民提供的，符合國(guó)家住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅。高級(jí)住宅是為滿足市場(chǎng)中高收入階層的特殊需求而建造的高標(biāo)準(zhǔn)豪華型住宅，包括高級(jí)公寓、花園住宅和別墅等。sCj紅軟基地
②按住宅的通用名稱來(lái)分有一般住宅、公寓住宅、花園別墅。sCj紅軟基地
一般住宅包括多層住宅、小高層住宅、高層住宅。公寓住宅是指城市中專供出租使用的住宅。花園別墅一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，sCj紅軟基地
（3）商業(yè)房地產(chǎn)sCj紅軟基地
商業(yè)房地產(chǎn)指以商業(yè)物業(yè)的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)為目的的房地產(chǎn)開發(fā)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理可以獲取可持續(xù)回報(bào)或者可以持續(xù)增值的物業(yè)。sCj紅軟基地
商業(yè)房地產(chǎn)的投資特征sCj紅軟基地
①開發(fā)模式專業(yè)化。sCj紅軟基地
     開發(fā)目的決定開發(fā)模式。商業(yè)房地產(chǎn)由于其自身高度專業(yè)化的特點(diǎn)，開發(fā)的目標(biāo)應(yīng)著重于前期的項(xiàng)目招商和后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方面。sCj紅軟基地
②開發(fā)金融產(chǎn)品化。sCj紅軟基地
    以制造“金融產(chǎn)品”的方式進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)造更高的商業(yè)價(jià)值。sCj紅軟基地
③顧問(wèn)機(jī)構(gòu)專業(yè)參與。sCj紅軟基地
     在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈中，專業(yè)的顧問(wèn)機(jī)構(gòu)是明顯缺乏的一環(huán)。在國(guó)際的商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作中，專業(yè)的顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的價(jià)值被廣為接受。由于專業(yè)機(jī)構(gòu)的存在，開發(fā)商、投資商、零售商的職責(zé)更清晰，操作更專業(yè)。項(xiàng)目的成功就越有保證。sCj紅軟基地
④招商先于規(guī)劃設(shè)計(jì)。sCj紅軟基地
     多數(shù)開發(fā)商在招商沒有結(jié)果的情況下就開始規(guī)劃設(shè)計(jì)，甚至開工建設(shè)。導(dǎo)致許多設(shè)計(jì)招標(biāo)完成，甚至已竣工的項(xiàng)目無(wú)法落實(shí)招商和營(yíng)銷。事實(shí)上，與項(xiàng)目的整體商業(yè)規(guī)劃相比，建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)屬于下家。建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須滿足中介機(jī)構(gòu)提出的整體商業(yè)業(yè)態(tài)搭配構(gòu)想。sCj紅軟基地
商業(yè)房地產(chǎn)的類型sCj紅軟基地
①零售商業(yè)類包括購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)。sCj紅軟基地
     購(gòu)物中心是一種商業(yè)物業(yè)類型，由歐洲拱廊商業(yè)建筑發(fā)展演變而來(lái)，在美國(guó)這類建筑稱之為shopping mall 和shopping center。是指由開發(fā)商規(guī)劃、建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，用有大興主力店、多元化商品街和寬廣停車場(chǎng)，能滿足消費(fèi)者的購(gòu)買需求與日�；顒�(dòng)的商業(yè)場(chǎng)所。sCj紅軟基地
②餐飲娛樂(lè)類。sCj紅軟基地
     餐飲房地產(chǎn)是指營(yíng)業(yè)性的供人吃飯使用的房地產(chǎn)，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。sCj紅軟基地
     娛樂(lè)房地產(chǎn)是指供人消遣使用的房地產(chǎn)，包括游樂(lè)場(chǎng)、娛樂(lè)城、康樂(lè)中心、俱樂(lè)部、夜總會(huì)、影劇院、高爾夫球場(chǎng)等。sCj紅軟基地
③寫字樓類。廣義的寫字樓是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理行政事務(wù)或從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的建筑物，但投資性物業(yè)中的寫字樓，則是指公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。寫字樓通常分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。sCj紅軟基地
④酒店賓館類。酒店賓館是指向賓客提供住宿、餐飲服務(wù)，提供購(gòu)物、健身、娛樂(lè)、郵電、通訊、交通等多方面服務(wù)的接待設(shè)施。sCj紅軟基地
⑤批發(fā)市場(chǎng)類。批發(fā)市場(chǎng)是用于商品批量交易的商業(yè)物業(yè)，是多個(gè)批發(fā)商集中在一起的批量交易場(chǎng)所。sCj紅軟基地
⑥物流中心。物流中心和商品物流活動(dòng)的基礎(chǔ)設(shè)施，是商品的周轉(zhuǎn)中心、分揀中心，保管中心、在庫(kù)管理中心以及流通加工中心。sCj紅軟基地
（4）工業(yè)房地產(chǎn)sCj紅軟基地
工業(yè)房地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。sCj紅軟基地
工業(yè)房地產(chǎn)的投資特點(diǎn)sCj紅軟基地
