這是一個關(guān)于2014房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與納稅申報實務(wù)PPT課件，主要介紹了土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、買賣與租賃、房屋的開發(fā)、銷售與出租等內(nèi)容。對于房地產(chǎn)的概念，應(yīng)該從兩個方面來理解：房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時也是一項法律權(quán)利。作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。更多內(nèi)容，歡迎點擊下載2014房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與納稅申報實務(wù)PPT課件哦。

2014房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與納稅申報實務(wù)PPT課件是由紅軟PPT免費下載網(wǎng)推薦的一款職業(yè)PPT類型的PowerPoint.

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與納稅申報實務(wù)STH紅軟基地
       圣  才  財   務(wù)STH紅軟基地
                                   SANT & TALENTSTH紅軟基地
主講人：尹穎STH紅軟基地
                                        MB:13801740055STH紅軟基地
                                        E-MAIL:cableyin@163.comSTH紅軟基地
第一模塊：會計科目設(shè)置與稅種STH紅軟基地
一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)范圍與特點STH紅軟基地
□     業(yè)務(wù)種類STH紅軟基地
○     土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、買賣與租賃STH紅軟基地
○      房屋的開發(fā)、銷售與出租STH紅軟基地
        住宅、公寓、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房STH紅軟基地
           辦公樓STH紅軟基地
           其他建筑物、附著物等配套設(shè)施STH紅軟基地
           代建工程STH紅軟基地
           周轉(zhuǎn)房STH紅軟基地
□      業(yè)務(wù)特點STH紅軟基地
○     開發(fā)周期長STH紅軟基地
○     風(fēng)險高STH紅軟基地
○     產(chǎn)品為不動產(chǎn)，位置固定STH紅軟基地
○     投資額大STH紅軟基地
○     單價高STH紅軟基地
○     產(chǎn)品具有多樣性STH紅軟基地
二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)流程STH紅軟基地
三、房地產(chǎn)會計核算體系與科目設(shè)置STH紅軟基地
□ 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度的演進(jìn)STH紅軟基地
   ● 1983年底前                《基本建設(shè)簡易會計制度》STH紅軟基地
   ●  1984.1.1– 1988年底  《 國營建設(shè)單位會計制度STH紅軟基地
                                              - - 會計科目和會計報表》STH紅軟基地
   ●  1989.1.1                     《國營城市綜合開發(fā)企業(yè)會計制度STH紅軟基地
                                              - -  會計科目和會計報表》STH紅軟基地
  ●   1992                          《企業(yè)會計準(zhǔn)則》和《企業(yè)財務(wù)通STH紅軟基地
                                           則》，《分行業(yè)會計制度與分行業(yè)STH紅軟基地
                                           財務(wù)制度》即兩則兩制STH紅軟基地
  ●   1993.1.7                     《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》STH紅軟基地
  ●   1998.1.27               《股份有限公司會計制度  - -STH紅軟基地
                                             會計科目和會計報表》STH紅軟基地
●  2001.1.1          《企業(yè)會計制度》STH紅軟基地
  ●  2006.2.25        《基本會計準(zhǔn)則及38項具體準(zhǔn)則》STH紅軟基地
目前，房地產(chǎn)企業(yè)可能執(zhí)行的是《企業(yè)會計準(zhǔn)則STH紅軟基地
（2006）》、《企業(yè)會計制度》或《房地產(chǎn)開發(fā)企STH紅軟基地
業(yè)會計制度》。STH紅軟基地
□ 房地產(chǎn)企業(yè)會計科目設(shè)置STH紅軟基地
           除會計準(zhǔn)則中一般規(guī)定性會計科目外，房地產(chǎn)企業(yè)至少根據(jù)本行業(yè)特點，開設(shè)以下會計科目：STH紅軟基地
一、存貨類STH紅軟基地
  ●  材料采購STH紅軟基地
  ●  在途材料STH紅軟基地
  ●  原材料STH紅軟基地
  ●  材料成本差異STH紅軟基地
  ●  開發(fā)產(chǎn)品STH紅軟基地
  ●  分期收款開發(fā)產(chǎn)品STH紅軟基地
  ●  委托加工物資STH紅軟基地
  ●  周轉(zhuǎn)房STH紅軟基地
二、非流動資產(chǎn)類STH紅軟基地
  ●  投資性房地產(chǎn)STH紅軟基地
  ●   投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）STH紅軟基地
●  投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備STH紅軟基地
 ●  長期應(yīng)收款STH紅軟基地
 ●  在建工程STH紅軟基地
 ●  工程物資STH紅軟基地
 三、成本類STH紅軟基地
 ●   開發(fā)成本STH紅軟基地
 ●   開發(fā)間接費用STH紅軟基地
 ●  工程施工STH紅軟基地
 ●  工程結(jié)算STH紅軟基地
四、兩個成本類二級明細(xì)科目STH紅軟基地
      成本類兩個重要科目必須進(jìn)行詳細(xì)的明細(xì)核算，歸STH紅軟基地
集房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)成本，具體如下：STH紅軟基地
房屋開發(fā)成本- - -土地征用及拆遷補(bǔ)償費STH紅軟基地
                         - - -前期工程費STH紅軟基地
                       - - - 基礎(chǔ)設(shè)施費STH紅軟基地
                       - - - 建筑安裝工程費STH紅軟基地
                       - - - 公共配套設(shè)施費STH紅軟基地
                       - - - 開發(fā)間接費STH紅軟基地
  開發(fā)間接費   - - - 人工費STH紅軟基地
                       - - -  折舊費STH紅軟基地
                       - - -  辦公費STH紅軟基地
                       - - -  水電費STH紅軟基地
                       - - -  勞保費STH紅軟基地
                       - - -  其他STH紅軟基地
□房地產(chǎn)企業(yè)稅種與稅率STH紅軟基地
   一、主要稅種STH紅軟基地
   ●   營業(yè)稅STH紅軟基地
   ●   房產(chǎn)稅STH紅軟基地
   ●   土地增值稅STH紅軟基地
   ●   企業(yè)所得稅STH紅軟基地
   ●   城鎮(zhèn)土地使用稅STH紅軟基地
   ●   耕地占用稅STH紅軟基地
   ●   印花稅STH紅軟基地
   ●   契稅STH紅軟基地
   ●   城建稅STH紅軟基地
   ●   教育費附加與河道管理費STH紅軟基地
二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營各階段納稅稅種與稅率STH紅軟基地
第一階段：企業(yè)設(shè)立階段STH紅軟基地
     稅種                            計算依據(jù)STH紅軟基地
                                        1.權(quán)利與許可證照            5元/件 STH紅軟基地
                                        2.記錄資金的賬簿           (實收資本  STH紅軟基地
       印花稅                         +資本公積)*0.5‰，其他5元/件STH紅軟基地
                                        3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓使用合同，STH紅軟基地
                                           合同金額的0.5‰STH紅軟基地
