這是一個關于園林建設法規(guī)介紹PPT，包括了建設法規(guī)概論，工程建設程序法律制度，建設市場準入法律制度，城市規(guī)劃法律制度，土地管理法律制度，工程招投標法律制度，工程勘察設計法律制度，工程質量管理法律制度，工程安全生產管理法律制度，城市房地產管理法律制度，房地產征收法律制度，風景名勝區(qū)法律制度，市政公用事業(yè)法律制度等內容，建 設 法 規(guī) 概述建設法規(guī)定義：調整各類主體在建設活動中產生的社會關系的法律規(guī)范的總稱。 建設——有形的工程建設，即土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程、裝修工程項目的新建、改建和擴建，以及與此相關的其他建設活動。涵蓋全項目周期調整對象建設行政監(jiān)督管理關系建設民事法律關系建設主體內部的管理關系特征不是單一的部門法：行政法，經濟法，民法，刑法技術特征明顯概述為什么要學這門課？課程特色內容繁多系統(tǒng)性不強學習要求記憶、理解、應用提綱挈領，抓住重點 1: 1: 1 考試要求概述課程內容建設法規(guī)概論工程建設程序法律制度建設市場準入法律制度城市規(guī)劃法律制度土地管理法律制度工程招投標法律制度工程勘察設計法律制度工程質量管理法律制度 工程安全生產管理法律制度城市房地產管理法律制度房地產征收法律制度風景名勝區(qū)法律制度市政公用事業(yè)法律制度概述建設法律關系特征：綜合性，計劃性主體國家機關社會組織（包括法人和其他組織）自然人客體內容建設法律事實概述建設法規(guī)體系法律體系——現行的各部門法構成的有機聯(lián)系的統(tǒng)一體。法源法律淵源——法律的創(chuàng)制方式和外部表現形式，歡迎點擊下載園林建設法規(guī)介紹PPT。

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建 設 法 規(guī) 概述建設法規(guī)定義：調整各類主體在建設活動中產生的社會關系的法律規(guī)范的總稱。 建設——有形的工程建設，即土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程、裝修工程項目的新建、改建和擴建，以及與此相關的其他建設活動。涵蓋全項目周期調整對象建設行政監(jiān)督管理關系建設民事法律關系建設主體內部的管理關系特征不是單一的部門法：行政法，經濟法，民法，刑法技術特征明顯概述為什么要學這門課？課程特色內容繁多系統(tǒng)性不強學習要求記憶、理解、應用提綱挈領，抓住重點 1: 1: 1 考試要求概述課程內容建設法規(guī)概論工程建設程序法律制度建設市場準入法律制度城市規(guī)劃法律制度土地管理法律制度工程招投標法律制度工程勘察設計法律制度工程質量管理法律制度 工程安全生產管理法律制度城市房地產管理法律制度房地產征收法律制度風景名勝區(qū)法律制度市政公用事業(yè)法律制度概述建設法律關系特征：綜合性，計劃性主體國家機關社會組織（包括法人和其他組織）自然人客體內容建設法律事實概述建設法規(guī)體系法律體系——現行的各部門法構成的有機聯(lián)系的統(tǒng)一體。法源法律淵源——法律的創(chuàng)制方式和外部表現形式。有立法權的較大的市 27個省會 5個經濟特區(qū) 18個其他城市（唐山、大同、包頭、大連、鞍山、撫順、吉林、齊齊哈爾、青島、無錫、淮南、洛陽、寧波、淄博、邯鄲、本溪、蘇州、徐州）概述建設法規(guī)的構成概述建設法規(guī)的立法原則法制統(tǒng)一，互不沖突協(xié)調配套，全面覆蓋實用有效，循序漸進科學借鑒，國際接軌尊重市場，遵循規(guī)律建立統(tǒng)一完善的市場完善市場主體監(jiān)管體系宏觀調控為主 建設法規(guī)的立法目的確保工程質量確保工程安全維護市場秩序保護環(huán)境 …… 工程建設程序法律制度工程建設程序法律制度概念工程建設程序——一項工程從提出設想到交付使用的整個過程中，各項工作應當遵循的先后順序。法律規(guī)定工程建設程序的意義科學決策，保證投資效果順利實施，保證工程質量 立法概況法律建筑法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、土地管理法、城市房地產管理法、招標投標法、環(huán)境影響評價法行政法規(guī)建設工程勘察設計管理條例關于投資體制改革的決定部門規(guī)章工程建設項目實施階段程序管理暫行規(guī)定地方法規(guī)工程建設程序法律制度工程建設程序前期階段投資意向、投資機會分析、項目建議書、可行性研究、初步設計準備階段規(guī)劃、環(huán)評、獲取土地使用權與拆遷、報建、發(fā)包實施階段勘察、設計、施工準備、施工、生產準備竣工驗收與工程保修投產運營與項目后評價工程建設程序法律制度前期階段投資意向與投資機會分析項目建議書概念：項目建設單位提出的要求建設某一項目的建議文件，對工程項目建設的輪廓設想。作用：建設必要性、條件可行性、獲利可能性內容：七個方面審批：政府投資項目要審查項目建議書工程建設程序法律制度可行性研究概念：比選方案，評價效益作用：為投資決策提供依據內容：技術可行性，經濟合理性審批工程建設程序法律制度初步設計對工程進行經濟和技術的全面安排同時編制總概算不得與可行性研究中確定的基本條件沖突審批：概算超過可研總投資10%或主要指標變更，應重新審批可研工程建設程序法律制度準備階段規(guī)劃規(guī)劃區(qū)內的工程項目選址和布局選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設項目規(guī)劃許可證項目完工后要進行規(guī)劃竣工驗收工程建設程序法律制度準備階段環(huán)評概念對項目建設后的環(huán)境影響進行分析評估提出防止或減輕不良環(huán)境影響的方案進行跟蹤監(jiān)測形式重大影響 環(huán)境影響報告書 全面評價輕度影響 環(huán)境影響報告表 專項評價輕微影響 環(huán)境影響登記表 內容（七項）環(huán)評通不過，不能開工建設工程建設程序法律制度準備階段拿地拆遷取得土地使用權土地管理法有償：出讓招拍掛協(xié)議出讓無償：劃撥拆遷房屋國有土地上房屋征收與補償條例 工程建設程序法律制度準備階段報建對象：建設行政主管部門內容未報建私自開工建設的屬于違法建筑發(fā)包直接發(fā)包招標投標工程建設程序法律制度實施階段勘察施工圖設計可以照圖施工，表達建筑物的外形、內部空間、結構體系、設備組成等審查：縣級以上建設行政主管部門施工準備施工生產準備工程建設程序法律制度實施階段施工許可證由建設行政主管部門對項目是否符合開工條件進行審查不需要辦理施工許可證的項目國務院建設行政主管部門確定的限額以下的小型工程 《建設工程施工許可辦法》，30萬元 or 300平米按照國務院規(guī)定的權限和程序批準開工報告的建筑工程搶險救災工程、臨時性建筑、農民自建兩層以下軍用房屋建筑由建設單位辦理工程建設程序法律制度實施階段施工許可證施工許可證辦理條件 (一) 已經辦理該建筑工程用地批準手續(xù)。 (二) 在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經取得建設工程規(guī)劃許可證。 (三) 施工場地已經基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求。 (四) 已經確定施工企業(yè)。 (五) 有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，施工圖設計文件已按規(guī)定進行了審查。 (六) 有保證工程質量和安全的具體措施。 (七) 按照規(guī)定應該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。 (八) 建設資金已經落實。（工期<1年，50%；工期>1年，30%） (九) 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 工程建設程序法律制度辦理施工許可證需要提交的文件（昆明市）《土地使用證》或《建設工程規(guī)劃用地許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》及規(guī)劃總平面圖建設工程招標投標情況報告書建設工程施工合同、合同備案表及施工單位資質證書副本施工圖設計文件審查備案表工程監(jiān)理合同及監(jiān)理單位資質證書副本工程質量監(jiān)督通知書安全生產措施備案表使用商品混凝土承諾書施工許可證有效期：3個月，可延期兩次工程中途停工超過1年，需要重新核驗施工許可證工程建設程序法律制度竣工驗收竣工驗收：完成工程建設的標志竣工驗收的條件（建筑法） (一) 完成建設工程設計和合同約定的各項內容 (二) 有完整的技術檔案和施工管理資料 (三) 有工程使用的主要建筑材料、構配件和設備的進場試驗報告 (四) 有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件 (五) 有施工單位簽署的工程保修書工程建設程序法律制度竣工驗收竣工驗收的程序建設單位將相關資料報建設工程質量監(jiān)督機構審查建設單位組織勘察、設計、施工、監(jiān)理各方進行驗收驗收結果報建設行政主管部門備案 規(guī)劃、環(huán)保、消防、人防等專項竣工驗收由各相關政府部門進行，任何一項不完成，均不能辦理產權證工程建設程序法律制度工程保修法定最低保修期限地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 房屋防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期； 電氣管線、給排水管道、設備安裝、裝修工程，2年保修期從竣工驗收之日起算工程建設程序法律制度投資后評價概念：工程竣工投產一定時間后，對項目的立項決策、設計施工、竣工投產、生產運營等全過程進行系統(tǒng)評價。作用：總結經驗與教訓，積累知識分類建設單位自評行業(yè)主管部門評價投資主管部門評價建設市場準入制度建設市場準入制度概念市場準入——準許從業(yè)者進入市場、參與競爭。單位 執(zhí)業(yè)資質個人 執(zhí)業(yè)資格工程建設執(zhí)業(yè)資格制度——事先取得相應資質或資格的單位和個人，才能夠在規(guī)定范圍內從事一定建筑活動的制度。目的保證建設主體的能力規(guī)范市場秩序方便管理立法概況一個條例（《注冊建筑師條例》）和大量部門規(guī)章大部分資質和資格由建設部管理，工程咨詢類歸發(fā)改委，安全類歸安監(jiān)局建設市場準入制度工程建設單位的執(zhí)業(yè)資質建設單位（1）勘察設計單位（2）施工單位（建筑業(yè)企業(yè)）（3）咨詢服務機構（9）評級條件資金、人才、技術管理、業(yè)績 建設市場準入制度工程建設單位的執(zhí)業(yè)資質建設單位房地產開發(fā)企業(yè)資質等級：一、二、三、四考核重點：注冊資本、專業(yè)管理人員、質量合格率、質量保證體系具體指標業(yè)務范圍：二級——25萬平米以下審批權限：一級-建設部，二級-建設廳… 代建單位接受政府委托，負責政府投資項目的建設，竣工驗收后移交給使用單位的專業(yè)化項目管理單位。