①有穩(wěn)定的投資收益率。工業(yè)地產(chǎn)投資與住宅、商鋪和寫字樓投資最大的不同，是工業(yè)企業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，一般廠房的租期是8至10年，租金也相對(duì)穩(wěn)定。工業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)與住宅房地產(chǎn)不同，主要來(lái)源于經(jīng)營(yíng)。sCj紅軟基地
②以工業(yè)園區(qū)引進(jìn)企業(yè)。在我國(guó)，工業(yè)地產(chǎn)主要以工業(yè)園區(qū)的形式出現(xiàn)。sCj紅軟基地
③目標(biāo)側(cè)重“微型工業(yè)”。工業(yè)地產(chǎn)一般都以“微型工業(yè)”為主攻客戶。sCj紅軟基地
工業(yè)房地產(chǎn)的類型sCj紅軟基地
①一般工業(yè)園區(qū)。一般工業(yè)園區(qū)是政府根據(jù)區(qū)域工業(yè)分布的需要而在城市郊區(qū)設(shè)立的。sCj紅軟基地
②科技（或高新）工業(yè)園區(qū)�？萍脊�業(yè)園是世界科技和經(jīng)濟(jì)發(fā)展到較高階級(jí)的產(chǎn)物。sCj紅軟基地
③生態(tài)工業(yè)園區(qū)。生態(tài)工業(yè)園是繼工業(yè)園區(qū)和科技（或高新）工業(yè)園區(qū)的第三代工業(yè)園區(qū)，是指以工業(yè)生態(tài)學(xué)及循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論為指導(dǎo)，使生產(chǎn)發(fā)展、資源利用和環(huán)境保護(hù)形成良性循環(huán)的工業(yè)園區(qū)建設(shè)模式，是一個(gè)能最大限度地發(fā)揮人的積極性和創(chuàng)造力的高效、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展的人工復(fù)合生態(tài)系統(tǒng)。sCj紅軟基地
（5）旅游房地產(chǎn)sCj紅軟基地
旅游房地產(chǎn)是傳統(tǒng)房地產(chǎn)的一個(gè)分支，是旅游、休閑業(yè)與地產(chǎn)業(yè)結(jié)合的新興物業(yè)。sCj紅軟基地
旅游房地產(chǎn)是以旅游為目的，以旅游資源（包括自然景區(qū)和人造景區(qū)）為賣點(diǎn)，以房地產(chǎn)開發(fā)為營(yíng)銷方式，開發(fā)全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能的房地產(chǎn)。sCj紅軟基地
旅游房地產(chǎn)的投資特征sCj紅軟基地
①投資和消費(fèi)的雙重性。sCj紅軟基地
             在消費(fèi)的環(huán)節(jié)上來(lái)看，消費(fèi)者購(gòu)買旅游房產(chǎn)，一方面是為自己旅游消費(fèi)的方便；另一方面旅游房地產(chǎn)和一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣，具有保值增值的潛力，且增值空間較大，sCj紅軟基地
②功能上的娛樂(lè)性和休閑性。sCj紅軟基地
             旅游房地產(chǎn)由于在功能上是為旅游服務(wù)的，這一點(diǎn)決定了它除了具有一般房地產(chǎn)所具有的居住功能以外，還應(yīng)具有較強(qiáng)的休閑和娛樂(lè)功能。sCj紅軟基地
③消費(fèi)檔次高。sCj紅軟基地
             國(guó)內(nèi)旅游房地產(chǎn)的消費(fèi)者群集中在城市的高收入階層，他們經(jīng)濟(jì)狀況良好，希望擁有較高品位的住宿條件和度假環(huán)境，傳統(tǒng)的旅游項(xiàng)目已不能滿足需求。sCj紅軟基地
④消費(fèi)的可存儲(chǔ)性和期權(quán)消費(fèi)。sCj紅軟基地
             旅游房地產(chǎn)在消費(fèi)時(shí)間上可以是多次的，即一次性購(gòu)買多個(gè)時(shí)間段或生前永久性（如養(yǎng)老型酒店）的消費(fèi)權(quán)。sCj紅軟基地
             時(shí)權(quán)酒店出售的便是每一單位的每一個(gè)時(shí)間份的一定年限內(nèi)的使用權(quán)。購(gòu)買分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者還可將自己的度假權(quán)益交換至分布于世界各地的度假村。sCj紅軟基地
旅游房地產(chǎn)的類型sCj紅軟基地
①娛樂(lè)類旅游地產(chǎn)。sCj紅軟基地
             主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動(dòng)建造的各種娛樂(lè)等非住宿性質(zhì)的房地產(chǎn)。sCj紅軟基地
相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)主要有以下類型：主題公園房地產(chǎn)開發(fā)；公園房地產(chǎn)開發(fā)；旅游景區(qū)娛樂(lè)房地產(chǎn)開發(fā)。sCj紅軟基地
②觀光類旅游地產(chǎn)。sCj紅軟基地
             主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動(dòng)建造的各種觀光、休閑等非住宿性質(zhì)的房地產(chǎn)。sCj紅軟基地
觀光類旅游房地產(chǎn)包括歷史遺跡、博物館、宗教建筑、標(biāo)志性景觀建筑、歷史修復(fù)性建筑等。sCj紅軟基地
③接待類旅游地產(chǎn)。sCj紅軟基地
           主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂(lè)城建筑物及關(guān)聯(lián)空間。sCj紅軟基地
接待類旅游房地產(chǎn)包括旅游度假村、旅游酒店、旅游餐飲設(shè)施、旅游交通設(shè)施（停車場(chǎng)、售票廳等）、會(huì)展旅游設(shè)施和RBD（城市游憩商業(yè)區(qū)）中的接待設(shè)施等。sCj紅軟基地
④景觀型旅游住宅地產(chǎn)。sCj紅軟基地
            是指在景區(qū)范圍內(nèi)利用旅游開發(fā)帶來(lái)級(jí)差地租升級(jí)而開發(fā)的房地產(chǎn)，主要是與旅游區(qū)相連接的各類住宅建筑。sCj紅軟基地
景觀型旅游地產(chǎn)還包括養(yǎng)老型公寓，高爾夫度假村、登山滑雪運(yùn)動(dòng)度假村、旅游休閑培訓(xùn)基地等。sCj紅軟基地
（6）綜合房地產(chǎn)類sCj紅軟基地
