房地產(chǎn)評(píng)估是評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值。

五、房地產(chǎn)的價(jià)格種類

3.建筑物價(jià)格

單純指建筑物部分的價(jià)格

4.房地價(jià)格

也稱房地混合價(jià)格，包含建筑物和土地價(jià)格之和。

※土地價(jià)格+建筑物價(jià)格=房地價(jià)格

五、房地產(chǎn)的價(jià)格種類

5.總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)

總價(jià)格

是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體價(jià)格。

單位價(jià)格

土地單價(jià)：  單位土地面積的土地價(jià)格；

建筑物單價(jià)：?jiǎn)挝唤ㄖ�物面積的建筑物的價(jià)格；

房地單價(jià)：  通常是指單位建筑物面積的房地價(jià)格；

五、房地產(chǎn)的價(jià)格種類

樓面地價(jià)

是一種特殊的土地單價(jià)，是土地上建筑物面積均攤的土地價(jià)格，又稱單位建筑面積的土地價(jià)格；

公式：

土地單價(jià)=土地總價(jià)格/土地總面積

總建筑面積=土地總面積×容積率

容積率=總建筑面積/土地總面積

樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積

  =土地單價(jià)/容積率

五、房地產(chǎn)的價(jià)格種類

6.補(bǔ)地價(jià)

是指國(guó)有土地使用者因改變土地用途等而向國(guó)家補(bǔ)交的地價(jià)

四種情形

五、房地產(chǎn)的價(jià)格種類

補(bǔ)地價(jià)=改變用途后的地價(jià)-改變用途前的地價(jià)

對(duì)于增加建筑容積率來說：

  補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=（增加后的容積率-原容積率）/原容積率×原容積率下的土地單價(jià)

    =（增加后的容積率-原容積率）×原樓面地價(jià)

補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）×土地總面積

五、房地產(chǎn)的價(jià)格種類

例：一宗土地總面積1000平方米，建筑容積率為3，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為450元/平方米，現(xiàn)允許將建筑容積率增加到5，則應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為：

補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）

       =（5-3）/3×450=300元/平方米

補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）

       =300×1000=30（萬元）

五、房地產(chǎn)的價(jià)格種類

習(xí)題：

投資者面對(duì)甲乙兩宗土地，甲地容積率為5，土地單價(jià)1000元/平方米，乙地容積率為3，土地單價(jià)840元/平方米，兩宗土地其他條件均相同，問：投資者應(yīng)選擇哪宗土地投資更經(jīng)濟(jì)，為什么？

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

(一)市場(chǎng)比較法的基本原理

市場(chǎng)比較法是在評(píng)估目標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，將目標(biāo)房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)（一般為5年內(nèi)）已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格——比準(zhǔn)價(jià)格

市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法的特點(diǎn) 

①具有現(xiàn)實(shí)性，說服力強(qiáng)（能反映市場(chǎng)行情， 有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，容易被接受）

②以替代關(guān)系為原理，所求的價(jià)格為“比準(zhǔn)價(jià) 格”

③以價(jià)格求價(jià)格，理論基礎(chǔ)欠缺，雖實(shí)用可行 ，應(yīng)用范圍廣，但方法的理論性尚不完善。

④需要估價(jià)人員具有較強(qiáng)的素質(zhì)。對(duì)交易情況 、日期、區(qū)域等因素修正，要求估價(jià)人員具備 多方面知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)。

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

（二）市場(chǎng)比較法的步驟

1、尋找類似房地產(chǎn)

2、確定目標(biāo)房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的重要價(jià)值特征

3、修正類似房地產(chǎn)的價(jià)格

4、確定目標(biāo)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

2、確定目標(biāo)房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的重要價(jià)值特征

不動(dòng)產(chǎn)特征；房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)特征主要是指其物理特征。主要有：(1)位址；(2)土地面積；(3)建筑物的設(shè)計(jì)樣式；(4)建筑物的種類；(5)建筑物的質(zhì)量等。

非不動(dòng)產(chǎn)特征：房地產(chǎn)的非不動(dòng)產(chǎn)特征主要包括：(1)已證實(shí)的售價(jià)；(2)銷售日期；(3)融資條件；(4)銷售環(huán)境等。

