這是物業(yè)安全管理服務(wù)ppt，包括了物業(yè)安全管理概述，治安管理，案例，消防管理，道路與車輛管理，物業(yè)設(shè)備與安全，突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案等內(nèi)容，歡迎點(diǎn)擊下載。

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物業(yè)安全管理 一 、物業(yè)安全管理概述 （一）物業(yè)安全的涵義 其一，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人身和財(cái)物不受侵害，物業(yè)區(qū)域內(nèi)部的生活秩序、工作秩序和公共 場(chǎng)所秩序保持良好的狀態(tài)。　　其二，物業(yè)的安全狀態(tài)應(yīng)該是一種既沒(méi)有危險(xiǎn)，也沒(méi)有可能發(fā)生危險(xiǎn)的狀態(tài)。 　　其三，物業(yè)安全是物業(yè)區(qū)域內(nèi)各方面安全因素整體反映，而不是單指物業(yè)某一個(gè)方 面的安全。 物業(yè)安全管理是指物業(yè)管理公司采取各種措施和手段，保證業(yè)主和使用人的人身和財(cái)產(chǎn) 的安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。 （三）物業(yè)安全指導(dǎo)原則 思想落實(shí) 要把安全管理放在第一位，要真正從思想上重視起物業(yè)的安全管理。 組織落實(shí) 要有主要領(lǐng)導(dǎo)掛帥，成立安全委員會(huì)，負(fù)責(zé)安全管理工作，同時(shí)還要建立具體的物業(yè)安全管理機(jī)構(gòu)。 人員落實(shí) 物業(yè)安全人員必須經(jīng)過(guò)專業(yè)崗位培訓(xùn)，要有較高的政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想道德素質(zhì)。 制度落實(shí)要根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)和要求，結(jié)合自己所管物業(yè)的實(shí)情， 制定出切實(shí)可行的安全管理制度和辦法。 裝備落實(shí)要配備專門的、現(xiàn)代化的安全管理的設(shè)施設(shè)備，如中央監(jiān)控系 統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)及安全器材設(shè)備（交通通訊 和防衛(wèi)設(shè)備），增強(qiáng)安全管理的安全系數(shù)與效率。 治安管理 消防管理 車輛交通管理 工程設(shè)備管理 其它（管理崗位、保潔崗位、綠化崗位） 突發(fā)事件處理 二、治安管理 （一）治安管理方式 1.封閉式管理 這種方式適用于政府機(jī)關(guān)、部隊(duì)等一些要害部門或別墅、高級(jí)寫(xiě)字樓等一些高檔物業(yè)或業(yè)主、使用人有特別要求的物業(yè)管理。 其管理特點(diǎn)是整個(gè)物業(yè)為封閉體系，物業(yè)出入口有專門保安人員崗位看守，業(yè)主、使用人有專用通行證件，外來(lái)人員須征得業(yè)主、使用人同意并辦理登記手續(xù)方可入內(nèi)。 2.開(kāi)放式管理 一些大的住宅小區(qū)或商業(yè)樓宇都采用開(kāi)放型管理方式，不僅業(yè)主、使用人無(wú)需辦理專用通行證件，且外來(lái)人員只要著裝整潔均可自由進(jìn)出。不過(guò)一些商業(yè)樓宇在非辦公時(shí)間亦采用封閉式治安管理，以確保業(yè)主、使用人的財(cái)產(chǎn)安全。 1.預(yù)防為主、防治結(jié)合 治安工作關(guān)鍵是做好預(yù)防工作，應(yīng)防患于未然。 2.堅(jiān)持物業(yè)治安與社會(huì)治安管理相結(jié)合原則 物業(yè)安全離不開(kāi)治安大環(huán)境改善，同樣社會(huì)治安也不能失去物業(yè)區(qū)域治安工作的支撐。物業(yè)區(qū)域內(nèi)治安工作有賴于社會(huì)力量和公安部門的支持。 3.堅(jiān)持“服務(wù)第一、以人為本”的服務(wù)宗旨 管理就是服務(wù)，保安也是一種服務(wù)。治安管理者必須緊緊圍繞努力為業(yè)主、使用人提供盡善盡美的服務(wù)這一中心開(kāi)展治安管理工作。 4.堅(jiān)持治安工作硬件與軟件一起抓的原則 物業(yè)管理中的治安工作的好壞既靠治安工作的軟件管理，也要靠治安防治的硬件設(shè)施。 （三）物業(yè)治安管理的內(nèi)容 1.對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)違反《治安處罰法》的行為進(jìn)行禁止，并報(bào)公安機(jī)關(guān)處理。 2.對(duì)于物業(yè)區(qū)域內(nèi)妨礙他人正常生活的行為進(jìn)行禁止。 例如：發(fā)出噪聲、污染、亂扔雜物、搭建各類違章建筑等。 2.門衛(wèi)安全管理 為業(yè)主、使用人及客人提供引導(dǎo)服務(wù)。 為業(yè)主、使用人及客人提供物業(yè)服務(wù)簡(jiǎn)單咨詢答問(wèn)。 