綜合房地產(chǎn)又稱都市綜合體，是指將城市中分散的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等不同性質(zhì)、不同用途的社會(huì)生活空間的三項(xiàng)以上集中起來(lái)組合，并在各個(gè)部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，形成一個(gè)完整的街區(qū)， 或一座巨型的綜合樓，或一組緊湊建筑群體的一種房地產(chǎn)類型。sCj紅軟基地
綜合房地產(chǎn)的特征。sCj紅軟基地
①整體協(xié)同性。sCj紅軟基地
             整體協(xié)同性首先是指建筑物在風(fēng)格上的統(tǒng)一。建筑設(shè)計(jì)應(yīng)以城市設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，強(qiáng)調(diào)各單體建筑之間的相互配合、襯托、影響和聯(lián)系；整體協(xié)同性還指建筑群與外部空間的配合，特別是建筑群與外部整體環(huán)境的統(tǒng)一與協(xié)調(diào)。sCj紅軟基地
②功能復(fù)合性。sCj紅軟基地
            功能復(fù)合性是指建筑群落內(nèi)部實(shí)現(xiàn)完整的工作生活服務(wù)供應(yīng)。sCj紅軟基地
③使用均衡性。sCj紅軟基地
            使用均衡性是指注重均衡的土地使用方式，避免土地過(guò)分集中于某一項(xiàng)特定用途。sCj紅軟基地
④空間連續(xù)性。sCj紅軟基地
             一是平面上的連續(xù)，二是立面上的連續(xù)，三是空間上的連續(xù)。sCj紅軟基地
⑤交通平衡性。sCj紅軟基地
             交通平衡性是指交通車輛和行人對(duì)街道的使用保持恰當(dāng)?shù)钠胶怅P(guān)系。環(huán)境藝術(shù)性。環(huán)境藝術(shù)性是指建筑群內(nèi)部及其外部環(huán)境設(shè)計(jì)要做到協(xié)調(diào)優(yōu)美。sCj紅軟基地
綜合房地產(chǎn)的投資特點(diǎn)sCj紅軟基地
①投資大但收益高。sCj紅軟基地
             綜合房地產(chǎn)由于開發(fā)在地段好、升值潛力大的地區(qū)，因而具有較高的投資回報(bào)率。sCj紅軟基地
②獨(dú)特的風(fēng)格設(shè)計(jì)。sCj紅軟基地
             綜合房地產(chǎn)承擔(dān)的重要的社會(huì)功能，使得社會(huì)對(duì)其建筑形式的要求近乎苛刻。sCj紅軟基地
③社會(huì)各界的廣泛支持。sCj紅軟基地
             綜合房地產(chǎn)的建設(shè)首先必須得到政府的鼎立幫助，幫助有關(guān)建設(shè)者籌集資金和進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等；其sCj紅軟基地
     次，要得到民眾的認(rèn)可和支持。sCj紅軟基地
④科學(xué)的綜合管理。sCj紅軟基地
            龐大的建筑群落，多樣化的功能空間，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)是需要綜合考慮的問(wèn)題；綜合房地產(chǎn)建成之后的運(yùn)營(yíng)與管理，還需要政府及有關(guān)部門進(jìn)行科學(xué)的運(yùn)籌和安排。sCj紅軟基地
⑤良好的功能互補(bǔ)。sCj紅軟基地
            綜合房地產(chǎn)中的各種功能可互為補(bǔ)充，在為對(duì)方提供發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r(shí)又促進(jìn)自身的發(fā)展，在一定范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)自給自足，使整個(gè)綜合體獲取良好的經(jīng)濟(jì)效益，甚至形成“城中城”的經(jīng)營(yíng)方式。sCj紅軟基地
（4）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的基本要求sCj紅軟基地
確定合理的融資規(guī)模。sCj紅軟基地
融資固然要廣開渠道，但必須有一個(gè)合理的界限。融資過(guò)多，會(huì)增加融資成本，影響資金的使用效果；融資過(guò)少。又會(huì)影響開發(fā)的規(guī)模和進(jìn)展速度。sCj紅軟基地
正確選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道和方式，降低融資成本。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)開發(fā)融資成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資時(shí)所支付的一定代價(jià)，這些代價(jià)主要包括籌措費(fèi)用和資金使用費(fèi)。sCj紅軟基地
統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開發(fā)的融資與投資，提高房地產(chǎn)開發(fā)資金的使用效益。sCj紅軟基地
要統(tǒng)籌考慮融資和投資兩個(gè)環(huán)節(jié)，力求融資成本低而投資效益高，達(dá)到綜合效益優(yōu)先，要防止把融資和投資兩個(gè)環(huán)節(jié)割裂開來(lái)的做法。sCj紅軟基地
按規(guī)定建立資本金制度。sCj紅軟基地
應(yīng)按規(guī)定建立資本金制度，其資本數(shù)額應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定在企業(yè)章程或協(xié)議中明確規(guī)定，并由投資者在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立初期一次或分幾次投入企業(yè)。sCj紅軟基地
優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的資金結(jié)構(gòu)。sCj紅軟基地
負(fù)債經(jīng)營(yíng)一是要保證投資利潤(rùn)率高于資金成本率，以保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；二是負(fù)債的多少要與企業(yè)資本金的多少有一個(gè)恰當(dāng)?shù)谋壤�，即�?yōu)化資金結(jié)構(gòu)。sCj紅軟基地
（5）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的資金來(lái)源sCj紅軟基地