契稅                         1. 自有房產(chǎn)投入本人獨資經(jīng)營，免稅STH紅軟基地
                                        2.接受以土地使用權(quán)等不動產(chǎn)出資。    STH紅軟基地
                                           按照土地使用權(quán)出讓、出售及房屋    STH紅軟基地
                                           買賣價的3%- -5%STH紅軟基地
第二階段：獲取土地階段STH紅軟基地
        稅種                    計算依據(jù)STH紅軟基地
        印花稅                同上STH紅軟基地
        契稅                    同上STH紅軟基地
        耕地占用稅         1.獲取土地使用權(quán)，符                       STH紅軟基地
                                   合耕地條件的，根據(jù)面    STH紅軟基地
                                   積和稅額一次性繳納；STH紅軟基地
                                   2.不合條件，不繳納。STH紅軟基地
第三階段：開發(fā)建設(shè)階段STH紅軟基地
          稅種                   計算依據(jù)STH紅軟基地
             印花稅                   據(jù)各類合同的0.3-0.5 ‰ STH紅軟基地
          城鎮(zhèn)土地使用稅  從取得的紅線圖次月起，STH紅軟基地
                                     據(jù)實際占用面積與定額STH紅軟基地
                                     稅率計算STH紅軟基地
第四階段：轉(zhuǎn)讓及銷售階段STH紅軟基地
            稅種                   計算依據(jù)STH紅軟基地
            營業(yè)稅                5%STH紅軟基地
            城建稅                7%、5%、1%STH紅軟基地
教育費附加         營業(yè)稅的3%STH紅軟基地
           土地增值稅         查賬征收：1.項目全部STH紅軟基地
                                    竣工結(jié)算前，轉(zhuǎn)讓房地STH紅軟基地
                                    產(chǎn)收入，預(yù)征；2.待項STH紅軟基地
                                    目全部竣工且辦理結(jié)算STH紅軟基地
                                    后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)STH紅軟基地
                                    核定征收STH紅軟基地
        印花稅                 同上STH紅軟基地
        企業(yè)所得稅         查賬征收：1.銷售未完工STH紅軟基地
                                   產(chǎn)品取得收入，按預(yù)計 STH紅軟基地
                                  計稅毛利率，計算毛利額，STH紅軟基地
                               項目完工后計算實際毛利，STH紅軟基地
                                      調(diào)整以前毛利合并到其他 STH紅軟基地
                               項目計入當(dāng)年損益計算納稅STH紅軟基地
                               2.銷售完工。稅率25%STH紅軟基地
                               核定征收STH紅軟基地
印花稅         同上STH紅軟基地
第五階段：房產(chǎn)持有階段STH紅軟基地
稅種                   計算依據(jù)STH紅軟基地
             營業(yè)稅                    租金的5%STH紅軟基地
           城建稅                7%、5%、1%STH紅軟基地
           教育費附加         營業(yè)稅的3%STH紅軟基地
           城鎮(zhèn)土地使用稅  同上STH紅軟基地
           房產(chǎn)稅                自用：計稅余值 *1.2%STH紅軟基地
                                      出租：租金的12%STH紅軟基地
第二模塊：企業(yè)設(shè)立階段的會計核算與納稅計算STH紅軟基地
        自本模塊開始，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特點，STH紅軟基地
系統(tǒng)講解各階段的實務(wù)案例。在講解案例前，STH紅軟基地
請先跟隨我一道瀏覽一下房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)--- 萬STH紅軟基地
科2010年的年報。STH紅軟基地
    之后，我們將系統(tǒng)講解案例：設(shè)立階段         STH紅軟基地
獲取土地階段          開發(fā)與建設(shè)階段           轉(zhuǎn)STH紅軟基地
讓與銷售階段          持有階段           投資性房STH紅軟基地
地產(chǎn)           合作開發(fā)房地產(chǎn)           利潤形成與STH紅軟基地
分配           所得稅匯算階段           納稅籌劃STH紅軟基地
一、公司注冊法規(guī)要求與出資方式STH紅軟基地
● 房地產(chǎn)企業(yè)注冊成立是需滿足以下法規(guī) STH紅軟基地
    √ 《公司法》STH紅軟基地
  √ 《城市房地產(chǎn)管理法》STH紅軟基地
  √ 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》STH紅軟基地
●  出資方式STH紅軟基地
    √ 貨幣出資≥ 30%的注冊資金STH紅軟基地
    √ 非貨幣財產(chǎn)STH紅軟基地
     實物  知識產(chǎn)權(quán)  非專利技術(shù) 工業(yè)產(chǎn)權(quán)STH紅軟基地
         土地使用權(quán)STH紅軟基地
非貨幣出資的程序：STH紅軟基地
如果出現(xiàn)股東非貨幣出資，則按照以下程序辦STH紅軟基地
理：STH紅軟基地
房地產(chǎn)資質(zhì)：1、2、3、4共四個等級，經(jīng)營范STH紅軟基地
圍，資質(zhì)年檢STH紅軟基地
二、設(shè)立階段納稅案例STH紅軟基地
案例一：上海發(fā)達(dá)房地產(chǎn)公司于2012年1月1日STH紅軟基地
設(shè)立了一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊資金5000萬，STH紅軟基地
其中2000萬為甲股東以土地使用權(quán)出資。會計STH紅軟基地
開設(shè)賬本10個，總賬記賬資金，其他明細(xì)賬本STH紅軟基地
與日記賬9個，于1月31日獲取營業(yè)執(zhí)照。此外STH紅軟基地
，還有房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證各一個。印花STH紅軟基地
稅一共繳納多少？（契稅在下章）STH紅軟基地
答案：（5000 萬+2000萬）*0.5‰+(9+1+2)*5STH紅軟基地
       元=35000+60=35060元STH紅軟基地
三、設(shè)立階段賬務(wù)處理案例STH紅軟基地
 此階段涉及到資本投入和前期開辦費賬務(wù)：STH紅軟基地
案例二：上海發(fā)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司由STH紅軟基地
甲、乙兩個公司和張凱個人共三個股東投資設(shè)STH紅軟基地
立，三股東分別持股比例為50%、30%、20%STH紅軟基地
。2012年1月1日，三個股東以貨幣資金一次性STH紅軟基地
繳足款項，工商已辦好營業(yè)執(zhí)照。STH紅軟基地
財務(wù)程序：先在銀行開立臨時驗資戶，股東一STH紅軟基地
將出資款存入臨時賬戶，會計師事務(wù)所審計驗STH紅軟基地
資，根據(jù)驗資報告和公司章程等工商注冊。STH紅軟基地
開立臨時驗資戶：STH紅軟基地
 DR: 銀行存款- -驗資戶  10 000 000STH紅軟基地
    CR:實收資本- -甲公司     5 000 000STH紅軟基地
                         - -乙公司     3 000 000STH紅軟基地
                         - - 張凱        2 000 000STH紅軟基地
原始憑證：《現(xiàn)金繳款單》、《銀行進(jìn)賬單》、《公司章程》等STH紅軟基地
基本戶開好后臨時驗資戶資金轉(zhuǎn)入基本戶：STH紅軟基地
 DR: 銀行存款- -工商銀行8976     10 000 000STH紅軟基地
      CR:銀行存款- -驗資戶              10 000 000STH紅軟基地
原始憑證：《銀行轉(zhuǎn)賬憑證》、《驗資報告》復(fù)印件等STH紅軟基地
案例三：發(fā)行股票融資STH紅軟基地
長虹房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行普通股20 000 STH紅軟基地
000股，每股面值為1元，發(fā)行價格為6元。股STH紅軟基地
