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資產(chǎn)評估學(xué) 引例 第一章 導(dǎo)論學(xué)習(xí)內(nèi)容 1.資產(chǎn)概述 2.資產(chǎn)評估及其特點(diǎn) 3.資產(chǎn)評估的目的 4.資產(chǎn)評估的原則 5.資產(chǎn)評估的假設(shè) 6.資產(chǎn)的價(jià)值類型及評估標(biāo)準(zhǔn) 第一節(jié) 資產(chǎn)概述 一.資產(chǎn)的含義 “資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的、能夠用貨幣計(jì)量的，預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源”。 資產(chǎn)具有以下基本特征： （1）資產(chǎn)必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。 （2）資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源，即可望給經(jīng)濟(jì)主體帶來現(xiàn)金流入的資源。 （3）資產(chǎn)必須能以貨幣計(jì)量。 二.資產(chǎn)的分類 1、按資產(chǎn)存在形態(tài)分類（有形，無形） 2、按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類（商譽(yù)、其他） 3、按資產(chǎn)是否具有綜合能力分類（單項(xiàng)，整體） 兩者的價(jià)值差就是商譽(yù) 圖表：1-1 第二節(jié)　資產(chǎn)評估及其特點(diǎn) 一、資產(chǎn)評估的概念 （一）資產(chǎn)評估 　　　 資產(chǎn)評估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員按照相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，遵循適用的評估原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，依照法定的評估程序，運(yùn)用科學(xué)的評估方法，對評估對象在特定目的下的評估基準(zhǔn)日價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。 (二）、資產(chǎn)評估的基本要素 評估主體 資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)人員 評估客體 被評估的資產(chǎn) 評估依據(jù) 對被估資產(chǎn)定價(jià)的依據(jù) 評估原則 內(nèi)在行為規(guī)范 評估目的 資產(chǎn)交易業(yè)務(wù)本身經(jīng)濟(jì)行 為的特征 評估價(jià)值類型 對資產(chǎn)價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定 評估方法 具體技術(shù)和手段 評估程序 工作步驟 價(jià)值與價(jià)格 　價(jià)格——是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務(wù)實(shí)際支付或收到的貨幣金額。 價(jià)值——只是專業(yè)人員根據(jù)特定的價(jià)值定義在特定時(shí)間內(nèi)對商品、服務(wù)價(jià)值的估計(jì)。作為資產(chǎn)評估的目標(biāo)是判斷評估對象的價(jià)值而不是評估對象的實(shí)際成交價(jià)格。 二、資產(chǎn)評估的特點(diǎn) 1.時(shí)點(diǎn)性（現(xiàn)實(shí)性） 2.市場性 3.預(yù)測性 4.公正性 5.咨詢性 評估結(jié)論只是評估人員的一種主觀判斷，而不是客觀事實(shí)。評估結(jié)果本身并沒有強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評估結(jié)果只是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供一個(gè)參考價(jià)值。 三、資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別 1、主體不同 會(huì)計(jì)：由本企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員完成 資產(chǎn)評估：由專門的評估機(jī)構(gòu)完成 2、目的不同 會(huì)計(jì)：全面反映企業(yè)歷史和現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)狀況，為財(cái)務(wù)報(bào)告的使用者和企業(yè)管理服務(wù)。 資產(chǎn)評估：為資產(chǎn)交易提供估值服務(wù)。 3、前提條件不同 會(huì)計(jì)：主要是以歷史成本為依據(jù)記錄資產(chǎn)的價(jià)值。 