目前沒有國家層面的資質規(guī)定建設市場準入制度工程建設單位的執(zhí)業(yè)資質勘察設計單位工程勘察企業(yè)資質等級綜合類：甲級專業(yè)類：巖土工程、水文地質勘察、工程測量；甲、乙級勞務類：巖土工程治理、工程鉆探、鑿井；不分級考察重點：業(yè)績、人員、管理水平業(yè)務范圍審批權限甲級——建設部乙級、勞務類資質——省級建設部門 建設市場準入制度工程建設單位的執(zhí)業(yè)資質勘察設計單位工程設計企業(yè)資質等級綜合資質：甲級行業(yè)資質：21個行業(yè)；甲、乙級，部分行業(yè)有丙級專業(yè)資質：行業(yè)中的某個專業(yè)專項資質考察重點：業(yè)績、人員、管理水平業(yè)務范圍審批權限建設部：甲級；涉及鐵路、公路、水利、信息、民航的乙級；央企建設市場準入制度工程建設單位的執(zhí)業(yè)資質施工單位資質等級施工總承包（12類），多數分特、一、二、三級專業(yè)承包（60類），多數分一、二、三級勞務分包（13類），多數不分級定級標準業(yè)務范圍建設市場準入制度工程建設單位的執(zhí)業(yè)資質施工單位審批建設部施工總承包特級、一級涉及鐵路、公路、水利、信息、民航的專業(yè)承包一級鐵路、民航專業(yè)承包二級國資委央企公路交通、城市軌道專業(yè)承包市級建設部門總承包、專業(yè)承包三級勞務分包其余由省級建設部門審批建設市場準入制度工程建設單位的執(zhí)業(yè)資質咨詢服務機構工程咨詢單位 31類（29行業(yè)，1綜合，1其他），甲乙丙級由發(fā)改委認定安全生產檢驗檢測機構甲乙級由安監(jiān)局認定城市規(guī)劃編制單位甲乙丙審批：建設部、建設廳、規(guī)劃局 建設市場準入制度工程建設單位的執(zhí)業(yè)資質咨詢服務機構房地產估價機構一二三級業(yè)務范圍工程監(jiān)理企業(yè)綜合、專業(yè)（14類，一二三級）工程造價咨詢企業(yè)甲乙級業(yè)務范圍：乙級5000萬以下 建設市場準入制度工程建設單位的執(zhí)業(yè)資質咨詢服務機構工程招標代理機構甲級、乙級（1億元以下）、暫定（6000萬以下）工程質量檢測機構工程質量專項檢測機構工程質量見證取樣檢測機構物業(yè)管理企業(yè)一二三級以上六種資質均由建設部門審批建設市場準入制度外商投資建筑企業(yè)的資質管理一般規(guī)定商務部管企業(yè)設立，建設部管企業(yè)資質合資合作類企業(yè)，中資比例不低于25% 外方技術人員每人每年在華時間不少于半年 外商投資建筑企業(yè)的資質管理外國投資建設工程設計企業(yè)外資：取得建筑師、工程師執(zhí)業(yè)資格的外籍技術人員比例不低于25%；合資合作類減半外國投資建筑業(yè)企業(yè)經營范圍外資投入超過50%的建設項目外國或國際組織貸款或贈款建設的項目中國建筑企業(yè)不能獨立實施的高難度項目外商投資城市規(guī)劃服務企業(yè)外籍專業(yè)技術人員比例不低于25%，且城市規(guī)劃、建筑、道路交通、園林綠化的外籍技術人員各不少于1人建設市場準入制度最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋具有以下情況，合同無效承包人未取得建筑施工企業(yè)資質或者超越資質等級（如果在竣工前取得相應資質等級，合同有效）沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業(yè)名義建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的合同無效的后果經竣工驗收合格，承包人可以請求參照合同約定支付工程價款建設工程經竣工驗收不合格的修復后的建設工程經竣工驗收合格，由承包人承擔修復費用修復后的建設工程經竣工驗收不合格，承包人不可請求支付工程價款的建設市場準入制度工程建設專業(yè)技術人員的執(zhí)業(yè)資格（12）建設市場準入制度工程建設專業(yè)技術人員的執(zhí)業(yè)資格（12）執(zhí)業(yè)資格考試報考條件：學位、從業(yè)年限執(zhí)業(yè)資格注冊 一級建造師報考條件： 　　1、取得工程類或工程經濟類大學�？茖W歷，工作滿6年，其中從事建設工程項目施工管理工作滿4年。 　　2、取得工程類或工程經濟類大學本科學歷，工作滿4年，其中從事建設工程項目施工管理工作滿3年。 　　3、取得工程類或工程經濟類雙學士學位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事建設工程項目施工管理工作滿2年。 　　4、取得工程類或工程經濟類碩士學位，工作滿2年，其中從事建設工程項目施工管理工作滿1年。 　　5、取得工程類或工程經濟類博士學位，從事建設工程項目施工管理工作滿1年。建設市場準入制度特種作業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格特種作業(yè)——容易發(fā)生事故，對操作者本人、他人的安全健康及設備、設施的安全可能造成重大危害的作業(yè)�！短胤N作業(yè)人員安全技術培訓考核管理規(guī)定》，2010年頒布施行從業(yè)條件：年滿18周歲，初中以上文化程度，身體健康，具備必要的安全技術知識與技能 類別電工作業(yè)壓力焊作業(yè)高處作業(yè)煤礦安全作業(yè)金屬非金屬礦山安全作業(yè)石油天然氣安全作業(yè)建設市場準入制度現有建設市場準入制度淺析起源：計劃經濟時代，政府管單位，單位管個人缺點：制約了市場要素的流動造成掛靠現象泛濫人為構筑的壁壘限制了市場的充分競爭對從業(yè)者個人監(jiān)管不足，缺乏個人的執(zhí)業(yè)信用記錄改革方向取消單位執(zhí)業(yè)資質，加強個人執(zhí)業(yè)資格的管理美國、英國、西班牙、法國、澳大利亞均無企業(yè)資質工程建設標準法律制度工程建設標準法律制度概述標準——對重復性事物和概念所做的統(tǒng)一規(guī)定。以科學技術和實踐經驗的綜合成果為基礎，由主管機構批準，以特定形式發(fā)布，作為共同遵守的依據和準則。相關法規(guī)《標準化法》，1989年4月施行《工程建設國家標準管理辦法》，1992 《工程建設行業(yè)標準管理辦法》，1992 部分行業(yè)標準管理辦法工程建設標準的特點：綜合性政策性環(huán)境關聯(lián)性 概述作用協(xié)調安全性與經濟性保證質量和安全節(jié)約資源，保護環(huán)境促進新技術的推廣應用防災減災，保障社會效益 工程建設標準法律制度標準的分類強制性標準&推薦性標準強制性標準——必須強制執(zhí)行工程建設的質量、安全、衛(wèi)生、環(huán)境保護要求及國家需要控制的工程建設的其它要求推薦性標準——自愿執(zhí)行《工程建設標準強制性條文》 ，2000年技術標準&管理標準國家標準、行業(yè)標準、地方標準、企業(yè)標準、國際標準工程建設標準法律制度標準的編號國家標準 GB 50010-2010 混凝土結構設計規(guī)范 GB/T 8855-2008 新鮮水果和蔬菜　取樣方法 GB/T 7223-2008 榮昌豬行業(yè)標準 CJ 274-2008 城鎮(zhèn)燃氣調壓器 JG/T 226-2008 混凝土結構用成型鋼筋地方標準 DB11/ 694-2009 模板早拆施工技術規(guī)程 DB51/T 1069-2010 四川泡菜生產規(guī)范 DB53 103-2006 普洱茶云南出臺《鉆石及鉆石飾品質量等級》地方標準 工程建設標準法律制度工程建設標準的內容勘察、規(guī)劃、設計、施工（包括安裝）及驗收等通用的質量要求；有關安全、衛(wèi)生和環(huán)境保護的技術要求；術語、符號、代號、量與單位、建筑模數和制圖方法；試驗、檢驗和評定等方法；信息技術要求；國家需要控制的其他技術要求。工程建設標準法律制度工程建設標準的管理標準制定政府、協(xié)會、企業(yè)、院校、科研…… 標準審批與發(fā)布國家標準：國家標準化委員會，質監(jiān)總局行業(yè)標準：國家標準化委員會，相關行業(yè)主管部門地方標準：各省級標準化院，技術質量監(jiān)督局工程建設標準實施的監(jiān)督建設行政主管部門主管并監(jiān)督規(guī)劃審查機構、設計文件審查機構、安全監(jiān)督管理機構、工程質量監(jiān)督機構具體實施監(jiān)督工程建設標準法律制度違反強制性標準的法律責任建設單位：責令改正、罰款勘察設計、施工、監(jiān)理單位：責令改正、罰款、降低資質等級、吊銷資質證書個人《中華人民共和國刑法》第137條：“建設單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位違反國家規(guī)定，降低工程質量標準，造成重大安全事故的，對直接責任人員處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；后果特別嚴重的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。” 《建設工程安全生產管理條例》第58條：“注冊執(zhí)業(yè)人員未執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設強制性標準的，責令停止執(zhí)業(yè)3個月以上1年以下；情節(jié)嚴重的，吊銷執(zhí)業(yè)資格證書，5年內不予注冊；造成重大安全事故的，終身不予注冊；構成犯罪的，依照刑法有關規(guī)定追究刑事責任。” 工程建設標準法律制度發(fā)達國家的標準體制 WTO/TBT 技術法規(guī)-技術標準技術法規(guī)(technical regulation) 保護人身安全和人體健康、保護動植物的生命和健康、保護環(huán)境、防止欺詐行為和保護消費者利益、保護國家安全 以目標（性能）為基礎，只規(guī)定必須滿足的基本要求，不涉及具體過程，而是引用技術標準。包含技術要求和管理要求兩部分一個國家通常只有一本建筑技術法規(guī)技術標準(technical standard) 實現建筑技術法規(guī)規(guī)定的強制性目標、功能陳述和性能要求的途徑和方法工程勘察、設計、施工、測試、驗收和使用中的非強制性技術要求及其實現的途徑和方法。 工程建設標準法律制度我國工程建設標準體制的問題強制性標準數量過多 260多部，2700項 ，15萬條，其中80%無需強制《工程建設標準強制性條文》 ，2000年監(jiān)督執(zhí)法困難不利于技術創(chuàng)新標準修訂周期長，更新困難推薦性標準起不到應有的作用缺乏無標產品和技術的認證體系對管理主體的責任沒有規(guī)定執(zhí)行強制性標準能否成為免責要件？強制性標準本身的缺陷導致質量問題管理主體在監(jiān)管過程中有過錯造成損失我國工程建設標準體制的改革方向 城鄉(xiāng)規(guī)劃法律制度城鄉(xiāng)規(guī)劃法律制度概述城鄉(xiāng)規(guī)劃——各級政府為實現本地區(qū)的經濟和社會發(fā)展目標，事先依法制定的用以確定規(guī)劃區(qū)的性質、規(guī)模和發(fā)展方向、土地利用、空間布局和設施配置的部署。作用協(xié)調城鄉(xiāng)空間布局改善人居環(huán)境促進經濟社會全面協(xié)調可持續(xù)發(fā)展適用范圍規(guī)劃區(qū)——城市、鎮(zhèn)和村莊的建成區(qū)以及因城鄉(xiāng)建設和發(fā)展需要，必須實行規(guī)劃控制的區(qū)域。 