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房地產開發(fā)投資項目案例分析 租售房地產開發(fā)項目案例分析 房地產投資項目可行性研究案例 10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析 10.1.1市場分析和需求預測 ××市地處華北平原，是中南某省重要的工業(yè)城市之一，市區(qū)人口約60萬人，面積187平公里。 10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析 ××市1949年市區(qū)面積僅3.4平方公里，人口約3.6萬人。各類房屋總建筑面積72萬平方米，常住市區(qū)的4 800戶貧苦市民，人均居住面積不足2.5平方米，房屋年久失修，破爛不堪，其中草灰棚房就有9 700余間人口，除此之外無房可住的不計其數(shù)。××市人民在解放前百余年間，嘗盡了洪水、戰(zhàn)禍之苦。建國后在黨和政府的領導下，城市建設規(guī)模得到了前所未有的發(fā)展，1998年人口達到了529萬人，其中非農業(yè)人口達到105萬人，各類房屋建筑面積增加了14倍。黨的十一屆三中全會以來，城區(qū)住宅大幅度增長，10多年來，住宅建設投資平均每年以18%的速度增長，人均居住面積有了明顯的增加，一大批破舊、低矮棚戶房得到了改造，廣大城鎮(zhèn)居民的居住條件和居住環(huán)境得到了明顯的改善。然而由于經濟條件、住房體制、人口增長等多方面因素制約，加上住宅建設歷史欠賬太多，××市的住房供求矛盾依然十分突出，現(xiàn)有住房中還有不少危、漏房屋亟待改造。 10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析 根據《××市統(tǒng)計年鑒》（1998）顯示，缺房戶數(shù)8 000戶，其中人均居住面積在4平方米以下的住房困難戶3 000戶，隨著城市人口的增長，今后每年還將新增一定數(shù)量的住房困難戶，因此，距黨中央提出的到2000年城鎮(zhèn)居民每戶擁有一套經濟實用住房、從而使城鎮(zhèn)居民達到小康居住水平的要求差距還很大。 10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析 從全市商品房市場看，1998年全市商品房竣工面積19.24萬平方米，實際銷售14.66萬平方米，預售1.89萬平方米，空置4.97萬平方米，實際銷售總金額達到9 831萬元，總體情況比較理想。隨著國家擴大內需、鼓勵消費、減免和降低房地產開發(fā)各項收費等各項配套政策的逐步出臺與完善，經濟形勢將得到回升，人們消費預期也將得到提升，因此，商品房和商業(yè)辦公用房銷售前景良好。 10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析 據1997年調查資料顯示，項目附近的事業(yè)單位和企業(yè)缺房戶約有千余房，雖然有些企業(yè)先后集資建了一些住房，但遠遠滿足不了該區(qū)職工家庭的需求。隨著該市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事業(yè)單位房改力度的加強，以及全省城鎮(zhèn)停止住房實物分配的實施，必然會帶動房地產市場的興旺。 10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析 10.1.2建設指導思想 根據建設部有關城市建設的法規(guī)及××市總體規(guī)劃，小區(qū)規(guī)劃設計旨在創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施、配套建設、充分利用土地”的原則，綜合提高經濟效益和社會效益。 10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析 10.1.3建設內容和規(guī)模 ××小區(qū)占地8.78公頃，總建設面積15.7萬平方米，其中，一期工程建設面積3.4萬平方米已經竣工發(fā)售。××北小區(qū)項目屬二期工程，建筑面積12.3萬平方米，擬建6層條式樓多棟，建筑面積3.1萬平方米，占地5 683平方米；少量營業(yè)用房，建筑面積1 320平方米，占地726平方米；樓群中部布置3棟26層點式樓，建筑面積9.1萬平方米，占地3 850平方米。 10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析 10.1.4規(guī)劃選址 ××北小區(qū)位于××市區(qū)東北部，南臨東風路，西面與鄉(xiāng)政府和鄉(xiāng)醫(yī)院相臨，北靠建設路，中部偏東有學院路自南向北縱向穿越，將小區(qū)分為兩部分。區(qū)內臨建設路處現(xiàn)在建設路小學、水文隊、銀行等單位，其余均為菜田。該地塊南北長300米，東西寬約180米，呈矩形狀，自然地勢南高北低，平均海拔高程71.50米左右，最大高差約0.3米，地勢較為平坦。 10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析 10.1.5規(guī)劃與住宅布局 由于本地塊的地形現(xiàn)狀和特點，規(guī)劃設計將小區(qū)中心設置在地塊的幾何中心部位，以中心綠地和居委會、文化活動站等設施組成，并采用空間劃分和限定的手法，組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的相互聯(lián)系和組合。其他建筑布置緊緊圍繞小區(qū)中心，以點式和條式住宅相互結合、協(xié)調搭配、錯落有致的方法，豐富居住小區(qū)的環(huán)境和平面布局，使小區(qū)面貌更顯得新穎別致、靈活多樣。小區(qū)公共建筑設施沿周邊布置，既豐富了城市道路和沿街景觀，又給小區(qū)的建設開發(fā)創(chuàng)造了有利條件。 10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析 小區(qū)住宅以六層條式為主，適當點綴點式住宅，條式住宅布局采用周邊式布置，三兩棟為一組，組合成若干個半公共空間，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小區(qū)的管理。依據小區(qū)道路的分隔與圍全，小區(qū)分為4個組團，即南部的兩個居住組團，北部的公建組團和學院路東的組團。以南部兩個居住組團形成小區(qū)的基本居住單元。小區(qū)的主要入口有3個，分別面向建設路、東風路和學院路。在學院路的主要入口處設置新置新村標志，增強小區(qū)的識別性。同時，小區(qū)的平面布局綜合考慮了日照、通風、防災、消防等要求，日照間距為1：1.2。 10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析 10.1.6小區(qū)綠化 為了創(chuàng)造一個接近自然、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境，小區(qū)綠地按照集中、分散結合布置、除小區(qū)小心綠地外，在零星地塊見縫插綠地進行建設，利用道路與景觀調節(jié)小區(qū)氣候，方便居民，美化環(huán)境，使人們步入小區(qū)后，有一種步移景移、賞心悅目的美好心情。