這是一個(gè)關(guān)于保利集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)講義PPT課件，主要介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金管理的特點(diǎn)及重要性、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌集、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)用、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃等內(nèi)容。一是在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可研論證階段，編制項(xiàng)目整體資金平衡計(jì)劃。即在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資進(jìn)行估算的基礎(chǔ)上落實(shí)資金來(lái)源渠道和籌措方式。這一階段都采取比較粗淺的方法，重點(diǎn)是落實(shí)好資金來(lái)源。二是在項(xiàng)目的實(shí)施階段，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際開(kāi)發(fā)流程，依據(jù)地價(jià)支付要求、施工進(jìn)度、融資時(shí)點(diǎn)、銷(xiāo)售安排等，對(duì)年度資金平衡計(jì)劃做出詳細(xì)安排，確保工程按期完成。這一階段重點(diǎn)是合理安排資金使用。更多內(nèi)容，歡迎點(diǎn)擊下載保利集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)講義PPT課件哦。

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目錄：Hop紅軟基地
編制資金平衡計(jì)劃包括兩個(gè)層面：Hop紅軟基地
            一是在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可研論證階段，編制項(xiàng)目整體資金平衡計(jì)劃。即在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資進(jìn)行估算的基礎(chǔ)上落實(shí)資金來(lái)源渠道和籌措方式。這一階段都采取比較粗淺的方法，重點(diǎn)是落實(shí)好資金來(lái)源。Hop紅軟基地
二是在項(xiàng)目的實(shí)施階段，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際開(kāi)發(fā)流程，依據(jù)地價(jià)支付要求、施工進(jìn)度、融資時(shí)點(diǎn)、銷(xiāo)售安排等，對(duì)年度資金平衡計(jì)劃做出詳細(xì)安排，確保工程按期完成。這一階段重點(diǎn)是合理安排資金使用。Hop紅軟基地
資金計(jì)劃編制完成并報(bào)公司董事會(huì)審批同意后，各公司必須嚴(yán)格執(zhí)行資金平衡計(jì)劃，其執(zhí)行情況將作為考核企業(yè)管理水平的一項(xiàng)重要內(nèi)容。Hop紅軟基地
自有資金Hop紅軟基地
     包括股東投入的注冊(cè)資本(含發(fā)行股票募集的資金)、留存利潤(rùn)等，一般用于支付地價(jià)、前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等前期費(fèi)用等。Hop紅軟基地
借入資金Hop紅軟基地
      主要是向金融機(jī)構(gòu)的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等。根據(jù)目前的規(guī)定，在項(xiàng)目自有資金投入到達(dá)到項(xiàng)目整體投資的35%，并且四證齊全后，可申請(qǐng)項(xiàng)目貸款，銀行貸款額度一般占項(xiàng)目總投資的40-60%；Hop紅軟基地
銷(xiāo)售回籠款Hop紅軟基地
   即向購(gòu)房業(yè)主收取的房款。根據(jù)目前的預(yù)售制度，在項(xiàng)目取得預(yù)售證后可對(duì)外銷(xiāo)售，銷(xiāo)售資金回籠不僅可以彌補(bǔ)項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)發(fā)成本投入，并且可以逐漸償還項(xiàng)目貸款并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。Hop紅軟基地
3.1、合理確定資金來(lái)源結(jié)構(gòu)Hop紅軟基地
什么是財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)？Hop紅軟基地
       例：某房地產(chǎn)公司有自有資金1億元，投資項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資收益率為20%，投資期限為1年，銀行貸款利率為10%，現(xiàn)有二個(gè)投資方案可供選擇：Hop紅軟基地
       方案一：貸款與自有資金的比例為2：1；方案二：貸款與自有資金的比例為5：1Hop紅軟基地
       哪種投資方案自有資金收益率更高呢？Hop紅軟基地
方案一：投資收益=（2+1）*20%*1=0.6億元  貸款利息=2*10%*1=0.2億元Hop紅軟基地
               投資凈收益=0.6-0.2=0.4億元      自有資金收益率=0.4÷1*100%=40%Hop紅軟基地
       方案二：投資收益=（5+1）*20%*1=1.2億元  貸款利息=5*10%*1=0.5億元Hop紅軟基地
               投資凈收益=1.2-0.5=0.7億元      自有資金收益率=0.7÷1*100%=70%Hop紅軟基地
財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)Hop紅軟基地
             如果借入款項(xiàng)投資取得的效益低于借款成本，將會(huì)產(chǎn)生相反的杠桿效應(yīng)。如前例方案一中，若投資收益率降低為6%，其自有資金收益率為：Hop紅軟基地