資產(chǎn)評估：是以資產(chǎn)的效用和市場價(jià)值為依據(jù)判斷資產(chǎn)是否有價(jià)值及價(jià)值的大小 兩者的聯(lián)系 1、資產(chǎn)評估的結(jié)論為會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)提供依據(jù) 2、資產(chǎn)評估結(jié)論的形成依賴于會(huì)計(jì)提供有關(guān)數(shù)據(jù)資料，資產(chǎn)評估大量運(yùn)用現(xiàn)代會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)方法（現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本、公允價(jià)值）。 3、會(huì)計(jì)的入賬有時(shí)需要依靠資產(chǎn)評估的數(shù)據(jù) 第三節(jié) 資產(chǎn)評估的目的 第四節(jié) 資產(chǎn)評估的原則 一、工作原則 1、獨(dú)立性原則 2、客觀性 3、科學(xué)性 二、經(jīng)濟(jì)原則 1、預(yù)期原則 2、貢獻(xiàn)原則 3、替代原則 4、最佳使用原則（法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上可行） 適合于房地產(chǎn)的評估 5、供求原則 練習(xí)題 （1）資產(chǎn)評估的時(shí)點(diǎn)性是指以被評估資產(chǎn)（c ）的實(shí)際狀況，對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行的評定估算。 a、評估日期 b、評估工作日期 c、評估基準(zhǔn)日 d、過去、現(xiàn)在及未來 （2）不可辨認(rèn)的資產(chǎn)是指（ c ）。 a、沒有物質(zhì)形態(tài)因而無法辨認(rèn)的資產(chǎn) b、因不具有綜合獲利能力而無法單獨(dú)出售的資產(chǎn) c、不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn) d、除有形資產(chǎn)以外的所有資產(chǎn) （3）資產(chǎn)評估價(jià)值取決于資產(chǎn)的（ c ）。 a、原先的購買價(jià)格 b、生產(chǎn)成本 c、預(yù)期效用 d、評估基準(zhǔn)日的利用現(xiàn)狀 （4）正常情況下，一棟別墅在某一時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，不會(huì)高于此時(shí)點(diǎn)重新開發(fā)一同等效用別墅的成本（包括利潤）。這體現(xiàn)了資產(chǎn)評估的（ d ）。 a、貢獻(xiàn)原則 b、客觀原則 c、預(yù)期原則 d、替代原則 （5）下列不屬于資產(chǎn)評估工作原則的是（ c ） a、獨(dú)立性 b、客觀性 c、替代性 d、科學(xué)性 （6）資產(chǎn)評估價(jià)值與資產(chǎn)交易中的實(shí)際成交價(jià)格之間的關(guān)系是（ d ） a、前者必須高于后者 b、前者必須低于后者 c、前者必須等于后者 d、前者可以高于、低于或者等于后者 （7）資產(chǎn)評估工作的執(zhí)行操作者不同于會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)，它是由獨(dú)立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估資格社會(huì)中介機(jī)構(gòu)來完成的，這說明資產(chǎn)評估具有（ b ） a、市場性 b、公正性 c、咨詢性 d、預(yù)測性 （8）某一宗土地用于住宅開發(fā)時(shí)的價(jià)值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時(shí)的價(jià)值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時(shí)的價(jià)值為280萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)生產(chǎn)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評估為（ b ）萬元 a、500 b、300 c、280 d、360 多選題 1．資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)具有的基本特征是（bcd）。 A．是由過去的交易和事項(xiàng)形成的 B．能夠以貨幣衡量 C．由特定權(quán)利主體擁有或控制的 D．能給其特定主體帶來未來經(jīng)濟(jì)利益 E．是有形的  2．涉及國有資產(chǎn)屬于必須進(jìn)行資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)有（bde）。 A．企業(yè)經(jīng)營，產(chǎn)成品出售B．