自有資金sCj紅軟基地
開發(fā)商的自有資金，包括現(xiàn)金和其他速動(dòng)資產(chǎn)，以及在近期內(nèi)可以收回的各種應(yīng)收款等。sCj紅軟基地
銀行貸款sCj紅軟基地
銀行貸款對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)相當(dāng)重要，是主要的間接融資方式。sCj紅軟基地
證券化資金sCj紅軟基地
利用證券資金是向社會(huì)集資的一種手段，它主要包括房地產(chǎn)股票、房地產(chǎn)債券、信托資金、產(chǎn)業(yè)基金等。sCj紅軟基地
爭(zhēng)取外單位投資sCj紅軟基地
企業(yè)對(duì)外投資的方式主要有兩種：一種是以貨幣資金的方式向其他單位投資，另一種是以實(shí)物或無(wú)形資產(chǎn)向其他單位投資。sCj紅軟基地
外資sCj紅軟基地
隨著房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)外資開放程度的加大，外資將會(huì)成為影響國(guó)內(nèi)資金市場(chǎng)的重要因素。sCj紅軟基地
墊資sCj紅軟基地
許多有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的承包商，為避免“窩工”和設(shè)備閑置的損失，有可能愿意帶資承包建設(shè)工程，以爭(zhēng)取到建設(shè)任務(wù)。sCj紅軟基地
預(yù)售款sCj紅軟基地
預(yù)售款是房地產(chǎn)投資者在商品房交付使用之前，預(yù)先向購(gòu)房者收取的房款。這是深受歡迎的籌資方式。利用預(yù)售款籌資，應(yīng)注意政府的規(guī)定。sCj紅軟基地
合作開發(fā)sCj紅軟基地
房地產(chǎn)開發(fā)商如果確實(shí)籌款困難，則選擇一家或數(shù)家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者合作開發(fā)，是一種分散和轉(zhuǎn)移資金壓力的方法。開發(fā)商可以充分發(fā)揮合作伙伴的各自優(yōu)勢(shì)，并由各合作伙伴分別承擔(dān)或籌集各自需要的資金。  sCj紅軟基地
第六節(jié)    房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷sCj紅軟基地
1、市場(chǎng)營(yíng)銷sCj紅軟基地
1960年，美國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)將市場(chǎng)營(yíng)銷定義為：“市場(chǎng)營(yíng)銷是引導(dǎo)產(chǎn)品及勞務(wù)從生產(chǎn)者流向消費(fèi)者或用戶的企業(yè)活動(dòng)。”這一定義將市場(chǎng)營(yíng)銷界定為產(chǎn)品的生產(chǎn)活動(dòng)結(jié)束之后，只作為溝通生產(chǎn)與消費(fèi)的流通活動(dòng)，強(qiáng)調(diào)商品交換和銷售活動(dòng)。sCj紅軟基地
1985年，美國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)將市場(chǎng)營(yíng)銷的概念表達(dá)為：“市場(chǎng)營(yíng)銷是(個(gè)人和組織)對(duì)思想、產(chǎn)品和服務(wù)的構(gòu)思、定價(jià)、促銷和分銷的計(jì)劃和執(zhí)行過(guò)程，以創(chuàng)造達(dá)到個(gè)人和組織的目標(biāo)的交換。 ”sCj紅軟基地
按照菲利普·科特勒的觀點(diǎn)，“市場(chǎng)營(yíng)銷是個(gè)人與集體通過(guò)創(chuàng)造，提供出售，并同別人交換產(chǎn)品和價(jià)值，以獲得其所需所欲之物的一種社會(huì)和管理過(guò)程。”sCj紅軟基地
2、市場(chǎng)營(yíng)銷觀念的演變sCj紅軟基地
根據(jù)菲利普·科特勒的觀點(diǎn)，按照市場(chǎng)營(yíng)銷的發(fā)展歷史，可以將市場(chǎng)營(yíng)銷觀念的演變簡(jiǎn)要概括為以下五個(gè)階段：sCj紅軟基地
（1）生產(chǎn)觀念階段sCj紅軟基地
生產(chǎn)觀念是一種以生產(chǎn)為導(dǎo)向的營(yíng)銷觀，流行于20世紀(jì)20年代以前。企業(yè)的重點(diǎn)在于生產(chǎn)，而不是市場(chǎng)。sCj紅軟基地
生產(chǎn)觀念的特點(diǎn)sCj紅軟基地
     ①生產(chǎn)環(huán)節(jié)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的中心。sCj紅軟基地
     ②降低成本、擴(kuò)大產(chǎn)量是提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的主要手段。sCj紅軟基地
     ③忽視產(chǎn)品質(zhì)量的改進(jìn)和品種的多樣化，不重視推銷和消費(fèi)者的需求。sCj紅軟基地
（2）產(chǎn)品觀念階段sCj紅軟基地
以產(chǎn)品為導(dǎo)向的營(yíng)銷觀念產(chǎn)生于20世紀(jì)30年代以前。這種觀念認(rèn)為，由于受購(gòu)買力的限制，消費(fèi)者最喜歡那些高質(zhì)量、多功能和有特色的產(chǎn)品。因此，企業(yè)應(yīng)致力于對(duì)產(chǎn)品不斷進(jìn)行改進(jìn)，使之日臻完善。sCj紅軟基地
產(chǎn)品觀念的特點(diǎn)sCj紅軟基地
①生產(chǎn)與質(zhì)量是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基本出發(fā)點(diǎn)；sCj紅軟基地
    ②提高質(zhì)量和產(chǎn)量是提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的主要手段；sCj紅軟基地
    ③不重視消費(fèi)者的需求與產(chǎn)品推銷。sCj紅軟基地
與生產(chǎn)觀念的相同之處，是產(chǎn)品觀念同樣以生產(chǎn)為中心，忽視市場(chǎng)的存在；不同的是，產(chǎn)品觀念是以消費(fèi)者愿意出高價(jià)購(gòu)買最優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品為前提的。sCj紅軟基地
（3）推銷觀念階段sCj紅軟基地
推銷觀念又稱為銷售觀念，形成于20世紀(jì)30年代至40年代。這種觀念認(rèn)為，除非企業(yè)采用大規(guī)模的推銷和促銷活動(dòng)；否則，消費(fèi)者不會(huì)購(gòu)買產(chǎn)品。sCj紅軟基地
