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小王與銀行于2010年6月12日簽訂了十年期的住房抵押貸款合同，假設(shè)人民銀行于2011年7月7日調(diào)整利率，那么合同利率應(yīng)從（）開始執(zhí)行 A.2011年7月7日 B.2011年8月1日 C.2011年1月1日 D.2012年1月1日 §II 個(gè)人住房抵押貸款的基本要素 ★ ★ ★ 1、貸款額度 2、貸款利率 3、貸款期限 §II 個(gè)人住房抵押貸款的基本要素 ★ ★ ★ 1、貸款額度（問：與哪些因素有關(guān)？） （2）住房套數(shù) 二套房： 商業(yè)貸款：（20150330)對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40% 公積金貸：對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。 1、貸款額度 （4）補(bǔ)充：公積金貸款限額（廣州） 以下三項(xiàng)的最低值： A、根據(jù)個(gè)人住房公積金繳存情況計(jì)算的貸款額度 (公積金賬戶余額+公積金月繳存額×2×至法定退休月數(shù))×2（新） B、貸款最高限額。 一人申請(qǐng)，最高限額為50萬元；兩人或兩人以上申請(qǐng)；最高限額為80萬元； C、按照房屋價(jià)格計(jì)算的貸款額度。 計(jì)算公式為：房屋價(jià)格×貸款比例 首套房：自住房且90平方米及以下，貸款80%；自住房且面積90平方米以上，貸款70% 二套房：對(duì)購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率按同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行 詳見 1. 住房公積金貸款須知http://www.gzgjj.gov.cn/web/static/articles/catalog_ff8080813b9be888013b9d7b43e10008/2015-03-04/article_2c9032504b954c0c014be39e3bbf0291/2c9032504b954c0c014be39e3bbf0291.html 運(yùn)用廣州公積金政策分析 No1：甲第一套房申請(qǐng)商業(yè)貸款，現(xiàn)準(zhǔn)備購買第二套，能否申請(qǐng)公積金貸款？若能，最低首付多少？ No2：甲第一套房無貸款，現(xiàn)準(zhǔn)備買第二套，能否申請(qǐng)公積金貸款？若能，最低首付多少？ No3：甲買第一套房時(shí)申請(qǐng)公積金貸款，最低首付多少？現(xiàn)已將第一套公積金貸款還清，準(zhǔn)備購買第二套，能否申請(qǐng)公積金貸款？若能，最低首付多少？ No4：甲買第一套房時(shí)申請(qǐng)了公積金貸款，第一套公積金貸款未還清現(xiàn)，準(zhǔn)備購買第二套，能否申請(qǐng)公積金貸款？若能，最低首付多少？ No5：申請(qǐng)組合貸款購買首套房，最低首付多少？ 3、貸款期限 最長貸款年限＿ ＿ 年 貸款人年齡 二手房房齡 eg（廣州）住房公積金貸款期限按以下兩項(xiàng)的最低值計(jì)算 A、一手樓貸款期限不得超過30年，二手樓貸款期限不得超過20年。 B、借款人年齡與貸款期限之和不超過法定退休年齡后5年。法定退休年齡一般按照女性55歲，男性60歲計(jì)算。 【例題】職工嚴(yán)某夫妻雙方首次申請(qǐng)公積金貸款，用于購買本市二手房，2000建成。套型面積80m2；房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告上顯示價(jià)格為150萬元；申請(qǐng)貸款時(shí)，嚴(yán)某公積金繳存余額為2.1萬元，嚴(yán)某配偶公積金繳存余額為1.3萬元；嚴(yán)某現(xiàn)40歲，月繳納公積金800元，妻子先38歲，月存公積金500元。夫妻雙方均無公積金提取記錄，且滿足貸款條件。 測算嚴(yán)某夫婦公積金貸款的最高貸款額度和貸款期限。 【例題】某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購買第一套住房，該家庭月總收入為1.5萬元，最多能以月總收入的25%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6.55%，最長貸款期限20年，最低首付款為房價(jià)的（ ）%。請(qǐng)思考： （1）該家庭能承受的月還款額為多少？ （2）該家庭能夠承受的最高住房價(jià)格是多少？ 商業(yè)貸款100萬，貸款20年，基準(zhǔn)利率（6.55%） 商業(yè)貸款100萬，貸款20年，基準(zhǔn)利率（6.55%） （一）兩種還款方式比較 2、等額本息、等額本金的特點(diǎn) 【案例2】李先生購得一處100平方米的房產(chǎn)，單價(jià)6000元，首付20萬，貸款40萬，貸款期限15年，采用等額本息還款： （1）請(qǐng)利用萬元月供表分別計(jì)算李先生在商業(yè)貸款和公積金房貸兩種貸款情況下各自的月供額？總利息是多少？公積金貸款為李先生節(jié)省了多少的利息支出？ 【例題3】張先生30歲，在一家報(bào)社工作，月收入8000元；其愛人為教師，月收入7000元。目前兩人有存款38萬元，準(zhǔn)備購買首套房。請(qǐng)幫他們?cè)O(shè)計(jì)一下： 1、最好買多大的房子？總價(jià)多少？ 2、他們采用何種還款方式比較好？ 3、若采用商業(yè)貸款，最短還款期限為多長？（借助萬元月供表） 【案例4】吳先生現(xiàn)有存款15萬，家庭月收入5000元，日常支出約為2000元�，F(xiàn)看中一套80㎡價(jià)值40萬的房子，準(zhǔn)備購買。