        投資收益=（2+1）*6%*1=0.18億元    貸款利息=2*10%*1=0.2億元Hop紅軟基地
        投資凈收益=0.18-0.2=-0.02億元          Hop紅軟基地
        自有資金收益率=-0.02÷1*100%=-2%Hop紅軟基地
發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般由于債務(wù)資金期限結(jié)構(gòu)安排不當(dāng)或者由于資金收支預(yù)算與實(shí)際不符而產(chǎn)生的支付危機(jī)。因此，有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：Hop紅軟基地
一定要注意短期、中長(zhǎng)期資金的均Hop紅軟基地
衡安排，特別要注意短期負(fù)債的比例Hop紅軟基地
，避免還債期過(guò)于集中，造成企業(yè)資Hop紅軟基地
金鏈斷裂；Hop紅軟基地
做好資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期限結(jié)構(gòu)與債務(wù)期限Hop紅軟基地
結(jié)構(gòu)的匹配。避免短貸長(zhǎng)投，根據(jù)不同產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)節(jié)Hop紅軟基地
點(diǎn)和預(yù)售時(shí)間，安排不同的資金來(lái)源銜接。Hop紅軟基地
對(duì)賭協(xié)議是投資方與企業(yè)對(duì)未來(lái)不確定情況的一種約定。雙方以企業(yè)當(dāng)前的業(yè)績(jī)?yōu)樽h價(jià)基礎(chǔ)確定投資條件，根據(jù)雙方認(rèn)可的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)情況，以具體業(yè)績(jī)指標(biāo)甚至股價(jià)為協(xié)議條件。對(duì)賭標(biāo)的通常設(shè)定為企業(yè)股權(quán)，或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般標(biāo)準(zhǔn)的其他支付條件（如高額利息）。這種融資的好處是短期內(nèi)能獲得足夠的現(xiàn)金支持企業(yè)發(fā)展。但一旦不能滿足對(duì)賭條件，企業(yè)將付出高昂代價(jià)。Hop紅軟基地
據(jù)有關(guān)資料顯示，截至2007年9月30日，恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)約為148億港元，總負(fù)債已高達(dá)140.67億港元，資產(chǎn)負(fù)債比超95％。 Hop紅軟基地
由于金融危機(jī)的影響，恒大未能按期上市，到目前為此，資本市場(chǎng)依然低迷，恒大地產(chǎn)亦未有上市的跡象。這將意味著，如果今年不能上市，恒大將面臨資產(chǎn)被瓜分的危險(xiǎn)。即便能上市，其成本也是非常高昂。Hop紅軟基地
房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)較重Hop紅軟基地
房地產(chǎn)年度稅負(fù)一般占營(yíng)業(yè)收入20%以上，接近甚至超過(guò)企業(yè)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)，如果加上項(xiàng)目清算時(shí)要繳的大筆土地增值稅、企業(yè)所得稅，項(xiàng)目真正的稅負(fù)占項(xiàng)目收入的比重會(huì)更高。以保利地產(chǎn)（600048）為例，近三年稅負(fù)列表如下：Hop紅軟基地
單位:億元;%Hop紅軟基地
稅局加強(qiáng)征收與監(jiān)管Hop紅軟基地
經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、積極的財(cái)政政策需要資金的更大投入，各級(jí)地方財(cái)通過(guò)加大稅收征收力度，降低財(cái)政資金壓力，特別是房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅為地方稅種，大部分將留存地方財(cái)政，更是成為目前稅務(wù)部門(mén)清理征收的重點(diǎn)。Hop紅軟基地
稅收籌劃即從公司總體的發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，通過(guò)適當(dāng)?shù)陌才殴�司�?jīng)營(yíng)方式和業(yè)務(wù)流程，以及巧妙合理的財(cái)務(wù)協(xié)調(diào)和會(huì)計(jì)處理，實(shí)現(xiàn)在合法的前提下，稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較小、企業(yè)整體利益最大化。Hop紅軟基地
稅收與經(jīng)營(yíng)形式直接相關(guān)，稅務(wù)籌劃貫穿Hop紅軟基地
   項(xiàng)目始終，是個(gè)動(dòng)態(tài)管理過(guò)程，特別是在項(xiàng)Hop紅軟基地
   目運(yùn)作的前期進(jìn)行籌劃尤為重要。Hop紅軟基地
1.1.3  爭(zhēng)取核定征收Hop紅軟基地
稅務(wù)機(jī)關(guān)在賬冊(cè)不齊等特殊情況下可按不低于預(yù)征率的水平進(jìn)行土地增值稅的核定征收，因此，在某些高毛利的項(xiàng)目上核定征收與據(jù)實(shí)清算最終所繳稅款將存在巨大差異，積極爭(zhēng)取土地增值稅的核定征收將是有效降低稅負(fù)的途徑之一。Hop紅軟基地
某項(xiàng)目總收入2億元，可扣除金額為1.1億元，則增值額為9000萬(wàn)元，增值率為81.81%，土地增值稅為3050萬(wàn)元。Hop紅軟基地
此項(xiàng)目系收購(gòu)項(xiàng)目，賬冊(cè)不齊，若最終稅局能以5%的稅率核定征收，則土地增值稅為1000萬(wàn)元，節(jié)稅2050萬(wàn)元。Hop紅軟基地
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