推銷觀念的特點(diǎn)是：sCj紅軟基地
     ①銷售現(xiàn)有產(chǎn)品是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的中心；sCj紅軟基地
     ②促銷宣傳與強(qiáng)力推銷是提高產(chǎn)品銷售量和企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的基本手段；sCj紅軟基地
    ③只注重現(xiàn)有產(chǎn)品的推銷，而不是根據(jù)消費(fèi)者的需要生產(chǎn)產(chǎn)品。sCj紅軟基地
推銷觀念是生產(chǎn)觀念和產(chǎn)品觀念的發(fā)展，也是賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的必然結(jié)果。但是，推銷觀念只適用于未成熟的“買方市場(chǎng)”。從表面上看，在推銷觀念下，企業(yè)已經(jīng)將注意力轉(zhuǎn)向市場(chǎng)，但實(shí)際上還是從企業(yè)內(nèi)部出發(fā)，注重推銷他們生產(chǎn)的產(chǎn)品，而不是生產(chǎn)市場(chǎng)需要的產(chǎn)品。sCj紅軟基地
（4）以消費(fèi)者為中心的營(yíng)銷觀念階段sCj紅軟基地
以消費(fèi)者為中心的營(yíng)銷觀念，也稱為市場(chǎng)營(yíng)銷觀念，產(chǎn)生于20世紀(jì)50年代初，它是企業(yè)經(jīng)營(yíng)哲學(xué)的一次“革命”。這種營(yíng)銷觀念認(rèn)為，企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有賴于對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的需要和欲望的正確判斷，并能以比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更為有效的方式去滿足消費(fèi)者的需求。sCj紅軟基地
營(yíng)銷觀念的特點(diǎn)sCj紅軟基地
      ①以消費(fèi)者需求為中心。企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)必須以市場(chǎng)需求為中心，強(qiáng)調(diào)贏得顧客是獲得利潤(rùn)的關(guān)鍵。sCj紅軟基地
      ②對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷的研究已經(jīng)逐漸從產(chǎn)品、功能和結(jié)構(gòu)的研究轉(zhuǎn)向管理的研究。sCj紅軟基地
      ③完整的營(yíng)銷體系是提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的關(guān)鍵。以消費(fèi)者為中心的市場(chǎng)營(yíng)銷觀念認(rèn)為，只有通過(guò)各種手段的合理配合，滿足目標(biāo)顧客的需要，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的營(yíng)銷目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。sCj紅軟基地
（5）社會(huì)營(yíng)銷觀念階段sCj紅軟基地
社會(huì)營(yíng)銷觀念是對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷觀念的修正。這種觀念認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)的需要、欲望和利益，然后以一種能夠維持或改善消費(fèi)者和社會(huì)福利的方式向顧客提供更高的價(jià)值。社會(huì)營(yíng)銷觀念是從20世紀(jì)70年代開始提出的。sCj紅軟基地
社會(huì)營(yíng)銷觀念提出的質(zhì)疑是：在一個(gè)環(huán)境惡化、資源短缺、人口急劇增長(zhǎng)、全球經(jīng)濟(jì)緊縮和社會(huì)服務(wù)遭忽視的年代里，純粹的市場(chǎng)營(yíng)銷觀念是否仍然令人滿意?那些了解、服務(wù)和滿足個(gè)人欲望的企業(yè)，可能并不從消費(fèi)者和社會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的角度進(jìn)行決策和經(jīng)營(yíng)管理。根據(jù)社會(huì)營(yíng)銷觀念，純粹的市場(chǎng)營(yíng)銷觀念忽視了消費(fèi)者短期欲望和消費(fèi)者長(zhǎng)遠(yuǎn)社會(huì)福利之間可能存在的沖突。sCj紅軟基地
這些擔(dān)心和爭(zhēng)議導(dǎo)致了社會(huì)營(yíng)銷觀念的產(chǎn)生。社會(huì)營(yíng)銷觀念要求營(yíng)銷者在進(jìn)行營(yíng)銷決策時(shí)，必須考慮企業(yè)利潤(rùn)、消費(fèi)者需要的滿足和社會(huì)利益三者之間的平衡。sCj紅軟基地
3、市場(chǎng)營(yíng)銷的基本內(nèi)容sCj紅軟基地
市場(chǎng)營(yíng)銷宏觀方面的內(nèi)容sCj紅軟基地
1）市場(chǎng)營(yíng)銷的組織。sCj紅軟基地
        2）消費(fèi)者需求特征的分析。 sCj紅軟基地
        3）市場(chǎng)細(xì)分與目標(biāo)市場(chǎng)的選擇。sCj紅軟基地
        4）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的制定。sCj紅軟基地
市場(chǎng)營(yíng)銷微觀方面的內(nèi)容sCj紅軟基地
1）產(chǎn)品策略。 sCj紅軟基地
        2）價(jià)格策略。sCj紅軟基地
        3）分銷渠道策略。 sCj紅軟基地
        4）促銷策略。sCj紅軟基地
4、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷sCj紅軟基地
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)企業(yè)以了解、滿足和創(chuàng)造顧客需要為中心，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)為目的，對(duì)企業(yè)全部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所進(jìn)行的管理過(guò)程。sCj紅軟基地