概述立法進程 1984《城市規(guī)劃條例》一法一條例：1990《城市規(guī)劃法》和1993《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》對應城鄉(xiāng)二元結構僅從城市自身角度考慮，忽視城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和城市之間的協(xié)調規(guī)劃過程缺乏公眾參與法律責任不明確《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，2008年元旦起施行 規(guī)劃編制原則城鄉(xiāng)統(tǒng)籌合理布局，優(yōu)化配置節(jié)約土地，集約發(fā)展先規(guī)劃后建設保護環(huán)境，防災減災，保持特色和傳統(tǒng)風貌，符合人口發(fā)展、國防建設、公共衛(wèi)生與公共安全的需要依據國民經濟與社會發(fā)展規(guī)劃，并與其他專業(yè)規(guī)劃相協(xié)調 規(guī)劃的分類城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城鎮(zhèn)體系——一定區(qū)域范圍內在經濟社會和空間結構上具備有機聯(lián)系的城鎮(zhèn)群體。城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃總體規(guī)劃詳細規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃鄉(xiāng)（村莊）規(guī)劃 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃分類全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，《云南省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃綱要(2010―2030)》、《滇中城市群規(guī)劃（2009-2030）》內容城鎮(zhèn)空間布局、規(guī)�？刂�、職能分工重大基礎設施布局保護區(qū)域期限：20年程序：全國：建設部編制 -> 國務院審批省域：省級政府編制 -> 省級人大審議 -> 建設部審批 城市（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃內容城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局綜合交通體系禁止、限制和適宜建設的地域范圍各類專項規(guī)劃強制性內容規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內建設用地規(guī)模、基礎設施和公共服務設施用地、水源地和水系、基本農田和綠化用地、環(huán)境保護、自然與歷史文化遺產保護以及防災減災等 期限：20年程序本級政府編制 -> 本級人大審議 -> 上級政府審批 城市（鎮(zhèn)）詳細規(guī)劃控制性規(guī)劃內容詳細劃分各類用地界線，規(guī)定各類用地的建筑類型提出各種控制指標和規(guī)劃要求提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等要求確定道路的控制點坐標與工程管線的走向、管徑示例：呈貢大漁片區(qū)控制性詳細規(guī)劃 程序：本級政府編制 -> 本級人大和上級政府備案修建性規(guī)劃對重要地塊編制具體詳細，直接指導施工 鄉(xiāng)（村莊）規(guī)劃縣級以上地方政府確定必須編制鄉(xiāng)（村莊）規(guī)劃的區(qū)域，鼓勵其他鄉(xiāng)（村莊）編制規(guī)劃編制原則從農村實際出發(fā)，因地制宜尊重村民意愿體現地方和農村特色程序本級政府編制 -> 村民（代表）大會審議 ->上級政府審批 城鄉(xiāng)規(guī)劃編制制度城鄉(xiāng)規(guī)劃編制單位具備相應資質注冊規(guī)劃師具備相應執(zhí)業(yè)資格 城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施實施原則城鎮(zhèn)建設：優(yōu)先安排基礎設施鄉(xiāng)村建設：因地制宜城市新區(qū)建設：盡量利用現有條件舊城改造：保護歷史遺產和文化風貌風景名勝：保護與合理開發(fā)地下空間：與經濟社會發(fā)展水平相適應城鄉(xiāng)規(guī)劃公示制度各類規(guī)劃都要在批前和批后公示對重大項目，選址意見書或建設用地規(guī)劃許可證應進行批前公示公眾意見應當作為修改依據 城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施選址意見書與建設用地規(guī)劃許可證選址意見書——城市規(guī)劃行政主管部門對項目選址、用地范圍及具體規(guī)劃要求的意見。建設用地規(guī)劃許可證——在城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)內的項目，城市規(guī)劃行政主管部門確定項目用地的位置、面積、界限的法定憑證。 城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施選址意見書與建設用地規(guī)劃許可證劃撥土地選址意見書 -> 政府核準項目 -> 建設用地規(guī)劃許可證 -> 土地部門辦理劃撥手續(xù)出讓土地土地的規(guī)劃條件寫入出讓合同 -> 獲取土地、簽訂合同 -> 建設用地規(guī)劃許可證轉讓土地受讓方需到規(guī)劃主管部門登記 城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施建設工程規(guī)劃許可證市鎮(zhèn)內 城鎮(zhèn)建設工程規(guī)劃許可證提交材料：土地證明、設計方案、修建性詳細規(guī)劃臨時建設須經規(guī)劃主管部門審批，并在批準的期限內自行拆除無證開工建設：責令停工，限期改正，罰款；無法改正的，限期拆除。鄉(xiāng)村內 鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證使用宅基地建造住房不需要申請無證開工建設：責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。 城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施建設工程規(guī)劃驗收建設單位在工程竣工驗收后六個月內向規(guī)劃主管部門報送材料，申請規(guī)劃驗收未報送材料的，責令限期補報；逾期不補報的，罰款未辦理規(guī)劃驗收，則無法辦理房屋產權證工程承發(fā)包法律制度概述概念建設工程承發(fā)包的方式：招標投標、直接發(fā)包招標——招標人發(fā)布公告或發(fā)出邀請，公布擬采購的貨物或服務的要求，吸引投標人投標的行為。投標——投標人按照招標人的要求，在規(guī)定的時間內向招標人遞交標書的行為。立法概況《建筑法》，2008 《招標投標法》，2000 《招標投標法實施條例》，2012 《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》，國家計委，2000 《云南省招標投標條例》 ，2012 概述強制招標范圍大型基礎設施、公用事業(yè)等關系社會公共利益、公眾安全的項目；全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目 滿足以下條件： ①施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的; ②重要設備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在100萬元人民幣以上的; ③勘察、設計、監(jiān)理等服務的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的; ④項目總投資額在3000萬元人民幣以上的。 《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》 1)關系社會公共利益、公眾安全的基礎設施項目的范圍包括：①煤炭、石油、天然氣、電力、新能源等能源項目;②鐵路、公路、管道、水運、航空以及其他交通運輸業(yè)等交通運輸項目;③郵政、電信樞紐、通信、信息網絡等郵電通訊項目;④防洪、灌溉、排澇、引(供)水、灘涂治理、水土保持、水利樞紐等水利項目;⑤道路、橋梁、地鐵和輕軌交通、污水排放及處理、垃圾處理、地下管道、公共停車場等城市設施項目;⑥生態(tài)環(huán)境保護項目;⑦其他基礎設施項目。 2)關系社會公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項目的范圍包括：①供水、供電、供氣、供熱等市政工程項目;②科技、教育、文化等項目;③體育、旅游等項目;④衛(wèi)生、社會福利等項目;⑤商品住宅，包括經濟適用住房;⑥其他公用事業(yè)項目。 3)使用國有資金投資項目的范圍包括：①使用各級財政預算資金的項目;②使用納入財政管理的各種政府性專項建設基金的項目;③使用國有企業(yè)事業(yè)單位自有資金，并且國有資產投資者實際擁有控制權的項目。 4)國家融資項目的范圍包括：①使用國家發(fā)行債券所籌資金的項目;②使用國家對外借款或者擔保所籌資金的項目;③使用國家政策性貸款的項目;④國家授權投資主體融資的項目;⑤國家特許的融資項目。 5)使用國際組織或者外國政府資金的項目的范圍包括：①使用世界銀行、亞洲開發(fā)銀行等國際組織貸款資金的項目;②使用外國政府及其機構貸款資金的項目;③使用國際組織或者外國政府援助資金的項目。 以上第(1)條至第(5)條規(guī)定范圍內的各類工程建設項目，包括項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，達到下列標準之一的，必須進行招標： ①施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的; ②重要設備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在100萬元人民幣以上的; ③勘察、設計、監(jiān)理等服務的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的; ④單項合同估算價低于第1)、2)、3)項規(guī)定的標準，但項目總投資額在3000萬元人民幣以上的。概述直接發(fā)包發(fā)包方與承包方直接協(xié)商，確定工程合同內容并簽訂合同的方式。