款120 000 000元已經(jīng)全部到位，發(fā)行過程中發(fā)STH紅軟基地
生的相關(guān)稅費60 000元。如何處理此筆業(yè)務(wù)？STH紅軟基地
解析：計入股本金額20 000 000*1=20 000 000STH紅軟基地
元，計入資本公積的金額=STH紅軟基地
（6-1）*20 000 000-60 000=99 940 000元STH紅軟基地
DR:銀行存款--**銀行    119 940 000STH紅軟基地
 CR: 股本- -普通股             20 000 000STH紅軟基地
        資本公積- -股本溢價     99 940 000STH紅軟基地
案例三：以貨幣與實物財產(chǎn)混合出資STH紅軟基地
甲、乙、丙三公司共同出資設(shè)立東方房地產(chǎn)有STH紅軟基地
限責(zé)任公司，注冊資本10 000 000元，甲、乙STH紅軟基地
以貨幣出資，丙以設(shè)備出資，該設(shè)備的公允價STH紅軟基地
值為2 100 000元。2011年9月20日，東方房地STH紅軟基地
產(chǎn)公司如期收到個投資者一次性繳足的款項，STH紅軟基地
丙于2011年5月6日辦妥財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。如何做STH紅軟基地
賬？STH紅軟基地
解析：第一步：貨幣資金出資，甲乙公司將資金存入臨時驗資STH紅軟基地
戶，根據(jù)銀行進(jìn)賬單與會計師事務(wù)所向銀行詢證后出具的驗資STH紅軟基地
報告：STH紅軟基地
DR:銀行存款- -銀行       8 000 000  CR: 實收資本- -甲公司     5 000 000                        - -乙公司        3 000 000STH紅軟基地
第二步：1.聘請資產(chǎn)評估事務(wù)所評估資產(chǎn)STH紅軟基地
               2.辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù) STH紅軟基地
               3.財產(chǎn)清單STH紅軟基地
                DR: 固定資產(chǎn) - - -設(shè)備   2 100 000 STH紅軟基地
                    CR: 實收資本 - - -丙公司    2 000 000STH紅軟基地
                            資本公積 - - - 資本溢價  100 000STH紅軟基地
案例四：以貨幣資金和出資土地使用權(quán)STH紅軟基地
甲、乙、丙三家公司共同出資設(shè)立一房地產(chǎn)公司，注冊資金10 000 000元，甲、乙、丙持股STH紅軟基地
比例分別為50%、30%、20%。甲以土地使用STH紅軟基地
權(quán)出資，土地使用權(quán)的公允價值為5 000 000元STH紅軟基地
，乙、丙以貨幣資金出。2011年3月20日，新STH紅軟基地
注冊的房地產(chǎn)公司一次性如期收到乙、丙以貨STH紅軟基地
幣資金出資，甲公司于2011年5月6日辦理了財STH紅軟基地
產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單、資產(chǎn)評估和使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。STH紅軟基地
解析：第一步：乙、丙貨幣出資STH紅軟基地
           DR: 銀行存款- -銀行  5 000 000STH紅軟基地
              CR:實收資本-  -乙公司  3 000 000STH紅軟基地
                                   - -丙公司   2 000 000STH紅軟基地
第二步：土地使用權(quán)出資STH紅軟基地
 DR:   開發(fā)成本 - -土地開發(fā)  5 000 000STH紅軟基地
    CR: 實收資本- -甲公司                5 000 000STH紅軟基地
備注：如果土地是用來出租，則使用科目“投STH紅軟基地
資性房地產(chǎn)”STH紅軟基地
案例五：以債權(quán)出資STH紅軟基地
2006年7月1日，甲公司應(yīng)收乙公司賬款的賬面STH紅軟基地
余額60 000元，由于乙公司發(fā)生財務(wù)困難，無STH紅軟基地
法償付應(yīng)付賬款。經(jīng)雙方協(xié)商同意，財務(wù)將乙STH紅軟基地
公司所欠債務(wù)轉(zhuǎn)為乙公司股本的方式進(jìn)行債務(wù)STH紅軟基地
重組，假定乙公司普通股的面值為1元，乙公司STH紅軟基地
以20 000股抵償該項債務(wù)，股票每股市價為2.5STH紅軟基地
元。甲公司對該項應(yīng)收賬款計提壞賬準(zhǔn)備2 000STH紅軟基地
元。股票登記手續(xù)已辦理完畢，甲公司對其作STH紅軟基地
為長期股權(quán)投資處理。如何處理該筆業(yè)務(wù)？STH紅軟基地
解析：1. 資本公積增加（2.5-1）*20 000=STH紅軟基地
               =30 000元。STH紅軟基地
           2.債務(wù)重組利得=60 000- 2.5*20 000STH紅軟基地
                                    =10 000元STH紅軟基地
           分錄如下：STH紅軟基地
DR: 應(yīng)付賬款      60 000     CR: 股本              20 000           資本公積- -股本溢價  30 000           營業(yè)外收入- - 債務(wù)重組利得  10 000STH紅軟基地
案例六：將資本公積轉(zhuǎn)為實收資本或股本STH紅軟基地
一房地產(chǎn)公司由甲乙丙共同投資設(shè)立，原注冊STH紅軟基地
資本為1 000萬，甲乙丙分別出資500萬、300STH紅軟基地
萬、200萬。未來擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，經(jīng)批準(zhǔn)，東STH紅軟基地
方房地產(chǎn)公司按照原出資比例將資本公積轉(zhuǎn)增STH紅軟基地
資本。該業(yè)務(wù)如何處理？STH紅軟基地
●   公司作出《股東會決議》 ●   會計師事務(wù)所審計驗資，出具《驗資報告》STH紅軟基地
         DR: 資本公積                  5 000 000STH紅軟基地
             CR:  實收資本- -甲      2 500 000STH紅軟基地
                                       - -乙      1 500 000STH紅軟基地
                                       - -丙       1 000 000STH紅軟基地
    案例七：將盈余公積轉(zhuǎn)為實收資本STH紅軟基地
一房地產(chǎn)公司由甲乙丙共同投資設(shè)立，甲乙丙STH紅軟基地
持股比例分別為50%、30%、20%，2011年3STH紅軟基地
月20日，經(jīng)股東會議決議審批，將盈余公積STH紅軟基地
500萬轉(zhuǎn)增資本。如何處理此筆業(yè)務(wù)？STH紅軟基地
DR: 盈余公積       5 000 000    CR: 實收資本- -甲  2 500 000                          - -乙  1 500 000                          - -丙  1000 000STH紅軟基地
附件：1.《股東會議決議》STH紅軟基地
            2.《驗資報告》STH紅軟基地
案例八：實收資本減少- - -減資STH紅軟基地
例1：一公司注冊資金100萬，實收資本50萬，根據(jù)《公司法》STH紅軟基地
          2年內(nèi)必須出資完畢，2年快到期了，50萬因缺乏資金無STH紅軟基地
          法增資。怎么辦？STH紅軟基地
          答案：去工商局申請辦理減資程序，變更營業(yè)執(zhí)照。財 STH紅軟基地
          務(wù)無需做任何賬務(wù)處理。STH紅軟基地
2.一公司注冊資金1000萬，實際到位1000萬  ，現(xiàn)經(jīng)股東會議決議減少注冊資金500萬。STH紅軟基地
2011年8月30日所有手續(xù)辦理完畢。如何處理STH紅軟基地
該筆業(yè)務(wù)？STH紅軟基地
解析：第一步：股東作出減資決議STH紅軟基地
           第二步：向工商局申請減資STH紅軟基地
           第三步：稅務(wù)備案并進(jìn)行賬務(wù)處理STH紅軟基地
           DR: 實收資本    500STH紅軟基地
                CR：銀行存款  500STH紅軟基地
3.東方股份有限公司截至到2008年12月31日共同STH紅軟基地
發(fā)行股票10 000 000股，股票面值1元，資本公STH紅軟基地
積（股本溢價）1 500 000元，盈余公積1 000 STH紅軟基地
000元。經(jīng)股東大會批準(zhǔn)，東方房地產(chǎn)公司以現(xiàn)STH紅軟基地
金回購本公司股票2 000 000股并注銷。假定東STH紅軟基地
方房地產(chǎn)按照每股0.8元回購股票，不考慮其他STH紅軟基地
因素，東方股份有限公司如何賬務(wù)處理？STH紅軟基地
簡析如下：庫存股成本=2 000 000*0.8STH紅軟基地
                                    =1 600 000元STH紅軟基地
1.回購股份時STH紅軟基地
    DR: 庫存股        1600 000STH紅軟基地
       CR: 銀行存款    1600 000STH紅軟基地
2. 注銷股份時STH紅軟基地
   DR: 股本              2 000 000STH紅軟基地
     CR: 庫存股              1600 000STH紅軟基地
            資本公積- -股本溢價  400 000STH紅軟基地
3.如果東方股份以每股2.5元回購股票，其他條件不變，東方股份又是如何賬務(wù)處理？STH紅軟基地