當(dāng)業(yè)主、使用人及客人攜帶較多物品時(shí)，為其提供必要的幫助。 為老弱病殘及其它需要幫助的人提供必要可行服務(wù)。 按有關(guān)規(guī)定對(duì)人員、物品出入進(jìn)行必要檢查、登記與控制。 疏通車輛和人員進(jìn)出，維持門崗周圍交通秩序。 嚴(yán)格制止閑雜人員進(jìn)入轄區(qū)，監(jiān)督、控制施工人員進(jìn)出。 提高警惕，發(fā)現(xiàn)可疑人員和異常情況及時(shí)處理并迅速報(bào)告。 認(rèn)真履行值班登記制度，記錄值班中所發(fā)生、處理的各種情況。 認(rèn)真做好特別時(shí)段（小區(qū)深夜時(shí)間、商業(yè)樓宇非營(yíng)業(yè)時(shí)間等）人員出入登記工作。 及時(shí)匯報(bào)、通報(bào)值崗時(shí)發(fā)現(xiàn)涉及安全、維養(yǎng)、保潔、綠化等方面需及時(shí)處理的事宜。 積極配合其它保安，做好安全防范工作。 3.巡邏安全管理 （1）巡邏的范圍 保安巡邏范圍嚴(yán)格限定為物業(yè)的公共地方如轄區(qū)的綠化區(qū)、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、車場(chǎng)、樓宇的公共走廊、電梯廳、樓梯通道、天臺(tái)、設(shè)備用房、洗手間等。保安員一般不允許進(jìn)入業(yè)主、使用人私人物業(yè)空間。 （2）巡邏方式 ①定時(shí)、不定時(shí)巡邏。定時(shí)巡邏一般1至2小時(shí)進(jìn)行一次。 ②著制服巡邏和便衣巡邏。通常普通保安員穿保安制服巡邏，保安部經(jīng)理著便衣巡邏。 ③晝間巡邏和夜間巡邏。白天主要是檢查轄區(qū)內(nèi)的安全秩序，防范、消除各種不安全因素，制止違法犯罪活動(dòng)，為業(yè)主、使用人提供必要的幫助等；夜間除上述任務(wù)外，還要對(duì)定時(shí)運(yùn)行設(shè)備、物業(yè)區(qū)域、隱蔽和易發(fā)事故地段作重點(diǎn)檢查巡視，進(jìn)行必要的上鎖、開(kāi)關(guān)、提醒、登記、報(bào)告。 （3）電子巡更 為監(jiān)督檢查保安員巡邏工作，不少住宅區(qū)或商業(yè)大廈都安裝電子巡更系統(tǒng)，配備電子巡更器。 4.監(jiān)控安全管理 （1）電視監(jiān)控系統(tǒng) 電視監(jiān)控系統(tǒng)主要由電子攝像頭、電視屏幕和錄像機(jī)三部分組成。 電視監(jiān)控系統(tǒng)在進(jìn)行監(jiān)視的同時(shí)，可以根據(jù)需要定時(shí)啟動(dòng)錄像機(jī)、伴音系統(tǒng)和時(shí)標(biāo)裝置，記錄監(jiān)視目標(biāo)的圖像、數(shù)據(jù)、時(shí)標(biāo)，以便存檔追蹤分析處理。 （2）電子保安系統(tǒng) 電子保安系統(tǒng)是利用安裝在物業(yè)不同部位的各種監(jiān)測(cè)控制器件，通過(guò)感應(yīng)、遙測(cè)，一旦有非法侵入、盜竊等情況，即會(huì)發(fā)出報(bào)警信號(hào)。 常用的監(jiān)測(cè)器件有門窗電磁開(kāi)關(guān)，監(jiān)測(cè)破壞玻璃或者外力撞擊的振動(dòng)傳感器，監(jiān)測(cè)人體散發(fā)熱量的紅外線傳感器，監(jiān)測(cè)人體和物體變化的光電、超聲波和微波傳感器等。 常用的報(bào)警輸出為報(bào)警發(fā)聲器、警號(hào)、警燈等。 （四）安全管理標(biāo)識(shí)的設(shè)置 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)事故多發(fā)區(qū)域主要有配電室、天臺(tái)、墻、煤氣房、停車場(chǎng)、施工現(xiàn)場(chǎng)等，在上述位置應(yīng)設(shè)立明顯警示標(biāo)識(shí)。 在墻、天臺(tái)等地圍墻上應(yīng)設(shè)置“危險(xiǎn)請(qǐng)勿攀爬”警示牌； 在配電室、煤氣房等地應(yīng)設(shè)置“閑人免進(jìn)”、“禁止煙火”等警示牌； 在清潔現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)放置“小心地滑”警示牌： 外墻清洗等高空作業(yè)，應(yīng)擺放“正在施工”、“高空作業(yè)” 警示牌； 在存放有毒物品或危險(xiǎn)物品的場(chǎng)所要放置“危險(xiǎn)，小心有毒”等相應(yīng)的警示牌； 在停車場(chǎng)內(nèi)設(shè)立各種指示燈、警示語(yǔ)、防撞防滑標(biāo)識(shí)，人行道、車行道、進(jìn)口出口標(biāo)識(shí)、標(biāo)高、限速等。 案例 外來(lái)人員要搬東西離開(kāi)小區(qū)怎么辦？ 一天，溫馨園小區(qū)來(lái)了幾位探訪A5棟4單元403室的訪客。當(dāng)值的門崗護(hù)衛(wèi)員在驗(yàn)證登記放行后，感覺(jué)到來(lái)者神情有異，便暗中告知護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)對(duì)訪客進(jìn)行監(jiān)控。