包括市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品開發(fā)、樓盤命名、產(chǎn)品定價(jià)、分銷渠道選擇、促銷和物業(yè)管理等一系列活動(dòng)。sCj紅軟基地
（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是以顧客需要為導(dǎo)向；sCj紅軟基地
       （2）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是一種創(chuàng)造性的活動(dòng)；sCj紅軟基地
       （3）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是一個(gè)系統(tǒng)的管理過(guò)程；sCj紅軟基地
       （4）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)要兼顧社會(huì)利益。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的特征sCj紅軟基地
（1）復(fù)雜性sCj紅軟基地
             房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷包含了從市場(chǎng)調(diào)研、地段選擇、土地征用、房地產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和施工、樓盤的命名、產(chǎn)品的定價(jià)、銷售渠道的選擇、促銷以及物業(yè)管理等一系列復(fù)雜的過(guò)程。這一過(guò)程涉及很多領(lǐng)域，牽扯到眾多部門，涉及到復(fù)雜的法律關(guān)系，需要很多專業(yè)人員參與。sCj紅軟基地
（2）風(fēng)險(xiǎn)性sCj紅軟基地
房地產(chǎn)開發(fā)從項(xiàng)目的可行性研究到房地產(chǎn)建成，一般要用l～5年的時(shí)間，如果項(xiàng)目較大，時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。在這樣長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境都會(huì)發(fā)生變化，甚至?xí)�發(fā)生很多意想不到的事情，從而加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)投資大，又具有不可移動(dòng)性的特點(diǎn)，一旦環(huán)境變化或投資決策失誤，將會(huì)給企業(yè)造成無(wú)法挽回的損失。sCj紅軟基地
（3）差異性sCj紅軟基地
房地產(chǎn)產(chǎn)品由于區(qū)位、設(shè)計(jì)等因素的不同而具有獨(dú)一無(wú)二的特征，即沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的�？v使房屋的設(shè)計(jì)是一樣的，但由于它們所處的位置不同，這兩宗房地產(chǎn)也是不同的。因此，它不能像普通商品那樣大批量地復(fù)制和生產(chǎn)。sCj紅軟基地
（4）協(xié)同性sCj紅軟基地
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，需要很多行業(yè)、很多企業(yè)、很多專業(yè)人員的通力合作才能做好。房地產(chǎn)業(yè)與眾多產(chǎn)業(yè)相關(guān)，特別是與建筑業(yè)、建材業(yè)、金融業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施、園林等產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)又受相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制約。房地產(chǎn)企業(yè)還需要市場(chǎng)調(diào)研部門、建筑設(shè)計(jì)部門、建筑施工部門、建筑監(jiān)理部門、中間商和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等部門的合作。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的作用sCj紅軟基地
（1）有助于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷素質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力； sCj紅軟基地
（2）有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和完善；sCj紅軟基地
（3）有利于消費(fèi)者需求的滿足；sCj紅軟基地
（4）有利于房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。sCj紅軟基地
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的過(guò)程sCj紅軟基地
（1）分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)；sCj紅軟基地
（2）選擇目標(biāo)市場(chǎng)； sCj紅軟基地
（3）確定市場(chǎng)營(yíng)銷組合；sCj紅軟基地
（4） 制定市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃；sCj紅軟基地
（5）執(zhí)行和控制市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃。sCj紅軟基地
第七節(jié)    房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理sCj紅軟基地
1、物業(yè)管理sCj紅軟基地
物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。sCj紅軟基地
業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人；物業(yè)管理企業(yè)是指具有獨(dú)立法人地位，通過(guò)國(guó)家資質(zhì)審定的物業(yè)管理企業(yè)。sCj紅軟基地
2、物業(yè)管理的特性sCj紅軟基地