3.1 回購股份  DR: 庫存股   5000 000                          CR: 銀行存款  5 000 000STH紅軟基地
3.2 注銷股份 STH紅軟基地
      DR: 股本                             2000 000STH紅軟基地
             資本公積- -股本溢價    1500 000STH紅軟基地
             盈余公積                       1 000 000STH紅軟基地
             利潤分配- -未分配利潤  500 000STH紅軟基地
          CR: 庫存股                             5 000 000STH紅軟基地
案例九：開辦費的核算STH紅軟基地
開辦費是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的前期費用，STH紅軟基地
一般包括：工資、社保、住房公積金、租賃費STH紅軟基地
、辦公費、培訓(xùn)費、印刷費、注冊登記費以及STH紅軟基地
不計入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)成本的費用。一般STH紅軟基地
包括籌建期間到取得營業(yè)執(zhí)照后產(chǎn)生的第一筆STH紅軟基地
收入之前的費用。不包括籌建期間的固定資產(chǎn)STH紅軟基地
與無形資產(chǎn)等長期資產(chǎn)。STH紅軟基地
發(fā)生時：DR: 管理費用- -開辦費- -**費用STH紅軟基地
               CR:現(xiàn)金（銀行存款OR其他應(yīng)付款）STH紅軟基地
案例十：印花稅的賬務(wù)處理STH紅軟基地
本階段涉及到契稅與印花稅的賬務(wù)處理，契稅STH紅軟基地
在獲取土地使用權(quán)階段詳細(xì)說明。STH紅軟基地
 DR:  管理費用- -印花稅STH紅軟基地
    CR: 庫存現(xiàn)金STH紅軟基地
第三模塊：獲取土地階段STH紅軟基地
第一部分：土地制度STH紅軟基地
●  土地所有權(quán)與使用權(quán)制度STH紅軟基地
    國有土地STH紅軟基地
    農(nóng)民集體所有STH紅軟基地
●  土地獲取方式STH紅軟基地
     招、拍、掛出讓制度STH紅軟基地
     以劃撥方式取得STH紅軟基地
     以轉(zhuǎn)讓方式取得STH紅軟基地
     投資者入股取得STH紅軟基地
     并購重組取得STH紅軟基地
第二部分：獲取土地階段納稅STH紅軟基地
●  契稅STH紅軟基地
  《中華人民共和國契稅暫行條例》STH紅軟基地
    稅率  3%--5%STH紅軟基地
    征收對象：房地產(chǎn)STH紅軟基地
    納稅義務(wù)發(fā)生時間：簽訂合同或取得類似合同憑證的當(dāng)天。自義務(wù)發(fā)生之日起，10日內(nèi)向土地或房產(chǎn)管理部門繳納STH紅軟基地
案例一：2009年6月20日，甲公司以賬面價值STH紅軟基地
為1000萬元、評估確認(rèn)價值為1200萬元的土地STH紅軟基地
使用權(quán)對東方房地產(chǎn)公司進(jìn)行投資入股，當(dāng)?shù)?span style="display:none">STH紅軟基地
人民政府規(guī)定的契稅稅率為4%。請問該公STH紅軟基地
司如何計算和繳納契稅？STH紅軟基地
解析：1.納稅主體與時限STH紅軟基地
               納稅主體：東方房地產(chǎn)公司STH紅軟基地
               時限：2009年6月30日STH紅軟基地
              2.納稅金額計算STH紅軟基地
               應(yīng)納契稅=1200*4%=48萬STH紅軟基地
案例二：東方房地產(chǎn)公司2010年12月摘牌STH紅軟基地
取得某市200畝的綜合用地的土地使用權(quán)，STH紅軟基地
每畝地價30萬元，該公司按照規(guī)定繳納了STH紅軟基地
契稅。2011年7月該市修改城市規(guī)劃，調(diào)整城STH紅軟基地
市支路，該綜合土地使用權(quán)的性質(zhì)變化為住宅STH紅軟基地
用地，該公司按照要求對該宗土地進(jìn)行評估，STH紅軟基地
按照住宅用地評估后地價為11 000萬元，按照STH紅軟基地
綜合用地評估后地價為9 000萬元，該公司根STH紅軟基地
據(jù)土地評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果補(bǔ)交了2000萬元的STH紅軟基地
土地出讓金。該市契稅征收率為4%，東方地產(chǎn)STH紅軟基地
公司補(bǔ)繳契稅多少？STH紅軟基地
解析：應(yīng)納契稅=（11 000-9 000）*4%=80萬STH紅軟基地
● 印花稅STH紅軟基地
 （財稅【2006】162號）《財政部  國家稅務(wù)STH紅軟基地
總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》的規(guī)定，對STH紅軟基地
土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按STH紅軟基地
產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按合同記載金額的STH紅軟基地
0.5‰貼花，取得房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證等權(quán)利STH紅軟基地
許可證按件貼花，每件5元。STH紅軟基地
案例三：2009年1月東風(fēng)房地產(chǎn)公司通過競標(biāo)STH紅軟基地
取得土地使用權(quán)100畝，地價為6000萬，3月STH紅軟基地
取得該塊土地的使用證。東方房地產(chǎn)公司應(yīng)納STH紅軟基地
印花稅如何計算？STH紅軟基地
解析：1簽訂土地使用權(quán)出讓合同時STH紅軟基地
                應(yīng)納印花稅=6 000*0.5‰=3萬元STH紅軟基地
            2 取得土地使用證應(yīng)納稅5元。STH紅軟基地
第三部分：獲取土地階段賬務(wù)處理STH紅軟基地
案例一：獲取土地用于土地開發(fā)的土地使用權(quán)STH紅軟基地
獲取土地成本借計入“開發(fā)成本- -土地開發(fā)- -土STH紅軟基地
地征用及拆遷補(bǔ)償費”科目，同時貸記“銀行存款STH紅軟基地
或應(yīng)付賬款”科目。STH紅軟基地
東方房地產(chǎn)公司通過投標(biāo)方式取得土地使用權(quán)100畝用于開發(fā)商品性土地總價款5 000萬，STH紅軟基地
單價50萬/畝，契稅稅率4%，當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定的耕地STH紅軟基地
占用稅稅額22.5元/平方米，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土STH紅軟基地
地使用權(quán)出讓金及相關(guān)稅費.STH紅軟基地
解析:1. 支付土地出讓金STH紅軟基地
             DR:開發(fā)成本- -土地開發(fā)- -土地征用及STH紅軟基地
                                                       拆遷補(bǔ)償STH紅軟基地
                                                       5000STH紅軟基地
                  CR:銀行存款                 5000STH紅軟基地
    2. 應(yīng)交納契稅=5000*4%=200萬STH紅軟基地
 DR: 開發(fā)成本- -土地開發(fā)- -土地征用及拆遷補(bǔ)償STH紅軟基地
                                             200STH紅軟基地
 CR: 銀行存款                          200STH紅軟基地
  3.應(yīng)繳納耕地占用稅STH紅軟基地
100*666.67*22.5=150萬STH紅軟基地
DR:開發(fā)成本- - 土地開發(fā)- -土地征用及拆遷補(bǔ)償     150STH紅軟基地
CR: 銀行存款  150STH紅軟基地
4.簽訂出讓合同繳納印花稅STH紅軟基地
    5000*0.5‰=2.5萬STH紅軟基地
   DR:管理費用- -印花稅   25000STH紅軟基地
    CR:銀行存款                   25000STH紅軟基地
案例二:獲取土地用于商品房開發(fā)STH紅軟基地
獲取土地用于商品房開發(fā)則計入”開發(fā)成本STH紅軟基地
-房屋開發(fā)- -土地征用及拆遷補(bǔ)償”科目.STH紅軟基地
2008年6月，東方房地產(chǎn)公司取得85畝土地STH紅軟基地
使用權(quán)用于商品房開發(fā)，價款2500萬元，契STH紅軟基地
稅稅率4%，當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定的耕地占用稅STH紅軟基地
22.5元/平方米，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓STH紅軟基地
金及相關(guān)稅費.STH紅軟基地
解析: 1.計入房屋開發(fā)成本=土地買價+契STH紅軟基地
            稅+耕地占用稅STH紅軟基地
          =2500+2500*4%+85*666.67*22.5STH紅軟基地
          =2727.5萬STH紅軟基地
        2.印花稅=2500*0.5‰STH紅軟基地
3.合并賬務(wù)處理STH紅軟基地
DR: 開發(fā)成本- -房屋開發(fā)- -土地征用及拆遷補(bǔ) STH紅軟基地
       償        2727.5STH紅軟基地
 CR: 銀行存款    2727.5STH紅軟基地
4. 簽訂土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)納印花稅STH紅軟基地