條件不屬于強制招標的范圍 or 涉及國家安全、國家機密、搶險救災的利用扶貧資金以工代賑需要使用農民工的勘察設計要采用特定的專利或專有技術，或者其建筑 藝術造型有特殊要求的施工主要技術采用特定的專利或者專有技術的施工企業(yè)自建自用的工程，且該施工企業(yè)資質等級符合工程要求的在建工程追加的附屬小型工程或者主體加層工程，原中標人仍具備承包能力的概述建設工程承發(fā)包的一般規(guī)定必須使用書面合同承包方應具備相應資質提倡總承包、禁止肢解分包（平行分包） EPC （Turn Key） DB 施工總承包招投標的特征法律干預多程序規(guī)范嚴格投標人只有一次要約機會概述招標的分類按照內容分類工程（施工）招標《工程建設項目施工招標投標辦法》 ，七部委，2003年《房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》 ，建設部，2001年公路、水利、通信、農業(yè)、廣電、民航均有各自的招投標管理辦法《云南省房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標預算綜合報價評標（暫行）辦法》（云建建[2004]395號）和《云南省房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標工程量清單評標（暫行）辦法》（云建建[2004]396號） 概述分類按照內容分類貨物招標《工程建設項目貨物招標投標辦法》 ，發(fā)改委，2005 《機電產品國際招標投標實施辦法》 ，商務部，2004；《進一步規(guī)范機電產品國際招標投標活動有關規(guī)定》(商產發(fā)『2007]395號) ；《機電產品國際招標綜合評價法實施規(guī)范(試行)》(商產發(fā)[2008]311號) 《政府采購貨物和服務招標投標管理辦法》(財政部令第18號) ，2004 《醫(yī)療機構藥品集中招標采購工作規(guī)范(試行)》 ，衛(wèi)生部，2001 概述分類按照內容分類服務招標《工程建設項目勘察設計招標投標辦法》 ，八部委，2003 《建筑工程方案設計招標投標管理辦法》(建市[2008]63號) 公路、水運、水利等行業(yè)也有相應的勘察設計招標和監(jiān)理招標管理辦法 概述按照招標形式分類自行招標代理招標工程招標代理機構分為甲、乙、暫定級，乙級只能代理合同標的1億元以下的工程招標，暫定級：6000萬按照公開程度分類公開招標邀請招標 招標方式公開招標國家和地方重點建設項目、國有資金占控股或者主導地位的依法必須進行招標的項目，應當公開招標邀請招標邀請對象不少于3個范圍：技術復雜、有特殊要求或者受自然環(huán)境限制，只有少量潛在投標人可供選擇；公開招標的費用占合同金額比例太高的（需經過政府部門認定） 招標的原則公開公平公正誠實信用 工程招標程序前期工作項目報建備案建設單位應在項目建議書或可行性研究報告批準后半月內到有相應管理權限的建設行政主管部門辦理報建登記未辦理報建手續(xù)的工程，不得招標和發(fā)包確定招標方式自行招標的，需要滿足相應條件（機構，人員）代理招標的，選擇代理機構編制工程量清單和標底（攔標價）招標登記在有形建筑市場內登記，主管部門核準招標范圍和形式招標文件送審招標文件需經主管部門審查后方可發(fā)布 工程造價計價模式定額計價（預算綜合報價）招標人提供施工圖，規(guī)定計價辦法，投標人計算工程量并報價價格=直接工程費+措施費+管理費+其他項目費+規(guī)費+利潤+稅金+風險費直接工程費=人工費+材料費+機械費人工費=∑（分部分項工程量×人工消耗量×人工工日單價） 分部分項工程量按照定額計算人工、材料、機械臺班消耗量和單價可參照定額計算標底：招標人計算出的預期中標價格 工程造價計價模式工程量清單計價招標人提供施工圖和工程量清單，投標人根據清單報價全部或主要使用國有資金（含國家融資資金）投資的工程項目必須使用工程量清單計價模式 攔標價：招標人可以接受的最高中標價格總價= ∑單位工程報價單位工程報價 = 分部分項工程費+措施項目費+其他項目費+規(guī)費+稅金+風險費分部分項工程費 = 直接工程費+管理費+利潤直接工程費 = 人工費+材料費+機械費 工程造價計價模式工程量清單計價措施項目費安全文明施工費（含環(huán)境保護費、文明施工費、安全施工費、臨時設施費），夜間施工費，二次搬運費，冬雨季施工費，大型機械設備進出場及安拆費，施工排水費，施工降水費，地上、地下設施及建筑物的臨時保護設施費，已完工程及設備保護費，專業(yè)措施項目費其他項目費暫列金額、暫估價、計日工、總承包服務費、其他規(guī)費工程排污費、工程定額測定費、社會保障費（養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、醫(yī)療保險費）、住房公積金、危險作業(yè)意外傷害保險 稅金建筑安裝工程造價內的營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加等 工程造價計價模式工程量清單計價模式的優(yōu)點量價分離，合理分擔風險統(tǒng)一工程量，促進公平競爭方便結算，控制索賠減輕投標人的工作量沒有標底，減少腐敗 發(fā)布資格審查公告或招標公告（招標邀請書）招標公告的內容：招標人的名稱和地址； 招標項目的內容、規(guī)模、資金來源； 招標項目的實施地點和工期； 獲取招標文件或者資格預審文件的地點和時間； 對招標文件或者資格預審文件收取的費用； 對投標人資質等級的要求。發(fā)布招標公告后不得停止招標工程招標程序資格審查資格預審：先進行資格審查，然后發(fā)售招標文件優(yōu)點：減少評標工作量缺點：環(huán)節(jié)多，招標周期長適合于技術難度較大或投標文件編制費用較高，且潛在投標人較多的招標項目資格后審：直接發(fā)售招標文件，在開標后評標前進行資格審查優(yōu)缺點剛好與資格預審相反適合潛在投標人不多的項目 工程招標程序發(fā)售招標文件招標文件構成招標公告或投標邀請書投標人須知（攔標價、對投標人的各項投標規(guī)定與要求）評標標準和評標方法技術條款（含技術標準、規(guī)格、使用要求以及圖紙等）投標文件格式擬簽訂合同主要條款和合同格式附件和其他要求投標人提供的材料（工程量清單） 發(fā)售招標文件 Bidding Documents invitation to bid; instructions to bidders; form of bid; form of contract; conditions of contract， both general and special; specifications and drawings; relevant technical data (including of geological and environmental nature); list of goods or bill of quantities; delivery time or schedule of completion; necessary appendices， such as formats for various securities. 工程招標程序發(fā)售招標文件招標文件中的實質性要求和條件 投標保證金的數額（不得超過招標項目估算價的2% ）、方式和交納方法；投標有效期和出現特殊情況的處理辦法；貨物交貨期和提供服務的時間；是否允許價格調整及調整方法；是否要求提交備選方案及備選方案的評審辦法；是否允許對非主體、非關鍵工作或貨物進行分包及相應要求；是否允許聯(lián)合體投標及相應要求；對采用工程量清單招標的，應當明確規(guī)定提供工程量清單及相應要求；對產品和工藝的技術要求對投標文件的簽署及密封要求等等 發(fā)售招標文件未對實質性要求做出相應的標書為廢標禁止實施歧視待遇招標文件中不得含有排斥潛在投標人的內容保證合理投標時間投標截止之日距離開始發(fā)出招標文件之日不得少于20天招標人不得以不合理的條件限制、排斥潛在投標人或者投標人。 《招標投標法實施條例》以不合理的條件限制、排斥潛在投標人 （一）就同一招標項目向潛在投標人或者投標人提供有差別的項目信息；     （二）設定的資格、技術、商務條件與招標項目的具體特點和實際需要不相適應或者與合同履行無關；     （三）依法必須進行招標的項目以特定行政區(qū)域或者特定行業(yè)的業(yè)績、獎項作為加分條件或者中標條件；     （四）對潛在投標人或者投標人采取不同的資格審查或者評標標準；     （五）限定或者指定特定的專利、商標、品牌、原產地或者供應商；     （六）依法必須進行招標的項目非法限定潛在投標人或者投標人的所有制形式或者組織形式； 工程招標程序現場勘察由招標人組織投標預備會招標人所有的解答均應當以書面方式發(fā)給所有購買招標文件的潛在投標人，并屬于招標文件的組成部分 投標聯(lián)合承包兩個或兩個以上的承包人共同組成非法人的聯(lián)合體（Joint Venture） ，以聯(lián)合體的名義承包工程。組成聯(lián)合體的各方承擔連帶責任資質等級不同的承包人聯(lián)合承包，按照較低的資質等級承攬工程投標人少于3個，原則上應重新招標投標要求保密合理報價，報價不得低于成本誠實信用 投標標書的構成投標函及投標函附錄；法定代表人身份證明或授權委托書；聯(lián)合體協(xié)議書（僅指聯(lián)合體投標項目）；投標保證金；已標價的工程量清單；施工組織設計（包括管理機構、施工組織設計、擬分包單位情況等）；資格審查資料（資格后審）或資格預審更新資料。投標人應在截止時間前按照招標文件要求的方式遞交標書招標人收到標書后應當密封保存在截止時間前，投標人可以撤回、補充、更改標書 投標禁止串通投標的規(guī)定投標人相互串通（一）不同投標人的投標文件由同一單位或者個人編制；  （二）不同投標人委托同一單位或者個人辦理投標事宜；  （三）不同投標人的投標文件載明的項目管理成員為同一人；  （四）不同投標人的投標文件異常一致或者投標報價呈規(guī)律性差異；  （五）不同投標人的投標文件相互混裝；  （六）不同投標人的投標保證金從同一單位或者個人的賬戶轉出。 投標禁止串通投標的規(guī)定投標人與招標人串通    （一）招標人在開標前開啟投標文件并將有關信息泄露給其他投標人; （二）招標人直接或者間接向投標人泄露標底、評標委員會成員等信息； （三）招標人明示或者暗示投標人壓低或者抬高投標報價； （四）招標人授意投標人撤換、修改投標文件； （五）招標人明示或者暗示投標人為特定投標人中標提供方便； （六）招標人與投標人為謀求特定投標人中標而采取的其他串通行為。 串通投標行為的法律責任行政責任取消中標、罰款（單位、個人）、暫停投標資格、停業(yè)整頓、吊銷執(zhí)照刑事責任處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。起訴標準：     1、損害招標人、投標人或者國家、集體、公民的合法利益，造成的直接經濟數額在50萬元以上的；     2、對其他投標人、招標人等投標招標活動的參加人采取威脅、欺騙等非法手段的；     3、雖未達到上述數額標準，但因串通投標，受過行政處罰二次以上，又串通投標的 工程招標程序開標開標——把所有投標人遞交的投標文件啟封揭曉，公開宣布投標人的名稱、價格及投標文件的其他主要內容。投標截止時間即開標時間按招標文件規(guī)定的時間、地點公開進行，邀請所有投標人參加開標人公布投標截止時間前遞交投標文件的投標人、投標標段、遞交時間，宣布開標次序，公布標底開標人依開標次序，當眾拆封投標文件，并由唱標人公布投標人名稱、投標標段、投標保證金的遞交情況、投標總報價等主要內容，投標人代表確認開標結果 工程招標程序評標評標委員會由技術、經濟、法律專家組成人數為單數，不少于5人專家應從事相關領域工作滿八年并具有高級職稱或同等專業(yè)水平從專家?guī)熘谐檫x評標程序初步評審：對投標資格投標文件的形式和響應性進行評審如果通過初步評審的有效投標人少于3個，評標委員會可以否決全部投標人詳細評審：技術標評審、商務標評審 評標評標方法最低價中標法技術標能夠滿足招標文件要求，商務標報價最低者中標，但是投標價格低于其成本的除外。