物業(yè)管理作為第三產(chǎn)業(yè)中一種服務(wù)型的行業(yè)，寓管理、經(jīng)營(yíng)于服務(wù)之中，其管理對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是業(yè)主或物業(yè)使用人。“服務(wù)”是物業(yè)管理的基本屬性。sCj紅軟基地
（1）覆蓋面廣sCj紅軟基地
從管理對(duì)象來(lái)說(shuō)，商業(yè)住宅、辦公用房、機(jī)關(guān)用房、廠房、倉(cāng)庫(kù)、學(xué)校、醫(yī)院用房及共附屬的設(shè)施、設(shè)備等都是物業(yè)管理的對(duì)象。從服務(wù)對(duì)象來(lái)看，由于各種物業(yè)歸屬不同的業(yè)主或由各種各樣的使用人使用，所以，物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象也各不相同。sCj紅軟基地
（2）綜合性與服務(wù)性強(qiáng)sCj紅軟基地
物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，實(shí)施“統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)”，承攬物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除房屋、配套設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)之外的許多社會(huì)功能，因此，服務(wù)是物業(yè)管理的根本屬性。sCj紅軟基地
（3）專業(yè)性強(qiáng)sCj紅軟基地
物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，屬于房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延伸和完善，物業(yè)管理服務(wù)涉及到建筑工程、電器設(shè)備、給排水、暖通、自動(dòng)化、保安、保潔、綠化等多種專業(yè)領(lǐng)域，提供的是專業(yè)化的管理和服務(wù)。sCj紅軟基地
（4）業(yè)主處于主導(dǎo)地位sCj紅軟基地
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，具有選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力。sCj紅軟基地
（5）物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合sCj紅軟基地
與物業(yè)管理相比，社區(qū)管理更強(qiáng)調(diào)其“公益性”。sCj紅軟基地
社區(qū)管理一般是由政府的基層單位——街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)承擔(dān)的，主要工作包括組織管理社區(qū)的婦幼保健、計(jì)劃生育、青少年教育、治安保衛(wèi)、民事調(diào)解、社會(huì)福利、老齡工作等；sCj紅軟基地
二者的核心足一脈相通的，均突出“以人為本”的理念：物業(yè)管理為業(yè)主提供安全、舒適、溫暖和方便的居住環(huán)境，社區(qū)管理服務(wù)則是為居民提供優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，提高居民的生活質(zhì)量。二者緊密結(jié)合，相輔相成，共同營(yíng)造現(xiàn)代化的、具有濃厚文化氣息的生活和工作環(huán)境，創(chuàng)造物質(zhì)文明和精神文明。sCj紅軟基地
3、物業(yè)管理的主要內(nèi)容sCj紅軟基地
（1）物業(yè)的接管驗(yàn)收sCj紅軟基地
接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個(gè)人委托的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗(yàn)收。sCj紅軟基地
（2）物業(yè)管理方案和制度的制定sCj紅軟基地
物業(yè)管理方案和制度是物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理與服務(wù)的基本思路、主要措施和制度保障的完整描述。它綜合反映物業(yè)管理企業(yè)的整體素質(zhì)。sCj紅軟基地
（3）客戶管理服務(wù)sCj紅軟基地
明確目標(biāo)客戶和目標(biāo)服務(wù)，制訂優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù)體系，制訂定期評(píng)估、審核、反饋系統(tǒng)，是物業(yè)管理客戶服務(wù)管理的主要內(nèi)容。sCj紅軟基地
（4）房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)sCj紅軟基地
房屋建筑及設(shè)施設(shè)備構(gòu)成物業(yè)的主要價(jià)值，房屋建筑及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理也是物業(yè)管理最為重要的內(nèi)容之一。sCj紅軟基地
（5）安全管理服務(wù)sCj紅軟基地
安全管理服務(wù)涉及到客戶的生命、財(cái)產(chǎn)安全，是物業(yè)管理最為重要的工作之一。sCj紅軟基地
（7）綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)sCj紅軟基地
綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)是多種經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的有償服務(wù)，通過(guò)開展多種便民經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)日，為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供特約服務(wù)。sCj紅軟基地
4、物業(yè)管理的重要工作環(huán)節(jié)sCj紅軟基地
（1）物業(yè)管理的早期介入sCj紅軟基地
物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，從物業(yè)管理服務(wù)的角度提出意見和建議，使建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或非業(yè)主使用人的要求。sCj紅軟基地
（2）前期物業(yè)管理sCj紅軟基地