按理說(shuō)訪客應(yīng)當(dāng)通過(guò)單元門上的對(duì)講請(qǐng)室內(nèi)幫助開(kāi)門，可他們來(lái)到A5棟4單元門前，為首者竟掏出鎖匙徑直把門打開(kāi)了。 尾隨過(guò)來(lái)的護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)發(fā)現(xiàn)當(dāng)即上前予以制止，并一再追問(wèn)鑰匙的來(lái)源。訪客講：該房業(yè)主欠他們的錢，愿用房間內(nèi)的物品抵債，鑰匙就是該業(yè)主給的。護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)頓生疑竇，不久前業(yè)主剛剛將這套房子連同家私借給其表弟用，怎么會(huì)突生變故呢？看來(lái)其中一定另有蹊蹺。 　   于是，護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)向他們講清“搬出物品須有業(yè)主直接認(rèn)可”的管理規(guī)定，請(qǐng)他們先到管理處辦公室稍事休息，等待管理處確認(rèn)。然后馬上打電話找業(yè)主求證，業(yè)主連忙叫管理處暫不放行，隨即急匆匆從外面趕來(lái)。待雙方一見(jiàn)面，準(zhǔn)備搬東西的訪客頓時(shí)傻了眼，連說(shuō)此業(yè)主非彼“業(yè)主”。 住戶在大堂遺失物品怎么辦？   一個(gè)周末的夜晚，住在怡海廣場(chǎng)東座的一位小姐進(jìn)入大堂后處理一件事情。辦完事后，發(fā)現(xiàn)放在一旁的手袋不見(jiàn)了，里面有剛領(lǐng)到的工資和公司保險(xiǎn)柜的鎖匙。 管理處領(lǐng)導(dǎo)獲悉后，馬上來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)了解有關(guān)的情況，并當(dāng)即調(diào)看了事發(fā)時(shí)段的大堂監(jiān)控錄像。從錄像中，大家清晰可見(jiàn)一名男子順手牽羊拿走了小姐置于一旁的手袋。但非常遺憾的是，由于攝像鏡頭位置和角度有限，錄像只顯示了該人的背影，雖與東座某公司的一位員工很相似，但不能完全確認(rèn)和肯定。 失主不希望帶來(lái)其他麻煩，要求管理處繼續(xù)幫助尋找。而管理處很清楚自己無(wú)法動(dòng)用傳訊、偵察等手段進(jìn)行查證，如何是好呢？管理處經(jīng)過(guò)商議想出個(gè)奇招：在大堂貼出告示，講清失主失竊的情況，申明可疑人已被攝入監(jiān)控錄像，希望其能悔悟，迷途知返，主動(dòng)歸還被竊的手袋，以免鬧出更大的亂子。由于住在樓內(nèi)的人們對(duì)大堂的監(jiān)控設(shè)施都有所了解，自然深信不疑。 翌日，失主高興的來(lái)到管理處，告訴大家被竊的手袋已被悄悄的送回來(lái)了，里面的東西絲毫未損，對(duì)管理處的巧妙處理贊不絕口。 訪客不愿登記怎么辦？ 三、消防管理 （一）消防基本知識(shí) 1.燃燒的條件 燃燒，俗稱著火，是指可燃物與氧或氧化劑作用發(fā)生的釋放熱的化學(xué)反應(yīng)，通常伴有火焰和發(fā)煙現(xiàn)象。 任何物質(zhì)發(fā)生燃燒，都有一個(gè)由未燃狀態(tài)轉(zhuǎn)向燃燒狀態(tài)過(guò)程。這個(gè)過(guò)程發(fā)生必須具備三個(gè)條件，即：可燃物、助燃物和著火源。 2.預(yù)防火災(zāi)的基本措施 （1）控制可燃物 具體方法有：控制可燃物品的儲(chǔ)存量；以難燃或不燃材料代替易燃或可燃材料；用防火涂料浸涂可燃材料，提高其耐火極限；保持可燃物處于良好的通風(fēng)狀態(tài)等。 （2）隔絕助燃物 就是破壞燃燒的助燃條件，具體措施有：將易燃、易爆物的生產(chǎn)置于密閉的設(shè)備中進(jìn)行；對(duì)容易自燃的物品進(jìn)行隔絕空氣存放；變壓器充惰性氣體進(jìn)行防火保護(hù)；關(guān)閉防火門、窗，切斷空氣對(duì)流；用沙、土覆蓋可燃油液等。 （3）消除著火源 消除著火源，就是破壞燃燒的熱能源，具體措施有：安裝防雷、防爆裝置；采取控溫、遮陽(yáng)等措施避免著火源；在建筑物之間構(gòu)筑防火墻，在同一大廈不同樓層之間及同一樓層的不同區(qū)域安裝防火卷簾等。 3.火災(zāi)撲救的基本方法 （1）窒息滅火法 就是根據(jù)可燃物燃燒需要足夠的空氣（氧氣）這一條件，采取適當(dāng)措施阻止空氣流入燃燒區(qū)，或采用不燃物、惰性氣體沖淡空氣中的氧氣含量，使燃燒物缺乏氧氣的助燃而熄滅。這種滅火方法適用于撲救密閉的房間和生產(chǎn)裝置、設(shè)備容器內(nèi)的火災(zāi)。 （2）冷卻滅火法 是根據(jù)可燃物發(fā)生燃燒必須達(dá)到一定溫度的這一條件，將水或滅火劑直接噴灑在燃燒物上，使燃燒物的溫度降低到燃點(diǎn)以下，從而終止燃燒。此法還可用于冷卻尚未燃燒的物體，如建筑構(gòu)件、設(shè)備等，避免它們受熱幅射影響而發(fā)生燃燒或爆炸。 （3）隔離滅火法 是根據(jù)發(fā)生燃燒必須具備可燃物這一條件，將與燃燒物鄰近的可燃物隔離開(kāi)，阻止燃燒進(jìn)一步擴(kuò)散。 （4）抑制滅火法 就是將滅火劑噴在燃燒物上，使其參與燃燒反應(yīng)，使燃燒中產(chǎn)生的游離基消失，形成穩(wěn)定分子或低活性游離基，從而使燃燒終止。 4.常用消防設(shè)施、設(shè)備和器材 （1）滅火器 滅火器是一種可由人力移動(dòng)的輕便滅火器具，它由筒體、筒蓋、瓶膽、噴嘴等部件組成。 