適用于具有通用技術、性能標準，工程施工技術管理方案的選擇性較小，且工程質量、工期、成本受施工技術管理方案影響較小，工程管理要求簡單的施工招標項目的評標 綜合評標法綜合考查技術標和商務標來決定中標者一般適用于工程建設規(guī)模較大，履約工期較長，技術復雜，工程施工技術管理方案的選擇性較大的項目 工程招標程序中標根據評標結果，確定并公布中標人通常按順序推薦1-3名中標候選人向主管部門提交招標投標情況報告簽訂合同自中標通知書發(fā)出之日起30日內簽訂合同將合同提交主管部門備案云南省現行評標方法商務標評標方法（以定額計價為例）總價評分確定控制范圍控制值Kz=a×Lz＋（1－a）×Pz Lz為攔標價 Pz為有效投標人的直接工程費（tz）中去掉一個最低值和一個最高值后的平均值；當有效投標人只有3個時，Pz為報價的平均值； a 為權重數，取值為0.7、0.8、0.9，由招標人在開標前隨機抽取確定； |tz－Kz|÷tz×100% ≤g g取值為3%、4%、5%，由招標人在開標前隨機抽取確定滿足條件的投標價才能參與下一步評標價的計算滿足條件的投標價不足3個的，應該補足3個 商務標評標方法（以定額計價為例）總價評分計算投標人總工程報價的平均價滿足條件的投標報價個數n≥7時 7＞n≥5時 5>n≥3時， 商務標評標方法（以定額計價為例）總價評分計算評標指標價 F = a×P+(1- a)×T F為評標指標價； P為參與計算的投標報價的平均值； a為權重數，隨機從0.2和 0.3兩個數中抽取 T為低于P的參與計算的投標報價的平均值根據評標指標價打分，總價評分占60分，投標總價與指標價每偏差1%扣4分抽簽決定權重和控制范圍，是為了避免標底泄露導致的舞弊行為主要材料價格評分占40分，抽取不少于10種主要材料進行評分，各材料價格與所有符合要求的材料報價平均值每偏差1%，扣0.2分商務標評分=總價評分+材料價格評分云南省現行評標方法技術標評審（綜合評分法）采用專家打分法，分項進行評分剔除與平均值差異較大的打分，計算出各項平均值技術標得分等于各項得分相加按照招標文件中設定的權重，綜合計算總分如無特殊情況，必須與得分最高者簽約 建設工程勘察設計法律制度建設工程勘察設計法律制度概念勘察——根據建設工程的要求，查明、分析、評價建設場地的地質地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制建設工程勘察文件的活動。設計——根據建設工程的要求，對建設工程所需的技術、經濟、資源、環(huán)境等條件進行綜合分析、論證，編制建設工程設計文件的活動。建設工程勘察設計法律制度相關法規(guī)《建設工程勘察設計管理條例》，2000 《建設工程勘察設計資質管理規(guī)定》，建設部，2007 《房屋建筑和市政基礎設施工程施工圖設計文件審查管理辦法》，建設部，2004 《云南省建設工程勘察設計管理條例》，省人大，2009 建設工程勘察設計法律制度工程設計標準建筑設計基礎標準建筑設計通用標準建筑設計專用標準建筑結構設計通用標準相關專業(yè)設計標準 工程勘察、設計企業(yè)的資質工程勘察設計專業(yè)技術人員的執(zhí)業(yè)資格注冊建筑師，主要從事房屋建筑類工程的建筑設計注冊勘察設計工程師分為17個專業(yè)：土木（巖土、港口航道、水利水電工程）、結構、環(huán)保、公用設備、電氣、機械、化工、電子工程、航天航空、農業(yè)、冶金等，部分開展考試 建設工程勘察設計法律制度勘察設計的發(fā)包原則上以公開招標為主可以直接發(fā)包的范圍：總價3000萬以下，且勘察設計估價50萬以下 20萬~50萬，應采用方案競選的方式評標應以設計方案的優(yōu)劣為主招標人對達到招標要求而未中標的設計單位，可以給予一定補償（在招標文件中明確）建設工程勘察設計法律制度設計文件的編制原則嚴格執(zhí)行工程建設強制性標準 經濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一 先勘察，后設計，再施工鼓勵采用先進技術、先進工藝、先進設備、新型材料和現代管理方法 建設工程勘察設計法律制度勘察設計文件編制依據項目批準文件（合同）城市規(guī)劃強制性條文國家規(guī)定的勘察設計深度要求 建設工程勘察設計法律制度設計階段與內容設計階段方案設計、初步設計、施工圖設計方案設計設計說明書、設計圖紙、投資估算、透視圖或鳥瞰圖初步設計設計說明書、設計圖紙、主要設備及材料表、工程概算書深度要求：能據以進行施工圖設計和施工準備施工圖設計以圖紙為主，包括設計說明書和工程預算書能夠指導施工，能夠據以進行工程驗收 勘察設計文件的審批政府投資項目，需要審批設計文件分級審批建設工程勘察設計法律制度施工圖審查制度目的對施工圖設計的成果進行質量控制糾正市場主體的違規(guī)行為保證工程質量確保公共利益和安全審查機構由省級建設行政主管部門認定，非營利的法人。一類不受限，二類只能承接二級以下的建筑工程設立條件建設工程勘察設計法律制度施工圖審查制度審查內容強制性條文基礎和主體結構的安全性相關人員的執(zhí)業(yè)資格，是否簽字蓋章（設計、校對、審核、審定人簽字，出圖專用章，注冊建筑師和勘察設計工程師執(zhí)業(yè)專用章）建筑節(jié)能設計其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須審查的內容建設工程勘察設計法律制度施工圖審查制度審查程序建設單位自主選擇審圖機構送審審查期限設計：大型工程15天，二級以下工程10天勘察：甲級7天，乙級以下5天審查通過的，5天內提交政府主管部門備案審查不合格的，修改后再次送審收費標準地方政府決定不高于工程勘察設計收費標準的6.5%，或總概算的2‰，或2元/平方米建設工程質量管理法律制度 概念質量——一組固有特性滿足要求的程度。工程質量——國家現行的法律、法規(guī)、技術標準、設計文件以及工程合同中對工程的安全、適用、經濟、美觀等特性的綜合要求。實體質量、工作質量立法概況建筑法，1998 建設工程質量管理條例，2000 工程建設主體的質量義務建設單位的質量義務依法發(fā)包，依法招標提供原始資料遵守強制性標準圖紙送審委托監(jiān)理公司辦理工程質量監(jiān)督手續(xù)組織竣工驗收檔案整理歸檔涉及建筑主體和承重結構變動的裝修工程，須委托原設計單位或有相應資質的設計單位提出設計方案，否則不得施工 工程建設主體的質量義務勘察、設計、施工、監(jiān)理單位的共通質量義務在資質等級范圍內承攬業(yè)務不得轉讓工程遵守強制性標準 工程建設主體的質量義務勘察設計單位的質量義務對勘察設計的質量負責設計深度應滿足要求除特殊情況外，不得指定材料、設備、構配件的廠商設計單位應就審查合格的施工圖設計文件向施工單位作出詳細說明設計單位應參與工程質量事故分析 工程建設主體的質量義務施工單位的質量義務對施工質量負責質量責任制，項目經理、技術負責人、施工管理負責人對分包單位的施工質量進行監(jiān)管按圖施工材料、構配件的入場檢驗隱蔽工程的檢驗與通知義務送檢涉及結構安全的試件返修義務教育培訓義務 工程建設主體的質量義務工程監(jiān)理單位的質量義務對施工質量承擔監(jiān)理責任工程監(jiān)理單位的回避制度 建設工程強制監(jiān)理制度強制監(jiān)理的范圍《建設工程監(jiān)理范圍和規(guī)模標準規(guī)定》，2001 (一) 國家重點建設工程；《國家重點建設項目管理辦法》，發(fā)改委 (二) 大中型公用事業(yè)工程； (三) 成片開發(fā)建設的住宅小區(qū)工程； 5萬平米以上 (四) 利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程； (五) 國家規(guī)定必須實行監(jiān)理的其他工程。 建設工程強制監(jiān)理制度強制監(jiān)理的范圍（二）大中型公用事業(yè)工程 3000萬以上　　 (1) 供水、供電、供氣、供熱等市政工程項目；　　(2) 科技、教育、文化等項目；　　(3) 體育、旅游、商業(yè)等項目；　　(4) 衛(wèi)生、社會福利等項目；　　(5) 其他公用事業(yè)項目。 建設工程強制監(jiān)理制度強制監(jiān)理的范圍 (五) 國家規(guī)定必須實行監(jiān)理的其他工程項目總投資額在3000萬元以上關系社會公共利益、公眾安全的下列基礎設施項目： (1)煤炭、石油、化工、天然氣、電力、新能源等項目； (2)鐵路、公路、管道、水運、民航以及其他交通運輸業(yè)等項目； (3)郵政、電信樞紐、通信、信息網絡等項目； (4)防洪、灌溉、排澇、發(fā)電、引(供)水、灘涂治理、水資源保護、水土保持等水利建設項目； (5)道路、橋梁、地鐵和輕軌交通、污水排放及處理、垃圾處理、地下管道、公共停車場等城市基礎設施項目； (6)生態(tài)環(huán)境保護項目； (7)其他基礎設施項目。學校、影劇院、體育場館項目。 建設工程強制監(jiān)理制度監(jiān)理工程師的權利未經監(jiān)理工程師簽字，材料、設備、構配件不得使用；工序不得進行未經總監(jiān)理工程師簽字，不得撥款和驗收監(jiān)理方式：旁站、巡視、平行檢驗 建設工程質量保修《房屋建筑工程質量保修辦法》，2000 保修主體：施工單位工程質量保修書法定最低保修期限地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 房屋防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期； 電氣管線、給排水管道、設備安裝、裝修工程，2年保修程序責任承擔 建設工程質量監(jiān)督主管部門建設部，統(tǒng)一管理鐵路、交通、水利等有關部門，專業(yè)項目發(fā)改委，重大建設項目商務部，重大技改項目監(jiān)督機構——質量監(jiān)督站經省級以上建設行政主管部門認定的獨立法人 建設工程質量監(jiān)督監(jiān)督內容各建設主體的行為對工程實體進行抽檢對涉及結構安全和使用功能的材料、構配件和設備的各種資料進行抽查對基礎工程及其資料的抽查對主體結構重要部位、有特殊要求部位和隱蔽工程的質量驗收 建設工程質量監(jiān)督監(jiān)督手段要求被檢查的單位提供有關工程質量的文件和資料進入被檢查單位的施工現場進行檢查見證取樣監(jiān)督檢測施工圖審查竣工驗收監(jiān)督發(fā)現有影響工程質量的問題時，有權責令改正 建設工程質量檢測概念依據法律法規(guī)和強制性標準，對涉及結構安全項目的抽樣檢測和對進入施工現場的材料、構配件的見證取樣檢測。檢測機構——質量檢測站（中心）禁止性規(guī)定檢測人員不得同時受聘于兩個檢測機構不得推薦或監(jiān)制材料、構配件和設備檢測機構不得與相關政府機構、管理組織和工程建設主體有利害關系 建設工程竣工驗收《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定》，2000.06 《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》，2000年頒布，2009年修改 建設工程竣工驗收竣工驗收程序（一）工程完工后，施工單位向建設單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。實行監(jiān)理的工程竣工報告須經總監(jiān)理工程師簽署意見。 　�。ǘ�）建設單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。 　　（三）建設單位應當在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責監(jiān)督該工程的工程質量監(jiān)督機構。 　�。ㄋ模┙ㄔO單位組織工程竣工驗收。 