資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，企業(yè)清算 C．企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離D．企業(yè)兼并，企業(yè)出售 E．中外合資、合作    3．資產(chǎn)評估的公正性表明資產(chǎn)評估具有（ad）。 A．技術(shù)基礎(chǔ)B．程序基礎(chǔ)C．思想基礎(chǔ)D．組織基礎(chǔ)E．道德基礎(chǔ) 第五節(jié) 資產(chǎn)評估假設(shè) 1.繼續(xù)使用假設(shè) 資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述。 2.公開市場假設(shè) 3.清算假設(shè) 繼續(xù)使用假設(shè) 該假設(shè)首先設(shè)定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去 。 三種形式： ⑴在用續(xù)用；⑵轉(zhuǎn)用續(xù)用；⑶移地續(xù)用 公開市場假設(shè) 是指假定有較為完善的公開市場存在，被評估資產(chǎn)將要在這樣的公開市場中進(jìn)行交易。 公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，指一個(gè)有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個(gè)市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方一的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。 公開市場假設(shè)也是資產(chǎn)評估中使用頻率較高的一種假設(shè)，凡是能在公開市場上交易、用途較為廣泛或通用性較強(qiáng)的資產(chǎn)，都可以考慮按公開市場假設(shè)前提進(jìn)行評估。公開市場假是構(gòu)成資產(chǎn)評估市場價(jià)值的基礎(chǔ)。 清算假設(shè)（非持續(xù)經(jīng)營假設(shè)） 假設(shè)被評估資產(chǎn)面臨清算或具有潛在的被清算的事實(shí)或可能性，再根據(jù)相應(yīng)數(shù)據(jù)資料推定被評估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)的狀態(tài)。 由于清算假設(shè)假定被估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)條件之下，被評估資產(chǎn)的評估值通常要低于在公開市場假設(shè)前提下或持續(xù)使用假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評估值。 例如：破產(chǎn)，抵押 第六節(jié) 資產(chǎn)的價(jià)值類型及評估標(biāo)準(zhǔn) 一、價(jià)值類型 （一）概念 價(jià)值類型：資產(chǎn)評估價(jià)值的類別，是資產(chǎn)評估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定性，即評估價(jià)值的內(nèi)涵，是每一項(xiàng)資產(chǎn)評估價(jià)值的具體價(jià)值尺度。 1.價(jià)值類型可以說明評估價(jià)值的涵義，是評估值“質(zhì)”的規(guī)定 2.不同屬性的價(jià)值類型，數(shù)量上也不同 3.價(jià)值類型是必須的，資產(chǎn)評估過程開始就應(yīng)確定價(jià)值類型。 4.評估目的決定價(jià)值類型，但不是唯一依據(jù)。 5.每一種價(jià)值類型必須予以明確定義 （二）價(jià)值類型理論引入到資產(chǎn)評估中至少滿足或?qū)崿F(xiàn)兩個(gè)目標(biāo)： 其一，為資產(chǎn)評估確定公允價(jià)值提供坐標(biāo)或標(biāo)志； 其二，資產(chǎn)評估是專業(yè)人士向非專業(yè)人士提供的專業(yè)服務(wù)，資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)保證資產(chǎn)評估報(bào)告和評估結(jié)論能被評估報(bào)告使用人正確理解和使用。 其一，為資產(chǎn)評估確定公允價(jià)值提供坐標(biāo)或標(biāo)志 國際上通行或認(rèn)可的 “市場價(jià)值”，是一個(gè)理想或正常市場條件下資產(chǎn)得到最佳使用或最有可能使用狀態(tài)下的價(jià)值。 但是，并不是每一項(xiàng)資產(chǎn)待評估的資產(chǎn)都處于理想狀態(tài)。這樣，力圖判斷資產(chǎn)的公允價(jià)值的基本目標(biāo)或一般目的也就無從實(shí)現(xiàn)。 資產(chǎn)評估價(jià)值類型理論就是要通過合理劃分評估結(jié)果的價(jià)值類型來幫助評估人員合理把握資產(chǎn)評估中公允價(jià)值。 