 2500*0.5‰=1.25萬STH紅軟基地
DR: 管理費用- -印花稅   1.25萬STH紅軟基地
 CR: 銀行存款                  1.25萬STH紅軟基地
案例三：土地用于自建用房STH紅軟基地
如果土地是用來自建用房等地上建筑物時，則STH紅軟基地
取得的土地及相關(guān)稅費計入“無形資產(chǎn)- -土地使STH紅軟基地
用權(quán)”科目。并且土地使用權(quán)的賬面價值不與地STH紅軟基地
上建筑物合并計算成本，而作為“無形資產(chǎn)”核算STH紅軟基地
，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷及計STH紅軟基地
提折舊。契稅及耕地占用稅也計入無形資產(chǎn)成STH紅軟基地
本。STH紅軟基地
例：2008年3月12日，東方房地產(chǎn)公司以出讓STH紅軟基地
方式取得一塊土地使用權(quán)，以銀行存款轉(zhuǎn)賬支STH紅軟基地
付500萬元，并在該地塊上自建兩幢辦公樓自用。STH紅軟基地
，發(fā)生建筑工程支出1100萬。兩幢辦公STH紅軟基地
樓已經(jīng)完工并達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。假定STH紅軟基地
土地使用權(quán)使用年限50年，無殘值，寫字STH紅軟基地
樓的使用年限25年，預(yù)計殘值100萬。采STH紅軟基地
用直線法計提折舊和攤銷。契稅率4%。STH紅軟基地
解析：1. 支付土地出讓金STH紅軟基地
            DR: 無形資產(chǎn)- -土地使用權(quán)  500STH紅軟基地
            CR: 銀行存款                        500STH紅軟基地
2.繳納契稅STH紅軟基地
   500*4%=20萬STH紅軟基地
  DR: 無形資產(chǎn)- -土地使用權(quán)  20STH紅軟基地
  CR: 銀行存款                         20STH紅軟基地
3. 簽訂合同繳納印花稅STH紅軟基地
   500*0.5‰=0.25萬STH紅軟基地
  DR: 管理費用- -印花稅   0.25STH紅軟基地
  CR: 銀行存款            0.25STH紅軟基地
4.建造辦公樓支出STH紅軟基地
先計入在建工程后固定資產(chǎn)即STH紅軟基地
DR: 在建工程     1100STH紅軟基地
CR:銀行存款（應(yīng)付賬款等） 1100STH紅軟基地
5. 辦公樓完工達(dá)到可使用狀態(tài)STH紅軟基地
DR: 固定資產(chǎn)- -辦公樓   1100STH紅軟基地
CR: 在建工程 - -辦公樓   1100STH紅軟基地
6. 每年分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)和對辦公樓計提折舊    DR: 管理費用- -無形資產(chǎn)攤銷10.4STH紅軟基地
                                - - 折舊費   40STH紅軟基地
CR: 累計攤銷   10.4                  累計折舊    40STH紅軟基地
案例四：土地用于賺取租金STH紅軟基地
企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其用于對STH紅軟基地
外出租，應(yīng)計入“投資性房地產(chǎn)”科目。STH紅軟基地
例：東方房地產(chǎn)公司2007年10月取得土地STH紅軟基地
使用權(quán)9 000萬（含稅）用于房地產(chǎn)開發(fā)，STH紅軟基地
已完成土地開發(fā)，土地開發(fā)成本800萬。STH紅軟基地
因房地產(chǎn)市場萎縮，公司準(zhǔn)備減緩房地產(chǎn)STH紅軟基地
開發(fā)，將已經(jīng)開發(fā)完成的土地用于出租。STH紅軟基地
2008年2月與甲公司簽訂了經(jīng)營租賃合同STH紅軟基地
，將這塊土地出租給甲公司使用，租賃期STH紅軟基地
自2008年2月1日開始，租賃期2年。STH紅軟基地
解析：STH紅軟基地
          1. 支付出讓金STH紅軟基地
            DR: 開發(fā)成本- -土地開發(fā) 9000STH紅軟基地
            CR:銀行存款                     9000STH紅軟基地
           2. 支付土地開發(fā)成本STH紅軟基地
DR: 開發(fā)成本- -土地開發(fā) 8 00STH紅軟基地
             CR:   銀行存款                   800STH紅軟基地
3. 自2008年2月1日，租期開始，將土地轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)STH紅軟基地
   DR: 投資性房地產(chǎn)- - 土地使用權(quán)STH紅軟基地
                                    9800STH紅軟基地
  CR: 開發(fā)成本- -土地開發(fā)  9800STH紅軟基地
案例五：暫時沒有確定土地使用權(quán)的土地STH紅軟基地
先計入“無形資產(chǎn)- -土地使用權(quán)”，后根據(jù)結(jié)STH紅軟基地
 果再確定轉(zhuǎn)入其他的會計科目。STH紅軟基地
關(guān)于契稅和土地使用稅的特別說明：STH紅軟基地
契稅一般不通過“ 應(yīng)交稅費”科目核算STH紅軟基地
具體計入什么科目，一般根據(jù)土地使用權(quán)的具體用途決定計入什么科目。STH紅軟基地
如果是土地開發(fā)，則計入“開發(fā)成本- -土地開發(fā)”，如果是房屋開發(fā)，自用則計入“無形資產(chǎn)- -土地使用權(quán)”。如果是STH紅軟基地
計入房地產(chǎn)開發(fā)出售，則計入“開發(fā)成本- -STH紅軟基地
房屋開發(fā)“。STH紅軟基地
4.土地使用稅賬務(wù)處理STH紅軟基地
    先計提：STH紅軟基地
       DR:管理費用- -土地使用稅STH紅軟基地
             CR:應(yīng)交稅費- -應(yīng)交土地使用稅STH紅軟基地
  后上交：STH紅軟基地
      DR:應(yīng)交稅費- -應(yīng)交土地使用稅STH紅軟基地
      CR: 銀行存款STH紅軟基地
第四模塊：開發(fā)建設(shè)階段STH紅軟基地
本階段重點核算內(nèi)容：STH紅軟基地
        工程發(fā)包核算STH紅軟基地
         材料核算STH紅軟基地
         設(shè)備核算STH紅軟基地
         往來賬核算STH紅軟基地
         開發(fā)產(chǎn)品與費用核算STH紅軟基地
         土地使用稅核算STH紅軟基地
          印花稅核算STH紅軟基地
          房產(chǎn)稅核算STH紅軟基地
開發(fā)建設(shè)階段業(yè)務(wù)STH紅軟基地
一、報批報建手續(xù)STH紅軟基地
  1.   建設(shè)用地規(guī)劃許可證STH紅軟基地
  2.   國有土地使用證STH紅軟基地
  3.   建設(shè)工程規(guī)劃許可證STH紅軟基地
  4.   建筑工程施工許可證STH紅軟基地
二、 項目施工建設(shè)STH紅軟基地
  1.   材料及設(shè)備供應(yīng)STH紅軟基地
  2.   工程發(fā)包STH紅軟基地
        結(jié)算方式：月結(jié)、分段結(jié)、竣工一次結(jié)算STH紅軟基地
  3.   工程分包STH紅軟基地
三、竣工驗收備案STH紅軟基地
 四、 產(chǎn)權(quán)初始登記STH紅軟基地
成本費用核算STH紅軟基地
一、開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成STH紅軟基地
 土地開發(fā)成本STH紅軟基地
房屋開發(fā)成本STH紅軟基地
配套設(shè)施開發(fā)成本STH紅軟基地
代建工程開發(fā)成本STH紅軟基地
二、成本核算過程STH紅軟基地
開發(fā)成本STH紅軟基地
                                        1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費STH紅軟基地
                                                                                2. 前期工程費STH紅軟基地
                                                                                3.建筑安裝工程STH紅軟基地
                                                                                4.基礎(chǔ)設(shè)施費STH紅軟基地
                                                                                5.公共配套設(shè)施費STH紅軟基地
                                                                                6.開發(fā)間接費用STH紅軟基地
未建                           在建                     已完工（開發(fā)產(chǎn)品）STH紅軟基地
各成本的具體項目為：STH紅軟基地
土地征用及拆遷補(bǔ)償費STH紅軟基地
 土地出讓金STH紅軟基地
 拆遷補(bǔ)償費STH紅軟基地
 安置費STH紅軟基地
 城市基礎(chǔ)設(shè)施費或征地費STH紅軟基地
前期工程費STH紅軟基地
可行性研究STH紅軟基地
規(guī)劃設(shè)計STH紅軟基地
水文地質(zhì)STH紅軟基地
工程地質(zhì)勘察、測繪STH紅軟基地
通水、通電、通路STH紅軟基地
清理平整建設(shè)用地STH紅軟基地
基礎(chǔ)設(shè)施費STH紅軟基地