建設工程竣工驗收竣工驗收程序（四）建設單位組織工程竣工驗收。 1．建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理單位分別匯報工程合同履約情況和在工程建設各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設強制性標準的情況； 2．審閱建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料； 3．實地查驗工程質量； 4．對工程勘察、設計、施工、設備安裝質量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價，形成經驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見。 （五）組織進行規(guī)劃、環(huán)保、人防、消防等專項驗收 建設工程竣工驗收竣工驗收備案建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，向縣級建設行政主管部門備案備案時需要提交的文件： （一）工程竣工驗收備案表； （二）工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應當包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料； 建設工程竣工驗收竣工驗收備案備案時需要提交的文件： （三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件； （四）法律規(guī)定應當由公安消防部門出具的對大型的人員密集場所和其他特殊建設工程驗收合格的證明文件； （五）施工單位簽署的工程質量保修書； （六）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。 （七）住宅工程還要提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。 建設工程竣工驗收未經竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉移占有建設工程之日為竣工日期。 建設工程未經竣工驗收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質量不符合約定為由主張權利的，不予支持；但是承包人應當在建設工程的合理使用壽命內對地基基礎工程和主體結構質量承擔民事責任。 建設工程獎勵制度詹天佑獎中國土木工程學會 1999年起，每兩年評選一次表彰我國在科技創(chuàng)新和科技應用方面成績顯著的優(yōu)秀土木工程建設項目創(chuàng)新性、標志性、權威性工程建設領域的最高獎，全方位優(yōu)秀 建設工程獎勵制度魯班獎中國建筑業(yè)協(xié)會 1987年起，每年評選一次表彰質量優(yōu)秀的建設工程項目（國家優(yōu)質工程）建筑行業(yè)工程質量的最高榮譽獎 企業(yè)質量體系認證和產品質量認證制度企業(yè)質量體系認證對企業(yè)的質量保證能力進行認證 ISO9000系列標準（GB/T 19000系列國標）產品質量認證對產品質量符合相應標準和技術要求進行認證條件企業(yè)的質量體系符合要求產品質量符合要求建設工程安全生產管理法律制度 概念安全生產——在生產過程中避免人員、財產的損失及對周邊環(huán)境的破壞。范圍 背景：建筑業(yè)安全事故數量居高不下 2010年1月3日，云南昆明新機場配套引橋工程施工現場，施工人員在澆筑混凝土時，模板支撐體系發(fā)生坍塌，造成施工作業(yè)人員7人死亡、8人重傷。 2010年1月12日，安徽蕪湖華強文化科技產業(yè)園配送中心工程施工現場，施工人員在澆筑混凝土時，發(fā)生坍塌事故，造成現場作業(yè)人員8人死亡、3人受傷。 2010年3月13日，深圳南山區(qū)漢京峰景苑工程發(fā)生一起建筑施工安全事故。作業(yè)人員在該工程23層防護棚上鋪設防護板時，防護棚發(fā)生坍塌，造成9人死亡、1人重傷。 2010年3月14日，貴陽國際會議展覽中心工程A2展館至A3展館之間過街通道的模板支撐體系發(fā)生局部垮塌事故，造成7人死亡、1人重傷。 2010年8月16日，吉林通化市梅河口市愛民醫(yī)院建筑工地發(fā)生一起升降機墜落事故，造成11人死亡。 2011年10月8日，大連市旅順口區(qū)藍灣項目在建的地下車庫在澆筑頂板混凝土施工過程中，發(fā)生模板坍塌事故，已造成13人死亡。 2010年全國共發(fā)生房屋市政工程生產安全事故627起、死亡772人。2011年全國國共發(fā)生房屋市政工程生產安全事故589起、死亡738人。 立法概況《安全生產法》，2002.11.01施行《建設工程安全生產管理條例》，2004.02.01 《安全生產許可證條例》《特種設備安全監(jiān)察條例》《生產安全事故報告和調查處理條例》 基本方針安全第一，預防為主六項制度安全生產責任制群防群治教育培訓安全生產許可證檢查監(jiān)督 “三同時”制度 安全生產責任制企業(yè)負責人總工程師項目經理、施工隊長等各級管理人員具體從業(yè)人員企業(yè)要建立安全機構，配備專職的安全員 安全生產培訓制度安全生產法律、法規(guī)、政策、規(guī)章制度安全操作技能特種作業(yè)人員的安全培訓采用新工藝、新技術、新設備、新材料時的培訓 安全生產許可證制度行業(yè)范圍礦山企業(yè)建筑施工企業(yè)危險化學品、煙花爆竹、民用爆破器材生產企業(yè)管理建筑企業(yè)申領央企，建設部；其他企業(yè)，省級建設廳有效期：3年法律責任無許可證生產的，責令停產，沒收違法所得，罰款；構成犯罪的，追究刑事責任 安全生產許可證制度領取條件     （一）建立、健全安全生產責任制，制定完備的安全生產規(guī)章制度和操作規(guī)程；     （二）安全投入符合安全生產要求；     （三）設置安全生產管理機構，配備專職安全生產管理人員；     （四）主要負責人和安全生產管理人員經考核合格；     （五）特種作業(yè)人員經有關業(yè)務主管部門考核合格，取得特種作業(yè)操作資格證書；     （六）從業(yè)人員經安全生產教育和培訓合格；     （七）依法參加工傷保險，為從業(yè)人員繳納保險費；      安全生產許可證制度領取條件 （八）廠房、作業(yè)場所和安全設施、設備、工藝符合有關安全生產法律、法規(guī)、標準和規(guī)程的要求；     （九）有職業(yè)危害防治措施，并為從業(yè)人員配備符合國家標準或者行業(yè)標準的勞動防護用品；     （十）依法進行安全評價；     （十一）有重大危險源檢測、評估、監(jiān)控措施和應急預案；     （十二）有生產安全事故應急救援預案、應急救援組織或者應急救援人員，配備必要的應急救援器材、設備；     （十三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件 監(jiān)督檢查制度監(jiān)管部門國家安全生產監(jiān)督管理總局建設行政主管部門交通、水利等部門監(jiān)督檢查措施要求檢查安全生產相關的文檔進入現場檢查糾正施工中違反安全生產要求的行為責令排除事故隱患，或責令撤出人員、暫時停工 “三同時”制度安全生產設施必須與主體工程同時設計、同時施工、同時投入使用。群防群治安全生產制度的建立應當廣泛聽取職工的意見安全生產的管理應該充分發(fā)揮工會的作用 建設單位的安全義務提供場地資料提供安全生產費用不得推銷劣質建材設備向政府報送安全施工措施資料對拆除工程進行備案 施工單位的安全義務（10）編制安全技術措施、施工現場臨時用電方案編制專項方案，并附具安全驗算結果，經施工單位技術負責人、總監(jiān)理工程師簽字后實施，由專職安全生產管理人員進行現場監(jiān)督 　　（一）基坑支護與降水工程；　　（二）土方開挖工程；　�。ㄈ�）模板工程；　�。ㄋ模┢鹬氐跹b工程；　　（五）腳手架工程；　�。�六）拆除、爆破工程；　　（七）國務院建設行政主管部門或者其他有關部門規(guī)定的其他危險性較大的工程。 施工單位的安全義務安全施工技術交底施工現場設置安全警示標志施工現場的安全保護施工現場布置應符合安全要求不得在未竣工的建筑物內設置集體宿舍對周邊環(huán)境采取防護措施目的：減少污染城市中的工程，應對施工現場進行圍檔施工現場的消防安全 施工單位的安全義務提供合格的安全防護設備專人管理，定期維護，及時報廢起重機械設備的管理起重機械、整體提升的腳手架和模板等，使用前要進行驗收，并向政府部門登記為從事危險作業(yè)的人員辦理意外傷害保險 勘察設計單位的安全義務勘察時嚴格執(zhí)行操作規(guī)程設計單位按強制性標準設計設計單位對保障安全和預防事故提出建議監(jiān)理單位的安全義務審查施工組織設計中的安全技術措施和專項施工方案報告安全隱患依法監(jiān)理 從業(yè)人員安全生產的權利對危險因素、防范措施和應急措施的知情權對本單位安全生產工作的建議權對本單位安全生產工作中存在的問題提出批評、檢舉、控告；有權拒絕違章指揮和強令冒險作業(yè)。在緊急情況下的停止作業(yè)權和撤離現場權如果因此造成了事故的損失，也應承擔相應的責任請求賠償權從業(yè)人員安全生產的義務遵守安全生產規(guī)章接受安全生產培訓報告事故隱患 安全事故報告和調查處理制度 安全事故報告和調查制度安全事故報告逐級上報，特別重大和重大事故上報至安監(jiān)總局；較大事故上報至省級安監(jiān)局；一般事故上報至市級安監(jiān)局每級上報時間不超過2小時安全事故調查調查組織：由相應級別政府派出調查組調查組的職責（一）查明事故發(fā)生的經過、原因、人員傷亡情況及直接經濟損失；（二）認定事故的性質和事故責任；（三）提出對事故責任者的處理建議；（四）總結事故教訓，提出防范和整改措施；（五）提交事故調查報告。對于特大建筑安全事故，地方政府領導和部門負責人要承擔失職、瀆職的責任，接受行政處分土地法律制度 概念土地——陸地表層一定范圍內全部自然要素相互作用形成的自然綜合體。 農用地：直接用于農業(yè)生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等 建設用地：建造建筑物、構筑物的土地 未利用地 立法概況土地管理法，1987實施，2004第三次修訂農村土地承包法，2003 土地管理法實施條例，1999 基本農田保護條例，1994 土地所有權國家土地所有權城市市區(qū)的土地均為國有國務院代表國家行使所有權集體土地所有權城郊和農村的非國有土地均為集體所有宅基地、自留地、自留山土地所有權的確認集體土地由縣級以上政府登記造冊發(fā)證 土地使用權國有土地使用權集體土地使用權集體土地承包期限耕地：30年；草地：30~50年；林地：30~70年 集體以外的單位和個人取得集體土地使用權，需要經過2/3集體成員同意土地使用權的確認國有土地使用權，縣級以上政府登記發(fā)證集體土地用于非農建設的，需要登記發(fā)證林地、草原、水面、灘涂的使用權《森林法》、《草原法》、《漁業(yè)法》 土地利用與保護基本國策十分珍惜、合理利用土地切實保護耕地耕地保護紅線：18億畝相關制度土地用途管制制度土地調查制度土地統(tǒng)計制度土地督察制度國土資源部長兼任國家土地督察總督察 9個國家土地督察局每年發(fā)布土地督察公告 土地利用總體規(guī)劃編制原則嚴格保護基本農田，控制非農業(yè)建設占用農用地；提高土地利用率；統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；占用耕地與開發(fā)復墾耕地相平衡。 