滅火器種類較多，按其移動(dòng)方式主要有手提式和推車式滅火器。 滅火器類型的選擇 撲救固體火災(zāi)應(yīng)選用泡沫、磷酸 銨鹽干粉； 撲救液體火災(zāi)應(yīng)選用干粉、泡沫、二氧化碳型滅火器，撲救極性溶劑B類火災(zāi)不得選用化學(xué)泡沫滅火器； 撲救可燃?xì)怏w火災(zāi)應(yīng)選用干粉二氧化碳型滅火器； 撲救帶電火災(zāi)應(yīng)選用鹵代烷、二氧化碳、干粉型滅火器； 撲救固夜氣體火災(zāi)和帶電火災(zāi)應(yīng)選用磷酸銨鹽干粉型滅火器； 在同一滅火器配置場(chǎng)所，當(dāng)選用兩種或兩種以 上類型滅火器，應(yīng)采用滅火劑相容的滅火器。 物業(yè)管理中常見(jiàn)的三種滅火器使用方法 提式干粉式滅火器 提取滅火器上下顛倒兩次到滅火現(xiàn)場(chǎng)，拔掉保險(xiǎn)栓，一手握住噴嘴對(duì)準(zhǔn)火焰根部，一手按下壓把即可。滅火時(shí)應(yīng)一次撲棄；室外使用時(shí)應(yīng)站在火源的上風(fēng)口，由近及遠(yuǎn)，左右橫掃，向前推進(jìn)，不讓火焰回竄。 35kg推車式干粉滅火器 兩個(gè)人操作，一個(gè)人取下噴槍，并展開(kāi)軟管，然后用手扣住扳機(jī)；另一個(gè)人拔出開(kāi)啟機(jī)構(gòu)的保險(xiǎn)銷，并迅速開(kāi)啟滅火器的開(kāi)啟機(jī)構(gòu)。 二氧化碳滅火器 二氧化碳是一種不導(dǎo)電的氣體，密度較空氣大，在鋼瓶?jī)?nèi)的高壓下為液態(tài)。滅火時(shí)，只需扳動(dòng)開(kāi)關(guān)，二氧化碳即以氣流狀態(tài)噴射到著火物上，隔絕空氣，使火焰熄滅。適用于精密儀器、電氣設(shè)備以及油品化驗(yàn)室等場(chǎng)所的小面積火災(zāi)。 二氧化碳由液態(tài)變?yōu)闅鈶B(tài)時(shí)，大量吸熱，溫度極低(可達(dá)到-80℃)，要避免凍傷。同時(shí)，二氧化碳雖然無(wú)毒，但是有窒息作用，應(yīng)盡量避免吸入。 （2）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)裝置 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的作用是盡早地探測(cè)到火災(zāi)的發(fā)生并發(fā)出警報(bào)，以便采取措施，預(yù)防和減少火災(zāi)的發(fā)生和造成的損失。 按監(jiān)測(cè)火災(zāi)特性不同，火災(zāi)探測(cè)器常分以下幾種： 感煙式火災(zāi)探測(cè)器。 感溫式火災(zāi)探測(cè)器。 感光式火災(zāi)探測(cè)器。 可燃?xì)怏w火災(zāi)探測(cè)器。 （3）自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)裝置 自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)是按適當(dāng)間距和高度裝置一定數(shù)量噴淋頭的供水滅火系統(tǒng)，主要由噴頭、閥門、報(bào)警控制裝置和管道等組成。 （4）消火栓系統(tǒng) 消火栓系統(tǒng)主要由供水泵、管網(wǎng)、消火栓、水帶、水龍頭、噴水栓、報(bào)警按扭及報(bào) 警電話等組成。 （5）防排煙系統(tǒng) 現(xiàn)代化高層樓宇里在安全通道附近都安裝排煙裝置。 （6）加壓送風(fēng)系統(tǒng) 發(fā)生火災(zāi)時(shí)，為防止煙霧、毒氣進(jìn)入疏散通道及消防電梯廳，除安裝防火門外，還在每一層的疏散樓梯及消防電梯前安裝百葉式加壓送風(fēng)系統(tǒng)，以供應(yīng)充足的新鮮空氣，確保人員疏散和消防電梯的正常運(yùn)行。 （7）安全通道與消防電梯 當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員可通過(guò)安全通道（即防火樓梯）進(jìn)行緊急疏散直達(dá)室外或其他安全處（如避難層、平臺(tái)等）。 消防電梯是供消防滅火、搶救傷員、運(yùn)輸消防器材的專用電梯。 （二）消防管理組織 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)成立防火領(lǐng)導(dǎo)小組。 防火領(lǐng)導(dǎo)小組的組長(zhǎng)一般由總經(jīng)理?yè)?dān)任，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司總經(jīng)理是當(dāng)然的第一防火責(zé)任人，副組長(zhǎng)一般由保安部負(fù)責(zé)人擔(dān)任。 專職防火辦公室一般設(shè)在保安部?jī)?nèi)。 為加強(qiáng)物業(yè)的消防管理，物業(yè)管理公司應(yīng)在保安部?jī)?nèi)成立一專職消防隊(duì)（組）具體負(fù)責(zé)消防中心監(jiān)控工作和定期開(kāi)展消防安全檢查工作。 除了專職消防隊(duì)（組）外，還必須建立一支義務(wù)消防隊(duì)，義務(wù)消防隊(duì)由管理公司內(nèi)身體素質(zhì)好、能吃苦耐勞、不怕困難和犧牲的員工組成。 （三）消防管理措施 1.貫徹落實(shí)“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的消防原則 “誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”原則的中心就是層層落實(shí)防火責(zé)任制，從而調(diào)動(dòng)各部門、各崗位和全體員工搞好消防工作的積極性。 作為物業(yè)管理公司的法人代表要對(duì)本單位的防火安全工作負(fù)全面責(zé)任； 物業(yè)管理公司各部門經(jīng)理要對(duì)本部門的防火安全負(fù)責(zé)； 各班組負(fù)責(zé)人以至每個(gè)職工都要對(duì)自己管轄工作范圍內(nèi)的防火安全負(fù)責(zé)。 2.建立健全消防安全制度 （1）消防中心值班制度 消防值班人員必須樹(shù)立高度的責(zé)任感，嚴(yán)肅認(rèn)真地做好消防中心的值班監(jiān)控工作。 （2）動(dòng)用明火管理制度 （3）施工防火安全管理制度 凡是進(jìn)入轄區(qū)物業(yè)內(nèi)進(jìn)入室內(nèi)裝修的施工單位都必須遵守管理公司的裝修安全管理規(guī)定，以確保施工中的防火安全。 （4）重點(diǎn)部位防火管理制度 （5）消防安全檢查制度 3.加強(qiáng)防火管理 防火管理是消防工作的重中之重，尤其是機(jī)房、油庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、廚房、商場(chǎng)、資料室、娛樂(lè)場(chǎng)所等物業(yè)重點(diǎn)區(qū)域的防火管理。為此須在以下方面加強(qiáng)管理。 消防中心24小時(shí)對(duì)各區(qū)域?qū)崟r(shí)監(jiān)控，認(rèn)真落實(shí)巡邏制度。 合理設(shè)置防火分區(qū)，以防火門或卷簾為分隔，每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)防火責(zé)任人，加強(qiáng)監(jiān)控中心的監(jiān)控和日常巡視檢查，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時(shí)排除，保持消防設(shè)備設(shè)施完好。 區(qū)域內(nèi)禁止吸煙，嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入，在醒目位置設(shè)置“嚴(yán)禁吸煙”、“嚴(yán)禁煙火”、“嚴(yán)禁火種入內(nèi)”等醒目的標(biāo)示牌。 杜絕管轄區(qū)域電氣設(shè)備超負(fù)荷工作的現(xiàn)象，排除一切火災(zāi)隱患。 對(duì)于公共區(qū)域，按防火分區(qū)設(shè)置責(zé)任人，定時(shí)、定期檢查、保養(yǎng)消防設(shè)備設(shè)施和其他電氣設(shè)備。 對(duì)食堂廚房等重點(diǎn)防火區(qū)域，除嚴(yán)格按規(guī)章制度實(shí)施管理外，應(yīng)加大消防檢查力度。 4.加強(qiáng)消防教育培訓(xùn) （1）對(duì)員工的培訓(xùn)教育 （2）對(duì)客戶的宣傳教育 （四）消防演習(xí) 物業(yè)管理公司每年應(yīng)組織一至兩次消防演習(xí)，通過(guò)演習(xí)來(lái)檢驗(yàn)小區(qū)或大廈防火、滅火工作；通過(guò)演習(xí)增強(qiáng)員工及業(yè)主、使用人的消防意識(shí)，提高業(yè)主、使用人逃生及自救能力；通過(guò)演習(xí)檢驗(yàn)員工滅火、疏散業(yè)主、使用人、保護(hù)物業(yè)等能力；通過(guò)演習(xí)來(lái)檢驗(yàn)消防設(shè)施保養(yǎng)及運(yùn)作情況。 四、道路與車輛管理 （一） 停車場(chǎng)庫(kù)的建設(shè) （二） 車輛管理制度 （三） 車輛管理的工作程序 （四） 車輛管理的標(biāo)準(zhǔn) （一） 停車場(chǎng)庫(kù)的建設(shè) 1．停車場(chǎng)庫(kù)的位置規(guī)劃 （1）是否經(jīng)濟(jì) （2）是否因地制宜 2．停車場(chǎng)庫(kù)內(nèi)部要求 （1）停車場(chǎng)庫(kù)的光度要求 （2）停車場(chǎng)庫(kù)的設(shè)施要求 （3）停車場(chǎng)庫(kù)區(qū)位布置要求 （二） 車輛管理制度 1．車輛管理負(fù)責(zé)人職責(zé) 2．車輛管理員的崗位職責(zé) 3．車輛管理工作制度 4．車輛管理規(guī)定 1．車輛管理負(fù)責(zé)人職責(zé) (1)依法管理住宅區(qū)(大廈)、交通、車輛。 (2)按物價(jià)部門收費(fèi)規(guī)定收取車輛保管費(fèi)。 (3)熟悉掌握住宅區(qū)(大廈)車輛流通情況，車位情況。 (4)負(fù)責(zé)監(jiān)督和落實(shí)員工崗位職責(zé)，員工日考核， (5)負(fù)責(zé)每日工作檢查，填寫(xiě)《車輛管理日檢表》 (6)負(fù)責(zé)對(duì)外協(xié)調(diào)與聯(lián)系，處理車輛管理問(wèn)題和客戶投訴。 (7)負(fù)責(zé)對(duì)員工進(jìn)行法制教育和職業(yè)道德教育，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。 (8)負(fù)責(zé)對(duì)員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)，做好培訓(xùn)記錄。 (9)定時(shí)向管理處主任匯報(bào)工作。 2．車輛管理員的崗位職責(zé) ⑴負(fù)責(zé)對(duì)停車場(chǎng)(庫(kù)) 汽車、摩托車及車棚內(nèi)自行車管理。 ⑵實(shí)行24小時(shí)輪流值班，服從統(tǒng)一安排調(diào)度。 ⑶按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，對(duì)出入車輛按規(guī)定和程序指揮放行，填寫(xiě)《車輛出入登記表》。 ⑷遵章守制，按時(shí)上下班，做好交接班。 ⑸按規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，開(kāi)具發(fā)票，繳交營(yíng)業(yè)款。 ⑹負(fù)責(zé)指揮區(qū)內(nèi)車輛行駛和停放。 ⑺負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)道路和停放車輛進(jìn)行巡視查看，保證車輛安全。 ⑻負(fù)責(zé)停車場(chǎng)(庫(kù))的消防以及停車場(chǎng)(庫(kù))、值班室，崗?fù)ず拖窜嚺_(tái)的清潔工作。 3．車輛管理工作制度 （1）停車場(chǎng)(庫(kù))門衛(wèi)管理制度 （詳略） （2）車輛管理員交接班制度 （詳略） 4．車輛管理規(guī)定 （1）停車場(chǎng)（庫(kù)）的管理規(guī)定（詳略） （2）小區(qū)停放車輛管理規(guī)定 （詳略） （3）單車、摩托車管理規(guī)定（詳略） （4）機(jī)動(dòng)車輛行駛秩序管理 （詳略） （三） 車輛管理的工作程序 1．門衛(wèi)崗工作程序： 　�。�1）車輛進(jìn)崗 　 （2）車輛出崗 2．停車場(chǎng)工作程序 （1）車輛進(jìn)場(chǎng)（庫(kù)） （2）保管 （3）車輛出場(chǎng)（庫(kù)） 3．緊急情況處理 案例 外來(lái)車輛故意堵塞道口怎么辦？ 小區(qū)停車場(chǎng)全部是私家車位的海潤(rùn)花園曾遇到這樣的事。一天，一輛小車要進(jìn)入小區(qū)，道口崗護(hù)衛(wèi)員禮貌的上前說(shuō)明情況，并勸說(shuō)司機(jī)將車停放在緊挨花園的一個(gè)公共停車場(chǎng)。誰(shuí)知司機(jī)勃然變色，嘴里不干不凈，把車停在道口揚(yáng)長(zhǎng)而去，道口一下子被堵塞了。 護(hù)衛(wèi)員急忙呼來(lái)當(dāng)值的班長(zhǎng)，當(dāng)值班長(zhǎng)簡(jiǎn)要了解情況后，馬上追趕上司機(jī)，婉言做他的工作：首先對(duì)因花園設(shè)施有限而未能提供停車條件表示歉意；然后陳述停車道口堵塞交通的利害；接著動(dòng)員盡快自行將車移走以彌補(bǔ)影響；最后指出若一意孤行則立即扣留該車并電話報(bào)警或電請(qǐng)交通管理部門拖車。  司機(jī)聽(tīng)了有理有節(jié)的一番“開(kāi)導(dǎo)”后，自知理虧，恐怕也覺(jué)得這最后一手難以招架，略做沉思狀，無(wú)言以對(duì)，只好乖乖的回來(lái)把車開(kāi)走了，道口又恢復(fù)了正常。 車主不按規(guī)定地方停車怎么辦？ 黃線是禁止停車的標(biāo)志線，黃線以內(nèi)不可以停車，這是基本的常識(shí)。但有人卻視而不見(jiàn)，偏偏將車停在黃線內(nèi)，造成小區(qū)內(nèi)交通混亂，也給安全管理工作帶來(lái)很多不應(yīng)有的麻煩。 五、物業(yè)設(shè)備與安全 （一）物業(yè)設(shè)備分類 （二）安全管理內(nèi)容 物業(yè)設(shè)備種類繁多，有些具有一定的危險(xiǎn)性，在使用操作和維修過(guò)程中，稍有疏忽往往會(huì)造成機(jī)毀人亡的重大事故。 同時(shí)，設(shè)備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長(zhǎng)設(shè)備壽命的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。 （一）物業(yè)設(shè)備分類 建筑衛(wèi)生設(shè)備(給排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、消防 設(shè)備、供熱供冷與通風(fēng)設(shè)備，人防設(shè)備等) 建筑電氣工程設(shè)備（供電及照明、弱民、電梯 防雷裝置等 房屋廚房設(shè)備 房屋景觀設(shè)備 房屋清潔設(shè)備等 （二）安全管理內(nèi)容 加強(qiáng)安全教育與宣傳。 設(shè)備安全管理措施 落實(shí)設(shè)備合格證制度 安全責(zé)任制度 特種設(shè)備管理 1、加強(qiáng)安全教育與宣傳 對(duì)操作人員要：培訓(xùn)安全作業(yè)訓(xùn)練，安全意識(shí)教育和安全作業(yè)管理。 對(duì)業(yè)主和使用人員要：宣傳設(shè)備安全使用知識(shí)，提高安全意識(shí)。 