作為吳先生的置業(yè)投資顧問，可以幫吳先生作如下分析： 1、吳先生可以采取的住房貸款形式主要有（）。 A．公積金貸款 B．單位集資貸款 C．住房儲(chǔ)蓄貸款 D．住房抵押貸款 2．如果公積金貸款的最高額度為8萬元，其余采用商業(yè)貸款，貸款年限均為10年，等額本息還款，吳先生是首套房，則每月的總還款額約為（ ）（借助萬元月供表） 3．如果月收入不足以支付月還款額，則貸款年限為（）年較為合適。 A．11年 B．12年 C．13年 D．14年 4．作為一種置業(yè)消費(fèi)投資，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)著重從（）方面來幫吳先生分析。 A．消費(fèi)能力 B．物業(yè)增值潛力 C．實(shí)用性 D．風(fēng)險(xiǎn)性 5．（）是購房者獲得住房抵押貸款的關(guān)鍵性法律文件。 A． 借款合同 B．商品房買賣合同 C．住房抵押貸款承諾書 D．住房抵押貸款合同 6．對(duì)于借款人來說，住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)在于（ ）。 A．提前還款風(fēng)險(xiǎn) B．房屋貶值風(fēng)險(xiǎn) C．利率變化風(fēng)險(xiǎn) D．房屋處理風(fēng)險(xiǎn) 【案例5】某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購買第一套住房，該家庭月總收入為1.5萬元，最多能以月總收入的25%支付住房貸款的月還款額。貸款利率為基準(zhǔn)利率，貸款期限20年。如果該家庭貸款50萬元，貸款期限20年，采取等額本金還款。請(qǐng)思考： （1）首月還款額為多少？ （2）隨著還款期數(shù)增多，該購房者每月會(huì)減少多少利息支出？ 【案例6】甲現(xiàn)34歲，看重一套學(xué)位房，120㎡，總價(jià)350萬�，F(xiàn)屬二套房，申請(qǐng)20年抵押貸款。甲及愛人目前尚未使用過公積金貸款。甲目前公積金繳存余額為5萬元，愛人公積金繳存余額為1萬元；甲月繳納公積金2000元，愛人月存公積金1200元。請(qǐng)思考： （1）等額本息還款，最高貸款額度為多少？最優(yōu)惠的月供額為多少？ （2）等額本金還款，申請(qǐng)最高貸款額度，首月還款額為多少？隨著還款期數(shù)增多，該購房者每月會(huì)減少多少利息支出？ 1、公積金貸款的條件 （1）貸款人須有本市城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份； （2）自申請(qǐng)之日向前推，連續(xù)足額繳存住房公積金12個(gè)月以上 廣州舊：本市戶籍，申請(qǐng)貸款時(shí)已連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月以上（含）；非本市戶籍的，申請(qǐng)時(shí)已連續(xù)繳存住房公積金12個(gè)月以上（含） 廣州新：（征求稿，擬于2014年7月1日實(shí)施 ）本市戶籍，申請(qǐng)貸款時(shí)已連續(xù)繳存住房公積金24個(gè)月以上（含）；非本市戶籍的，申請(qǐng)時(shí)已連續(xù)繳存住房公積金36個(gè)月以上（含） 1、公積金貸款的條件 （3）有符合法律規(guī)定的購房、建房、大修自住住房的合同（協(xié)議）及有關(guān)材料； （4）具有一定比例的自籌資金。 （5）有穩(wěn)定的收入，信用良好，具備償還貸款本息的能力：（個(gè)人收入對(duì)賬單、個(gè)人所得稅單、個(gè)人信用記錄及單位工資單 ） （6）同意用所購住房或具有完全產(chǎn)權(quán)的自有住房或第三人住房做抵押，或用貸款銀行認(rèn)可的有價(jià)證券、銀行定期存單進(jìn)行質(zhì)押，或由貸款銀行認(rèn)可的法人、組織或第三人提供保證。  2、公積金貸款的流程：（p179） 【思考1】總共有多少個(gè)步驟？ 【思考2】貸款承諾書由誰出具？ 【思考3】調(diào)查通知單由誰出具？ 【思考4】委托合同和委貸通知書分別由誰與誰簽訂？ 2 廣 州 住 房 公 積 金 貸 款 流 程 3、公積金貸款需要提交的資料 （1）個(gè)人住房公積金借款申請(qǐng)表；（原件） （2）居民身份證以及戶口簿等有效證件；（帶原件并留2份復(fù)印件） （3）婚姻情況證明；（帶原件并留2份復(fù)印件） （4）購房合同、首期購房發(fā)票或收據(jù)、定金收據(jù)；（帶原件并留2份復(fù)印件） （5）收入證明、供樓賬戶（借款人提供的供樓賬號(hào)必須是用18位身份證開立的本地銀行賬號(hào)）；（帶原件并留2份復(fù)印件） （6）《個(gè)人名下房產(chǎn)情況證明》及個(gè)人信用報(bào)告；（原件） （7）承辦銀行要求的其它證件、資料。（帶原件并留2份復(fù)印件） （一）提前還貸的方式 1、購房者提前還清全部貸款； 2、提前還部分款項(xiàng)，余款還款期限不變，但降低月還款額； 3、提前還部分款項(xiàng)，縮短剩余還款期限，月供額不變； 4、提前還部分款項(xiàng)，縮短剩余還款期限，同時(shí)減少月供額； 5、提前還部分款項(xiàng)，縮短剩余還款期限，同時(shí)增加月供額； （二）提前還貸的注意事項(xiàng) 1、 提前還款的最低限額：萬元的整數(shù)倍 2、提前還貸需扣還當(dāng)月月供 3、組合貸款時(shí)，商貸和公積金貸的歸還比例須相等 4、大多數(shù)銀行對(duì)提前還款不收違約金2WF紅軟基地

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