其二 資產(chǎn)評估是專業(yè)人士向非專業(yè)人士提供的專業(yè)服務(wù)，保證資產(chǎn)評估報(bào)告和評估結(jié)論被正確理解和使用是資產(chǎn)評估的最終目的。 資產(chǎn)評估價(jià)值類型理論要告誡評估人員，什么樣的價(jià)值表現(xiàn)形式是作為資產(chǎn)公允價(jià)值的典型標(biāo)志或正常條件下的資產(chǎn)公允價(jià)值，在資產(chǎn)評估所依據(jù)的市場范圍內(nèi)會(huì)得到整體市場認(rèn)同。而其他的價(jià)值表現(xiàn)形式則是一定特殊條件下的資產(chǎn)公允價(jià)值，在資產(chǎn)評估所依據(jù)的市場范圍內(nèi)，其合理性只能得到局部市場認(rèn)同。 二、價(jià)值類型分類 資產(chǎn)評估中的價(jià)值類型，是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式的歸類。 不同的價(jià)值類型從不同的角度反映資產(chǎn)的評估價(jià)值及其特征。不同屬性的價(jià)值類型所代表的資產(chǎn)評估價(jià)值不僅在性質(zhì)上存在著差別的，在數(shù)量上往往也存在著差異。 資產(chǎn)評估的價(jià)值類型的形成，不僅與引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟(jì)行為，即資產(chǎn)評估特定目的有關(guān)，而且與被評估對象的功能、狀態(tài)、評估時(shí)的市場條件等因素有著密切的聯(lián)系。 （一）分類標(biāo)準(zhǔn) 一是從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度來表述資產(chǎn)評估的價(jià)值類型，具體包括：繼續(xù)使用價(jià)值、公開市場價(jià)值和清算價(jià)值等三種。 二是從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，即資產(chǎn)評估的特定目的來劃分資產(chǎn)評估的價(jià)值類型，具體包括：抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保全價(jià)值、交易價(jià)值、兼并價(jià)值、拍賣價(jià)值、租賃價(jià)值、補(bǔ)償價(jià)值等。 三是以資產(chǎn)評估時(shí)所依據(jù)的市場條件，以及被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)來劃分資產(chǎn)評估結(jié)果的價(jià)值類型，具體包括市場價(jià)值和市場價(jià)值以外的價(jià)值。 第一種劃分方法有利于人們了解資產(chǎn)評估結(jié)果的假設(shè)前提條件，同時(shí)也強(qiáng)化了評估人員對評估假設(shè)前提條件的運(yùn)用。 第二種劃分方法強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要性，認(rèn)為有什么樣的資產(chǎn)業(yè)務(wù)就應(yīng)有什么樣的資產(chǎn)價(jià)值類型。 第三種劃分方法不僅注重了資產(chǎn)評估結(jié)果適用范圍與評估所依據(jù)的市場條件及資產(chǎn)使用狀態(tài)的匹配，而且通過資產(chǎn)的市場價(jià)值概念的提出，樹立了一個(gè)資產(chǎn)公允價(jià)值的坐標(biāo)。 對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行合理分類主要有兩個(gè)層面的目的， 第一，為評估人員科學(xué)合理地進(jìn)行資產(chǎn)評估提供指引。 第二，使資產(chǎn)評估報(bào)告使用者能正確理解和恰當(dāng)使用資產(chǎn)評估結(jié)果。 從這個(gè)意義上講，將資產(chǎn)評估價(jià)值劃分為市場價(jià)值和市場價(jià)值以外的價(jià)值更有利于實(shí)現(xiàn)劃分資產(chǎn)評估價(jià)值類型的目的。 ⑴市場價(jià)值 國際資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn) “自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。” 市場價(jià)值作為評估結(jié)果的價(jià)值類型應(yīng)當(dāng)滿足以下要求： 1.評估對象是明確的，包括資產(chǎn)承載的權(quán)益； 2.評估師在整個(gè)評估過程中是以公開市場（假設(shè)）來設(shè)定資產(chǎn)評估所依據(jù)的市場條件； 3.評估師是以評估對象被正常使用或最佳使用或最有可能使用，并達(dá)到正常使用水平和效益水平作為評估對象在評估時(shí)的使用狀態(tài)； 4.評估師在資產(chǎn)評估過程中所使用的數(shù)據(jù)均來自于市場 我國的一般解釋： 資產(chǎn)評估中的市場價(jià)值指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。 （2） 市場價(jià)值以外的價(jià)值或非市場價(jià)值中的 “市場價(jià)值以外”或 “非” 字并不是否定評估結(jié)論與市場的聯(lián)系，而是強(qiáng)調(diào)非市場價(jià)值是那些不滿足、不具備資產(chǎn)評估中市場價(jià)值定義條件的價(jià)值。所以說，市場價(jià)值以外的價(jià)值或非市場價(jià)值是一個(gè)相對于市場價(jià)值的專有名詞和專業(yè)術(shù)語。 從市場價(jià)值以外的價(jià)值的表述來看，市場價(jià)值以外的價(jià)值不是一種具體的資產(chǎn)評估價(jià)值存在形式，它是一系列不符合資產(chǎn)市場價(jià)值定義條件的價(jià)值形式的總稱或組合，它包括了在用價(jià)值、投資價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、清算價(jià)值、課稅價(jià)值等一系列具體價(jià)值表現(xiàn)形式。 使用價(jià)值，是指作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價(jià)值估計(jì)值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)的情況。 投資價(jià)值，是指資產(chǎn)對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有的價(jià)值估計(jì)值。 資產(chǎn)的投資價(jià)值與投資性資產(chǎn)價(jià)值是兩個(gè)不同的概念，投資性資產(chǎn)價(jià)值是指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)在公開市場上按其最佳用途實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)值。 保險(xiǎn)價(jià)值，是指根據(jù)保險(xiǎn)合同或協(xié)議中規(guī)定的價(jià)值（理賠）標(biāo)準(zhǔn)所確定的資產(chǎn)價(jià)值估計(jì)值。 清算價(jià)值，是指資產(chǎn)處于清算、迫售或快速變現(xiàn)等非正常市場條件下所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值估計(jì)值。 課稅價(jià)值，是指根據(jù)稅法中規(guī)定的與財(cái)產(chǎn)征稅相關(guān)的價(jià)值（稅基）標(biāo)準(zhǔn)所確定的資產(chǎn)價(jià)值估計(jì)值。 持續(xù)經(jīng)營價(jià)值，是指企業(yè)作為一個(gè)整體按照目前正在使用的用途、方式繼續(xù)經(jīng)營下去所能表現(xiàn)出來的價(jià)值估計(jì)值。 由于企業(yè)的各個(gè)組成部分對該企業(yè)整體價(jià)值都有相應(yīng)的貢獻(xiàn)，可以將企業(yè)總的持續(xù)經(jīng)營價(jià)值分配給企業(yè)的各個(gè)組成部分，即構(gòu)成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的各局部資產(chǎn)的在用價(jià)值。 三、資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn) 資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)是指資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)所適用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。評估標(biāo)準(zhǔn)選擇是否得當(dāng)，直接關(guān)系到評估的成敗。因此，它要求估價(jià)類別與資產(chǎn)業(yè)務(wù)相匹配。 （一）以市場價(jià)值為基礎(chǔ)的評估標(biāo)準(zhǔn) （二）以非市場價(jià)值為基礎(chǔ)的評估標(biāo)準(zhǔn) （三）以財(cái)務(wù)報(bào)告及會(huì)計(jì)事項(xiàng)為目的的資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn) （四）以貸款擔(dān)保、抵押和債券為手段的評估標(biāo)準(zhǔn) 練習(xí)題 （1）在企業(yè)兼并時(shí)，目標(biāo)企業(yè)（被兼并企業(yè)）價(jià)值評估的最適用假設(shè)是（ ）。 a、清算假設(shè) b、公開市場假設(shè) c、繼續(xù)使用假設(shè) d、持續(xù)經(jīng)營假設(shè) （2）銀行在因債務(wù)不能清償而需要對其受押的抵押房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，該抵押房地產(chǎn)價(jià)值的評估適用于（ ）。 