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《房產(chǎn)測量規(guī)范》講座 ——房地產(chǎn)面積測算—— 房地產(chǎn)面積測算授課提綱 一、房地產(chǎn)測繪概述 二、房產(chǎn)面積測算 三、用地面積測算 四、面積測算的方法與精度要求 五、房地產(chǎn)面積計算舉例 一、房地產(chǎn)測繪概述 1.房地產(chǎn)測繪的目的 2.房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容 3.房地產(chǎn)測繪的作用 4.房地產(chǎn)測繪的三種圖件 5.房地產(chǎn)測繪的特殊性 6.房地產(chǎn)面積測算的重要性 二、房產(chǎn)面積測算 1.房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定 （1）房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容 1）房屋的建筑面積 2）房屋的使用面積 3）房屋的產(chǎn)權(quán)面積 4）房屋的共有建筑面積 （2）面積測算的要求 1） 各類面積測算的邊長必須獨立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差內(nèi)，取中數(shù)作最后結(jié)果。 2）量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達到相應(yīng)精度的儀器和工具。 3）邊長以米為單位，取至0.01米；面積以 平方米為單位，最后結(jié)果湊整至0.01平方米。 4）樓層高度：指下層地面或樓面至上層樓面之間的垂直距離。 2.房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定 （1）計算全部建筑面積的范圍 1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。 單層房屋 2)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部分計算建筑面積。 3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高 在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。 大廳1 大廳2 回廊 4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。 5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。 6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。 7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。 8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有 上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。 9）房屋間永久性封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。 門廊、門斗 11）有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 門斗 玻璃幕墻 12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。 車棚、貨棚等 13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。 15）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 （2）計算一半建筑面積的范圍 1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 獨立柱、單排柱 2）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋的水平投影面積的一半計算。 3）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計算。 未封閉挑廊 室外樓梯 4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 架空通廊 5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。 （3）不計算建筑面積的范圍 1）層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。 2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 3）房屋之間無上蓋的架空通廊。 天面上的花園 4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。 平臺 5）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 騎樓 6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 過街樓 路面作為頂蓋建造的房屋 7）利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造的房屋。 活動房屋等 8）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。 9）獨立煙 囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 10） 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 三、用地面積測算 1.有關(guān)名稱及術(shù)語的含義 （1）用地面積：指產(chǎn)權(quán)主使用土地的范圍，包括房屋占地面積、庭園等其他用途的土地面積。 （2）共用地面積：指兩個以上產(chǎn)權(quán)主共同占有使用的不能分割的土地面積。 2.用地面積測算的范圍 用地面積以丘為單位進行測算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積，各項地類面積的測算。 3.下列土地不計入丘用地面積 不計入丘內(nèi)用地面積范圍 1）無明確使用權(quán) 屬的冷巷、巷道 或間距地。 2）市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。 3）公共使用的河涌、水溝、排污溝。 4）已經(jīng)征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載的范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地。 5）其他按規(guī)定不計入用地的面積。 四、面積測算的方法與精度要求 1.坐標(biāo)解析法 （1）根據(jù)坐標(biāo)成果表上的數(shù)據(jù)，按下式計算面積。 (2)面積中誤差按下式計算。 —面積中誤差，㎡； —相應(yīng)等級界址點規(guī)定的點位中差m； —多邊形中對角線長度，m。 界址點坐標(biāo)計算面積舉例 2.實地量距法 （1）規(guī)則圖形：根據(jù)實地丈量的邊長直接計算面積；不規(guī)則圖形：將其分割成簡單的幾何圖形，然后分別計算面積。 （2）國標(biāo)《房產(chǎn)測量規(guī)范》對房產(chǎn)面積的精度限差要求分為三級： 一級：±(0.02 ) 二級：±(0.04 ) 三級：±(0.08 ) 注：s為房產(chǎn)面積，㎡。 以上面積精度等級的使用范圍，由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況決定。 3.圖解法 圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測算均應(yīng)獨立進行兩次。 兩次量算面積較差不得超過下式規(guī)定： △S=±0.0003M 式中：△S-兩次量算面積較差， ㎡； S-所量算的面積，㎡； M-圖的比例尺分母。 使用圖解法量算面積時，圖形面積不應(yīng) 小于5c㎡。圖上量距應(yīng)量至0.2㎜。 五、房地產(chǎn)面積計算舉例 1.有一棟三層半鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋，各邊尺寸丈量結(jié)果已注記在圖中，試計算該棟房屋的用地面積，建基面積及總建筑面積。 計算： A4:5.81x9.01=52.3481 A3:4.53x9.12=41.3136 騎樓A3:3.12x9.12=28.4544 飄樓A3:2.13x9.01=19.1913 陽臺2:1.41x3.41=4.8081 余地:3.31x9.01=29.8231 用地面積: 52.3481+41.3136+28.4544 +29.8231=151.9392 建筑基地面積: 151.9392-29.8231=122.1161 總建筑面積: 52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240 單位:長度m，面積m2。 2.有一雙隅二層房屋，第二層有一插層，試按照圖中所示尺寸，計算插層的有效建筑面積，并計算該房屋的用地面積，建筑基地面積及總建筑面積。 計算： X1=5.12x( 3.76-2.20 )/(3.76-1.84) = 4.16 X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94) = 5.37 插層有效建筑面積： （4.16+5.37）X6.86=65.3758 用地面積、建筑基地面積： C2：11.38X6.86=78.0668 總建筑面積： 78.0668 X2+65.3758=221.5094 單位：長度m，面積m2。 房屋共有建筑面積的分攤計算 同一房屋、用地有兩個以上權(quán)屬單元，共同占有或使用共有的建筑面積、用地面積就會出現(xiàn)共有面積的分攤計算。 一、共有面積的分攤原則 1.產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。 2.無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)面積比例進行計算分攤。 某套(單元)的分攤面積等于面積分攤系數(shù)乘以某套(單元)建筑面積；面積分攤系數(shù)等于應(yīng)分攤面積總和除以參加分攤的各套(單元)建筑面積總和。 共有面積按相關(guān)面積比例分攤的計算公式： δSi = K.Si K = ΣΔSi Σsi 式中： K-為面積的分攤系數(shù) Si-為各單元參加分攤的建筑面積，m2； δSi-為各單元參加分攤所得的分攤面積，m2； ΔSi-為應(yīng)分攤的共有建筑面積，m2； ΣΔSi-為應(yīng)分攤的共有面積總和，m2； ΣSi-為參加分攤的各單元建筑面積總和，m2。 二、共有建筑面積的分攤內(nèi)容 共有建筑面積是樓房不可缺少的輔助建筑面積，為各權(quán)屬單元提供服務(wù)，由各權(quán)屬單元按建筑面積比例分攤。但有些面積由權(quán)屬單元分攤不合理，因而亦存在不應(yīng)分攤的共有建筑面積。 1.應(yīng)分攤的共有建筑面積 (1)應(yīng)分攤的共有建筑面積包括：樓梯間、電梯井、管道井、垃圾道、公共走廊、公共門廳、公共大廳、變電房、水泵房、水箱間、值班警衛(wèi)房、專用設(shè)備房、為整幢大樓服務(wù)的公共用房等。 (2)套（單元）與共有建筑面積之間分隔墻體水平投影面積的一半應(yīng)列入共有建筑面積進行分攤。 2.不應(yīng)分攤的共有建筑面積 不應(yīng)分攤的共有建筑面積包括： (1)作為人防工程的地下室、避難室（層）； (2)用作公共休憩、綠化等場所的架空層； (3)大樓內(nèi)的機動、非機動車庫； (4)為建筑造型而建，但無實用功能的建筑面積； (5)不應(yīng)分攤的共有建筑面積，若使用到其他功能的共有建筑面積時，需按其建筑面積比例參與分攤。 三、共有建筑面積的分攤方法 1.應(yīng)分攤的共有建筑面積一般可分為三大類 (1)幢共有建筑面積：指為整幢大樓服務(wù)的共有建筑面積（如變電房、水泵房等）。 (2)功能共有建筑面積：指為某一部分或某幾層同一功能服務(wù)的共有建筑面積（如為某一功能服務(wù)的專用樓梯間，專用設(shè)備房等）。 (3)本層共有建筑面積：指為本層功能服務(wù)的共有建筑面積（如樓梯間、公共走廊等）。 2.住宅樓共有建筑面積的分攤 住宅樓以幢為單元，按前述公式，根據(jù)本幢樓房的各項共有建筑面積和除以各套內(nèi)建筑面積和，求得分攤系數(shù)，然后計算房屋各套分攤所得的共有建筑面積。 分攤系數(shù) = 本幢應(yīng)分攤共有建筑面積和 本幢各套內(nèi)建筑面積和 某套分攤所得共有建筑面積=分攤系數(shù)乘某套內(nèi)建筑面積。 3.商住樓共有建筑面積分攤 商住樓共有建筑面積的分攤。先根據(jù)住宅和商業(yè)各自的建筑面積（包括本功能的共有建筑面積）分攤?cè)�幢的共有建筑面積，得住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積，然后將住宅和商業(yè)部分所得的分攤面積再各自進行分攤。 住宅部分，將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依前述公式，按各套的建筑面積比例，分攤計算各套房屋的分攤面積。 商業(yè)部分，將分攤得到幢的共有建筑面積，加上商業(yè)部分本身功能的共有建筑面積，按各層的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積按比例分攤至各套，得出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。 上述用公式表示如下： (1)幢共有建筑面積分攤 幢分攤系數(shù)K幢 = 幢應(yīng)分攤共有建筑面積和ΣΔi（幢） 住宅、商業(yè)參加分攤的建筑面積和ΣSi（�。�+ΣSi（商） 住宅部分得分攤面積δs住=K幢 ╳Σsi（�。� 商業(yè)部分得分攤面積δs商=K幢 ╳ Σsi（商） (2)住宅部分共有建筑面積分攤 分攤系數(shù)K住 = 住宅本身功能共有建筑面積和ΣΔi（住）+δs住 住宅參予分攤各套總的建筑面積和ΣSi（�。� 住宅套(單元)得分攤面積δsi（套）=K住 ╳ Si（套） (3)商業(yè)部分共有建筑面積分攤 分攤系數(shù)K商 = 商業(yè)本身功能共有建筑面積和ΣΔi（商）+δs商 商業(yè)各層參予分攤總的建筑面積和ΣSi（層） 層得分攤面積δsi（層）=K商 ╳ S i（層） 層分攤系數(shù)K層 = 層共有建筑面積和ΣΔi（層）+ δSi（層） 參予分攤的各套內(nèi)面積和ΣSi（套） 套得分攤面積δSi（套）=K層 ╳ Si（套） 4.多功能綜合樓共有建筑面積的分攤，按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。onm紅軟基地

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