前期物業(yè)管理，是指物業(yè)管理在業(yè)主人住前或業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理；與物業(yè)管理的早期介入相比，前期物業(yè)管理是在物業(yè)接管驗(yàn)收之前介入。sCj紅軟基地
（3）用戶(業(yè)主或非業(yè)主使用人)入住sCj紅軟基地
用戶入住是指住宅小區(qū)的業(yè)主或商貿(mào)樓宇中業(yè)主和租戶的遷入。用戶入住是物業(yè)管理企業(yè)與服務(wù)對(duì)象的首次接觸。sCj紅軟基地
（4）物業(yè)管理的日常管理sCj紅軟基地
日常管理是經(jīng)常性管理和服務(wù)，包括日常養(yǎng)護(hù)、設(shè)備管理、安全管理、環(huán)衛(wèi)管理、綠化管理、消防管理、日常維修、征收各類費(fèi)用、保管使用管理基金、協(xié)調(diào)各方面社會(huì)關(guān)系等。sCj紅軟基地
4、物業(yè)管理的過(guò)程sCj紅軟基地
（1）簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同sCj紅軟基地
一個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)周期是以簽訂物業(yè)管理合同開始，至合同終止結(jié)束、在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，會(huì)先由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，此時(shí)應(yīng)簽訂書面《前期物業(yè)服務(wù)合同》。sCj紅軟基地
（2）驗(yàn)收接管物業(yè)sCj紅軟基地
接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理企業(yè)接管建設(shè)單位或個(gè)人委托的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。簽訂物業(yè)管理合同以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立接管驗(yàn)收小組，對(duì)物業(yè)的共同部分和共享設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢驗(yàn)，并辦理接管手續(xù)。sCj紅軟基地
（3）履行物業(yè)服務(wù)合同sCj紅軟基地
物業(yè)管理企業(yè)在簽約后應(yīng)依照物業(yè)服務(wù)合同，為客戶提供服務(wù)、為了保證合約的執(zhí)行，物業(yè)管理企業(yè)要建立健全企業(yè)內(nèi)部管理制度、編制業(yè)主公約、建立物業(yè)管理的信息網(wǎng)絡(luò)，實(shí)行科學(xué)、專業(yè)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)化的管理。sCj紅軟基地
（4）合同終止sCj紅軟基地
物業(yè)服務(wù)合同到期不再續(xù)約或因某些原因終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)要向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告專項(xiàng)維修資金的使用狀況并接受審查。同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房、預(yù)留的專項(xiàng)維修資金及接管物業(yè)時(shí)所接收的各種資料、圖樣及物業(yè)管理中的相關(guān)文件，交還給業(yè)主委員會(huì)。sCj紅軟基地
串講結(jié)束  謝謝！sCj紅軟基地
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房地產(chǎn)策劃師基礎(chǔ)知識(shí)講義修訂版PPT課件：這是一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)策劃師基礎(chǔ)知識(shí)講義修訂版PPT課件，主要介紹了職業(yè)道德基本知識(shí)、房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí)、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和融資計(jì)等內(nèi)容。在房地產(chǎn)策劃師這個(gè)職業(yè)逐漸走上正軌的過(guò)程中，從業(yè)時(shí)面臨的最大挑戰(zhàn)不僅是能力問(wèn)題，更是一個(gè)道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德是社會(huì)道德意識(shí)形態(tài)的重要組成部分，是社會(huì)為了調(diào)整房地產(chǎn)策劃師之間以及房地產(chǎn)策劃師與顧客及社會(huì)之間的關(guān)系，要求房地產(chǎn)策劃師應(yīng)遵循的行為準(zhǔn)則。房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德是指其從業(yè)人員道德行為和道德關(guān)系普遍規(guī)律的反映，是當(dāng)代社會(huì)對(duì)房地產(chǎn) 策劃師職業(yè)行為基本要求的概括，是房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的社會(huì)關(guān)系在道德生活中的體現(xiàn)。更多內(nèi)容，歡迎點(diǎn)擊下載房地產(chǎn)策劃師基礎(chǔ)知識(shí)講義修訂版PPT課件哦。

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財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論是主要的決策依據(jù)，非盈利項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以使有關(guān)各方做到心中有數(shù)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是方案比較和選取的重要手段，配合投資各方協(xié)議、合同、章程的談判，促使各方在平等互利的基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)合作。更多內(nèi)容，歡迎點(diǎn)擊下載房地產(chǎn)策劃師講義PPT課件哦。

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