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

3、修正類似房地產(chǎn)的價(jià)格

   a.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

（1）統(tǒng)一付款方式

估價(jià)中為便于比較，價(jià)格以一次付清所需支付的金額為基礎(chǔ)。若分期則應(yīng)折現(xiàn)計(jì)算。

例如：某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款為30萬元，其中首付款10萬元，余款20萬元于半年后一次付清。假設(shè)月利率為1%，則在其成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格為：

=28.84萬元

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

（2）統(tǒng)一采用單價(jià)：

通常為單位面積上的價(jià)格

（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位 

（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵

（5）統(tǒng)一面積單位

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

【例題1】搜集了甲、乙兩個(gè)交易實(shí)例。甲交易實(shí)例房地產(chǎn)的建筑面積200平方米，成交總價(jià)80萬元人民幣，分3期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。乙交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)15萬美元 ，于成交時(shí)一次付清。如果選取該兩個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例，試在對(duì)其成交價(jià)格做有關(guān)修正、調(diào)整之前進(jìn)行“建立價(jià)格可比基礎(chǔ)”處理：

1平方米=10.76平方英尺

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

答：⑴統(tǒng)一付款方式，當(dāng)時(shí)人民幣的年利率8%，

         甲總價(jià)=16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%）    =76.422萬元人民幣

         乙總價(jià)=15萬美元

     ⑵統(tǒng)一采用單價(jià)

  甲單價(jià)=764220/200=3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）

  乙單價(jià)=150000/2500=60 (美元/平方英尺使用面積)

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

⑶統(tǒng)一幣種和貨幣單位，1美元=8.3元人民幣

    甲單價(jià)=3821.1元人民幣/平方米建筑面積

    乙單價(jià)=60×8.3=498元人民幣/平方英尺使用面積

⑷統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過調(diào)查得知乙交易實(shí)例房地產(chǎn)（或該類房地產(chǎn)）的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方英尺建筑面積等于0.75平方英尺使用面積，則：

    甲單價(jià)=3821.1元人民幣/平方米建筑面積

    乙單價(jià)=498×0.75=373.5元人民幣/平方英尺建筑面積

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

⑸統(tǒng)一面積單位。

如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方米 =10.764平方英尺，則：

    甲單價(jià)=3821.1元人民幣/平方米建筑面積

    乙單價(jià)=373.5×10.764=4020.4元人民幣/平方米建筑面積

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

b.市場(chǎng)比較法的公式

相似房地產(chǎn)銷售價(jià)格  修正值=委估房地產(chǎn)修正價(jià)值

估價(jià)人員將可比房地產(chǎn)的銷售價(jià)格加上委估房地產(chǎn)所有而可比房地產(chǎn)沒有的特征價(jià)值，減去可比房地產(chǎn)所有而委估房地產(chǎn)沒有的特征價(jià)值。

主要調(diào)整類型包括自然特征、區(qū)位影響、交易狀況以及距離交易日的時(shí)間。

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

（1）交易情況修正

造成價(jià)格偏差的因素：

有利害關(guān)系人之間的交易。父子、兄弟、母子、公司、親友、公司與職工

急于出售或急于購(gòu)買的交易。“欠債到期” 

交易雙方或某一對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。              

交易雙方或某一方有特定動(dòng)機(jī)或偏好的交易。

特殊交易方式的交易，如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。

交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。如本應(yīng)賣方負(fù)擔(dān)的稅給了買方。

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交易情況修正系數(shù)

應(yīng)以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。

假設(shè)待估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高低的百分率為±S%，則有：

待估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格= 可比實(shí)例成交價(jià)格×（1±S%）

例如：以可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，說待估房地產(chǎn)價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高10%，意即：

待估房地產(chǎn)價(jià)格=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格×（1+10%）

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（2）交易日期修正

實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況修正

交易日期修正系數(shù)應(yīng)從成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來確定的；

公式：

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期修正系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

若可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為T%則：

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±T%）=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

或：

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（100±T）/100=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

※（1±T%），（100±T）/100是交易日期修正系數(shù)！

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

修正方法

采用價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率來調(diào)整

1.價(jià)格指數(shù)，分定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)

（1）定基價(jià)格指數(shù)（以某個(gè)固定時(shí)期作為基期）

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)/成交時(shí)期時(shí)的價(jià)格指數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

【例題2】某宗房地產(chǎn)2005年6月的價(jià)格為1800元/平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2005年10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2005年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2003年1月為100）。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)2005年10月的價(jià)格。