土地利用總體規(guī)劃編制國家、省、地、縣、鄉(xiāng)五級編制下級規(guī)劃必須滿足上級規(guī)劃的控制指標縣級和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級規(guī)劃需劃定基本農田保護區(qū)、土地開墾區(qū)、建設用地區(qū)和禁止開墾區(qū) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)級規(guī)劃需明確每一塊土地的用途期限：15年 土地利用總體規(guī)劃審批國務院審批：省級行政區(qū)、省會城市、100萬人口以上的城市、特別指定城市省政府審批鄉(xiāng)級規(guī)劃可由省政府授權地市級政府審批修改后須經原審批機關審批 土地利用年度計劃制定依據國民經濟和社會發(fā)展計劃國家產業(yè)政策土地利用總體規(guī)劃建設用地和土地利用的實際狀況 必備指標農用地轉用計劃指標耕地保有量計劃指標土地開發(fā)整理計劃指標 耕地保護現狀 1997 19.49億畝 2008 18.26億畝 2010 18.26億畝耕地紅線18億畝，基本農田15.60億畝規(guī)劃目標：2020年耕地18.05億畝 耕地保護基本農田保護制度基本農田——不得占用的耕地。分級一級 長期不得占用二級 規(guī)劃期內不得占用各省級行政區(qū)劃定的基本農田面積不少于本行政區(qū)內耕地的80% 基本農田保護區(qū)以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))為單位進行劃區(qū)定界 耕地保護基本農田保護制度范圍經國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產基地內的耕地；有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田；蔬菜生產基地；農業(yè)科研、教學試驗田；國務院規(guī)定應當劃入基本農田保護區(qū)的其他耕地。 耕地保護耕地占補平衡制度省級行政區(qū)域內，耕地占補平衡省內不能平衡的，須經國務院批準，異地開墾 耕地保護其他制度鼓勵開發(fā)未利用地開發(fā)荒山、荒地、荒灘，可以給予50年使用權開發(fā)未利用地，不能破環(huán)環(huán)境鼓勵土地整理土地整理的作用：提高耕地質量，增加有效耕地面積，改善農業(yè)生產條件和生態(tài)環(huán)境土地整理新增耕地的60%可以折抵占用耕地的補償指標 耕地保護其他制度嚴禁毀損廢棄耕地非農業(yè)建設可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。非農建設占用耕地的收回制度一年內不用的，應該恢復耕種；一年以上未動工，繳納閑置費；連續(xù)兩年未使用的，政府無償收回，交由原集體經濟組織耕種。禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。禁止占用基本農田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚。 承包經營耕地連續(xù)兩年拋荒的，應終止承包合同，收回土地。 國有建設用地一般規(guī)定非農建設只能在國有建設用地上進行；需要使用農民集體土地的，需要先進行土地征收農用地轉為建設用地的審批國務院審批：省級政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目，國務院批準的建設項目其他項目由省級政府審批 國有建設用地使用權的劃撥國家將土地使用權交給使用者無償使用劃撥條件國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。由縣級以上政府土地部門批準劃撥用地如需轉讓、出租、抵押，需經縣級政府土地部門批準，交納土地出讓金并轉為出讓用地后，方可進行承租人不得建設永久性建筑物和構筑物 國有建設用地使用權的有償使用方式：出讓、租賃、作價入股 70%的有償使用費留給地方政府，專項用于耕地開發(fā) 2010《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》： 各地保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優(yōu)先保證供應。 國有土地使用權出讓出讓方式拍賣由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。 招標：不一定價高者得掛牌類似于時期較長（數日至數十日）的拍賣協(xié)議：只能用于工業(yè)倉儲、公益性質、非盈利性質用地 “831大限”：2004年8月31日后，所有經營性用地出讓全部實行招拍掛制度經營性用地：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等用于盈利用途的用地土地出讓新模式：“限房價，競地價” 國有土地使用權出讓出讓期限居住用地：70年商業(yè)、旅游娛樂用地：40年其他：50年規(guī)定出讓期限的意義改變出讓土地的用途，須經原批準政府重新批準 國有土地使用權的出讓土地使用權的續(xù)期《城市房地產管理法》 提前一年申請，政府土地部門批準，重新交納土地出讓金《物權法》 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。 國有土地使用權出讓土地出讓金的支付《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 》： 土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。 財政部、國土資源部、人民銀行等《關于加強房地產用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》 土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。 國有土地使用權出讓土地出讓合同的內容土地位置、面積用途容積率、建筑密度套型面積及比例定金交地時間及方式價款繳納時間及方式開竣工時間及具體認定標準違約責任處理 國有土地使用權的收回《土地管理法》 (一)為公共利益需要使用土地的； (二)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的； (三)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的； (四)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的； (五)公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。 國有土地使用權的收回《城市房地產管理法》以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。懲罰措施超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地出讓金20%以下的土地閑置費； 滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；免責事由不可抗力政府有關部門的行為動工開發(fā)必需的前期工作 集體建設用地用途：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公共設施、公益事業(yè)、村民住宅宅基地由縣級政府審批，其他用地由縣級以上政府審批一戶只能有一處宅基地，面積不能超標鼓勵農民“上樓” 集體建設用地不得出讓、轉讓或者出租鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外使用權的收回鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設（應給予補償）不按照批準的用途使用土地的 因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。 集體建設用地使用權流轉改革集體建設用地自發(fā)流轉的原因土地制度城鄉(xiāng)不平等企業(yè)尋求通過年租方式獲取建設用地，降低成本征收工業(yè)用地“不賺錢”，地方基層政府默許集體建設用地自發(fā)流轉的隱患集體建設用地直接入市流轉試點 1993，廣東南海；1999，安徽蕪湖廣東順德、遼寧大連、浙江湖州、江蘇蘇州等地都進行試點《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》，2005 除宅基地以外的、符合土地利用總體規(guī)劃的集體建設用地在經過2/3以上集體成員同意后，可以進入市場流轉用于除商品房開發(fā)外的一切用途 臨時用地期限：不超過2年不得修建永久性建筑物和構筑物臨時用地為耕地的，應自期滿之日起1年內恢復種植條件由縣級以上政府土地部門批準 城市房地產管理法律制度 概念房地產，不動產房地產法，房地產管理法立法概況城市房地產管理法，1995 城市房地產開發(fā)經營管理條例，1998 原則鼓勵開發(fā)居民住宅經濟、文化、環(huán)境效益的統(tǒng)一全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設 管理機構建設部門、土地部門部分地方政府已經房地合一，北京房屋土地管理局 房地產開發(fā)企業(yè)條件符合工商注冊條件具有相應資質注冊后一個月內到政府部門備案資本金比例：保障性住房和普通商品住房項目最低為20% 其他房地產開發(fā)項目的最低為30% 房地產開發(fā)戶型限制九部委《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，2006 90/70：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房) 面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。套型建筑面積=套內使用面積+樓層內公攤面積 房地產交易房地不分離房屋的所有權與土地的使用權同時轉讓、抵押價格申報制度交易價格要向主管部門（建設、價格）申報一房一價 房地產交易預售預售條件支付全部土地出讓金并取得土地使用權證書按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。各地具體標準不同，一般規(guī)定，多層封頂，高層完成1/3 可售房源需一次全部公開預售資金納入專門賬戶監(jiān)管，用于工程建設 房地產交易轉讓現房房產證、土地使用權證不得轉讓的情況被司法機關和行政機關限定權利的未取得共有人同意的權屬存在糾紛的未取得權屬證書的房地產轉讓合同需寫明土地使用權取得的方式和期限 房地產交易房地產抵押憑房產證、土地使用權證辦理抵押權屬于用益物權，具有物上追及力抵押不影響房屋的出租不得抵押的房地產劃撥土地使用權的土地權屬有爭議的公共事業(yè)文物古建被查封、扣押、凍結的 房地產交易房屋租賃《商品房屋租賃管理辦法》，2011年2月1日出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規(guī)定的最低標準。