植物栽培以常綠植物為主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等園林小品，形成景色宜人、生機盎然的園林景觀。 10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析 10.1.7方案設想 ××北小區(qū)住宅方案設計主要考慮了“功能”、“舒適”、“美觀”、“采光”、“通風”及“結構上的安全經濟”等因素，在經濟適用方面上功夫，以滿足不同家庭戶型結構的需要。方案設計的原則是： 1．堅持“住得好、分得開、放得下、買得起”的設計原則； 2．堅持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設計原則：盡量采取小面寬、大進深等有效手法；在節(jié)能方面主要在墻體厚度和材料上、門窗尺寸選型、屋頂保溫等采取一些行之有效的措施。 10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析 10.1.8實施進度計劃及計算期 計劃2000年10月開始施工，建設工期為3年。項目計算期為6年。 10.1.9用款計劃 用款計劃見表10-1。 10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析 10.1.10投資估算 本項目總投資為12 391萬元，其中土地費用420萬元、前期工程費28萬元、基礎設施建設費10萬元、建筑安裝工程費9 917萬元、公共配套設施建設費96萬元、管理費用和銷售費用各99萬元（按建筑工程工程費的1%計）、開發(fā)期稅費367萬元、其他費用183萬元、不可預見費449萬元及財務費用772萬元組成。詳見表10-2。 10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析 10.1.11資金籌措 項目總投資12 391萬元。其中項目資本金3 000萬元，分兩年等額投入；商業(yè)銀行貸款3 891萬元，3年的貸款比例分別為12.4%、35.6%和52%；不足部分擬由預售房款解決。詳見表10-3。 10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析 10.1.12貸款條件 年利率5.85%，按單利計息，寬限期3年，3年等額還本。 10.1.13稅費率 稅費率見表10-4。 10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析 10.1.14銷售與出租計劃 ××小區(qū)項目高層、多層住宅和部分營業(yè)用房計劃在4年內全部出售。住宅樓從項目開工第2年開始預售，分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年開始出租，出租率第4年為80%，以后各年均為100%。各類房屋銷售計劃見表10-5。 10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析 根據××市近期相同房地產項目的售（租）價和居民購買力的預測，計劃××小區(qū)高層住宅售價1 800元/平方米，多層住宅售價1 250元/平方米，營業(yè)用房一半出售，售價3 500元/平方米。售房加權平均價為1 670元/平方米。營業(yè)用房另一半出租，租價1000元/年·平方米，建設期出租房不預租。 10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析 10.1.15財務分析 1．分析依據 建設部發(fā)布的《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》，中國計劃出版社出版，2000年。 10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析 2．盈利能力分析 項目在計算期內經營收入20 671萬元，可獲利潤4 954萬元，扣除所得稅、公益金、公積金后還有2 821萬元可分配利潤。項目繳納的經營稅金為1 137萬元，所得稅為1 635萬元，土地增值稅為2 202萬元，合計繳納稅金4 973萬元。和項目業(yè)主投入的資本金3 000萬元相比，在6年內項目盈利和繳納稅金的絕對額是相當高的，表明項目的盈利能力是比較強的。詳見表10-6~表10-8。 10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析 項目全部投資內部收益率（所得稅前）為28.8%，在預期可接受內部收益率為20%時，項目凈現(xiàn)值為781萬元，項目投資回收期為3.8年。資本金內部收益率為39.2%，項目凈現(xiàn)值為909萬元。詳見表10-9和表10-10。 商品房投資利潤率=利潤總額/總投資×100% = 4 954/12 391×100% = 40% 商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金×100% = 3 319/3 000×100% = 110% 10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析 3．清償能力分析 按照項目的借款條件和還款計劃，項目建設期不還本金，從第4年開始分3年等額償還本金 ，每年還1 297萬元；借款利息每年照付，總計付利息722萬元。詳見表10-11。 10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析 4．資金平衡分析和資產負債分析 在項目計算期內，各期資金的來源與運用是平衡有余的。資產負債率是比較低的，資產負債率最高時（第3年）僅47%。因此從總體上看，項目的清償能力是比較強的。資金平衡分析和資產負債分析詳見表10-12和表10-13。 10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析 6．臨界點分析 臨界點分析是項目評價的另一重要方面，它反映在預期可接受的投資內部收益率下，投資方能承受的各種重要因素向不利方向變動的極限值。根據敏感性分析，假定投資者期望的內部收益率為20%，在這種情況下，開發(fā)產品投資的臨界點為13 651萬元，下降1 260萬元；平均售房價格的臨界點為每平方米1 538元，下降132元；土地費用的臨界點為1 580元，增加1 160萬元；售房面積的臨界點為108 377平方米，減少14 253平方米。詳見表10-15。 10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析 10．1．16評估結論 該項目符合國家產業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)房屋銷售價格適中，預計工程完工后，銷售前景會令人滿意。項目的實施將對××市的建設和改善居民居住條件和居住環(huán)境起到積極作用。項目內部收益率達28.8%，6年內上繳各類稅金總計達4 973萬元。具有良好的社會效益和經濟效益，且具有較強的抗風險能力。項目選址適宜，總平面布置和方案設計合理，從技術方面看項目亦可行。項目主要經濟技術指標見表10-16。ana紅軟基地

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