【解】該宗房地產(chǎn)2005年10月的價(jià)格計(jì)算如下：

     1800×98.1/76.7=2302.2元/平方米

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

（2）環(huán)比價(jià)格指數(shù)

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×……×……×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

【例題3】某宗房地產(chǎn)2005年6月的價(jià)格為2000元/平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2005年10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2005年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上個(gè)月為100）。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)2005年10月的價(jià)格。

【解】該宗房地產(chǎn)2005年10月的價(jià)格計(jì)算如下：

2000×105.0/100×109.2/100×112.5/100×    118.1/100

=3046．8元/平方米

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2.價(jià)格變動(dòng)率

房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率兩種。

（1）逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率，公式為

可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù) =可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

（2）期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率，公式為

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù)）=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

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【例題4】為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000元/平方米，成交日期2004年10月末。另調(diào)查獲知2004年6月末至2005年2月末該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上漲2%。試對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整。

【解】對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將該價(jià)格調(diào)整到2005年9月末，即

3000×（1+1.5%）4×（1+2%）7=3658元/平方米

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

【例題5】某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2005年1月30日的價(jià)格為1000美元/平方米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月上漲0﹒2%。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2005年1月30日為1美元=8﹒26元人民幣，2005年9月30日為1美元=8.29元人民幣。試將可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2005年9月30日。

【解】將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2005年9月30日為：

1000×8.26×（1+0.2%）8=8393元人民幣/平方米

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

【例題6】某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2005年1月30日的價(jià)格為1000美元/平方米，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降0.5%。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2005年1月30日為1美元=8.26元人民幣，2005年9月30日為1美元=8.29元人民幣。試將可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2005年9月30日。

【解】將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2005年9月30日為：

1000×8.29×（1-0.5%）8=7964元人民幣/平方米

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

（3）房地產(chǎn)狀況修正—區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物

區(qū)位狀況調(diào)整主要是繁華、交通、環(huán)境、和臨街的程度；

權(quán)益調(diào)整主要是土地使用權(quán)限、城市規(guī)劃限制條件；

實(shí)物調(diào)整主要土地面積、形狀、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)、水文、建筑物新舊、建筑規(guī)模、建筑面積。

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

修正方法：

可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

差額修正法：

可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格±房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

使用年期修正 （分兩步）

 1、計(jì)算使用年期修正系數(shù)K

K={1-1/(1+r)m}/{1-1/(1+r)n}

r:還原利率  m:待估對(duì)象使用年期； n:為比較對(duì)象使用年期。

2、利用K時(shí)交易實(shí)例地價(jià)進(jìn)行修正

年期修正后的比較實(shí)例價(jià)格=比較實(shí)例價(jià)格×K

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

【例題7】若選擇的比較案例成交地價(jià)為500元/平方米，對(duì)應(yīng)使用年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，土地還原利率為8%。

解：年期修正后的地價(jià)

=500×{1-1/（1+8%）20}/{1-1/（1+8%）30}

=436 元/平方米

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

 求取比準(zhǔn)價(jià)格

比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期×房地產(chǎn)狀況×使用年限×容積率

   =可比實(shí)例價(jià)格×100/（ ）

     ×（ )/100×100/(  )×（ ）/100

     ×{1-1/(1+r)m}/{1-1/(1+r)n}

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

經(jīng)過綜合修正后，可得出若干個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，對(duì)于多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格如何最終確定待估對(duì)象的價(jià)格，有三種方法：

1.簡(jiǎn)單平均法：簡(jiǎn)單算術(shù)平均

Pi為第i個(gè)比較實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格，n為可比實(shí)例數(shù)

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

2.加權(quán)平均法:

對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，根據(jù)其反映真實(shí)價(jià)格的接近程度的大小賦予不同的權(quán)重，然后加權(quán)平均計(jì)算最后的綜合結(jié)果。

Pi為第i個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格，n為可比實(shí)例數(shù) ， fi為權(quán)重

3、中位數(shù)、眾位數(shù)法

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

【例題8】某宗房地產(chǎn)1999年2月25日的價(jià)格為1000美元/m2，匯率為1美元=8.26人民幣.該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格月均遞減0.5%，則其1999年10月25日的價(jià)格為(  )人民幣/ m2 .1999年10月25日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣.(  )