a、清算假設(shè) b、公開市場假設(shè) c、繼續(xù)使用假設(shè) d、持續(xù)經(jīng)營假設(shè) 資產(chǎn)評估目的，假設(shè)，價(jià)值類型之間關(guān)系 PS：不需要掌握，僅供了解 一、資產(chǎn)評估目的對價(jià)值類型的約束 資產(chǎn)評估目的就是資產(chǎn)評估所要達(dá)到的目標(biāo)，資產(chǎn)評估的目的有資產(chǎn)評估一般目的和特定目的之分。 資產(chǎn)評估一般目的，是泛指所有資產(chǎn)評估活動(dòng)共同的目的或目標(biāo)，即公允價(jià)值。 資產(chǎn)評估特定目的，是每一項(xiàng)資產(chǎn)評估所要實(shí)現(xiàn)的目的或目標(biāo)，是每一個(gè)評估項(xiàng)目對某資產(chǎn)評估的具體要求。 （一）資產(chǎn)評估一般目的對價(jià)值類型的約束 資產(chǎn)評估的一般目的或資產(chǎn)評估的基本目標(biāo)是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的。 資產(chǎn)評估作為一種專業(yè)人士對特定時(shí)點(diǎn)及特定條件約束下資產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)和判斷的社會(huì)中介活動(dòng)，它一經(jīng)產(chǎn)生就具有了為委托人以及資產(chǎn)交易當(dāng)事人提供合理的資產(chǎn)價(jià)值咨詢意見的功能。 就是說不論因何原因引起，不論是什么樣的評估對象，就資產(chǎn)評估一般目的而言，資產(chǎn)評估結(jié)果及其價(jià)值類型或價(jià)值表現(xiàn)形式必須是公允的。 從資產(chǎn)評估的角度，公允價(jià)值是一種相對合理的評估價(jià)值， 是評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身的條件及其所面臨的市場條件，對被評估資產(chǎn)客觀交換價(jià)值的合理估計(jì)值。 資產(chǎn)評估中的公允價(jià)值既包含了資產(chǎn)評估中正常市場條件下合理評估結(jié)果，同時(shí)也包括了資產(chǎn)評估中非正常市場條件下的合理評估結(jié)果。 因此，資產(chǎn)評估一般目的對價(jià)值類型的約束是一種原則性的約束，簡言之，就是所有的評估結(jié)果都要公允。 （二）資產(chǎn)評估特定目的對價(jià)值類型的約束 人們通常把引起資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具體要求稱為資產(chǎn)評估的特定目的。 每種資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具體要求，不但會(huì)在評估的價(jià)值量上有所體現(xiàn)，而且一定會(huì)表現(xiàn)為與這種具體要求相適應(yīng)的評估結(jié)果價(jià)值類型。 1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。 如果沒有特殊說明，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓對評估結(jié)果的價(jià)值類型并無特別要求，評估人員可根據(jù)項(xiàng)目具體情況選擇評估結(jié)果的價(jià)值類型。 2.企業(yè)兼并。 企業(yè)兼并的種類比較多，情況比較復(fù)雜。有些企業(yè)兼并活動(dòng)帶有戰(zhàn)略性，需要從兼并方的角度考慮被評估資產(chǎn)的價(jià)值類型。有些企業(yè)兼并活動(dòng)具有被動(dòng)性，需要從被兼并方的角度考慮評估結(jié)果的價(jià)值類型。有些企業(yè)兼并活動(dòng)具有整合效應(yīng)，評估時(shí)需要將整合因素考慮進(jìn)去，來把握評估結(jié)果的價(jià)值類型等. 3.企業(yè)出售。 如果沒有特殊說明，企業(yè)出售對評估結(jié)果的價(jià)值類型并無特別要求，評估人員可根據(jù)項(xiàng)目具體情況選擇評估結(jié)果的價(jià)值類型。 4.企業(yè)聯(lián)營。 企業(yè)聯(lián)營的種類比較多，情況也比較復(fù)雜。有些企業(yè)聯(lián)營活動(dòng)帶有戰(zhàn)略性，需要從聯(lián)營雙方的角度考慮被評估資產(chǎn)的價(jià)值類型。有些企業(yè)聯(lián)營活動(dòng)具有整合效應(yīng)，評估時(shí)需要將整合因素考慮進(jìn)去，來把握評估結(jié)果的價(jià)值類型等等。 5.股份經(jīng)營。 如果沒有特殊說明，股份經(jīng)營對評估結(jié)果的價(jià)值類型并無特別要求，評估人員可根據(jù)項(xiàng)目具體情況選擇評估結(jié)果的價(jià)值類型。 6.中外合資、合作。 如果沒有特殊說明，中外合資、合作對評估結(jié)果的價(jià)值類型并無特別要求，評估人員可根據(jù)項(xiàng)目具體情況選擇評估結(jié)果的價(jià)值類型。 7.