開發(fā)小區(qū)道路STH紅軟基地
供水、電、氣、排污、排洪STH紅軟基地
通訊照明工程（以上簡稱“七通”）STH紅軟基地
環(huán)衛(wèi)與綠化工程STH紅軟基地
公共配套設(shè)施費STH紅軟基地
水塔STH紅軟基地
停車場STH紅軟基地
消防設(shè)施STH紅軟基地
小區(qū)外交通道路STH紅軟基地
開發(fā)間接費STH紅軟基地
除可將能夠確定的土地用于房屋開發(fā)的直接計入“開發(fā)成本- --房屋開發(fā)”STH紅軟基地
；其他土地開發(fā)支出直接計入“開發(fā)成本- - -土地開發(fā)”STH紅軟基地
土地開發(fā)成本核算STH紅軟基地
1.土地出讓金STH紅軟基地
借：開發(fā)成本---土地開發(fā)- --土地征用及拆遷補(bǔ)償費STH紅軟基地
 貸：銀行存款STH紅軟基地
2.支付勘察設(shè)計費STH紅軟基地
借：開發(fā)成本---土地開發(fā)- --土地征用及拆遷補(bǔ)償費STH紅軟基地
 貸：銀行存款STH紅軟基地
3.支付地下管道安裝工程STH紅軟基地
借：開發(fā)成本- --土地開發(fā)- --基礎(chǔ)設(shè)施費STH紅軟基地
貸： 應(yīng)付賬款- --A 施工公司STH紅軟基地
4.月末，一部分土地自用，一部分轉(zhuǎn)讓STH紅軟基地
根據(jù)土地開發(fā)總成本和面積等分配STH紅軟基地
借：開發(fā) 產(chǎn)品- - -自用土地STH紅軟基地
                           ---商品性土地STH紅軟基地
貸：開發(fā)成本- - -土地開發(fā)STH紅軟基地
土地轉(zhuǎn)讓時：STH紅軟基地
借：營業(yè)成本- - -土地轉(zhuǎn)讓成本STH紅軟基地
貸：開發(fā)產(chǎn)品- - -商品性土地STH紅軟基地
如果土地開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)建設(shè)，STH紅軟基地
則需進(jìn)行如下賬務(wù)處理：STH紅軟基地
即由土地階段轉(zhuǎn)到房屋開發(fā)階段：STH紅軟基地
借：開發(fā)成本- -房屋開發(fā)- -土地征用及拆遷補(bǔ)償費STH紅軟基地
                                               - -前期工程費STH紅軟基地
                                               - -基礎(chǔ)設(shè)施費STH紅軟基地
貸：開發(fā)成本- -土地開發(fā)- -土地征用及拆遷補(bǔ)償費STH紅軟基地
                                               - -前期工程費STH紅軟基地
                                               - -基礎(chǔ)設(shè)施費STH紅軟基地
房屋開發(fā)核算過程如何STH紅軟基地
房屋開發(fā)核算主要科目如下：STH紅軟基地
開發(fā)成本- -房屋開發(fā)- -土地征用及拆遷補(bǔ)償（商品房A)STH紅軟基地
                                        - -前期工程費（商品房A)STH紅軟基地
                                        - -基礎(chǔ)設(shè)施費（商品房A)STH紅軟基地
                                        - -建筑安裝工程費（商品房A)STH紅軟基地
                                        - -公共配套設(shè)施費（商品房A)STH紅軟基地
                                        - -開發(fā)間接費用（商品房A)STH紅軟基地
此過程如何歸集和分配各項開支？STH紅軟基地
最后：借：開發(fā)產(chǎn)品- -商品房ASTH紅軟基地
                 貸：開發(fā)成本- -房屋開發(fā)（商品房A)STH紅軟基地
關(guān)于公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用的分配原則：STH紅軟基地
公共配套設(shè)施費是一種公共建筑設(shè)施，如STH紅軟基地
建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房、變電STH紅軟基地
所、自行車棚等。如果根據(jù)相關(guān)法規(guī)、產(chǎn)STH紅軟基地
權(quán)及其收益不屬于開發(fā)商，則公共配套設(shè)STH紅軟基地
施成本應(yīng)分?jǐn)傆嬋敕课莩杀尽?span style="display:none">STH紅軟基地
發(fā)生支出時：STH紅軟基地
借：開發(fā)成本- -開發(fā)配套設(shè)施開發(fā)STH紅軟基地
貸：銀行存款（應(yīng)付賬款等）STH紅軟基地
分配時：STH紅軟基地
借：開發(fā)成本- -房屋開發(fā)- -配套設(shè)施費STH紅軟基地
貸：開發(fā)成本- -配套設(shè)施開發(fā)STH紅軟基地
關(guān)于開發(fā)間接費用如下：STH紅軟基地
開發(fā)間接費用的具體內(nèi)容包括：STH紅軟基地
管理人員的工資STH紅軟基地
五險一金STH紅軟基地
職工福利費STH紅軟基地
折舊費STH紅軟基地
修理費STH紅軟基地
辦公費STH紅軟基地
水電費STH紅軟基地
勞動保護(hù)費STH紅軟基地
工程管理費STH紅軟基地
周轉(zhuǎn)房攤銷STH紅軟基地
項目營銷設(shè)施建造費等STH紅軟基地
發(fā)生時：STH紅軟基地
借：開發(fā)成本- -開發(fā)間接費用STH紅軟基地
貸：現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等STH紅軟基地
分配時：STH紅軟基地
借：開發(fā)成本- -房屋開發(fā)- -開發(fā)間接費用STH紅軟基地
貸：開發(fā)成本- -開發(fā)間接費用STH紅軟基地
分配間接成本的原則：STH紅軟基地
占地面積法STH紅軟基地
建筑面積法STH紅軟基地
直接成本法STH紅軟基地
預(yù)算造價法STH紅軟基地
房屋開發(fā)核算案例見P75，大家動手做一做！STH紅軟基地
配套設(shè)施開發(fā)成本核算STH紅軟基地
配套設(shè)施開發(fā)核算原則與房屋開發(fā)類似，具體STH紅軟基地
核算的科目為：STH紅軟基地
開發(fā)成本- -配套設(shè)施開發(fā)- -土地征用及拆遷補(bǔ)償費(A商場）STH紅軟基地
                                                 --前期工程費（A商場）STH紅軟基地
                                                 - -基礎(chǔ)設(shè)施費（A商場）STH紅軟基地
                                                 - -建筑安裝工程費（A商場）STH紅軟基地
                                                 --開發(fā)間接費用（A商場）STH紅軟基地
                                                 - -配套設(shè)施費（A商場）STH紅軟基地
配套設(shè)施竣工，則根據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)表進(jìn)行以下賬務(wù)處理：STH紅軟基地
借：開發(fā)產(chǎn)品- -配套設(shè)施（A商場）STH紅軟基地
貸：開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)—上述三級科目STH紅軟基地
銷售費用、管理費用與財務(wù)費用核算即期間費STH紅軟基地
用核算同其他行業(yè)，不再贅述。STH紅軟基地
請思考，如果房地產(chǎn)企業(yè)自行采購材料，則應(yīng)STH紅軟基地
采用哪些會計科目，以及如何核算以下內(nèi)容STH紅軟基地
1.材料核算STH紅軟基地
2.往來賬目STH紅軟基地
3.委托加工物資STH紅軟基地
4. 固定資產(chǎn)STH紅軟基地
關(guān)于投標(biāo)保證金與履約保證金的核算STH紅軟基地
案例：東方房地產(chǎn)公司招標(biāo)采購空調(diào)，投標(biāo)保STH紅軟基地
金為5萬，投標(biāo)結(jié)束后，甲公司中標(biāo)，乙公司中STH紅軟基地
標(biāo)反悔，丙公司未中標(biāo)。東方房地產(chǎn)公司如何STH紅軟基地
賬務(wù)處理？STH紅軟基地
1.收取投標(biāo)保證金STH紅軟基地
借：銀行存款  15萬STH紅軟基地
貸：其他應(yīng)付款 15萬STH紅軟基地
2.甲公司中標(biāo)，根據(jù)中標(biāo)通知書，轉(zhuǎn)為履約保STH紅軟基地
證金   借：其他應(yīng)付款- -甲公司（投標(biāo)保證金）STH紅軟基地
             貸：其他應(yīng)付款- -甲公司（履約保證金） 5萬STH紅軟基地
3.乙公司反悔STH紅軟基地
借：其他應(yīng)付款- -乙公司（投標(biāo)保證金）STH紅軟基地
 貸：營業(yè)外收入STH紅軟基地
4. 退回丙公司保證金STH紅軟基地
借：其他應(yīng)付款- -丙公司（投標(biāo)保證金）STH紅軟基地
貸：銀行存款STH紅軟基地
關(guān)于與施工單位結(jié)算如何賬務(wù)處理？STH紅軟基地
案例見P100STH紅軟基地
開發(fā)產(chǎn)品增加與減少的核算：STH紅軟基地
開發(fā)增加STH紅軟基地
借：開發(fā)產(chǎn)品- -土地STH紅軟基地
                          - -房屋STH紅軟基地
                          - -配套設(shè)施STH紅軟基地
貸：開發(fā)成本STH紅軟基地
2. 開發(fā)產(chǎn)品減少STH紅軟基地
（1）實際對外轉(zhuǎn)讓STH紅軟基地