A.7935    B.8260   C.8290    D.7964

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

【例題9】市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)實(shí)例個(gè)別因素得102分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得97分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為（  ）

A. 1.05     B. 0.95    C. 0.98     D.1.03

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

【例題10】運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)D宗地時(shí)，選取比較實(shí)例A、B、C，如下表：

假設(shè)地(房)價(jià)指數(shù)以96年10月為基期，每月增長(zhǎng)(定期)一個(gè)百分點(diǎn)，容積率為1.0為基準(zhǔn)，每增加或減少0.1，地價(jià)增加或減少5%，土地還原利率為10%，表中“+”表示比較案例優(yōu)于待估案例，要求:

編制地(房)價(jià)指數(shù)、容積率修正系數(shù)表；

寫出待估案例D的價(jià)格修正表達(dá)式（不要求計(jì)算結(jié)果）。

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

【例題11】為評(píng)估某寫字樓2000年10月31日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓，有關(guān)資料如下表所示：

在上表的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；不動(dòng)產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

另假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2000年3月31日為1:8.5，2000年10月31日為1:8.3；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2000年1月1日至2000年2月31日基本保持不變，2000年2月31日至2000年5月31日平均每月比上月下降1%，以后每月比上月上升0.5%。試?yán)�用上述資料估算該寫字樓2000年10月31日的正常市場(chǎng)價(jià)格。

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

（三）比較法適用的對(duì)象：

比較法適用的對(duì)象，是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。 

而對(duì)于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用比較法進(jìn)行估價(jià)。

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

（四）比較法適用的條件：

在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)交易。如在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不夠發(fā)育的地區(qū)，就很難采用比較法進(jìn)行估價(jià)。

即使在總體上房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，在某些情況下比較法也可能不大適用，比如，可能由于某些原因?qū)е略谝欢屋^長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)沒有發(fā)生類似房地產(chǎn)的交易，或在農(nóng)村等房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)。 

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

【例題12】需要評(píng)估某商品住宅1995年9月31日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的類似住宅，有關(guān)資料如下表所示：

六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法

      在上表的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；不動(dòng)產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。另知人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)1995年9月31日之前為1:8.5，1995年9月31日為1:8.3；該類商品住宅以美元為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格1994年6月1日至1995年3月31日平均每月比上月上升1%，1995年3月31日至1995年9月31日平均每月比上月下降1.5%。試?yán)�用上述資料估算該商品住宅1995年9月31日的正常市場(chǎng)價(jià)格。（如需計(jì)算平均數(shù)，請(qǐng)用簡(jiǎn)單算術(shù)平均）

七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法

（一）成本法的涵義及基本原理

1．成本法的涵義

成本法（cost approach），又稱原價(jià)法、承包商法、重置成本法等。

它是以重新建造目標(biāo)房地產(chǎn)或同類房地產(chǎn)的建筑物部分所須花費(fèi)的成本為基礎(chǔ)，扣除與新建筑物相比價(jià)值損耗的部分，再加上房地產(chǎn)基地地價(jià)來確定目標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法——積算價(jià)格。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)涵義講，成本法中的“成本”，并非一般的會(huì)計(jì)成本，它具有非常獨(dú)特的涵義，即具有完全性、現(xiàn)時(shí)性和客觀性。“成本”是指價(jià)格，即目標(biāo)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格。

成本法估價(jià)的基本原理是替代原則。

七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法

2．成本法的理論依據(jù) 

從賣方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入。具體一點(diǎn)講，是賣方愿意接受的最低價(jià)格，不能低于他為開發(fā)建造該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就要虧本。

從買方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是替代原理，即買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開發(fā)建造(或者委托另外的人開發(fā)建造)。

七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法

由上可見，一個(gè)是不低于開發(fā)建造已花費(fèi)的代價(jià)，一個(gè)是不高于預(yù)計(jì)重新開發(fā)建造所需花費(fèi)的代價(jià)，買賣雙方可接受的共同點(diǎn)必然是等于正常的代價(jià)(包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn))。由此，我們就可以根據(jù)開發(fā)建造估價(jià)對(duì)象所需的正常費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)之和來估算其價(jià)格。

七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法

 3．成本法適用的對(duì)象和條件

只要是新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。

但成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)。

七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法

單純建筑物的估價(jià)通常也是采用成本法。

另外，成本法也適用于市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無法運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)。