在特殊部位張貼安全宣傳標(biāo)志，安全宣傳報(bào)欄。 定期召開(kāi)業(yè)主和使用人座談會(huì)。 2、設(shè)備安全管理措施 對(duì)一些特殊或具有危險(xiǎn)性的設(shè)備需設(shè)計(jì)和安裝必要的安全保護(hù)措施 定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測(cè)試 制定設(shè)備的安全管理制度 3、落實(shí)設(shè)備合格證制度 落實(shí)國(guó)家對(duì)安全性能要求高的設(shè)備合格證制度，如電梯。 要求使用和維修人員持證上崗。 4、安全責(zé)任制度 主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安全管理工作，安全巡檢。 在崗位責(zé)任制中，安全必須作為一項(xiàng)責(zé)任內(nèi)容明確下來(lái)。 安全管理，人人有責(zé)。 形成一整套安全責(zé)任制度。 5、特種設(shè)備管理 《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂(lè)設(shè)施等為特種設(shè)備，實(shí)行政府安全監(jiān)察制度 按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗 配合安全檢查，落實(shí)合格證制度 形成一整套安全責(zé)任制度 分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責(zé)任 六、其它(管理、保潔、綠化等) （現(xiàn)場(chǎng)舉例） 七、突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案 （一） 突發(fā)事件及其預(yù)案的種類 （二） 突發(fā)事件處理程序 （三） 突發(fā)事件處理預(yù)案 突發(fā)事件預(yù)案 指在意外事故或突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，物業(yè)管理公司在受托管理服務(wù)的物業(yè)區(qū)域內(nèi)，面對(duì)突發(fā)的緊急狀況，為維護(hù)廣大用戶的利益，以專業(yè)知識(shí)技能和訓(xùn)練有素的快速處置能力盡快處理問(wèn)題、采取應(yīng)對(duì)措施，將損害和不良影響降低到最低限度的方案。 宗旨：保護(hù)生命第一，保護(hù)財(cái)產(chǎn)第二。 （一）突發(fā)事件及其預(yù)案的種類 煤氣泄露應(yīng)急處理； 火警應(yīng)急處理； 火警預(yù)報(bào)應(yīng)急處理； 消防設(shè)備人為損壞應(yīng)急處理； 漏水（水浸）應(yīng)急處理； 電力故障應(yīng)急處理； 地震應(yīng)急處理； 電梯困人應(yīng)急處理； 住客受傷及意外應(yīng)急處理； 高空擲物應(yīng)急處理； 噪音污染應(yīng)急處理； 交通意外應(yīng)急處理； 發(fā)生自殺和企圖自殺應(yīng)急處理； 罪案現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理； 發(fā)生盜竊應(yīng)急處理； 發(fā)生搶劫應(yīng)急處理； 發(fā)生毆斗應(yīng)急處理； 發(fā)生偷車應(yīng)急處理； 擅自侵入應(yīng)急處理； 發(fā)生可疑物或爆炸物應(yīng)急處理； 接收恐嚇電話處理； 拾獲財(cái)物的處理； 水力系統(tǒng)故障的處理。 （二） 突發(fā)事件處理程序 1．事前預(yù)防 2．事中控制 3．事后改進(jìn) 1．事前預(yù)防 （1）識(shí)別可知的安全隱患：摸底、清查、整理、分類 （2）應(yīng)急物資的準(zhǔn)備 （3）突發(fā)事件處理預(yù)案的演習(xí) 2．事中控制 （1）統(tǒng)一指揮原則 （2）服從命令原則 （3）主動(dòng)出擊原則 （4）靈活處理的原則 （5）安全第一的原則 （6）團(tuán)結(jié)協(xié)作的原則 3．事后改進(jìn) （1）全面總結(jié) （2）制定糾正措施 修改原預(yù)案誤漏之處 編制缺乏的預(yù)案 有針對(duì)性地開(kāi)展培訓(xùn) （三） 常見(jiàn)的突發(fā)事件處理預(yù)案 突發(fā)治安、刑事案件的處理預(yù)案 電梯困人救援的處理預(yù)案 自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨） 設(shè)備損壞——漏水 設(shè)備損壞——停電 誤報(bào)火警 火警處理程序 氣體泄漏——工作程序 1、突發(fā)治安、刑事案件的處理預(yù)案 （1）一般處理程序 （2）盜竊等破壞事件的處理預(yù)案 （3）現(xiàn)行違法犯罪行為的處理 （4）內(nèi)部違法犯罪案件的處理預(yù)案 （5）毆打暴力事件的處理預(yù)案 （6）治安緊急情況的處理預(yù)案 2、電梯困人救援的處理預(yù)案 確認(rèn)位置----電梯編號(hào)、樓層; 通知有關(guān)員工采取相應(yīng)行動(dòng)----乘客人數(shù)、照明、通風(fēng)情況; 