借：主營業(yè)務(wù)成本     貸：開發(fā)產(chǎn)品STH紅軟基地
（2）分期收款方式STH紅軟基地
借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品STH紅軟基地
貸：開發(fā)產(chǎn)品STH紅軟基地
（3）計入周轉(zhuǎn)房STH紅軟基地
借：周轉(zhuǎn)房STH紅軟基地
貸：開發(fā)產(chǎn)品STH紅軟基地
（4）計入投資性房地產(chǎn)STH紅軟基地
借：投資性房地產(chǎn)STH紅軟基地
貸：開發(fā)產(chǎn)品STH紅軟基地
開發(fā)階段關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅的核算STH紅軟基地
第五模塊：轉(zhuǎn)讓與銷售階段STH紅軟基地
本階段主要業(yè)務(wù)內(nèi)容：STH紅軟基地
土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓；STH紅軟基地
商品房銷售；STH紅軟基地
其他建筑物、附著物銷售；STH紅軟基地
配套設(shè)施銷售等STH紅軟基地
本階段主要稅種：STH紅軟基地
營業(yè)稅；STH紅軟基地
城建稅；STH紅軟基地
教育費附加；STH紅軟基地
土地增值稅；STH紅軟基地
企業(yè)所得稅；STH紅軟基地
印花稅等。STH紅軟基地
一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓STH紅軟基地
出售STH紅軟基地
交換STH紅軟基地
贈與STH紅軟基地
房地產(chǎn)簽訂轉(zhuǎn)讓合同后90日內(nèi)向房地產(chǎn)管STH紅軟基地
理部門備案STH紅軟基地
二、商品房銷售STH紅軟基地
1.商品房銷售包括商品房預(yù)售與現(xiàn)房銷售STH紅軟基地
預(yù)售許可證，預(yù)售交付90天后到房地產(chǎn)管理部STH紅軟基地
門辦理登記備案手續(xù)。STH紅軟基地
2.自行銷售與委托銷售STH紅軟基地
3.付款方式：STH紅軟基地
一次性付款；STH紅軟基地
分期付款；STH紅軟基地
按揭付款。STH紅軟基地
4.商品房銷售流程STH紅軟基地
商品房銷售流程如下：STH紅軟基地
                         前期策劃與營銷STH紅軟基地
取得預(yù)售許可證后開盤預(yù)售STH紅軟基地
簽訂銷售合同與收款STH紅軟基地
商品房交付STH紅軟基地
商品房交付流程如下：STH紅軟基地
通知業(yè)主辦理入住手續(xù)STH紅軟基地
確認(rèn)身份STH紅軟基地
現(xiàn)場驗房并交鑰匙STH紅軟基地
辦理房屋權(quán)屬登記及房產(chǎn)證STH紅軟基地
第一部分：轉(zhuǎn)讓與銷售階段會計處理STH紅軟基地
一、銷售階段的會計科目設(shè)置：STH紅軟基地
 主營業(yè)務(wù)收入- -土地轉(zhuǎn)讓收入STH紅軟基地
                           - -商品房銷售收入STH紅軟基地
                           - -配套設(shè)施銷售收入STH紅軟基地
                           - -代建工程結(jié)算收入STH紅軟基地
主營業(yè)務(wù)成本- -土地轉(zhuǎn)讓成本STH紅軟基地
                           - -商品房銷售成本STH紅軟基地
                           - -配套設(shè)施銷售成本STH紅軟基地
                           - -代建工程結(jié)算成本STH紅軟基地
其他業(yè)務(wù)收入STH紅軟基地
其他業(yè)務(wù)成本STH紅軟基地
預(yù)收賬款STH紅軟基地
應(yīng)收賬款STH紅軟基地
應(yīng)交稅費STH紅軟基地
營業(yè)稅金及附加STH紅軟基地
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓案例STH紅軟基地
案例一：東方房地產(chǎn)公司對外轉(zhuǎn)讓已經(jīng)開放完STH紅軟基地
成的土地一塊，價值2000萬元，實際取得成本STH紅軟基地
為1300萬，已辦妥轉(zhuǎn)讓手續(xù)，價款已存入銀行。STH紅軟基地
如何進(jìn)行賬務(wù)處理？STH紅軟基地
確認(rèn)收入STH紅軟基地
借：銀行存款                          2000STH紅軟基地
           貸：主營業(yè)務(wù)收入- -土地轉(zhuǎn)讓收入 2000STH紅軟基地
2. 結(jié)轉(zhuǎn)成本STH紅軟基地
借：主營業(yè)務(wù)成本- -土地轉(zhuǎn)讓成本 1300STH紅軟基地
   貸： 開發(fā)產(chǎn)品- -商品性土地               1300STH紅軟基地
3.繳納各種稅金STH紅軟基地
應(yīng)交營業(yè)稅=（2000-1300）*5%=35萬；STH紅軟基地
應(yīng)交城建稅=35*7%=2.45萬STH紅軟基地
應(yīng)交教育費附加=35*3%=1.05萬STH紅軟基地
應(yīng)交印花稅=2000*5/10000=1萬STH紅軟基地
應(yīng)交土地增值稅：STH紅軟基地
（1）扣除項目金額=1300+35+2.45+1.05+1=1339.5萬STH紅軟基地
（2）增值額=2000-1339.5=660.5萬STH紅軟基地
（3）增值率=660.5/1339.5*100%STH紅軟基地
                         =49%STH紅軟基地
（4）應(yīng)交土地增值稅=660.5*30%=198.15萬STH紅軟基地
借：營業(yè)稅金及附加    2366500STH紅軟基地
  貸：應(yīng)交稅費- -應(yīng)交營業(yè)稅 350 000STH紅軟基地
                            - -應(yīng)交城建稅24500STH紅軟基地
                            - -應(yīng)交教育費附加10500STH紅軟基地
                            - -應(yīng)交土地增值稅 1981500STH紅軟基地
借：管理費用- -印花稅  10 000STH紅軟基地
貸： 銀行存款                   10 000STH紅軟基地
  轉(zhuǎn)讓土地營業(yè)稅政策參見財稅【2003】16號 STH紅軟基地
商品房銷售案例STH紅軟基地
一、商品房預(yù)售會計核算STH紅軟基地
1.定金- -“其他應(yīng)付款”或“預(yù)收賬款”；收到STH紅軟基地
定金后無論財務(wù)如何做賬務(wù)處理，定金應(yīng)計算STH紅軟基地
繳納營業(yè)稅等；STH紅軟基地
2. 預(yù)售房會計核算- -“預(yù)收賬款”或“應(yīng)收賬STH紅軟基地
款”；同時根據(jù)稅法應(yīng)計算繳納營業(yè)稅、附加STH紅軟基地
稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。STH紅軟基地
3. 按揭保證金核算STH紅軟基地
銀行要求房地產(chǎn)公司除開立一般結(jié)算戶外，還STH紅軟基地
需開立一個按揭保證金賬戶。企業(yè)在報建STH紅軟基地
時，計委和建委要求銀行開具資金證明，按揭STH紅軟基地
保證金上的資金不能計算在內(nèi)。在編制現(xiàn)金流STH紅軟基地
量表時，此資金也不能視同“現(xiàn)金”概念。STH紅軟基地
    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向貸款銀行繳納的按揭保證金，有的是從銀行貸款中直接扣減，有的是銀行STH紅軟基地
先發(fā)放貸款后由房地產(chǎn)企業(yè)從結(jié)算賬戶中劃轉(zhuǎn)STH紅軟基地
到保證金賬戶。 STH紅軟基地
貸款行直接扣收按揭貸款保證金時：STH紅軟基地
借：銀行存款STH紅軟基地
借：其他貨幣資金- -按揭保證金戶STH紅軟基地
貸： 預(yù)收賬款STH紅軟基地
如果是從一般結(jié)算戶直接轉(zhuǎn)入按揭保證金時，STH紅軟基地
借：其他貨幣資金- -按揭保證金STH紅軟基地
貸：銀行存款STH紅軟基地
購房人違約未及時還款時，貸款行從按揭保證STH紅軟基地
金戶扣收承購人本息時：STH紅軟基地
借：其他應(yīng)收款STH紅軟基地
貸：其他貨幣資金- -按揭保證金STH紅軟基地
承購人還款時，做相反的分錄。STH紅軟基地
按揭保證金解凍時：STH紅軟基地
借：銀行存款STH紅軟基地
貸：其他貨幣資金- -按揭保證金STH紅軟基地
案例一：東方房地產(chǎn)公司采用銀行按揭方式銷STH紅軟基地
售商品房一套，房屋價款1 80萬，承購人首付STH紅軟基地
款70萬，按揭貸款110萬。2008年5月，該套商STH紅軟基地
品房按揭貸款到賬，貸款行從按揭貸款中直接STH紅軟基地
收取10%按揭保證金。放款次月起，承購人開STH紅軟基地
始還款。2008年12月5日還款日，承購人未及時STH紅軟基地
還款，貸款銀行直接從按揭保證金戶扣款6500STH紅軟基地
元；12月底，承購人補(bǔ)繳納了還款2009年5月該套商品房房產(chǎn)證書辦理完畢，按揭STH紅軟基地
貸款保證金解凍轉(zhuǎn)入對應(yīng)的一般結(jié)算戶。如何STH紅軟基地
進(jìn)行賬務(wù)處理？STH紅軟基地
分析：STH紅軟基地
1.承購人支付首付款STH紅軟基地
借：銀行存款    70STH紅軟基地
貸：預(yù)收賬款       70STH紅軟基地
2.商品房款按揭到帳STH紅軟基地
借：銀行存款     99STH紅軟基地
其他貨幣資金- -按揭保證金   11STH紅軟基地
貸：預(yù)收賬款                                     110STH紅軟基地
3.承購人違約STH紅軟基地
借：其他應(yīng)收款   6500STH紅軟基地
貸：其他貨幣資金 - -按揭保證金  6500STH紅軟基地
4.承購人補(bǔ)繳納還款STH紅軟基地
借：其他貨幣資金- -按揭保證金  6500STH紅軟基地
貸：其他應(yīng)收款                                  6500STH紅軟基地
5.按揭保證金解凍STH紅軟基地