在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價(jià)。因?yàn)�，在保險(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復(fù)到原貌；對(duì)于發(fā)生全部損毀的，有時(shí)也需要用完全重置的辦法來解決。

七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法

※運(yùn)用成本法估價(jià)值得注意的是：在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對(duì)效用有所作用才能形成價(jià)格；換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”，是在長(zhǎng)期內(nèi)平均來看的，而且還需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)(即可以自由進(jìn)入市場(chǎng))，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。

七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法

成本法估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，重新購(gòu)建價(jià)格和折舊的估算都有相當(dāng)?shù)碾y度。尤其是那些較老的、陳舊的房地產(chǎn)，往往需要估價(jià)人員針對(duì)建筑物進(jìn)行實(shí)地勘察，依靠其主觀判斷。因此，成本法估價(jià)要求估價(jià)人員有豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是要具有良好的建筑、建材方面的知識(shí)。

七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法

4．房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

運(yùn)用成本法估價(jià)，需要懂得房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際構(gòu)成極其復(fù)雜，不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同類型的房地產(chǎn)，其價(jià)格構(gòu)成可能不同。另外，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成還取決于對(duì)其構(gòu)成項(xiàng)目的劃分。劃分的標(biāo)準(zhǔn)或角度不同，價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容也會(huì)不同。在實(shí)際運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不論房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成如何，最關(guān)鍵的是要調(diào)查、掌握當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ�物建成交付使用的全過程中，所涉及的稅費(fèi)種類、支付標(biāo)準(zhǔn)及支付時(shí)間，既不可有重復(fù)也不可漏項(xiàng)，在此基礎(chǔ)上再針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況確定其價(jià)格構(gòu)成并估算各構(gòu)成項(xiàng)目。

七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法

4．房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法

以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)類型為例，并從便于各構(gòu)成項(xiàng)目估算的角度，來劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常由下列6大項(xiàng)構(gòu)成：

七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法

（二）成本法的公式

新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

新建房地價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格—建筑物的折舊

七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法

 ※1.區(qū)別重建成本與重置成本

重建成本——是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上按現(xiàn)行價(jià)格重建一個(gè)和待估房地產(chǎn)完全一樣的復(fù)制品所需花費(fèi)的成本。

重置成本——是用現(xiàn)在的建筑技術(shù)和材料建造和待估房地產(chǎn)相同用途的建筑所需的成本。

房地產(chǎn)估價(jià)中，通常用的是重置成本，而不是重建成本。例如，一棟老建筑，現(xiàn)在若按照當(dāng)時(shí)的工藝對(duì)建筑物完全復(fù)制，是不可能有一個(gè)可以接受的價(jià)格的。

待估房地產(chǎn)的重置成本是按照現(xiàn)在的建筑技術(shù)建起的和待估房地產(chǎn)用途一致，能夠形成同樣的建筑的成本。

七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法

※2.折舊應(yīng)計(jì)房產(chǎn)使用以來的折舊總額

（1）物理性折舊：

是指建筑物磨損、侵蝕和自然力的作用導(dǎo)致的建筑物所遭受的價(jià)值損失。

可修復(fù)的物理性折舊——消除或糾正它的成本比這一行為可能給房屋帶來的價(jià)值增值要小或者相等。 

不可修復(fù)的物理性折舊——這種修復(fù)在經(jīng)濟(jì)上是不合理的，即糾正或修復(fù)實(shí)體性損壞的成本大于這樣做給房地產(chǎn)增加的價(jià)值。

七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法

（2）功能性折舊

是指因?yàn)榻ㄖ�物不能提供按新方法或新設(shè)計(jì)修建的新建筑物同樣有效率的效用，而使房屋遭受的價(jià)值損失。 

（3）經(jīng)濟(jì)性折舊

是指因?yàn)橹苓叚h(huán)境的負(fù)面影響，而使已建成的房地產(chǎn)的效用下降，進(jìn)而導(dǎo)致其價(jià)值降低的一種衡量尺度 。

七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法

※3.求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題

（1）估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的本質(zhì)區(qū)別

       估價(jià)上的折舊注重的是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說不是折舊，而是“減價(jià)調(diào)整”；