安撫乘客，注意傷病; 技工：盡快救人; 密切監(jiān)控現(xiàn)場(chǎng)情況 管理/保安：注意等待人群（疏導(dǎo)），安排臨時(shí)指導(dǎo)員 盡快救出被困乘客，注意空氣暢順 跟進(jìn)乘客需要，道歉，如有病患情況，立即通知急救部門協(xié)助 查究原因，盡快修復(fù)改善; 詳盡報(bào)告， 注意事項(xiàng)：考慮設(shè)備之價(jià)值; 3、自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨） 應(yīng)變準(zhǔn)備 物資（沙包、防水閘板、抽水泵、防水布、員工裝備、應(yīng)急用品：救傷、飲用水、干糧） 預(yù)防措施 保護(hù)各機(jī)房/保護(hù)或切斷可能被涉及之接電設(shè)備 保護(hù)地下室 保護(hù)電梯保證去水道暢通 3、自然災(zāi)害(水浸、洪水、暴雨) （續(xù)） 工作程序 密切留意天氣預(yù)報(bào)等(一般自然災(zāi)害均非突發(fā)性) 一旦受災(zāi)，要積極配合政府有關(guān)部門執(zhí)行工作 有需要時(shí)疏散物業(yè)內(nèi)所有人員(關(guān)閉所有電源保護(hù)/攜帶財(cái)物) 事后安排清潔及設(shè)備復(fù)位(小心安全) 詳盡報(bào)告(拍照記錄) 向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠(必須于24小時(shí)內(nèi)申報(bào)索賠) 4、設(shè)備損壞——漏水 確定源頭水源（留意漏水處與物業(yè)各種設(shè)備之距離，重點(diǎn)在電器、電梯及通訊設(shè)備等） 關(guān)閉/切斷水源 防止水浸范圍擴(kuò)大（堵塞/疏導(dǎo)，避開(kāi)物業(yè)之較重要地方） 加速排水（必須保證排水有效及順通） 進(jìn)行搶修 監(jiān)察其他可能受影響之地方（可能引致之隱患） 清潔及修復(fù) 詳盡報(bào)告（拍照記錄） 向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠 如有需要，跟進(jìn)用戶關(guān)系（道歉，協(xié)助清理、修復(fù)等） 5、設(shè)備損壞——停電 確定受影響之位置、范圍（注意不容許停電之設(shè)備，如醫(yī)院之部分特殊設(shè)備） 檢查原因 備用發(fā)電機(jī)/應(yīng)急照明（注意臨時(shí)照明之安全，如使用明火照明） 注意儲(chǔ)油量，正常操作（專人監(jiān)控） 加強(qiáng)保安，加派巡邏 恢復(fù)供電后，小心跳掣現(xiàn)象（若長(zhǎng)時(shí)間停電，寒冷天氣及地區(qū)，需檢查水管是否凍裂） 水泵排氣 電腦系統(tǒng) 檢查全物業(yè)供電空調(diào)系統(tǒng) 6、誤報(bào)火警 派最接近現(xiàn)場(chǎng)之員工調(diào)查火情 盡快報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)情況 確實(shí)誤報(bào)，盡快消防 控制復(fù)位 調(diào)查誤報(bào)原因 消防控制中心當(dāng)值負(fù)責(zé)人填寫(xiě)有關(guān)報(bào)告 如有需要，安排進(jìn)行維修 7、火警處理程序 確認(rèn)火警后，盡快評(píng)估是否報(bào)消防部門 確認(rèn)所有消防系統(tǒng)正確運(yùn)作，關(guān)閉空調(diào)機(jī)組 考慮是否執(zhí)行緊急疏散計(jì)劃（封鎖大廈，許可人士除外） 派遣物業(yè)保安及義務(wù)消防員進(jìn)行滅火 切斷火場(chǎng)電源 關(guān)閉所有電梯于首層，只留消防專梯（派專人操作） 協(xié)助消防員滅火 火警過(guò)后，清理場(chǎng)地 詳盡報(bào)告，照相 如有需要，向保險(xiǎn)公司索賠 分析起火原因，追究責(zé)任人，教育群眾 8、氣體泄漏——工作程序 如證實(shí)氣體泄漏，必須報(bào)警 急救準(zhǔn)備，緊急復(fù)蘇法 現(xiàn)場(chǎng)查證是否屬實(shí) 切記在現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)關(guān)任何電器及可能產(chǎn)生火花之行為 關(guān)掉手機(jī)、傳呼機(jī)、對(duì)講機(jī)等 無(wú)論是否屬實(shí)，在現(xiàn)場(chǎng)打開(kāi)窗戶，使空氣對(duì)流 關(guān)閉現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)氣體開(kāi)關(guān) 疏散在場(chǎng)人士往空氣流通之處急救（保安，防止盜竊） 將昏迷者（暈倒）移至空氣流通之處急救 讓有關(guān)部門檢查現(xiàn)場(chǎng)情況（如屬設(shè)備故障--搶修） 查證是否有犯罪行為是公安的責(zé)任 詳盡報(bào)告（物業(yè)管理負(fù)責(zé)人研究是否跟進(jìn)有關(guān)問(wèn)題） THANK YOU 歡迎探討 恭候賜教 西安高科（集團(tuán)）公司企管部bDI紅軟基地

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