借：銀行存款    11STH紅軟基地
貸：其他貨幣資金- -按揭保證金   11STH紅軟基地
代收配套設(shè)施費、辦證費及維修基金的核算STH紅軟基地
含義：房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收房款時，同時代收天STH紅軟基地
然氣初裝費、暖氣初裝費、有線電視安裝費、STH紅軟基地
房產(chǎn)證辦證費及維修基金等費用。STH紅軟基地
核算科目“其他應(yīng)付款”，根據(jù)《國家稅務(wù)總STH紅軟基地
局關(guān)于住房專項維修基金免征營業(yè)稅問題的通STH紅軟基地
知》（國稅發(fā)【2004】69號），住房專項維修STH紅軟基地
基金不征納營業(yè)稅。STH紅軟基地
案例：東方房地產(chǎn)公司2009年6月銷售給承購人STH紅軟基地
甲商品房一套，價款為50萬。城建稅7%、教育STH紅軟基地
費附加3%，土地增值稅預(yù)征率3%，企業(yè)所得稅STH紅軟基地
預(yù)計毛利率15%。則：STH紅軟基地
1.公司收到承購人購房定金3萬STH紅軟基地
借：銀行存款    3STH紅軟基地
貸：預(yù)收賬款- -甲     3STH紅軟基地
2.預(yù)收承購人甲支付首付款12萬STH紅軟基地
借：銀行存款STH紅軟基地
貸：預(yù)收賬款 - -甲      12STH紅軟基地
3.承購人甲按揭貸款到帳 35萬STH紅軟基地
借：銀行存款    35STH紅軟基地
貸：預(yù)收賬款- -甲  35STH紅軟基地
4.收到承購人繳納配套費1.5萬，維修基金0.46STH紅軟基地
萬，辦證費800元，STH紅軟基地
借：銀行存款   20400STH紅軟基地
貸：其他應(yīng)付款- -甲（配套費用）  15000STH紅軟基地
                               - -甲（維修基金）4600STH紅軟基地
                               - -甲（辦證費）       800STH紅軟基地
5.計算應(yīng)交納各種稅費STH紅軟基地
應(yīng)交營業(yè)稅=500000*5%=25000STH紅軟基地
應(yīng)交城建稅=25790*7%=1805.3STH紅軟基地
應(yīng)交教育費附加=25790*3%=773.7STH紅軟基地
應(yīng)交企業(yè)所得稅=500000*15%*25%=18750STH紅軟基地
預(yù)交土地增值稅=500000*3%=15000STH紅軟基地
應(yīng)交印花稅=500000*0.5/1000=250STH紅軟基地
稅費賬務(wù)處理如下：STH紅軟基地
借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加   62119STH紅軟基地
貸：應(yīng)交稅費- -應(yīng)交營業(yè)稅   25790STH紅軟基地
貸：應(yīng)交稅費- -應(yīng)交城建稅  1805.3STH紅軟基地
                              - -應(yīng)交教育費附加773.7STH紅軟基地
                               - -應(yīng)交所得稅       18750STH紅軟基地
                               - -應(yīng)交土地增值稅 15000STH紅軟基地
借：管理費用- -印花稅  250STH紅軟基地
貸：庫存現(xiàn)金                     250STH紅軟基地
6.支付代收費用STH紅軟基地
借：其他應(yīng)付款- -甲（配套費用） 15000STH紅軟基地
                                - -甲（維修基金）4600STH紅軟基地
                                - -甲（辦證費）     800STH紅軟基地
貸：銀行存款    20400STH紅軟基地
二、商品房銷售的核算STH紅軟基地
商品房銷售收入的確認(rèn)原則STH紅軟基地
     ○   企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬 STH紅軟基地
          轉(zhuǎn)移給購貨方STH紅軟基地
     ○ 企業(yè)既沒有保留通的常與所有權(quán)相聯(lián)系的STH紅軟基地
         繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對售出商品實施控制STH紅軟基地
        ○ 收入的金額能夠可靠地計量STH紅軟基地
     ○相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)STH紅軟基地
     ○相關(guān)已發(fā)生或?qū)�發(fā)生的成本能夠可靠計量STH紅軟基地
2. 商品房收入的計量STH紅軟基地
 符合收入確認(rèn)的原則，確認(rèn)收入、成本及相應(yīng)STH紅軟基地
的稅金。STH紅軟基地
案例1：東方房地產(chǎn)公司2008年6月將正在開發(fā)STH紅軟基地
的商品房預(yù)售，合同收入2600萬，2009年4月開STH紅軟基地
發(fā)的商品房已經(jīng)全部辦理竣工驗收并交房，商STH紅軟基地
品房實際開發(fā)成本1520萬。企業(yè)當(dāng)月確認(rèn)商品STH紅軟基地
房銷售收入，并辦理土地增值稅清算，應(yīng)交土STH紅軟基地
地增值稅120萬，已預(yù)交土地增值稅78萬。如何STH紅軟基地
核算？STH紅軟基地
1.商品房竣工驗收時，按實際成本結(jié)轉(zhuǎn)開STH紅軟基地
發(fā)成本STH紅軟基地
借：開發(fā)產(chǎn)品- -房屋  1520STH紅軟基地
貸：開發(fā)成本- -房屋   1520STH紅軟基地
2.商品房移交時確認(rèn)收入STH紅軟基地
借：預(yù)收賬款     2600STH紅軟基地
貸：主營業(yè)務(wù)收入  2600STH紅軟基地
3.月末結(jié)轉(zhuǎn)銷售房屋成本STH紅軟基地
借：主營業(yè)務(wù)成本   1520STH紅軟基地
貸：開發(fā)產(chǎn)品- -房屋   1520STH紅軟基地
4.計算稅金STH紅軟基地
借：營業(yè)稅金及附加   143STH紅軟基地
貸：應(yīng)交稅費- -應(yīng)交營業(yè)稅 130STH紅軟基地
                           - -應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 9.1STH紅軟基地
                           - -應(yīng)交教育費附加         3.9STH紅軟基地
5.清算土地增值稅STH紅軟基地
借：營業(yè)稅金及附加   120STH紅軟基地
貸：應(yīng)交稅費- -應(yīng)交土地增值稅  120STH紅軟基地
6.清算土地增值稅STH紅軟基地
借：應(yīng)交稅費- -應(yīng)交土地增值稅   42STH紅軟基地
貸：銀行存款                                       42STH紅軟基地
分期收款方式銷售收入的確認(rèn)STH紅軟基地
為了便于管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置分期收STH紅軟基地
款開發(fā)產(chǎn)品備查薄或銷售臺賬，詳細(xì)記錄分期STH紅軟基地
收款開發(fā)產(chǎn)品的面積、售價、成本、已收取價STH紅軟基地
款和未收取價款等資料。STH紅軟基地
案例2 預(yù)收款銷售商品房STH紅軟基地
東方房地產(chǎn)公司以分期收款方式銷售商品房一STH紅軟基地
套，銷售價款為120萬，成本為90萬。合同STH紅軟基地
約定5期房款，每期收回合同價款的20%，收款STH紅軟基地
時間為2008年5—9月每月8日，交房時間為2008STH紅軟基地
年10月31日，交房前必須付清房款。STH紅軟基地
1.2008年5-9月每月8日預(yù)收款時STH紅軟基地
借：銀行存款     24STH紅軟基地
貸：預(yù)收賬款      24STH紅軟基地
2. 2008年10月31日，移交商品房確認(rèn)收入STH紅軟基地
借：預(yù)收賬款     120STH紅軟基地
貸：主營業(yè)務(wù)收入- -商品房銷售收入 120STH紅軟基地
3.結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本STH紅軟基地
借：主營業(yè)務(wù)成本   90STH紅軟基地
貸：開發(fā)產(chǎn)品- -房屋   90 STH紅軟基地
商品房交付后分期收款銷售STH紅軟基地
交房后分期收款應(yīng)設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”STH紅軟基地
，用于核算已經(jīng)交付但未結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)產(chǎn)品成本STH紅軟基地
。通常按照合同約定的收款日期確認(rèn)銷售收入STH紅軟基地
的實現(xiàn)。將商品房移交或辦妥分期收款銷售合STH紅軟基地
同時，按商品房的實際成本借記“分期收款開STH紅軟基地
發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。按合同規(guī)STH紅軟基地
定期限收取銷售價款（包括第一次收款時STH紅軟基地
），按本期應(yīng)收取的金額，借記“應(yīng)收賬款、STH紅軟基地
銀行存款”等科目，按當(dāng)期實現(xiàn)的銷售收入計STH紅軟基地
入“主營業(yè)務(wù)收入”。同時，按開發(fā)產(chǎn)品全部STH紅軟基地
銷售成本占總收入的比例計算出本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的STH紅軟基地
銷售成本，同時貸記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科STH紅軟基地
目。STH紅軟基地
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