       會(huì)計(jì)上的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)�、補(bǔ)償或收回。

       以直線折舊公式：V=C[1-(1-R)/N]，在會(huì)計(jì)上C是資產(chǎn)原值，不隨時(shí)間的變化而變化；在估價(jià)上，C為重新購(gòu)建價(jià)格，而且估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，C值也不同。

七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法

（2）土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響

    計(jì)算建筑物折舊所采取的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命遇到下列情況的處理：

a.住宅不論其經(jīng)濟(jì)壽命是早于還是晚于土地使用期限而結(jié)束，均按照其經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。

b.非住宅建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)期限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物的折舊

七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法

c.非住宅建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限而結(jié)束的，分兩種情況：

出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，根據(jù)收回是建筑物的殘余價(jià)值予以土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。

出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，建筑物也無償收回。應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計(jì)算建筑物折舊。

七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法

具體來看，假設(shè)在出讓的國(guó)有建設(shè)用地上建造商場(chǎng)，出讓年限40年，建設(shè)期為3年，商場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，則應(yīng)按37年計(jì)算商場(chǎng)的折舊。

七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法

假設(shè)是舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，在該舊廠房建成6年后補(bǔ)辦了出讓手續(xù)，出讓年限為40年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命50年，應(yīng)按照46年計(jì)算建筑物折舊。

七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法

（三）成本法例題

【例題1】某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年（從補(bǔ)辦之日算起）。2006年10月1目對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)計(jì)算，該房地產(chǎn)的土地重新購(gòu)建價(jià)格為2000萬元，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為3000萬元，殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2006年10月1日）該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值是多少？

（答案：4182萬元）

七、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法

【例題2】估價(jià)對(duì)象是一個(gè)專用倉(cāng)庫(kù)，坐落在某城市建成區(qū)內(nèi)，土地總面積是2500M2，總建筑面積8500M2 ，建筑物建成于1981年7月底，建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。2001年7月30日土地取得總價(jià)為170萬元，此時(shí)點(diǎn)與估價(jià)對(duì)象建筑物類似的不包括土地價(jià)格在內(nèi)的建筑物造價(jià)為1000元/M2(含合理利潤(rùn)、稅費(fèi)等），參照規(guī)定并根據(jù)估價(jià)人員的判斷，該專用倉(cāng)庫(kù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為零，采用直線折舊法折舊。求取2001年7月30日倉(cāng)庫(kù)的積算價(jià)格。

（答案：736.7萬元）

八、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的收益法

（一）收益法的基本原理

用收益法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，把購(gòu)買房地產(chǎn)作為一種投資行為，購(gòu)買房地產(chǎn)的款項(xiàng)作為取得房地產(chǎn)未來收益而投入的資本，則投入資本的大小與未來收益的大小有必然的聯(lián)系。 

收益法的基本計(jì)算公式:

目標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)格=純資本（純收益）/資本化率

                 （收益價(jià)格    資本化還原）

八、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的收益法

出租經(jīng)營(yíng)：

凈收益=毛租金收入-空置租金損失+其它收入- 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

商業(yè)經(jīng)營(yíng)：

凈收益=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)者正常利潤(rùn)

八、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的收益法

（二）收益法的具體運(yùn)用

收益法的基本公式為：

根據(jù)以上公式可以推導(dǎo)出在不同情況下進(jìn)行實(shí)際估價(jià)的各種公式。       

八、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的收益法

1、對(duì)純收益固定不變的房地產(chǎn)的估價(jià)

（1）對(duì)無限期固定收益房地產(chǎn)的估價(jià)

所謂無限期固定收益房地產(chǎn)是指該房地產(chǎn)能在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)給房地產(chǎn)投資者帶來固定收益。其實(shí)，這相當(dāng)于證券投資中普通股定價(jià)的零增長(zhǎng)模型。

此時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)公式為：

P為房地產(chǎn)價(jià)格；a為房地產(chǎn)純收益；r為資本化率。 

例：某一房地產(chǎn)每年可得到80萬元的總收益，同時(shí)每年要支出30萬元的總費(fèi)用，如果該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：

P =a/r=(80-30)/8%=625（萬元）

八、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的收益法

（2）對(duì)有期限固定收益房地產(chǎn)的估價(jià)

一些房地產(chǎn)在有限的時(shí)間內(nèi)能給房地產(chǎn)業(yè)主帶來固定的收益，此時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格公式變?yōu)椋?/div>

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