企業(yè)清算。 包括破產(chǎn)清算、終止清算和結(jié)業(yè)清算。企業(yè)清算引起的資產(chǎn)評估，必須考慮市場條件不正常的因素對評估結(jié)果價(jià)值類型的影響。 8.擔(dān)保。 擔(dān)保通常包括抵押、質(zhì)押、保證等。 擔(dān)保引起的資產(chǎn)評估對評估時(shí)的市場條件的約束可以分為兩種情況，正常市場條件或非正常市場條件，評估人員可根據(jù)項(xiàng)目具體情況和有關(guān)要求選擇一種市場條件，并據(jù)此選擇評估結(jié)果的價(jià)值類型。 9.企業(yè)租賃。 如果沒有特殊說明，企業(yè)租賃對評估結(jié)果的價(jià)值類型并無特別要求，評估人員可根據(jù)項(xiàng)目具體情況選擇評估結(jié)果的價(jià)值類型。 二、關(guān)于價(jià)值類型的選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件的關(guān)系應(yīng)該從兩個(gè)方面來認(rèn)識(shí)和把握。 其一，資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件影響所選擇價(jià)值類型； 其二，價(jià)值類型的正確選擇有利于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評估目的 （一）、影響價(jià)值類型選擇的資產(chǎn)評估條件 價(jià)值類型的選擇本來就應(yīng)該受到評估目的等相關(guān)條件的制約，或者說價(jià)值類型是在評估目的等相關(guān)條件的基礎(chǔ)上形成的。 可以說，資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件構(gòu)成了資產(chǎn)評估的價(jià)值基礎(chǔ)。 除資產(chǎn)評估特定目的外，構(gòu)成資產(chǎn)評估價(jià)值基礎(chǔ)的相關(guān)條件主要有兩個(gè)方面： 其一，是資產(chǎn)自身的功能、利用方式和使用狀態(tài)； 其二，是評估時(shí)的市場條件。 （1）資產(chǎn)評估特定目的 資產(chǎn)評估特定目的作為資產(chǎn)評估價(jià)值基礎(chǔ)的條件之一，是因?yàn)橘Y產(chǎn)評估特定目的不但決定著資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途，而且會(huì)直接或間接地在宏觀層面上影響著資產(chǎn)評估的過程及其運(yùn)作條件，包括對評估對象的利用方式和使用狀態(tài)的宏觀約束，以及對資產(chǎn)評估市場條件的宏觀限定。 相同的資產(chǎn)在不同的評估特定目的下可能會(huì)有不同的評估結(jié)果。資產(chǎn)評估目的對評估結(jié)果價(jià)值類型的影響，會(huì)通過評估目的對評估對象的使用方式、使用空間及使用狀態(tài)體現(xiàn)出來。 （2）評估對象條件 評估對象自身的功能、使用方式和利用狀態(tài)，是資產(chǎn)自身的條件，這是影響資產(chǎn)評估價(jià)值的內(nèi)因。從某種意義上講，資產(chǎn)自身的條件對其評估價(jià)值具有決定性的影響。不同功能的資產(chǎn)會(huì)有不同的評估結(jié)果，使用方式和利用狀態(tài)不同的相同資產(chǎn)也會(huì)有不同的評估結(jié)果。 被評估資產(chǎn)的作用方式和作用空間直接關(guān)系到其效用水平的發(fā)揮，以及評估值的高低。當(dāng)評估人員明確了資產(chǎn)評估的特定目的、評估范圍，以及評估假設(shè)與被評估資產(chǎn)作用方式和作用空間之間的關(guān)系后，可通過對資產(chǎn)評估特定目的及評估范圍的認(rèn)真分析，并借助于評估假設(shè)恰當(dāng)?shù)胤从潮辉u估資產(chǎn)的作用方式和作用空間，以便給出一個(gè)相對科學(xué)合理的評估結(jié)果和價(jià)值類型。 　　用來反映被評估資產(chǎn)的作用方式和作用空間的資產(chǎn)評估假設(shè)是繼續(xù)使用假設(shè) 　　 （3）評估依據(jù)的市場條件 　　評估時(shí)所面臨的市場條件及交易條件，是資產(chǎn)評估的外部環(huán)境，是影響資產(chǎn)評估結(jié)果及其價(jià)值類型的外部因素。 在不同的市場條件下或交易環(huán)境中，即使是相同的資產(chǎn)也會(huì)有不同的評估結(jié)果和價(jià)值類型。 　　在資產(chǎn)評估實(shí)踐中，資產(chǎn)評估依據(jù)的市場條件主要是通過資產(chǎn)評估市場條件假設(shè)（清算假設(shè)與公開市場假設(shè)）表現(xiàn)出來。 市場價(jià)值以外的價(jià)值的各種價(jià)值表現(xiàn)形式總是難以同時(shí)滿足公開市場假設(shè)和持續(xù)使用假設(shè)中資產(chǎn)正常使用或最佳使用兩個(gè)條件。dx4紅軟基地

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