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門辦理房屋租賃登記備案。 國家的調控措施目的：抑制投機需求，控制房價漲幅土地政策 90/70 增加保障房用地供給嚴格執(zhí)行土地收回制度金融政策提高貸款利率控制貸款規(guī)模：存款準備金率，窗口指導差別化信貸貸款購買一套房，首付最低30%（公積金貸款20%），利率可以打折對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。 國家的調控措施財政稅收政策購房5年內轉讓按全額征收5.5%的營業(yè)稅直接干預市場交易保障房建設： “十二五”期間，3600萬套 2011年，1000萬套住房限購本地戶籍家庭最多能有2套，外地戶籍家庭最多能有1套（需提供一定時期內納稅或社保證明） 房地產征收法律制度房地產征收法律制度概念辨析征收——國家為了公共利益，在提供補償的前提下，強制取得自然人和法人的財產所有權的行為。征用——緊急狀態(tài)下國家強制使用公民和法人財產的行為。共同點：國家強制取得私有財產權房地產征收法律制度房地產征收法律制度補償的理由——特別犧牲說征收所造成的是特別的侵害，需要由全社會共同承擔后果立法模式普通法國家主要由判例做出具體規(guī)定專門的征收法日本《土地收用法》韓國《土地收用法》英國 Acquisition of Land Act 1981 Planning and Compulsory Purchase Act 2004 在行政法中對征收進行規(guī)定中亞、東歐部分法制不健全國家中國 《土地管理法》、《城市房地產管理法》《土地管理法實施條例》《國有土地上房屋征收與補償條例》房地產征收法律制度征收權的主體征收權是國家固有的一種公權力，必然要由公權力主體來行使。議會可以自行行使征收權，也可以立法將征收權授予政府《土地管理法》第45條規(guī)定，征用基本農田、基本農田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的，由國務院批準；征用除此之外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準�！秶�有土地上房屋征收與補償條例》第8條規(guī)定，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。房地產征收法律制度征收權的客體土地所有權土地的改良物所有權及其他權利建筑改良物（土地上的建筑物和構筑物）農用改良物（農作物、林木、花草和其他植物） 建筑物是否附隨土地一起被征收 土地所有權以外的其它財產權利 土地上負擔的物權，土地上的用益物權和擔保物權，例如永佃權、地上權、使用權等。 土地上負擔的特權，利用土地對特定資源進行開發(fā)而獲取利益的權利，比如采礦權、漁業(yè)權、林業(yè)權等。 以及政府的立法或行政行為使公民的財產權利遭受特別實質損失的部分 ，對應管制征收的情形。房地產征收法律制度征收權的行使條件公共目的（公共利益）公平補償公正程序房地產征收法律制度公共目的（公共利益）從嚴解釋——公共使用征收后的財產必須由政府部門或者國有單位使用，用于公共安全、健康、福利、文化、教育、基礎設施建設等事業(yè)。消費性、非盈利性使用經濟學的解釋——公共產品(Public Product) 法學上的解釋——所有權負有社會義務 房地產征收法律制度公共目的（公共利益）常見的公共使用： 1、交通設施，包括道路、運河、公路、鐵路、人行道、橋梁、碼頭、防洪堤和機場等； 2、非盈利的教育、科學、醫(yī)療、文化機構、公園、保護區(qū)、公共住宅等； 3、軍事國防，如軍事設施、軍事基地、兵工廠等； 4、公共設施，例如防洪、發(fā)電、給排水、污水處理系統(tǒng)、電力設施、煤氣管線、水利和灌溉工程、水庫等。房地產征收法律制度公共目的（公共利益）從寬解釋——公共利益受益者是非特定多數人，增進社會福利。例如：舊城改造，工業(yè)園區(qū)允許政府將征收的財產轉移給私人允許盈利性使用利益衡量的必要性誰來判斷——政府？立法者？法院？房地產征收法律制度公共目的（公共利益）現行法律規(guī)定《憲法》第10條：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。 第13條：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償�！段餀喾ā返�42條：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。房地產征收法律制度公共利益現行法律規(guī)定《土地管理法》非農建設只能在國有建設用地上進行；需要使用農民集體土地的，需要先進行土地征收。為舊城改造，可以征收國有土地使用權及其上的建筑物。 房地產征收法律制度公共利益現行法律規(guī)定《國有土地上房屋征收與補償條例》保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展　　（一）國防和外交的需要； 　　（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要； 　�。ㄈ�）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要； 　　（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要； 　�。ㄎ澹┯烧�府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要； 　�。�六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。 房地產征收法律制度農村土地征收補償征收農業(yè)用地補償類型土地補償費安置補助費土地上的附著物和青苗補償費 支付給個人補償標準土地補償費和安置補助費的總和不得超過被征土地前三年平均年產值的30倍。尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，由當地人民政府統(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。 房地產征收法律制度農村土地征收補償征收農業(yè)用地統(tǒng)一年產值標準一般以縣域范圍制定，解決年產值標準不一問題區(qū)片綜合地價各省級政府自行制定多種計算方法補償水平一般高于按年產值標準計算的補償房地產征收法律制度農村土地征收補償征收集體建設用地城郊：參照城市房屋拆遷農村：各地自行規(guī)定，按政府指導價補償大中型水利水電工程建設征收補償土地補償費、安置補助費以上兩項總和為被征土地前三年平均年產值的16倍地上附著物及青苗補償費搬遷費后期扶持款 600元/年，20年 房地產征收法律制度城市房屋拆遷本質是對國有土地使用權和房屋所有權的征收補償標準：市價補償評估方法：市場比較法評估時點：征收公告發(fā)布時評估機構：由被征收人協(xié)商選定補償方式：貨幣補償，產權調換補償內容：被征收房地產的市場價值、搬遷費或臨時安置費房地產征收法律制度公正程序實體正義與程序正義征收程序的關注重點征收方的公示義務、舉行聽證義務被征收方的知情權、異議權司法救濟的重要性，兩種訴訟 房地產征收法律制度現行城市房地產征收程序市、縣級人民政府作出房屋征收決定房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府組織論證方案，并公開征求意見多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。談判達成征收補償協(xié)議不能達成征收補償協(xié)議的，市、縣級人民政府做出補償決定被征收人搬遷，政府收回土地使用權房地產征收法律制度 “新拆遷條例”的得失進步明確政府作為征收者的地位及其義務列舉“公共利益”的內涵司法裁決取代行政裁判增加目的檢驗程序取消行政強拆制度不足缺少協(xié)議價購環(huán)節(jié)缺少立法機關的參與征收程序違法的法律責任太輕 《司法解釋》的規(guī)定最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋 合同無效的判定承包人未取得建筑施工企業(yè)資質或者超越資質等級（如果在竣工前取得相應資質等級，合同有效）沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業(yè)名義建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的合同無效的后果經竣工驗收合格，承包人可以請求參照合同約定支付工程價款建設工程經竣工驗收不合格的修復后的建設工程經竣工驗收合格，由承包人承擔修復費用修復后的建設工程經竣工驗收不合格，承包人不可請求支付工程價款的《司法解釋》的規(guī)定承包人的解除權發(fā)包人具有下列情形之一，致使承包人無法施工，且在催告的合理期限內仍未履行相應義務，承包人可解除合同：未按約定支付工程價款的提供的主要建筑材料、建筑構配件和設備不符合強制性標準的 不履行合同約定的協(xié)助義務的 施工合同解除后，已經完成的建設工程質量合格的，發(fā)包人應當按照約定支付相應的工程價款 《司法解釋》的規(guī)定墊資施工問題概念：在竣工驗收前，由承包人替發(fā)包人墊付部分或全部工程款我國過去禁止墊資，但墊資承包是國際慣例司法解釋允許墊資（2004年）當事人對墊資和墊資利息有約定，承包人請求按照約定返還墊資及其利息的，應予支持，但是約定的利息計算標準高于中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率的部分除外。 當事人對墊資沒有約定的，按照工程欠款處理。 當事人對墊資利息沒有約定，承包人請求支付利息的，不予支持�！端痉ń忉尅返囊�(guī)定拖欠工程款問題發(fā)包人收到結算報告后逾期不答復的，視為認可；答復期限如無約定，則以28天為限。拖欠工程價款，應支付利息。對利息沒有約定的，按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率計息。利息從應付工程價款之日計付。當事人對付款時間沒有約定或者約定不明的，下列時間視為應付款時間： （一） 建設工程已實際交付的，為交付之日； （二） 建設工程沒有交付的，為提交竣工結算文件之日； （三） 建設工程未交付，工程價款也未結算的，為當事人起訴之日�！端痉ń忉尅返囊�(guī)定未經驗收擅自使用未經竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉移占有建設工程之日為竣工日期。 建設工程未經竣工驗收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質量不符合約定為由主張權利的，不予支持；但是承包人應當在建設工程的合理使用壽命內對地基基礎工程和主體結構質量承擔民事責任。發(fā)包人對工程質量缺陷的責任發(fā)包人直接指定分包人分包專業(yè)工程，造成工程質量缺陷的，應當承擔過錯責任《司法解釋》的規(guī)定實際施工人可以直接以發(fā)包人為被告起訴實際施工人：前述無效合同的承包人突破了合同的相對性主要目的是解決非法轉包、分包導致的拖欠農民工工資問題 合法的承包人和分包人不在此列黑白合同目的：規(guī)避政府監(jiān)管司法解釋：價款結算以白合同（備案的合同）為準jpv紅軟基地